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一步内环！4站静安寺
中海首个「玖系」+「新规」产品
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即将过会，首开8#楼王
建面约123-144㎡3-4房
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王牌户型：123-144平王牌户型，实得率超90%，南向四开间，约13.4m超长面宽。
楼王之王：小区核心资源！双轴景观环绕！超阔楼间距最长约200m。无中轴不豪宅。
建面约123㎡样板房照片：
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PART . 01
逆袭剧本，真如5年封神路
我们不讲感受，更想用客观的数据，带你走进一个更真实的真如。
在上海的城市版图中，城市副中心被赋予“面向市域的综合服务中心+全球专业中心”重要使命，而支撑这一切的，首当其冲是——产业的能量与浓度。
真如现有商务楼宇体量已达约105万平方米，其中甲级写字楼占比约60%。高力国际数据也显示，真如甲级写字楼存量约为61.1万平方米。
上海主要商务区中，真如甲级写字楼体量已跃居前列，仅次于徐汇滨江，超越世博、人民广场、徐家汇、大宁和中山公园等。
2023年，中海写字楼集群陆续交付。2024年中海中心租赁成交超6万平米，在上海写字楼年度租赁市场成交量位居榜首。吸引元隆雅图、京东、沙驰、劳斯莱斯等一批龙头企业入驻，初步形成了全球领先的产业集群。
示意图
真如商务区甲级写字楼出租率也一路攀升——从2024年一季度的51.7%，提升至2025年三季度的71.7%。这个成绩，对于一个新兴商务区来说，几乎可以打满分。
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放眼整个上海，近几年大多数商务区空置率持续走高，而出租率呈现上升趋势的，仅有南外滩、前滩、世博、徐汇滨江，以及真如。
可以说，在产业高度上，真如已经真正“站了起来”。
在商业层面，真如同样完成了从“默默无闻”到“现象级商圈”的跃迁。
中海寰宇城MAX、大都会、绿地缤纷城、复地复悦荟……这些大型商业体共同构筑了真如核心圈约64万平方米的商业体量，与徐家汇商圈相当，甚至超越了静安寺与中山公园商圈（约50万平方米）。
真如商圈VS其他传统主要商圈
其中，最受瞩目的商业新星，无疑是中海环宇城MAX。约32万平方米的商业体量跻身上海前五，引入上海中心城区唯一的山姆会员店（亚洲店王），首店数量超100家。2024年日均客流突破7万人次，年销售额突破50亿元，强势进入上海TOP10，持续稳居“上海购物中心人气榜”前三。
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随着未来真如之心，京东商业，翠谷市集等建成，总体量将超过100万方，商圈能级再次提升。
一个耐人寻味的问题是：前半程一度“掉队”的真如，为何能在后半程突然发力，实现漂亮的“弯道超车”？
我们认为，背后有主客观两方面的原因。
客观原因：区位优势，天赋不凡
真如地处内中环，距内环直线仅约1公里，与老静安仅一街之隔。上海核心商圈，几乎都在真如“半小时生活圈”内。
示意图
板块内更汇聚5条地铁线路：7号线、11号线、14号线、15号线，以及在建的20号线。地铁网络四通八达，4站即达静安寺，轻松触达全城核心商务区。
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主观原因：两大推力，合力破局
第一，中海的全力投入与高效兑现。
2018年10月，中海拿下红旗村旧改项目，当年即启动建设。五年时间，一座百万方繁华大城拔地而起，不仅建成，更运营得出色。真如的华丽转身，中海功不可没。
示意图
第二，前瞻的规划理念与智慧生态布局。
真如充分发挥后发优势，以“智慧+生态”为内核，打造更宜居的未来城区。例如，前瞻性规划了“H型地下公共车行通道”，串联17个开发地块、约1.5万个地下车位，实现地下互联互通。地面交通因此“轻装上阵”，有效规避拥堵。
此外，长期制约城市界面的高压线走廊问题也迎来突破。5路高压线将通过地下综合管廊实现入地，目前已完成可行性研究。
天赋区位，政府有为，中海有力。
五年时间，真如不仅拿回了失去的东西，更跑出了属于自己的——加速度。
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PART . 02
真如打出一张新牌：真如翠谷
塞翁失马，焉知祸福。前半程真如有点掉队，也给真如留下了一份馈赠：核心区尚有不少可开发土地。
同期的城市副中心，徐家汇和五角场等，土地早已开发殆尽，发展也就渐渐失去动能。
这意味着，人家手里大牌都打光了，真如今天手里还拽着“四个2”呢。
我认为这四个“2”分别是：
上海西站京东总部、真如翠谷、真如之心，和海纳工程院（金盛地块）。
真如副中心规划效果图
一张牌已经打出，2021年京东集团拿下西站门户综合体，项目总建筑面积约54万㎡，预计在2028年全部建成，将带动京东集团及相关产业链企业入驻。
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真如之心刚刚完成国际方案征集和调整控规，将建设一座220米的商办地标；金盛地块将作为海纳工程院的核心载体，也即将启动。这些都为真如后续发展留足了后手。
现在正在打的一张牌，是真如翠谷。
翠谷这张牌要解决的问题是：
现在的真如有了规模的甲级写字楼与高端产业，有了顶流的商业，唯独还缺少扛鼎的高端住宅标杆，来进一步彰显板块的地位与价值。之前的中海臻如府虽然很不错，但依然是以改善为主的社区。
随着真如板块能级的跃升，迫切需要与之匹配的新一代豪宅标杆。
真如翠谷正好有打造豪宅标杆的先天条件。
翠谷位于真如副中心大场浦水系东侧，20号线真华路站（在建）上盖，距离7号线岚皋路站步行最近约420米，距离11+14号真如站步行最近约900米。
住宅未动，教育先行。翠谷西北侧，上师大第四附属中学（初中+高中），小学及幼儿园均在建设中，将为这里未来的业主提供全龄段的教育配套。周边还有曹阳二中（东校），及沪上天花板的幼儿园中福会幼儿园（仅做教育资源介绍，学校对口情况以教育局公示为准）。
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真如翠谷规划由SOM大师执笔，利用紧邻副中心核心区又兼备自然生态资源的优势，塑造融合豪宅、商业、社区公共服务设施等于一体，自然共生、立体复合、协调融合、全龄配套的创新宜居水岸社区。
SOM规划效果图，以最终建设为准
“翠”是贯穿一切的灵魂。河畔公园，和近8万平方米的生态绿肺环绕其间，让建筑生长在森林之中。
“谷”则是它包容万象的形态。这是一个由高端住宅、商业街区、地上交通环廊和公共景观共同构成的立体城市系统。
今年7月，真如翠谷首发住宅用地，以65.25亿出让，正式开启了翠谷及真如豪宅开发的序幕。拿地者，正是真如的老朋友——中海。
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看到中海来操刀翠谷首发住宅，感觉真如在高端住宅标杆这一块已经妥了。
一方面，中海是真如副中心逆风翻盘的主要推手，中海来操盘，市场信得过。
另一方面，中海这几年聚焦豪宅市场，打磨玖系产品，新天地中海顺昌玖里、徐汇滨江领邸玖章等打造的豪宅产品力，眼见为实，已经让市场折服。
PART . 03
中海环宇玖章，再次为真如加冕
当中海在真如翠谷东区落下“玖系”第一子，真如豪宅的序幕，也由此真正拉开。
这是一个总体量约16万方的复合生活体，集豪宅、公园、市集于一体，不只造房子，更在编织一种“出则繁华、入则宁静”的日常。
烟火与绿意，皆为日常
地块南侧，规划约2.5万方的 “仓廪市集”商业，将以类似鸿寿坊的精致烟火气，重塑街区的温度与活力。而在住宅与商业之间，一片近4000㎡的 “后仓花园” 静静铺展，成为家楼下的自然延伸。
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商业与公园均由中海统一建设，从蓝图到实景，品质与进度皆有保障。
大师联袂，塑造恒久质感
作为中海顶级产品线“玖系”在真如的首发作品，中海环宇玖章集结了天华、CCD、梁志天SLD等一线设计团队。从建筑立面到室内场景，从用材到光影，皆以松弛而考究的笔触，打磨出历久弥新的产品质感。
奢侈的尺度，公园里的家
项目的最大亮点之一，在于其对空间的慷慨。
整体规划中，纵向中央绿轴超200米，横向景观轴约140米，南北楼间距约50-57米，东西间距也多超过44米。这不仅意味着更好的采光、通风与静谧性，更意味着每一扇窗外，迎接的不是邻家的墙壁，而是开阔的园景或远方的天空。
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结合首层全域架空的设计，整个社区形成一个连续通透的“公园底盘”，内外景致交融，实现 “户户窗前皆公园” 的独特体验。
公园下的会所，生活在此升华
备受赞誉的玖系会所，此次更因公园的禀赋，进阶为上海罕见的 “公园下的会所” 。巧妙利用地下空间，融入健身、泳池、私宴、茶室与下沉庭院等功能，将绿意与生活场景无缝链接，为业主提供一处隐匿于自然之中的社交与休憩胜地。
徐汇滨江中海·领邸玖章 社区会所实景图
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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