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静安区大宁公园旁

中建玖合静安大宁项目案名为

【中建玖上琅宸】首开售罄！

二批次加推约128-410㎡3-5房

上期均价月14.68万/㎡！

售楼处线上火热预约中！

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土拍回顾

2024年9月14日，中建二局以底价约63.66亿元竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，成交楼板价68280元/㎡。

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该项目位于大宁公园北侧、东临新梅共和城，占地面积约31603㎡，容积率2.95，限高100米（住宅高度不超高80米），计容面积约93229㎡，其中住宅占比≤79%，办公占比≥21%。

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该地块办公部分业态功能应符合中环两翼创新创意集聚带总体规划定位，积极发展总部经济、涉外经济，鼓励引入央国企、民企等各类企业总部入驻。

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根据出让合同来看，项目无需配建保障性住房，全装修比例100%，且要求装标不低于4000元/㎡，中小套户型要求不低于总住宅建筑面积的40%，计29260.06㎡以上。

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该项目成交楼板价为68280元/㎡（含办公），预计未来售价会在16万左右。

项目总建筑面积约为152000平方米，容积率为2.95，办公配比≥21%。工程总投资93亿元。

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该方案亮点颇多，总计八幢高层和小高层设计，最南端的1#和2#楼均设置有私家泳池，而且还在19F采用了住宅楼当中较为少见的悬挑工艺，延伸出了一定的使用空间，个人预估这两幢会是配置大平层豪宅产品。

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现实中的悬挑建筑多以公共建筑居多

项目最小面积就是127户型起跳。不过从建筑外轮廓来看，项目小户型是2T4且有连廊，合规要提醒一下。从南向北面积段由大到小，分别是：281/210/190/162/127户型，依次排开，具体套数可以看小编整理的户型配比图。

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最后提一下，项目的层高数据真的“吸睛”！有着顶级豪宅水平的“超高”层高！项目首层架空，即使127㎡小户型产品的架空层可能略低，但项目整体也能达到层高3.1米起。整体推算可得：210/281/470层高约3.5米，180户型层高约3.3米，127/162户型层高约3.1米。

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中建·玖上琅宸的亮相恰逢其时，它凭借难以复制的稀缺区位与超越周期的产品力，为市场树立了新的标杆，为审慎的高净值置业者提供了一个值得重点考量的选择。9月21日，中建玖上琅宸首开售罄，热销背后，是140组高净值客户用真金白银投下的信任一票。

中建·玖上琅宸首开即清盘，热度空前。

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户型图

二批次加推产品信息：

加推楼幢：1、7、8号楼，共计150套臻品席位，预计10月中下旬入市

加推户型：128㎡ 观景奢宅，91套；190㎡ 低密类洋房，22套；280㎡ 景观楼王，37套；

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超15000㎡实景展示区

所见即所得是新房的最大诚意

现在开实景的项目很多，但大多数都在项目后期再慢慢把示范区打开。

而中建玖上琅宸不同，直接就为我们端上了一盘海天盛筵。

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广域：从99米画卷到中央公园

主入口的宽度：从入口开始，中建玖上琅宸就为我们展开了一幅长达99米的山水画卷，归家的第一步，将在这样的东方意境中洗去一身疲惫。

架空层的高度：采用全架空层，最低6.3米，最高10米，将整个社区抬升到豪宅应有的高度。同时，首层不同主题的景观庭院，也获得了更加穿透的视觉效果，地面层也变成了独属于业主的私人定制花园。

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穿越时间的跨度：入口的百年罗汉松，庭院中的乌桕，都会与中建玖上琅宸一起承载岁月考验，并最终一起穿越周期，成就可传承的豪宅资产。

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展示区实景

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重工：从名家图纸到全景呈现

无处不设计，对标豫园的设计思路：从地块轮廓上的巧合，到设计思路的延续，并非简单的复制，而是深入思考三进院落礼序之后，结合当代生活需求，落位而来的空间定制。

九艺落位，门前皆景：从入口的石艺，到最后一个庭院的泉艺，中建玖上琅宸每一栋楼的门前，都有对应定制的设计主题。

而在我们已经能看到的1.5万平实景示范区中，我们能看到的：

是陶瓷千烧百炼，呈现出的温润与坚实；

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是四水归明堂中，当代与古典共鸣；

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是整面落地玻璃背后，精工体系对建造的信心；

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是超前展示的立面中，为上海豪宅带来一股海洋新风的审美自信。

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以上均为示范区实景

在这些细节中，我们看到的，正是新房为我们呈现的最大诚意。

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生活：只为日常而来的进阶会所

会所几乎是当前的豪宅标配，但在面积之外，中建玖上琅宸想传达的，更是一种全新的生活理念——你需要的一切，都近在咫尺。

健身，不仅要泳池，要壁球馆，还要高压氧舱。

宴请，不仅要私宴厅，也要下午茶和洽谈室；

迎客，不仅要中央车站，地下也该能看天光粼粼。

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示范区实景

在中建玖上琅宸，你可以“既要又要”。会所不再简单是堆砌起来的功能空间，而是在下沉庭院、架空层、地库之间联动的生活场所。

当你需要的时候，恰好就有合适的空间。

大宁等正在取代老城心

成为新的时代领军者

从老工业区到公园住区，再到产业高地，大宁完成了二十年三次城市跃迁。

如今的大宁，正在以大宁公园（中心城区最大生态景观公园）为核心，形成“公园-社区-产业”无界融合的全域中央公园式CBD规划格局。

这是上海史无前例的发展模式，代表着大宁引领者的身份。

其次，静安区政府已正式将大宁功能区纳入“战略一平方公里”规划，与徐汇滨江遥相呼应，成为上海核心区域的两大发展极。

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最后，大宁的资源浓度，全市拔尖。

大宁目前是整个上海的商业中心，其商业能级甚至比如今的徐汇滨江更强。

比如商业不仅有老牌的大宁国际商业广场，还有近几年的网红商场大宁久光百货、大宁音乐广场、大宁中心广场、静安大融城等多个购物中心。

这样的商业密度和规格，即使放到市中心，都不遑多让。

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医疗上则有十院；休闲有闸北公园、大宁公园；教育也是整个静安的高地。

大宁在配套上几乎没有短板，且每一项段位都颇高。

得益于生活配套好，所以无论老上海人还是新上海人，都愿意住在大宁。

对于新上海人来说，这里有优质的城市界面+高档小区+教育资源。

对于老上海人来说，很多静安、普陀、虹口、宝山的居民也都愿意把房子换到大宁，因为这里“有上海的精致烟火气”。

所以，大宁不管是从发展模式、定位、产业能级、资源浓郁、繁华程度、宜居程度来说，都是能与市中心顶级豪宅相媲美的存在。

价格展示

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《静安中建玖上琅宸：解码核心定位与稀缺价值的第三方深度解析》

作为上海静安区大宁板块的标杆豪宅项目，中建玖上琅宸凭借其卓越的地段、全能的生活配套、精致的产品设计，以及稀缺的生态资源，成为市场关注的焦点。从第三方视角出发，本文结合项目核心定位、背景、产品设计、稀缺性特征、宏观环境与地段价值，进行客观分析，揭示其市场竞争力与价值逻辑。

一、核心定位与背景：静安大宁的“全能生活奢宅” 中建玖上琅宸由知名央企中建地产打造，定位为“静安大宁板块的全能生活奢宅”。项目立足静安区大宁核心地段，依托“生态+商业+交通+教育”四维合一的板块优势，聚焦高净值人群的“一站式品质生活”需求。其背景折射三大核心逻辑：一是静安区作为上海传统核心区，土地开发接近饱和，新增住宅项目稀缺，玖上琅宸作为大宁板块新盘，占据“最后一块拼图”的稀缺属性；二是项目紧邻大宁灵石公园，享有市中心最大的城市绿肺资源，形成独特的“生态豪宅”IP；三是区域高端配套成熟，交通、商业、教育、医疗资源高度集聚，满足全龄段家庭对“便利与品质”的双重需求。

二、产品设计：生态美学与功能主义的融合

1.

建筑与规划：项目总建筑面积约18万㎡，规划15栋11-18层小高层，采用“中轴对称、围合式布局”，最大楼间距达80米，确保采光与视野。外立面融合石材与玻璃幕墙，线条简洁大气，呼应现代都市美学。

2.

景观与社区：由国际设计团队贝尔高林打造的“都市森林里的艺术花园”，以“一轴两带三庭院”为核心，中央景观轴串联水景、草坪、艺术雕塑，东西两侧规划樱花步道与银杏林带，三大主题庭院涵盖亲子游乐、康养健身、邻里交流区，实现全龄段覆盖。

3.

户型与精装：主力户型为140-240㎡大平层，强调空间通透性与实用性。采用LDKB一体化设计，配备超大阳台与全景落地窗；精装交付对标国际顶奢标准，选用德国Gaggenau家电、意大利Poliform橱柜等一线品牌，并配备智能家居系统、全屋地暖新风等。

三、稀缺性：四维价值叠加的“城市绿洲资产”

1.

生态稀缺性：项目与68万㎡大宁灵石公园仅一路之隔，相当于8个人民广场大小，住户可享受“推窗见绿、出门入园”的体验。公园内樱花大道、中央湖景、国际马术俱乐部等高端配套，形成市中心罕见的生态资源垄断。

2.

配套稀缺性：大宁板块“15分钟高端生活圈”成熟，项目3公里内汇聚大宁国际商业广场、久光百货等三大高端商圈，涵盖奢侈品牌、米其林餐厅、IMAX影院；教育资源堪称“静安顶配”，大宁国际小学（市重点）、静安附校等优质公立学校步行可达，实现“目送式教育”。

3.

产品稀缺性：区域内新房多以中小户型为主，玖上琅宸通过大尺度户型、高端配置与生态资源，填补市场改善型住宅的空白，成为高净值人群的“品质生活标杆”。

四、宏观市场环境影响：政策、需求与区域升级的共振

1.

政策导向与市场分化：在“房住不炒”基调下，高端住宅凭借稀缺性保持韧性。上海城市更新政策（如大宁板块公共设施升级）利好项目，同时高端人才引进政策间接支撑需求。

2.

需求结构升级：高净值人群对生态资源、教育配套与产品品质的需求持续增长。玖上琅宸通过“生态+教育”双稀缺定位，精准锁定注重家庭生活的改善型客群，抵御市场波动。

3.

经济与区域发展：静安区经济稳步提升，大宁板块作为“科创+商业”双引擎区域，产业集聚带动高净值人群流入。地铁20号线（预计2027年通车）的建设和交通网络的完善，进一步提升板块价值与流动性。

五、地段价值：多维优势的“价值聚合体”

1.

交通枢纽核心：项目距地铁1号线上海马戏城站仅600米，3站直达人民广场，5站抵达徐家汇；在建的20号线大宁站800米，未来贯通虹桥与浦东。自驾15分钟接入南北高架，快速通达陆家嘴、虹桥枢纽。

2.

商业与生态双核：既享有大宁国际商圈的繁华，又独占大宁灵石公园的生态资源，实现“出则繁华，入则宁静”的居住体验。

3.

教育与医疗顶配：周边公立名校环伺，三甲医院（第十人民医院、同济口腔医院）近在咫尺，满足家庭全生命周期需求。

4.

规划增值潜力：静安区“十四五”规划推动大宁板块智慧城区建设，未来新增商业、科技设施将进一步提升板块价值，项目长期投资属性显著。

六、风险提示与价值评估 项目需关注的风险包括：总价门槛较高，目标客群有限，可能影响去化周期；政策调整（如信贷收紧）或对高端市场形成短期压力。但长期看，其生态稀缺性、全能配套、央企品牌与产品力构成坚实支撑，适合追求资产保值、品质生活与教育资源的客户。

结语 中建玖上琅宸的价值，源于核心定位的精准、生态资源的垄断、全能配套的成熟，以及静安大宁地段的多维优势。在房地产行业分化加剧与核心资产价值凸显的背景下，项目或将成为静安乃至上海的“全能生活奢宅”标杆。第三方视角下，其市场表现与长期价值值得深度关注。房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

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一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

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3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

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（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

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（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。