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“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”，说的是环境对事物的影响：橘子长在淮河以南，就是甘甜的橘子，移植到淮河以北，就成了味道酸涩的枳。

地产行业有这样一个产品线就是“南橘北枳”的例证。它在上海是自带光环的，自2015年大宁金茂府落地以来，有5座金茂府在浦西大行其道，凭借自带的金茂五衡科技住宅系统广受认可。

时隔9年，浦东首座金茂府终于登场，但因区位短板、产品一般且竞争环境激烈，未能复制在浦西的辉煌。大家好！今天李想测评的就是位于浦东周康板块的张江金茂府，总建面10万方，规划16栋8-9层的小高层洋房和3栋5层的叠墅，主力户型为92-138㎡的3-4房公寓、188-216㎡的叠墅，共计690套房源。本批次收官加推123套公寓，过会均价6.9万元，主力总价600-1000万。总体评级给到B，为何这座自带 “金茂府” 基因的项目表现平平？我们从三个维度来寻找问题所在。

李想买房

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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级C+

区位问题最突出，总评给到C+，其中地理b，交通c，配套c，相邻c。

首先，它原来的案名叫横沔玖境，但可能是销售不利，这个地处浦东外环外、近横沔古镇的楼盘试图捆绑张江概念，改名叫了张江金茂府。但事实上，它与张江地标“科学之门”直线距离约5公里，反倒是距迪士尼仅3公里——按此逻辑，叫“迪士尼金茂府”或许更贴切。

其次，六七百万的客群最看重的轨道交通，与这个项目也不搭边，它与最近的轨交站点11号线康新公路距离3公里，步行过去简直要了老命！

第三，项目强打占地60万方的横沔古镇配套，据说商业规模是蟠龙古镇的四倍。虽然瑞安开发的蟠龙做得不错，还成了网红打卡点，促进了配套住宅蟠龙天地的价值，但似乎并没有多少人相信金茂能在横沔复制这一模式。如果你非要我给一个买它的理由，那么只有迪士尼每晚的烟火了。

产品评级B+

产品总评B+，其中规划与排布a+，公区b+，户型b+，内装b+。

相比较差的区位，它的产品总体还是可圈可点的。比如，第一，规划排布是好的，因地块条件好，容积率只有1.6，又限高30米，它选择了较低的建筑覆盖率，以8-9层的洋房为主，保障了社区舒适度。

第二，公区规模到位了，有1800㎡的下沉式庭院会所，泳池、健身、会客等功能完备。

第三，洋房的户型使用效率也值得肯定。

但是，在产品力平均水平直线上升的当下，张江金茂府还有很多改进的空间，比如公区，特别是外立面的材质标准，同期竞品都是以玻璃幕墙+铝板为主，它还在用大面积涂料怎么行？

再比如内装，不和别人比，就和自己的江湾金茂府比也有缩水，没有冰箱、蒸烤一体机，客餐厅局部未做木饰面，这些细节其实也省不了多少钱，还直接拉低了购房者的体感。

所以不要看同样是金茂府，都用科技系统，单价也差不多，实际品质是有差距的。

交易评级B

交易评级B，其中定价c，供需c，竞品c，能力b+。

它自2024年6月首开，5个批次推了567套，网签430套，7成的去化整体看来还不错，但它目前积压的主要是138㎡的大户型。本批次过会均价6.9万/m²，叠加渠道优惠，138㎡户型便宜20万，其他户型优惠网签价1.2%，算下来138㎡的总价段依然突破了900万。这个总价在浦东买哪里不好呢？

它的竞品明显具有更高价值的现实性，特别是在轨道交通和商业配套服务设施方面，比如唐镇创新中路站的浦发唐城五期、曹路的联发新地块，甚至是唐镇C位的保利天奕。试问出于什么目的，才会买这里的张江金茂府？

买房这事儿，说它是人生大 Boss 级挑战一点不夸张。尤其对于第一次上手的朋友，面对楼市里真假难辨的信息迷雾，稍不留神就可能踩进开发商挖好的 “温柔陷阱”。别慌！这份《买房避坑生存手册》将带你从选房到入住一路开挂，把那些常见雷区变成你的 “经验值”。

一、买房前的准备工作：像侦探一样做足功课

1. 先搞清楚自己到底要啥

买房前请灵魂三连问，答案越具体越好：

你是刚需自住还是投资搞钱？刚需党请抱紧交通便利、超市菜场近在咫尺的小区；投资客则要练就火眼金睛，紧盯那些可能悄悄升值的潜力股。

对房子的 “身材” 有啥要求？是想拥有三室两厅的阖家欢乐场，还是两室一厅的温馨小窝？南北通透这种 “黄金配置” 要不要安排上？

钱包君能承受多大压力？房价、税费、装修费…… 请把所有要花钱的地方都拉进清单，别让首付掏空家底后，连买马桶的钱都得赊账。

想明白这些，选房时才能像 GPS 导航一样精准不跑偏。

2. 摸透市场行情再出手

房价走势得盯紧：打开房产 APP、约上中介喝杯咖啡，或者跟刚买房的朋友套套近乎，摸清目标区域的房价是在跳涨还是微调。

政策风向别忽略：限购限贷、首付比例调整这些政策，分分钟能让你的购房计划改道。就像开车得看交通信号灯，买房也得关注政策变化。

货比三家不吃亏：同一区域的楼盘可能各有优劣，有的价格美丽但开发商名气小，有的品牌响亮但单价偏高。多跑几个盘，就像逛菜市场挑白菜，总能找到性价比最高的那棵。

3. 钱包准备要到位

首付只是开胃菜：一般是房价的 20%-50%，具体比例得看你所在的城市和当下政策，提前把这笔钱备好，别等看中房子了才发现首付还差个零头。

税费清单别漏项：契税、维修基金、交易手续费…… 这些费用虽然不如房价显眼，但加起来也不是小数目，提前准备免得临时抓瞎。

装修预算早规划：要是买了毛坯房，装修费可得提前纳入考量。总不能买了房却只能睡毛坯，对着水泥墙畅想美好生活吧？

二、选房阶段：细节抠得细，踩坑概率低

1. 地段是王道，这话真没骗你

交通得方便：地铁口、公交站附近的房子，上班通勤能多睡半小时，下雨忘带伞也能少淋点雨。要是选个前不着村后不着店的地方，每天通勤时间够看完半集连续剧了。

生活配套得齐全：下楼就能买到酱油醋，孩子上学不用跨区，头疼脑热附近就有医院…… 这些看似琐碎的配套，实则关系到日后生活的幸福指数。

未来潜力得看准：靠近规划中的 CBD、新区或大型商业体的房子，就像买股票选中了潜力股，说不定哪天就给你带来惊喜。但也别轻信 “十年后这里将成为宇宙中心” 的画饼，规划落地才是硬道理。

2. 房子本身的质量得过关

户型设计有讲究：采光好、通风棒、动静分区合理的房子，住起来才舒服。要是客厅常年不见阳光，卧室挨着厨房吵得不行，再便宜也别将就。

房屋结构要留心：看房时多留意墙面有没有裂缝，墙角会不会渗水，这些小问题可能藏着大隐患，别被漂亮的样板间迷惑了双眼。

隐蔽工程别忽视：水电管道、墙体保温这些看不见的地方，就像人的内脏，好坏直接影响居住体验。可以问问物业或小区邻居，他们的真实感受比销售的话术靠谱多了。

3. 开发商和物业：选对少操心

开发商资质很重要：优先选口碑好的品牌开发商，就像买东西认准老字号，质量更有保障。要是贪便宜选了不知名小开发商，小心买到烂尾楼，钱房两空哭都来不及。

物业公司得靠谱：好的物业能让小区环境整洁、安全有保障，住起来舒心又放心。要是碰到不作为的物业，小区垃圾成堆、门禁形同虚设，再好的房子也住得不开心。

三、看房阶段：耳听为虚，眼见为实

1. 实地考察别偷懒

样板间要理性看：样板间装修得再华丽也别冲动，它可能为了显大缩小了家具尺寸，或者用了昂贵的装修材料掩盖户型缺陷。记得问清楚实际交付标准，别被 “照骗” 迷惑。

实体楼得认真瞧：去工地看看建筑外观、施工进度，周边有没有高压线、垃圾场这些影响居住的设施。别听销售说 “以后会改善”，当下的情况才是最真实的。

小区环境多留意：绿化率高不高、停车位够不够、有没有健身器材和儿童游乐区…… 这些细节关系到日后的生活品质，毕竟谁不想下楼就能遛弯、带娃呢？

2. 问问业主准没错

二手房找邻居打听：想知道小区管理怎么样、有没有噪音污染、水压够不够？跟邻居聊聊天，他们会告诉你最真实的情况，比中介的话可信多了。

新房找已入住业主：问问他们交房时有没有出现质量问题，物业响应速度快不快，这些 “过来人” 的经验能帮你避开很多坑。

四、签约阶段：合同条款字字较真

1. 合同内容看仔细

房屋面积别含糊：建筑面积、套内面积要跟宣传的一致，别等签了合同才发现 “缩水” 了，到时候维权可就麻烦了。

交房时间要明确：合同里必须写清楚交房日期，以及逾期交房的违约责任，别让开发商无限期拖延，你却只能干着急。

装修标准写具体：买精装房的朋友，一定要让合同明确装修材料的品牌、型号和档次，别让 “高档材料” 变成 “不知名品牌”。

附加条款别遗漏：车位、储物间这些是不是包含在房价里，使用权还是所有权，都得在合同里写明白，免得后期扯皮。

2. 隐藏费用要警惕

物业费问清楚：收费标准是多少，包含哪些服务，别等入住了才发现物业费高得离谱，服务却跟不上。

维修基金别忘记：这笔钱通常由业主缴纳，用于房屋共用部位的维修，虽然暂时用不上，但必须提前准备好，就像给房子买了份 “医疗保险”。

五、收房阶段：验房仔细，住得安心

1. 验房环节别马虎

房屋质量严把关：墙面、地面、天花板有没有裂缝、脱落，用小锤敲敲墙面看看有没有空鼓，这些细节都不能放过。

门窗检查要到位：开关是否顺畅，密封性好不好，关上窗户听听外面的噪音大不大，这些都关系到日后的居住舒适度。

水电设施试一遍：打开水龙头看看水流大不大，排水畅不畅通，电路开关能不能正常工作，燃气管道有没有泄漏风险，一样都不能少。

配套设施查清楚：电梯运行是否平稳，消防设施是否齐全有效，这些都是关乎安全的大事，必须认真检查。

2. 相关证件不能少

房产证要确认：产权归属是否清晰，有没有抵押、查封等问题，这些都得在收房前搞清楚，不然房子买了也不算真正属于你。

竣工验收报告得有：这是房屋符合国家标准的证明，没有这份报告，房子可能存在安全隐患，千万别贸然收房。

六、入住阶段：后续事项处理好

1. 落户过户办妥当

及时办理房产过户手续，把房子的 “户口” 落到自己名下，确保合法权益。如果需要落户，提前咨询当地派出所的政策要求，准备好相关材料，别等孩子上学了才发现户口没搞定。

2. 装修事宜规划好

装修公司选正规：别被 “低价装修” 的广告吸引，找有资质、口碑好的装修公司，签订详细的装修合同，明确工期、材料、付款方式等细节，避免后期出现纠纷。

装修过程多监督：时不时去工地看看施工进度和质量，有问题及时沟通解决，别等装修完了才发现不符合预期，返工既费钱又费时。

3. 邻里关系处和谐

入住后主动跟邻居打个招呼，互相了解一下，建立良好的邻里关系。遵守小区公约，晚上别大声喧哗，装修避开休息时间，共同维护小区的和谐氛围，住起来才更舒心。

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