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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

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2025年1-6月，静安区的新房套均总价已经来到1867万元/套。

在静安买房，苏河湾是绕不开的一个板块，它是真正集天时、地利、人和于一身的与国际接轨的潮流板块，去年更是楼市黑马。可以通过两个数据来窥见它的实力：

第一：去年约2000万以上的新房成交套数，苏河湾是全市第三，仅次于黄浦滨江和新天地。

高净值人群对于苏河湾的认可程度，已经逐渐超越了传统的老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块。

第二、苏河湾的标杆住宅基本都在20万/㎡左右，次一级、房龄较老的品质改善房基本都在约14万/㎡以上。

可以说，苏河湾的豪宅成交量&价，都已经超过了静安寺、南京西路，成为了静安新一代的标杆，住苏河湾是一种身份象征。

令人惊喜的是，这个热度居高不下的潮流板块，出现一个“倒车接人”的历史级别上车机遇！（“倒车接人”是证券市场的专业术语，意指一直大涨的板块，突然出现一定幅度的回撤，但大涨的趋势从未改变。）板块内最后的限价盘——【悦97】开盘在即，过会均价12.88万/㎡！

这是什么概念？

往前看，板块内之前开盘的新房价格普遍已来到13万+！在越来越贵的上海楼市，【悦97】的价格却直接梦回三年前。

往后看，10月20日，上海2025年第八批次集中土拍正式落槌，其中静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块，以“苏河湾核心收官宅地”身份引爆全场竞争，最终成交楼板价突破81415元/㎡，溢价率9.03%，该地块可售住宅面积的楼板价约11.8万/㎡，该地块未来住宅售价将剑指18-20万/㎡，印证区域价值天花板再攀新高。

而与该新地块直线距离仅550米的静安苏河湾「悦97」，凭借12.88万/㎡的过会价与稀缺小户型优势，成为此次土拍后核心区置业的“价值优选”。

最新消息：静安内环内、苏河湾板块全新盘，大宁资产天目社区项目——【悦97】开盘热卖中！

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少量建面约88-100m²精装2-3房

过会均价12.88万/㎡，总价811万起

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户型图赏鉴

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土拍回顾及规划

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2022年第二批土拍中，大宁资产以总价74900万元价格，竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块，地块占地面积6663.6㎡，容积率2，楼板价56201元/㎡，溢价率0%。联动价12.88万/㎡

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该地块坐落于静安区内环内，四至范围：东至07-05b养老院，西至晋元加油站，南至海宁路，北至天目大楼、沪金大楼。

该地块并不是很方正，类似宁嘉馨苑一样，住宅极少，社区可活动空间比较有限，仅2#住宅西侧还有一部分集中绿地。

项目拟建3栋建筑，1栋总高21F高层，1栋总高4F多层住宅，1栋总高3F的配套用房，屋顶还有绿化，静待后续景观设计方案。

1#4F住宅：1F为物业，且局部架空，屋顶局部设光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部养育托管点、生活服务点、居委会、社区文化设施、社区体育设施，及屋顶局部设光伏板。

该栋楼西南侧连接居委会，包括地上1层、地下2层；东南侧连接一个3F楼栋，1F功能为居委会、业委会、社区文化设施、养育托管点、生活服务点；2F为社区文化设施、社区体育设施；3F为社区文化设施。

3# 配套用房：位于小区东北角，1F为垃圾房、智能快递柜（架空），1-3F为社区养老福利设施，2F为老年活动室。3F为社区公服备用及屋顶局部设光伏板。

小区内基本实现了人车分流，地块有3处人行出入口，分别为西北角的晋元路（人行出入口）、南侧海宁路（人行/车行/消防出入口）、东侧百禄路（人行/紧急消防出入口）。

外立面方面，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片！

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大门-公区-前厅-私宅，一整条线路的归家仪式感营造的非常高端，让业主尊崇备至！

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在社区内部，项目打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕。精研五大景观功能，复刻自然森系生活。还有匹配全龄段的运动场地，为业主提供多维度星级品质体验。

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，呵护备至赋予居者万千尊崇。

生活配套

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交通方面：项目距离轨交8/12号线曲阜路站，直线约310米。

商业方面：项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内静安大悦城等，距离人广商圈也很近。

静安大悦城

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教育方面：项目周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗方面：周边医院有静安区北站医院等。

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首套房税费的计算方法

1、契税：契税是按照房屋面积和成交价格的一定比例征收的，具体计算方法如下：房屋面积小于90平米，契税税率一般为1%。房屋面积在90平米至140平米之间，契税税率为1.5%。房屋面积大于140平米，契税税率为3%。需要注意的是，如果房屋是夫妻共同财产，且双方都是首次购房，那么可以享受契税减半的优惠政策。

2、印花税：印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，一般分为0.05%和0.1%两个档次。具体计算方法为：按照合同金额乘以相应比例即可。需要注意的是，如果合同金额较大，可以申请分摊缴纳印花税。

3、其他费用：除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，一般可以咨询当地房管部门或相关机构了解具体标准。

首套房税费是指在购买第一套住房时需要缴纳的税费，包括契税、印花税等。这些税费是根据国家相关法律法规和政策规定计算的，以确保房地产市场的稳定和健康发展。

首套房税费计算的特殊情况

1、公积金贷款购房：如果购买首套住房使用公积金贷款，那么需要缴纳的税费与商业贷款有所不同。公积金贷款的首套房税费一般包括公积金贷款担保费、评估费、保险费等，具体金额根据借款人的实际情况和贷款金额可能会有所不同。

2、二手房交易：在二手房交易中，首套房税费的计算方法与新房有所不同。一般而言，二手房交易需要缴纳的税费包括契税、个人所得税、土地增值税等。具体计算方法较为复杂，需要根据房屋的具体情况、成交价格、产权年限等进行计算。建议在二手房交易前咨询专业的房地产中介机构或律师进行评估和计算。

3、特殊地区政策：不同地区对于首套房税费的计算可能会有特殊政策。例如，某些城市对于首次购房的年轻人或者新婚夫妇会有一定的优惠政策。因此，在计算首套房税费时需要结合当地的政策规定进行考虑。

如何合理规避首套房税费

1、了解政策规定：在购买首套住房前，需要充分了解国家及地方的相关政策规定，包括税收政策、公积金贷款政策等。只有了解清楚政策规定，才能更好地规避不必要的税费支出。

2、合理规划购房预算：在购买首套住房时，需要合理规划购房预算，将税费支出纳入预算范围。同时，可以根据自身实际情况选择合适的房屋面积和户型，以降低购买成本和税费支出。

3、选择合适的购房方式：对于公积金贷款购房者来说，可以选择合适的购房方式来降低首套房税费支出。例如，可以选择组合贷款或者公积金与商业贷款相结合的方式，以降低贷款利率和利息支出。

案例分析

假设小明和他的妻子小华准备购买他们的第一套住房。该房屋位于一个二线城市，建筑面积为100平米，成交价格为100万元。

首先，我们来计算契税。根据政策规定，房屋面积在90平米至140平米之间的契税税率为1.5%。因此，小明和小华需要缴纳的契税为：

契税 = 房屋总价 × 契税税率 = 100万元 × 1.5% = 1.5万元

接下来，我们计算印花税。印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，假设该房屋的买卖合同金额为90万元，印花税税率为0.05%。那么小明和小华需要缴纳的印花税为：

印花税 = 合同金额 × 印花税税率 = 90万元 × 0.05% = 450元

最后，我们考虑其他费用。除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，但一般较为固定。假设这些费用总计为500元。

那么，小明和小华购买他们的第一套住房需要缴纳的总税费为：

总税费 = 契税 + 印花税 + 其他费用 = 1.5万元 + 450元 + 500元 = 1.6万元

需要注意的是，以上案例仅为演示计算方法，实际计算可能会因地区、政策差异而有所不同。在购买首套住房时，建议购房者充分了解当地政策规定和计算方法，并根据自身实际情况进行合理规划和选择。