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正在热销中！临港105片区「临港·天宸」推出建面约99-185㎡三房四房，均价约3.3万/㎡！

上海浦东「临港·天宸」

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上海临港・天宸的相关信息如下：

楼盘地址：上海市浦东新区临港 105 主城区衫云路 66 弄（南地块）。

交房时间：预计 2025 年 03 月1。

基本参数2：

规划信息：总建筑面积约为 16 万方，规划住宅套数不少于 1607 套，其中商品房 512 套，租赁住宅 991 套，保障性住宅 104 套。

户型面积：商品房面积段为 99-185㎡，租赁住宅面积段为 35-155㎡，保障性住宅面积段为 60-80 平米。

其他参数：项目按绿建三星、超低能耗建筑、海绵城市等要求建设。容积率 2.30，物业费为 3 元 /m²/ 月，建筑层高约 3.1 米，配备中央空调和新风系统

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在整个临港新片区，最受关注的还是105片区。滴水湖金融湾还需要等待销售方案细则出台。而比较确定今年能够上市的就是去年10月出让的中央商务区的几个项目。

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鉴于金融湾东扩项目是大型商办住综合体，开发周期相对较长，年内是否能够上市存在不确定性。按照正常节奏，其余4盘最早可以在3季度入市，可供应商品住宅在3200套左右（粗略估计），房地联动价全部为3.3万/平米（实际售价可能高于联动价）

这4个项目均位于105片区TOD中央商务区，毗邻两港快线开发区站（暂命名），南侧面对星空之镜城市公园，4盘彼此接壤，位置都非常优越。

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2021年11-12月，4盘先后公示了规划设计方案。目前部分项目已经曝光了效果图及户型图，雅戈尔星海云境已经率先在港城新天地开设了城市展厅。

这几个楼盘无疑都是非常优质，且炙手可热的！如果一定要比较的话，先不考虑具体户型及产品细节，光从规划设计方案来看，鱼叔觉得临港投控集团打造的临港天宸A02-01、A04-01地块当属优中选优！

我们先看下105中央商务区几个项目的规划方案。

雅戈尔星海云境

945套可售房源

主力房型约100-139平3/4房

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龙湖&国贸&象屿项目

全部为18层高层住宅

不低于926套

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包括13栋商品房和1栋保障房，以18层为主。配套设施：沿洛神花路规划设置重要界面，沿街建筑底层设置商业等公共功能。

上实城开&临港城投项目

16层高层住宅

不低于954套住宅

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包括14栋商品房和1栋保障房，以16层为主。同时配套有社区商业、便利店、智能快递房、文化活动室、老年活动室、生活服务点、居委会等便利设施。

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接下来看我们今天要说的主角，临港天宸A02-01、A04-01地块。

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临港天宸效果图

从位置上来说，该项目中央商务区商办楼，西侧雅戈尔项目，南靠天空之境城市公园，景观资源优越。

从总体规划来看，项目包含了较多的租赁住宅（991套，面积段为35-155m2）和一定的保障房（991套，面积段为35-155m2），但租赁住宅全部排在了临港中央商务区商办一侧，密度也相对较高。这个布局给商品住宅带来的好处是：商品住宅部分建筑密度低、楼间距超大，且大户型占比高！

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项目商品住宅共512套，面积段为99-185㎡。看一下这512套房源的房型配比：

99㎡户型184套，占比36%；

125㎡户型136套，占比约27%；

140㎡户型160套，占比约31%；

180㎡户型32套，占比约6%。

如果把125㎡户型以上都称为大户型，则该项目大户型占比约64%！而且140㎡户型足足有160套，更有32套180㎡大平层！

更牛的是，超大的楼间距！

北侧地块140户型楼栋与99户型楼栋距离约36米，但两排建筑是错开的！140户型楼栋采光和视野极佳！

99户型楼栋与125户型楼栋之间隔着3层的商业的道路，间隔约55米！

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125户型与第一排住宅间最短楼间距也有63米！第一排则直面星空之镜城市公园！

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而且，整个地块还附带很多的商业配套，配置全龄段生活配套，涵盖社区食堂，生活服务点，养育托管点，社区菜场，老年活动室等等；北部配备约8000㎡商业，将引进大型连锁，营造沉浸式体验的社区商业中心。菜场、泳池、健身等日常生活配套就在身边！

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最后，项目按绿建三星、超低能耗建筑、海绵城市等要求建设国际化标准高品质商品住宅，打造“公园绿谷”，营造城市活力空间，满足国际化创新型高知人群的居住需求。

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105中央商务区核心位置，直面星空之镜城市公园，超大楼间距，大户型为主最大180平大平层，临港高品质大纲要求下超低能耗绿建三星，还自带8千方商业！

这些因素叠加在一起，临港天宸（A02-01、A04-01地块）算不算得上105中央商务区的王者？

户型图

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「临港·天宸」

一房一价表

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房地产交易税费主要包括哪些

1、契税：普通住宅：90平米以下：1%。90-140平米：1.5%。140平米以上或是非普宅：3%。商业房或公司产权：3%2、城建税.营业税的7%。费附加税。营业税的3%。

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一、房地产交易税费包括哪些？

房地产买卖税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

1、契税

根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

2、印花税

对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

3、营业税

在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

4、城市维护建设税

缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。

5、教育费附加

这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。

6、土地增值税

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。

二、缴纳房地产交易税费有哪些注意事项？

1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

2、营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满2年就转让，则业主需支付成交额的5.5%作为营业税；如果已满2年则不需支付该税。

3、营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满2年就转让，那么必须支付成交额5.5%的全额营业税；如果个人购买的住房已满2年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5%的营业税。

4、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

综上所述，在房地产买卖过程中，缴纳税费是非常重要的一环，应该在签署合同之后完成。房地产交易税费主要包括契税、印花税、中介服务费、城建税和土地增值税等。并且根据新房交易和二手房交易的不同，涉及到的税费也有所区别。国家也会根据社会经济发展而调整税费政策，这些知识购房者要及时了解