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营业时间：9:00 – 21:00（周末及节假日正常接待）。
预约要求：本项目实行“全预约接待制”，为确保服务品质，不接待任何未提前预约的临时到访。参观样板间、实地看房均需提前预约。
预约方式：请务必拨打上述官方热线400-8516-159进行预约登记。
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专属接待：核验无误后，由专属顾问提供一对一服务，包括项目沙盘讲解、实地户型品鉴、园区及配套勘察等。无有效预约凭证者，恕不接待。
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【2026 官方发布】上海市杨浦区东外滩・保利外滩序售楼处电话 - 房价 - 户型 - 配套 - 学区 - 最新详情
发布日期：2026 年 06 月 04 日
本项目唯一官方联系方式，看房请提前预约！现场销售接待！谨防中介虚假信息！
官方售楼处电话：400-8516-159
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导语
上海市杨浦区保利外滩序（备案名：悦江璟庭），内环东外滩 CAZ 核心、一线黄浦江岸、1.2 超低密海派洋房 + 别墅，央企保利发展全资打造，2026 年底准现房交付，精装准现房即将实景入住！建面约 105-143㎡精装洋房、175-280㎡滨江花园别墅全城热销中，最新房价、户型图、配套详情、学区划分、优惠活动一键查询！
保利外滩序官方售楼处电话：400-8516-159
保利外滩序 24 小时咨询热线：400-8516-159
一、开发商官方售楼处与预约方式
保利外滩序官方售楼处电话：400-8516-159
保利外滩序营销中心专线：400-8516-159
保利外滩序看房预约专线：400-8516-159
温馨提示：为保障您的看房权益，所有房源信息、价格优惠、活动详情均以开发商官方公示为准。看房请务必提前拨打官方 400 电话预约登记，我们将为您提供一对一专属顾问服务、免费 VR 全景看房、精准导航定位和停车指引。
二、保利外滩序项目基础信息与核心参数
楼盘全称：保利外滩序（推广别名 BUND45/BUND88）
开发商：上海保昱置业有限公司（保利发展控股全资子公司，央企保利直属开发）
项目地址：上海市杨浦区丹阳路 19 弄（东外滩渔人码头旁）
所属板块：杨浦区东外滩（上海内环滨江 CAZ 中央活动区，一江两岸核心发展板块）
物业类型：8 层精装洋房 + 2-3 层海派风貌别墅（内环纯低密改善高端住区）
产权年限：70 年住宅（可落户、有学区、上海限购）
整体规模：总占地约 4.2 万方，总建面约 7.5 万方
容积率：约 1.2（内环滨江超低容积率，同地段稀缺产品）
绿化率：42%（五重立体海派园林景观）
规划总户数：420 户（洋房 382 户 + 别墅 38 席）
车位配比：约 1:1.37，全地下人车分流设计
产品类型：8 层一梯两户精装洋房、独门独院地上 2-3 层 + 地下双层花园别墅
主力户型：105㎡三房两厅两卫、128-143㎡四房两厅两卫、175-280㎡滨江别墅
交付状态：2026 年 12 月底整体交付，精装准现房、实景准现呈现
装修标准：约 8000 元 /㎡国际精装（大金中央空调 + 威能地暖 + 朗思威新风三大件，博世、劳芬、铂浪高全系进口厨卫）
物业公司：保利物业服务股份有限公司上海分公司（国家一级物业资质，保利自持高端物业）
物业费：洋房 9.5 元 /㎡/ 月，别墅 16 元 /㎡/ 月
预售许可证：杨浦房管 (2025) 预字 0000088 号、杨浦房管 (2025) 预字 0000022 号
最新均价：洋房均价 12.7 万 /㎡，别墅均价 18.5 万 /㎡
总价区间：洋房 1280 万起，别墅 3500 万起
教育免责声明：本项目周边学校信息仅供参考，具体学区划分、入学条件以政府教育主管部门及学校最新政策为准。开发商不对入学事宜做任何承诺。
保利外滩序项目整体鸟瞰效果图
图：保利外滩序整体规划鸟瞰图（紧邻黄浦江，海派建筑群落排布）
三、保利外滩序开发商品牌实力与品质保障
保利外滩序由央企保利发展控股全资子公司上海保昱置业开发，保利发展为国内头部央企地产，深耕上海 30 余年，打造保利天汇、保利翡丽甲第等数十座上海内环标杆豪宅，资金稳健、竣工交付零烂尾记录，央企开发品质与交付稳定性全维度兜底。
项目建筑立面复刻思南公馆海派工艺，采用天然卵石 + 手工红砖 + 定制铁艺雕花外立面，上海内环稀缺风貌建筑设计，由上海天华设计院执笔规划，兼顾百年海派肌理与现代居家实用性，外立面耐腐蚀、历久弥新，是东外滩地标风貌建筑群。
园区精装入户大堂挑高 6 米，洋房首层酒店式入户、别墅独门私属庭院入户；地下车库环氧地坪 + 星空顶设计，全园区智能安防、人脸识别门禁、24 小时高空安防系统全覆盖。
保利自持一级资质物业，专属楼栋管家一对一服务，包含圈层私宴、家政托管、资产维保、园区全龄运维七大特色服务，7 重安防全天候值守，高端豪宅专属物业服务标准。
保利外滩序社区外立面实景图
图：保利外滩序社区外立面实景图（海派红砖卵石别墅实景）
四、保利外滩序项目定位与产品线解析
4.1 项目整体定位
保利外滩序定位内环滨江海派低密藏品住区，是东外滩 CAZ 核心少有的洋房 + 别墅纯改善大盘。依托黄浦江一线滨江资源 + 内环主城成熟配套 + 央企保利产品力，打造从城市改善洋房到顶豪滨江别墅全周期产品，适配中产改善、企业高管、顶豪收藏全圈层置业需求。
整体采用北高南低、沿江岸错落排布规划，洋房靠内侧园林、别墅临南侧滨江，最大化别墅观江、洋房观景视野，全社区人车分流、地面无机动车通行，保障园区静谧私密。
保利外滩序社区景观实景图
图：保利外滩序社区景观实景图（中央海派园林实景）
4.2 刚需改善洋房：105-128㎡ 内环滨江入门改善
105㎡三房两厅两卫：8 层洋房一梯两户，三开间朝南、南向面宽 10.8 米，LDK 客餐一体化连通观景阳台，主卧独立套房带飘窗 + 步入衣帽间，得房率 79%，动静分区无浪费面积，适配三口之家内环自住改善。
128㎡四房两厅两卫：四开间朝南、南北双阳台，南向景观阳台直面中央园林，双卧套房设计，全明厨卫，预留家政储物间，适配二胎、三代同堂家庭。
4.3 进阶改善洋房：135-143㎡ 主城大四房改善
143㎡四房两厅三卫：洋房楼王户型，270° 转角观景阳台，三面采光，双主卧套房设计，中西厨预留空间，层高 3.3 米，高区可远眺黄浦江景，是内环稀缺大四房产品。
4.4 顶豪滨江别墅：175-280㎡ 独门独院藏品墅
210-280㎡花园别墅：地上 2-3 层 + 地下双层拓展空间，独门独院私属庭院，部分房源直面黄浦江，270° 环幕观江，三至四套房布局，地下可做私人酒窖、影音室、健身空间，内环绝版可收藏滨江墅品，全上海内环同类产品存量稀缺。
保利外滩序楼栋户型规划平面图
图：保利外滩序户型楼栋分布图（别墅临江排布、洋房围合园林）
五、保利外滩序详细规划与社区布局
保利外滩序总占地面积约 4.2 万方，总建筑面积约 7.5 万方，在 1.2 超低容积率地块之上，规划 8 层精装洋房 + 海派别墅两大产品。
社区采用海派里弄 + 中央景观轴景观布局，国内一线景观团队设计，以老上海石库门园林为设计主题，全冠移植香樟、红枫、桂花等名贵成树，打造中央水景、法式花境、林下步道三大景观组团，四季景观分明。
社区自带约 3200㎡高端邻里会所，包含恒温泳池、私宴宴会厅、健身中心、儿童马术体验区、业主茶室五大功能空间；另配套约 2000㎡精品社区商业，招商高端咖啡、生鲜精品、私宴餐厅，现阶段招商落地中。
园区配套全龄活动场地：婴幼儿童游乐区、中青年健身步道、长者康养花园，同时全园区覆盖新能源充电桩、智能快递驿站、24 小时便民服务站。
保利外滩序主入口实景图
图：保利外滩序社区主入口实景图（酒店式海派归家大门）
六、保利外滩序社区核心优势与价值亮点
6.1 央企保利开发，准现房交付置业零风险
央企保利全资开发，资金实力雄厚，项目 2026 年底准现房交付，主体楼栋全部封顶、园林实景落地，所见即所得，规避延期交房、减配、烂尾风险，购房稳妥。
6.2 内环东外滩核心，一江两岸黄金区位
占位上海内环内东外滩 CAZ，和陆家嘴、外滩构成一江两岸金三角，周边 B 站、美团、字节跳动等头部企业总部聚集，未来导入 20 万 + 高净值人口，土地稀缺不可复制。
6.3 1.2 超低密，内环绝版低密产品
上海内环新房容积率普遍 2.5 以上，项目仅 1.2 容积率，洋房 8 层、别墅 2-3 层，内环土地稀缺下同类低密地块不再出让，产品存量稀缺保值性强。
6.4 双地铁环伺，立体路网通达全上海
地铁 12、18 号线双轨环绕，自驾内环高架、北横通道、大连路隧道多维路网，15 分钟直达陆家嘴、人民广场、南京西路核心商圈。
6.5 一线黄浦江景观，步行可达滨江步道
直线距黄浦江 300-700 米，步行 5 分钟抵达 2.8 公里杨浦滨江绿带，高区洋房、全量别墅可俯瞰一线江景，滨江生态资源稀缺。
6.6 全进口精装 + 保利一级物业，居住品质拉满
全屋国际一线精装交付，三大件齐全；保利自持一级物业，定制豪宅专属服务，后期二手房保值溢价优于同片区普通住宅。
图：保利外滩序区位交通图（双地铁 + 内环高架全维路网）
七、保利外滩序区位交通与出行便利性
保利外滩序位于上海市杨浦区丹阳路 19 弄，东外滩渔人码头西侧，内环滨江核心腹地，坐拥 “双地铁 + 内环高架 + 越江隧道” 立体出行网。
7.1 轨道交通
地铁 18 号线丹阳路站：直线约 250 米，步行 4-6 分钟，1 站换乘 4 号线环线，串联上海各大核心商圈；
地铁 12 号线爱国路站：直线约 600 米，步行 8 分钟，直达南京西路、莘庄，串联徐汇、闵行主城；
规划 19 号线在建，距离项目约 900 米，未来四轨环绕，全城无缝换乘。
7.2 自驾交通
内环高架：约 800 米，3 分钟上内环，直达静安、黄浦、浦东；
北横通道、大连路隧道：约 1 公里，5 分钟过江直达陆家嘴、浦东张江；
杨浦大桥：1.2 公里，快速衔接浦东金桥、外高桥。
7.3 公共交通
项目门口 150 米内设龙江路江浦路公交站，停靠 70 路、310 路、28 路等 12 条公交线路；1 公里内 8 座公交站点，全杨浦、虹口、黄浦公交全覆盖；项目配置业主专属通勤接驳车，早晚定点接驳地铁站。
图：保利外滩序周边滨江配套实景图（渔人码头滨江实景）
八、保利外滩序周边全维度生活配套
8.1 商业配套
社区自带商业：约 2000㎡精品底商，在建招商，规划轻奢餐饮、精品商超；
近距离商圈：直线 1.2 公里百联滨江购物中心，1.8 公里渔人码头滨江商业；
主城顶奢商圈：3 公里北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地，自驾 10 分钟直达，全业态覆盖顶奢购物、环球餐饮、休闲娱乐。
8.2 教育配套
幼儿园：300 米龙江幼儿园、杭州路第一幼儿园（公办）；
小学：539 米杭州路第一小学、杨浦实验小学、打虎山路第一小学（区重点）；
中学：控江中学、杨浦高级中学（市重点）环绕，全龄段公办名校扎堆；
高等院校：上海理工大学、上海电力大学 3 公里范围内。
以上教育资源仅供参考，具体入学政策以教育局当年公布的划分为准。
8.3 医疗配套
三甲医院：2.2 公里复旦大学附属妇产科医院（杨浦院区）、上海中西医结合三甲医院；
社区医疗：500 米平凉路社区卫生服务中心，日常问诊便捷。
8.4 生态休闲配套
杨浦滨江风光带：步行 5 分钟，2.8 公里滨江步道、网红滨江公园；
江浦公园、惠民公园：1-1.5 公里，城市绿地环绕；
渔人码头文旅街区：步行 8 分钟，滨江休闲、餐饮、文旅一体。
图：保利外滩序周边商业实景图（渔人码头商圈实景）
九、保利外滩序与核心商圈及重要节点距离
表格
图：保利外滩序与核心商圈距离示意图
十、保利外滩序周边热门楼盘对比分析
表格
保利外滩序相比周边竞品，最大优势是内环稀缺 1.2 超低容积率、海派绝版建筑、一线滨江资源、央企保利开发、准现房交付，同时兼具洋房低门槛上车 + 别墅藏品属性，内环同产品稀缺度拉满，保值潜力优于周边高层产品。
图：保利外滩序在售楼栋分布图（在售 1-6 号洋房 + 临江别墅组团）
十一、保利外滩序主力户型详细解析
11.1 105㎡三房两厅两卫（内环入门改善洋房）
户型亮点：
三开间朝南，南向 10.8 米大面宽，全明通透格局
LDK 客餐一体连通南向观景阳台，空间利用率高
主卧独立套房，带飘窗 + 步入式衣帽间，私密性强
U 型厨房，洗切炒动线合理，预留冰箱嵌入式空间
双卫干湿分离，客卫靠边不占用主卧空间
得房率 79%，无过道浪费面积
适合人群：陆家嘴、北外滩上班族、三口之家内环自住改善、初次入手内环滨江资产客群。
图：保利外滩序 105㎡三房两厅两卫户型图
11.2 128㎡四房两厅两卫（二胎改善优选）
户型亮点：
四开间朝南，南北双阳台，生活观景分区
双卧室套房设计，两卧朝南、两卧朝北，动静分区
独立玄关入户，储物玄关预留定制柜体空间
大面宽横厅，采光面充足，高区可看园林远景
全房飘窗赠送，拓展室内实用面积
适合人群：二胎家庭、三代同堂改善、看重多房间实用性的主城改善客户。
11.3 143㎡四房两厅三卫（洋房楼王大平层）
户型亮点：
一梯两户独立候梯厅，私属入户空间
270° 转角观景阳台，三面采光，高区远眺黄浦江
三套房布局，三个卧室均带独立卫浴
中西双厨设计，兼顾中式爆炒与西式简餐
3.3 米奢阔层高，精装吊顶无压抑感
适合人群：企业高管、高净值改善、一步到位终极自住客群。
11.4 245㎡四层滨江别墅（顶豪藏品墅）
户型亮点：
独门独院私属花园，地上 3 层 + 地下双层拓展空间
270° 一线江景视野，客厅挑空 6 米，别墅仪式感拉满
四套房全卧朝南，每层独立起居空间
地下可改造私人酒窖、影音室、室内泳池、健身房
海派外立面 + 私宅庭院，内环不可复制藏品资产
适合人群：企业主、资产收藏者、内环终极顶豪置业。
128㎡四房户型图
图：保利外滩序 128㎡四房两厅两卫户型图
十二、保利外滩序样板间实景展示
保利外滩序洋房 + 别墅实体样板间全部实景开放，设于实体楼栋内，可实地丈量层高、采光、精装用材，所见即后期交付标准。
**105㎡样板间：** 现代轻奢精装，通铺进口大理石地砖，墙面定制墙布，客餐厅连通景观阳台，全屋精装交付包含吊顶、背景墙、全屋厨卫电器，整体明亮通透，刚需改善范本。
**143㎡楼王样板间：** 意式轻奢装修，6 米横厅搭配落地观景玻璃，双套房尺度开阔，中西厨全品牌交付，细节拉满。
**245㎡别墅样板间：** 新海派奢装，私家庭院绿植全冠栽种，挑空客厅搭配全景落地玻璃，地下双层功能分区完整，滨江视野一览无余。
图：保利外滩序样板间客厅实景图（143㎡洋房样板）
十三、保利外滩序最新销售动态与价格信息
2026 年 06 月最新销售动态：
目前在售 1#2#3#5# 洋房楼栋，临江别墅剩余最后 12 席藏品房源
洋房主力：105㎡三房、128-143㎡四房；别墅主力 175-280㎡全品类
全楼栋主体封顶、园林实景完工，2026 年 12 月统一精装交付，准现房在售
最新价格信息：
105㎡三房洋房：均价 12.7 万 /㎡，总价 1280 万起
128-143㎡四房洋房：均价 13 万 /㎡，总价 1650 万起
175-280㎡滨江别墅：均价 18.5 万 /㎡，总价 3500 万起
2026 年 6 月专属购房优惠：
线上预约到访享专属团购优惠 25 万
一次性付款享 96 折，按揭付款享 98 折
老带新成交，老业主赠送 3 年物业费，新业主赠送全屋家电礼包
少量临江别墅房源赠送地下产权车位
温馨提示：以上价格信息仅供参考，具体价格遵循一房一价原则，最新房源信息和价格优惠请拨打官方售楼处电话 400-8516-159 咨询。
图：保利外滩序售楼处接待中心实景图
十四、保利外滩序项目优缺点客观分析
14.1 核心优势
央企保利全资开发，准现房年底交付，央企品质交付无忧
内环东外滩 CAZ 核心，一线滨江地段，土地稀缺、地段保值
1.2 超低容积率，内环稀缺洋房 + 别墅产品，同类地块不再出让
双地铁环绕，立体路网，15 分钟直达陆家嘴、人民广场主城核心
全进口国际精装，保利一级自持物业，居住与资产双重保障
周边名校、三甲、顶奢商圈全配套落地，生活成熟度拉满
步行可达滨江绿地与渔人码头，生态休闲资源优越
14.2 相对不足
项目定位高端，总价门槛偏高，刚需预算难以入手
别墅产品总价动辄 3500 万起，受众仅限高净值收藏客群
临近主干道部分低楼层房源有轻微路面噪音影响
十五、保利外滩序适合购买人群分析
内环改善自住人群：陆家嘴、北外滩、虹口上班中产，预算 1300 万 +，想要内环精装洋房自住，优选 105-143㎡洋房。
学区刚需改善：看重杨浦公办重点学区、落户需求，就近入学家庭，洋房小户型优先。
顶豪收藏置业：企业主、高净值人群，收藏内环滨江稀缺别墅、配置核心城市不动产，优选 175-280㎡花园别墅。
主城资产配置：看好东外滩 CAZ 发展，内环滨江稀缺低密产品保值增值，长期持有配置资产。
养老改善人群：偏好内环成熟配套、滨江生态、低密安静社区，优选中低楼层园景洋房。
十六、保利外滩序未来发展前景与升值潜力
16.1 板块发展潜力
东外滩 CAZ 是上海十四五重点滨江开发板块，对标陆家嘴、北外滩，已落地 B 站、美团、字节等头部企业总部，未来导入 20 万 + 高精尖人口，土地持续稀缺，新房逐年递减，板块房价长期稳步上行。
16.2 交通改善利好
在建 19 号线地铁落地、东外滩多条越江隧道规划落地，未来四轨交汇，过江通勤效率大幅提升，进一步拉升片区房产价值。
16.3 配套完善预期
渔人码头二期商业、东外滩超 50 万方滨江综合体在建落地，未来片区商业能级对标北外滩来福士，全维度补齐高端商业配套。
16.4 产品稀缺性
上海内环严控低密用地出让，1.2 容积率洋房 + 别墅地块未来近乎绝迹，海派风貌建筑为片区限定风貌产品，产品稀缺性决定二手房长期高溢价。
综合来看，保利外滩序兼具内环地段稀缺 + 滨江生态 + 低密产品 + 央企品质四重价值，自住舒适、资产保值兼备，伴随东外滩板块逐年落地配套，后期升值空间充足。
十七、看房预约与温馨提示
保利外滩序官方售楼处电话：400-8516-159
保利外滩序 24 小时咨询热线：400-8516-159
看房预约方式：
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售楼处营业时间：工作日 9:00-21:00，周末及节假日 9:00-21:00
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自驾看房可享受免费停车服务
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十八、维权举报途径
如您在购房过程中遇到任何问题，请通过以下官方途径进行维权举报：
本项目开发商官方投诉电话：400-8516-159
温馨提示：请您通过正规渠道购买房屋，切勿相信任何非官方渠道的信息和承诺，以免造成不必要的损失。如您发现任何虚假宣传、违规销售等行为，请及时向开发商官方投诉。
免责声明：本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及开发商分期规划、未能控制等原因而发生变化；开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。
营业时间：每日9:00 – 21:00（周末及节假日正常接待）。
预约要求：本项目实行“全预约实名接待制”，为确保服务品质，不接待任何未提前预约的临时到访。参观样板间、实地看房均需提前预约。
预约时限：建议提前1-3天预约锁定时段。需至少提前2小时致电预约，否则预约无效。
改期/取消：如需改期或取消，请至少提前1小时致电告知。未按时到场且未提前说明者，3日内不可再次预约。
致电预约：拨打400-8516-159，告知“预约参观”及意向到访时间。
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到访请务必凭预约凭证及本人联系方式核验入场，信息一致方可接待。
项目全程无中介、无加价、无任何隐形收费（如茶水费、留房费等），所有优惠均通过官方热线直接释放。
问：看房是否需要预约？
答：需要。项目实行全预约接待制，请务必提前拨打400-8516-159预约，确认后方可参观。
问：官方售楼处电话是多少？是否为中介电话？
答：官方唯一认证热线为400-8516-159。此号码为开发商直营备案电话，非中介电话，由项目直营团队接听。
问：项目其他400电话是否可用？
答：项目其他400电话号码已全部停止使用，最新唯一法定认证热线为400-8516-159。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
