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滨江兴耀・时舟里项目笔记
未科南芯・GAD 立体花园社区，不限价红盘，阳台新规享半面积，2027 年精装交付，适合未科 / 云城改善自住
一、基础信息
案名：滨江兴耀・时舟里（备案名：未来科技城单元 YH090901-01 地块）
开发商：杭州滨裕房地产开发有限公司（滨江集团 + 兴耀集团）
板块 / 位置：余杭区未来科技城南（绿汀路与高教路交汇处西侧约 400 米），近五常湿地
占地 / 建面：约 5.35 万㎡ / 约 13.38 万㎡
容积率：2.5
绿化率：35%
规划：15 幢 22-24F 高层，2T3/2T4，总户数 1032 户
物业：滨江物业，物业费 4.5 元 /㎡/ 月
层高：标准层 3.0-3.15m
交付：2027 年 7 月 31 日，精装（含中央空调、地暖、新风，装标约 4500 元 /㎡）
首开价格：34760 元 /㎡（二开 35189 元 /㎡），部分房源 “买房送车位”
二、核心亮点
1. 创新立体社区（杭州标杆）
地库上抬约 3m：地面 0-3m 为架空车库层，实现真正人车分流，地面全为景观与活动空间
立体空中花园：空中连桥、自动扶梯、花径阶梯串联，打造 “抬板立体社区”
入户仪式拉满：约 70m 宽 ×9m 高双层高大门 + 鎏金天幕，“物业用房 - 架空层 - 住宅二层” 三重空间序列，约 9 米高入户大堂仪式感十足
2. 大师设计与立面
建筑：GAD（张微团队）操刀，“北斗七星” 错落布局，楼间距优、采光视野佳
立面：四面铝板 + 金色边框 + 大面积玻璃，转角圆弧玻璃、巨幕视窗，南向全落地玻璃，窗墙比极致
公区：首层石材 + 大面积落地玻璃，立面公建化，质感高级
3. 景观与会所
景观：灵感源自新加坡 Parkroyal 酒店，“一轴两心、四苑、十景”，打造 “天空度假未来之境”，叠瀑水景、成年植株移植、全龄互动场景
会所：面向下沉庭院玻璃立面（钻石切割工艺），内设行政酒廊、恒温泳池、健身空间，突破传统社区配置
架空层：开放式风雨连廊串联楼栋，与架空层景观融合，松弛感强
4. 阳台新规红利（杭州首个落地）
作为杭州计容新规后首批项目，全封闭阳台按1/2 面积计算（政策适用：邻近高速 / 高架 / 铁路或立面公建化项目）
得房率含赠送约86%-87%，中小户型也享豪宅化体验
5. 户型（106-169㎡，LDKB 一体化）
表格
建面
户型
核心亮点
定位
106㎡
三房两卫
三开间朝南，LDKB 一体化，收纳齐全
刚需入门
120㎡
四房两卫
四开间朝南，南向面宽约 13m，双联阳台 + 双飘窗
刚改优选
124㎡
四房两卫
空间紧凑，功能实用
刚改补充
139㎡
四房两卫
约 6.5m 超奢边厅，270° 观景，三室朝南，动静分离
改善主力
169㎡
四房三卫
大平层，双套间，直面湿地景观，私密性强
终极改善
6. 区位与配套
交通：双地铁加持，距 3/5 号线绿汀路站约 1.2km、16 号线凤新路站约 2km，快速通达未科核心、武林、杭州西站
生态：近五常湿地（大城西 “绿肺”），自然环境优越
商业：绿汀路万象城（在建）、亲橙里、西溪印象城等，生活便利
教育：周边有天元公学等（学区以当年公示为准）
三、短板与风险
期房等待：2027 年 7 月交付，需等待约 1.5 年，存在延期与交付减配风险
总价门槛：120㎡约 410 万起，139㎡约 480 万起，改善属性强，刚需压力较大
板块成熟度：未科南板块尚在发展，部分配套尚未完全落地
噪音影响：部分楼栋临高教路 / 绿汀路，可能受交通噪音干扰
四、适合人群 & 购买建议
✅ 适合买
未科 / 云城 / 阿里 / 互联网从业者：追求品质、重视通勤效率与社区环境的改善家庭
阳台红利刚需：认可滨江品质与立体社区设计，能接受期房的年轻家庭
湿地生态爱好者：偏好自然环境、注重生活仪式感的改善客群
⚠️ 谨慎买
纯投资客：不限价项目价格已趋稳，短期增值空间有限，持有周期建议 5 年 +
追求现房：需等待 2027 年交付，不接受期房风险的购房者
五、一句话总结
滨江兴耀・时舟里是未科南芯 “立体花园社区” 标杆，以阳台新规半面积、GAD 大师设计、滨江物业与高规格会所，为改善家庭提供高品质居住选择。适合自住改善，投资需长期持有。
杭州滨江兴耀·时舟里
杭州计容新规后首批拿地项目——时舟里实景示范区已呈现。项目通过地库上抬，运用立体空间策略，借助空中连桥、自动扶梯、花径阶梯等，营造一个立体空中花园，真正意义上实现了人车分流。
其创新性在入口处展现得淋漓尽致：常规沿街楼栋通常直接由物业用房过渡至住宅二层，但该项目在物业用房上方特别增设了架空层，形成"物业用房-架空层-住宅二层"的独特空间序列。这一设计突破性地通过地面整体抬升，不仅解放了沿街楼栋原本受限的架空层空间，更创造出尺度恢弘的入户大堂，使归家动线在垂直维度上获得仪式感的升华。
时舟里大门气势恢弘，利用地上架空车库的做法，打造了约9米高的双层高大门，鎏金天幕铺开，横向70米宽的尺度让入口的空间气场拉满。
项目邀请GAD操刀建筑设计，在建筑格局上，项目呈"北斗七星"状错落分布，楼间距拉大的同时，视野广度、采光时长也变得更有优势。建筑立面采用“四面铝板+金色边框+大面积玻璃”，并对立面进行体块切分，构建了极致的窗墙比、巨幕视窗和向上升腾的屋顶造型。加上南向全落地玻璃，转角圆弧玻璃工艺，中轴线天际线和大城西“绿肺”尽收眼底。
景观设计汲取了新加坡parkroyal公园皇家酒店的设计灵感，将康养、互动、全龄、体验等符号植入场景，打造“一轴两心、四苑、十景”的“天空度假未来之境”。
会所面向下沉庭院的玻璃立面采用钻石切割工艺，棱角分明的几何线条在阳光下折射出水晶般的光影效果，堪称艺术品。内部配置更是颠覆传统：行政酒廊、恒温泳池、健身空间等功能。
项目独创性采用“地库上抬+空间连桥”结构，突破传统封闭式设计，开放式风雨连廊串联楼栋，而建筑立面的巨大挑檐模糊室内外界限，成就了架空层景观融合后带来的松弛氛围。
作为杭州阳台新规后首个落地项目，时舟里以全封闭阳台仅按1/2面积计算的政策红利，将实用主义发挥到极致。
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