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要说哪些城市的楼市还比较稳健，那昆山一定有一席之地。事实上，昆山是整个长三角，最有独立行情的城市。之所以稳健，主要是昆山楼市更包容，不同层级的客户都能找到对应的资产。

但优质低密度资产，在穿越楼市周期的过程中，更从容。

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01.

独立行情的昆山

稀缺二手别墅逆势上涨

在贝壳上，近半年到一年时间，昆山不少楼盘的价格涨幅，竟高达100%以上。

▲图源贝壳

二手房市场是不会骗人的。从成交房源看，价格最坚挺，房东最惜售的，是别墅类产品。

比如第一的青阳宝岛花园二期，最新成交的一套别墅，虽然面宽只有6米多，但成交单价高达4.48万，但是面宽却只有6米多。成交单价比同小区洋房贵了近3倍。

整个昆山的改善客户，追捧二手别墅，其实也是无奈。因为在主城范围内，从2016年至今，只有2017年供应了208套别墅之外，其余年份都是0供应。

目前昆山在售二手房大概是4.8万套，但挂牌在售的别墅一共就1300余套，占比仅仅2.7%。

一墅难求，就是5000亿级GDP昆山多年的现状。

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02.

3.0城市时代的昆山，一定看城东

B05高品质示范区，首出低密墅

1.0时代的昆山，是一座成熟的老城。老城更多的是承载昆山政治和文化的中心。

2.0时代的昆山往西，但城西核心地块房价已近天花板，同时地理疆域已到巴城。城西发展的天花板已经呈现。

下一个十年，是3.0时代的昆山，城市战略已然向东。

城东的核心，是B05规划先行示范区。未来，这里的大厂和集宿区将会逐步搬迁，将对260万平米的区域进行城市更新。

这里将有

▲信息来源：2023年4月昆山市自然资源和规划局发布的《昆山市B0509、B0513、B0514、B0515基本控制单元控制性详细规划》修编草案公示

规划约142万住宅，未来将有5万多优秀的高知人才导入。

在这既能链接主城，又占有城东发展先手，由昆山国创和招商蛇口联合打造的全新低密墅区——琨悦里。

刚刚预售证已领，马上要开盘了。

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03.

容积率小于1.2

全昆山的有钱人都在等

截至2024年1月，昆山22宗未动工的宅地中，只有琨悦里这一宗是低密度住宅。

琨悦里的起步很高，背靠两大国央企

国创投资，业内称其为“昆山东道主”。是昆山总资产规模最大的国有资本投资公司，已在昆山深耕了足足32年。昆山国创始终和昆山城市战略高度一致，国创的布局，就是昆山产业发展，和城市发展的方向。

招商蛇口，是招商局集团（全球500强，排名175位）旗下，不仅在深圳总部连续多年“玺系”产品系打破全球奢侈地产销售记录，在长三角如合肥，南京等多地创造当地豪宅销售记录。

尤其本月，苏州园区顶级豪宅沁苏禧交付，获得全体业主和地产业内一致赞誉。业主为表示认可，更是送了满墙的锦旗。

唯一的真叠墅，全盘都是大户型

琨悦里仅配置了128套叠加别墅。资产的稀缺性还是非常明确的。同时小区为了保证圈层的纯粹性，其最低户型面积也要185平米。纯粹业态匹配纯粹的圈层，在产品逻辑上不存在短板。

04.

入昆6年，开发多座高改项目

招商懂昆山，更懂改善客户

招商联合国创在昆山首次打磨出一座“琨悦”系。在资源投入上可能是刷新整个昆山楼市历史。

8位全球级设计大师，更有超100位精英设计师共创

设计由由世界建筑设计公司前25强的上海日清设计和重庆元禾大千等大师操刀。

随着示范区和样板房正式公开，我们得以看到更多的前瞻设计理念是如何用具体的材料和工艺落地。

琨悦里用上帝曲线，致敬世界经典建筑曼哈顿520 West 28th Street。正是这种定制曲面玻璃，真正实现了室内270°观景视界。

▲效果图，以实际交付为准

千易其稿，在现场对复杂位置进行实体打样，让琨悦里不落时代。如社区入口的精神地标——折叠江南，更是有7150颗灯珠加上1970根金属线，现场反复手工打磨出来。

▲效果图，以实际交付为准

超强的设计符号，让豪宅富有昭示的建筑形象。任何城市的豪宅，一定是具有强建筑符号，在琨悦里也是如此。轻薄线条、超薄圆弧屋顶飘板，以湾流客机作为视觉符号，定制天空之翼顶冠，呈现富有昭示性的建筑形象。

▲效果图，以实际交付为准

走访全球多座知名石材场，用不同奢石的颜色演绎不同的生活。琨悦里不仅是堆料，设计师更考虑到特殊石材色彩和生活的对位关系。如在社区大堂选用的来自土耳其的直纹白玉，石纹细腻，是迎宾的感觉，更是回家的感觉。而在入户院门旁，则选择了更具有生命力的，来自巴西亚马逊的加雅绿。

▲效果图，以实际交付为准

琨悦里的设计理念很清晰，“借用”设计大师的思想，再用纯熟的设计手法，精细打磨，力求颜值和审美同在。

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05.

师法昆山最早私家园林—玉山草堂

生活，增设海派奢装泛会所

建筑是骨，园林是肌。尤其是后者，是会随着四季的变化，焕发更多的时间美感。因此园林的淬造，在琨悦里项提到前所未有的高度。

公区园林，脱胎于昆山最早的私家园林—玉山草堂。

社区打造一剧一带两轴四巷十二景园林景观，政府规划约2700㎡口袋公园、约500米环形跑道、雅居会客厅，再现东方园境雅致。

通过五重归家礼序， 层层递进，用符合现代生活，传统居住理念。

▲示意图

泛会所——屋檐下的生活绿岛。项目规划约155㎡，现代美学海派风奢装泛会所。招商对深谙改善客户的生活痛点，因此对泛会所，四面设置落地窗，也配有中央空调，让业主能在一年四季在此观景会客。

▲效果图，以实际交付为准

高端社区的生活，不是定义出来的，而是建筑出来，能够真正使用。琨悦里园子的不仅集景，更把阳光，空气和水这健康三要素融了进来。

06.

高阶生活的承载

上下平权的大奢叠墅

虽然首批叠加产品，数量非常有限，但是其优秀的产品力还是值得每一个关注别墅的昆山人到场体验。

令人惊叹的实际使用空间。比如建筑面积在300平米左右的下叠，装修后使用面积接近430平米。而建筑面积只有235平米左右的上叠，装修后使用面积接近360平米。

上下叠加，资源均享。如上叠也具有一个颇具仪式感的地下入户空间，同时上叠具有约92平米星空露台。下叠，则有南向入户便利，毗邻的庭院绿地面积约45-55㎡。同时享有一个层高约5.4米，可改造成双层，大概92平米左右地下室。

独享电梯，南向独立入户

大尺度，南向约7米，挑高约6.4米阔厅

正宗的U型厨房，开间将近5米

二楼约7米全景阳台，配置落地窗

主卧小家化设计，并带有高颜值阳台

基本延续下叠超大居住尺度

私梯直接从地下室归家入户

三套房设计，主卧270°环幕阳台

半开放式星空露台，超多可变场景

结尾

昆山改善们，等了将近9年，才在主城期盼到一座纯低密项目，首批叠加的稀缺性不言而喻。

从资产的升值属性也很清晰，毕竟别墅的二手成交价格远高于普宅。

而昆山，又是一座强经济的城市，未来楼市还是积极向上的。整个昆山对楼市的倚重并不强。去年昆山房地产销售额仅占到GDP总量的12.93%。而同样楼市走出独立行情的成都，但这个比值是17.28%。

琨悦里作为承启昆山新楼市时代的作品，是一个兼顾自住和保值的潜力资产。

首批叠加别墅，开盘在即了。

【苏州昆山琨悦里】

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公积金贷款全攻略：条件、流程与材料详解，这些疑问你都有吗？

“用公积金贷款买房能省多少钱？”“首套房和二套房的首付比例差多少？”“缴存年限不够怎么办？”

……在购房过程中，公积金贷款因其利率低、压力小的优势，成为许多职工的首选。但复杂的政策条款和操作流程，常常让申请人一头雾水。本文将结合2025年最新政策，系统梳理公积金贷款的核心条件、流程步骤及材料清单，并针对高频疑问提供解决方案。

一、谁能申请公积金贷款？核心条件逐项解析

1. 缴存要求：连续缴存6个月是“入场券”

根据最新政策，申请公积金贷款需满足连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。若曾在异地缴存公积金，转入现缴存地后，缴存时间可合并计算。例如，小王在深圳缴存3年，后转入广州工作并续缴3个月，其累计缴存时间可认定为3年零3个月，符合贷款条件。

特殊情况：若缴存记录中存在补缴或断缴，需确保实际汇缴月份与应缴月份间隔不超过3个月，否则视为未连续缴存。

2. 信用与还款能力：收入与负债的“平衡术”

信用要求：借款人及共同申请人需信用良好，无连续3期或累计6次逾期记录（不含助学贷款）。

还款能力：月均还款额不得超过家庭月收入的60%。例如，家庭月收入为2万元，则月还款额上限为1.2万元。

案例：张先生家庭月收入1.5万元，拟贷款20年、利率3.1%的公积金贷款，月供约5300元，符合还款能力要求。

3. 房屋性质：首套房与二套房的“分水岭”

贷款首付比例与房屋性质直接挂钩：

首套房：

经济适用房：首付≥20%；

共有产权房：首付≥30%；

普通自住房：首付≥35%；

非普通自住房：首付≥40%。

二套房：非普通自住房首付≥80%，且需结清首套房贷款。

政策依据：2025年8月新政明确，首套房认定以“认房又认贷”为标准，即家庭名下无房且无贷款记录。

4. 年龄与户籍：退休前5年可申请，异地缴存需谨慎

年龄限制：借款人需在法定退休年龄前申请，贷款期限可延长至退休后5年，但最高不超过65周岁。

异地缴存：支持异地缴存职工在购房地申请公积金贷款，但需提供缴存证明及明细。例如，在云浮市购房的异地职工，可凭缴存地证明申请“商转公”贷款。

二、贷款额度怎么算？三招教你“薅足”政策红利

1. 缴存年限法：每年10万，最高120万

公积金贷款额度与缴存年限直接挂钩：每缴存1年可贷10万元，不足1年按1年计算，最高120万元。例如，缴存5年的职工可贷50万元，缴存12年可贷满额120万元。

夫妻共同申请：以缴存年限较长的一方计算额度。若丈夫缴存7年、妻子缴存5年，则家庭最高可贷70万元。

2. 账户余额法：25倍放大，灵活就业者适用

2025年8月起，多地调整贷款额度计算公式：

单位缴存职工：贷款额度=账户余额×25倍；

灵活就业者：贷款额度=前6个月日均余额×25倍。

案例：李女士账户余额8万元，按25倍计算可贷200万元，但受最高额度限制，实际可贷120万元。

3.组合贷款：公积金+商贷“双管齐下”

若公积金贷款不足以覆盖房款，可申请组合贷款。例如，房屋总价300万元，首付35%（105万元）后，剩余195万元中，120万元用公积金贷款，75万元用商贷。

政策提示：组合贷款需同时满足公积金和商贷条件，且贷款期限需一致。

三、从申请到放款：七步流程全解析

1. 第一步：自查条件，算好额度

条件确认：登录当地公积金官网或APP，查询缴存记录、信用状况及房屋性质；

额度试算：使用“贷款额度拟算”工具，输入收入、房价等信息，预估可贷金额。

2. 第二步：准备材料，缺一不可

核心材料清单：

身份证明：身份证、户口簿；

婚姻证明：结婚证、离婚证或单身声明；

收入证明：银行流水、公积金缴存证明；

购房合同：备案后的网签合同；

首付款凭证：发票或收据。

特殊材料：异地缴存职工需提供《异地贷款缴存使用证明》。

3. 第三步：提交申请，窗口或线上均可

线下申请：携带材料至公积金管理中心或受托银行窗口提交；

线上申请：通过“手机公积金”APP或官网在线填写申请表。

4. 第四步：审核评估，等“批复”

初审：5个工作日内完成材料审核；

评估：部分城市需对房屋价值进行评估（费用由借款人承担）；

终审：10个工作日内出具审批结果。

5. 第五步：签合同，办抵押

合同签订：审批通过后，与公积金中心、银行签订借款合同；

抵押登记：将房屋抵押至公积金中心，领取《不动产登记证明》。

6. 第六步：银行放款，资金到账

放款时间因城市而异，通常在抵押登记完成后5-15个工作日内到账。

7. 第七步：按月还款，避免逾期

还款方式：等额本息或等额本金；

扣款渠道：绑定银行卡自动扣款，需确保账户余额充足。

四、高频疑问解答：你的困惑这里都有答案

1. 公积金贷款能贷几次？

答：家庭最多使用2次公积金贷款，且需结清前一笔贷款。例如，首套房用公积金贷款，结清后可申请二套房贷款，但第三套房不予受理。

2. 公积金贷款与公积金信用贷款有什么区别？

答：公积金贷款专用于购房，属于房贷；公积金信用贷款是银行推出的消费贷，可用于装修、购车等，但不可用于买房。

3. 商住房能用公积金贷款吗？

答：纯商业用地性质的商住房通常不能用公积金贷款，但部分城市规定，若商住房规划用途为“公寓”且满足居住标准，可参照住宅政策申请。建议提前咨询当地公积金中心。

4. 贷款期间能提前还款吗？

答：可以。提前还款需向银行申请，可选择部分还款或全额结清，且无需支付违约金。

5. 公积金贷款未结清，能再申请商贷吗？

答：可以，但需满足商贷条件，且公积金贷款未结清可能影响商贷额度。

五、政策红利：2025年新政的三大亮点

1. 贷款期限延长至退休后5年

2025年新政明确，借款期限可计算至法定退休年龄后5年，缓解中老年职工还款压力。

2. 异地缴存“商转公”全面放开

云浮市率先试点，支持异地缴存职工将商贷转为公积金贷款，降低利息支出。

3. 多子女家庭额度上浮

二孩、三孩家庭最高可贷额度分别上浮10万元、20万元，支持改善性住房需求。

结语：用好公积金，省下“一辆车”

公积金贷款不仅是购房的“低成本融资工具”，更是国家为职工提供的住房保障福利。2025年政策调整后，贷款额度更高、期限更长、覆盖人群更广。掌握本文的申请条件、额度计算及操作流程，助你高效利用公积金，实现安居梦想。