中建玖上琅宸(营销中心)-中建玖上琅宸销售中心(售楼处)中建玖上琅宸售楼处电话|中建玖上琅宸价格|周边详情|容积率|楼盘详情

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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅中建玖上琅宸售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

中建·玖上琅宸的亮相恰逢其时，它凭借难以复制的稀缺区位与超越周期的产品力，为市场树立了新的标杆，为审慎的高净值置业者提供了一个值得重点考量的选择。

静安大宁热门双地铁

【中建·玖上琅宸】

加推建面约128-410㎡浓荫园邸

上期均价14.68万/㎡ 即将入市

陶板立面+10米架空层+泳池会所

售楼处提前线上预约

中建玖上琅宸是上海静安区大宁板块的高端住宅项目，由中建玖合开发，定位为“颠覆性豪宅新作”，主打绿色智能与稀缺景观资源。以下是核心信息梳理：

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项目亮点

地段与景观

位于大宁中央公园CBD板块，南向直面浦西最大绿地——68万㎡大宁公园，享有类似一线江景的稀缺性。

产品设计

采用“金镶玉制”陶板立面（部分）、最高10米架空层、3000㎡下沉式会所（含恒温泳池、壁球馆等）。

户型面积128-520㎡，部分户型层高3.5米，南向悬挑2米设计，顶层带泳池。

技术标准

全面落实中建集团“172项好房子”标准，涵盖安全（36条）、舒适（114条）、绿色（9条）、智慧（13条）四大维度，获全国零碳社区认证。

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配套与服务

交通：距地铁1号线上海马戏城站400-600米，在建20号线可换乘。

物业：“玖合引力”服务体系，提供递进式尊享服务

「中建·玖上琅宸」

静安大宁热门双地铁

本次约128-280㎡3-4房

陶板立面+10米架空层+泳池会所

首开清盘！二批次即将入市

样板房提前线上预约

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建面约128-410㎡当代公园地标作品！

直面市中心68万㎡大宁公园！

1/20号线地铁口

「中建·玖上琅宸」

二批次即将加推

中建·玖上琅宸是上海静安区大宁板块的高端住宅项目，由中建玖合开发，定位为新时代豪宅标杆。以下是综合信息整理：

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项目概况

区位：位于大宁公园北侧，东临新梅共和城，占据大宁核心区最后一块涉宅用地，南向正对68万㎡大宁公园。

产品：主力户型128-410㎡精装大平层（3-5房），全装修标准不低于4000元/㎡，配备3000㎡高端会所及沉浸式园林社区。

设计：由22家设计天团联袂打造，包括line+孟凡浩、GTS蓝颂等，首创12项设计标准。

价格与销售动态

均价：首开批价14.68万元/㎡（市场预期16万+/㎡），总价1879-4110万元/套

开盘时间：2025年9月21日，首推140套（含128㎡3房、160-210㎡4房）

认购信息：需支付200万元认购金，一房一价表可通过售楼处获取。

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售楼处联系方式

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提示：预约可享内部优惠，建议提前联系销售人员确认最新房源。

市场定位

项目凭借稀缺区位和产品力，成为内中环豪宅新标杆，对标绿城外滩兰庭等高端项目。上海新房均价十年涨幅136%，内中环豪宅价格体系持续重塑，该项目首开价格低于预期，引发市场关注

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大宁绿脉之上，一座名为中建玖上琅宸的作品，正以7项创新，定义上海豪宅的下一章。

01.约1.5万方实景示范区，豪宅市场中的第一

02.中建玖合首发地下环岛式中央车站

03.上海鲜有的约99米巨型城市展面豪宅

04.中建玖合首发最高约10米架空层

05.中建玖合首发最高约12米的当代立体山水园林项目

06.中建玖合首发“金镶玉制”陶板立面

07.上海唯一中心城区南向直面约68万㎡公园的新房

稀缺资源从来是豪宅的硬通货，这也不难解释，为什么中建·玖上琅宸能在当下不算火热的市场中，依然达成日光的佳绩。

除了大宁公园，中建玖合还代建了西侧约1万㎡市政公园，东边和南边代建了约3000㎡城市绿地，整个项目相当于被“三重公园”包裹。

再往里走就是迎宾区，整个公区部分由世界顶级的奢华酒店设计专家CCD负责设计，4.5米的层高直接打造出了顶奢酒店的质感。从转换区到迎宾区，中式的意境与西式的优雅自然过渡，归家之路上内心也能有动人起伏。中建玖上琅宸以豫园为灵感，遵循豫园山脉、水脉，以现代化表达手法，建设了一座当代山水隐园。

其实，进入社区之后，除了被这些景观美得眼花缭乱，目光还会不自觉地被建筑的外立面所吸引。

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E0级别、ENF级别的环保材料：

01.

基本信息

中建二局--高质量发展的中建集团“主力军”，深耕上海 26载,践行央企责任担当,参建一座座地标作品与上海共筑伟大的时代与卓越的未来。

中建玖合，作为中建二局全资子公司和地产业务平台,紧跟国家级战略方向,布局“三个千亿级市场”以国家“双饭"战略为指，在“好房子”1.0到“好社x2.0 再到“好城区”3.0 的产品迭代开发经验中，形成了“以健康为核,以绿色、低碳、智慧、活力为芯”的“一核四芯”特色产品开发理念。

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这不仅是一次产品升级，更是上海顶豪标准的重新定义。

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作为大家翘首以盼的超级红盘，中建玖上琅宸终于开放了示范区和样板间。

项目从拿地起就备受瞩目，特别是它充满期待的产品力，可以说众多高净值人群到现在还没下手买房，就是在等它。

那当效果图成为现实，是满足期待，还是超越想象？

从前期的效果图中我就想过它会很好，但没想到竟如此惊艳。

项目实景示范区所展现的材质碰撞、空间气度、光影流转，是任何二维图像都无法承载的。

这不仅是一次开放，更是一次对“豪宅质感”的实地教学。

经过长达99米的恢弘门头，进入到的第一个空间是一个「转换区」，自此，玖上琅宸引以为傲的景观将逐步在你面前展开。

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经过迎宾区，是这次展示的第一个大的景观组团：浮光池院。

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参观途中，忽逢骤雨，本以为天公不作美，却见眼前浮光池院，在朦胧烟雨中更显诗意淋漓，成为了“天青色等烟雨”的最佳注脚：

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未来，水系穿行于约800㎡的下沉庭院之间，场景之中，水、灯、石、树、墙等等装饰元素有机结合，每一种细节元素背后，都有各自所代表的符号语言。

山水叠瀑、森意花园、艺术雕塑、日月叠璧，每一处场景，都尽情演绎着山水之美。

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约99米的院落式门厅实景呈现，小区内移步异景，脚步变换，就是四时山水。细节之处，大量陶瓷材料由景德镇匠人手工烧制，诠释了极致的装饰艺术：

实景图

再比如这个泗水归堂形制，大理石拼接成龙鳞纹样，寓意聚财聚气。

实景图

乌桕、百年的罗汉松、红枫、铁冬青等名贵树种，全冠移植，归家之路，就像是游山玩水。

实景图

种种细节表明，中建玖上琅宸，就是为了重塑板块封面而来！在未来，业主的每一次归家，看到外立面、门头和公区，都会收获情绪价值，

除了殿堂级的山水园林公区之外，中建玖上琅宸还特别注重业主的精神世界，其公区配套的设计，真正致敬了居住的内核。

市面上有不少新房都会做架空层配置，但中建玖上琅宸的架空层，堪称【超模】——架空层的层高，来到了约6.3-10米

实景图

垂直空间的向上生长，架空层真正演变为了高端生活的载体，这不仅是物理空间的解放，更是对社区生活形态的一次革命性升级：

在这里，它可以是孩童的天地，女王的空间，长辈的茶室，休闲书吧，成为多功能的社交客厅！

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如此架空层，赋予了小区全龄、全天候、全功能的公共活力核心，最终转化为业主极高的生活幸福感与物业长久的保值增值能力。

架空层泛会所空间，仅仅是冰山一角。

约3000㎡会所空间，远非简单的功能叠加，它是一座藏于社区之中的“私属精品酒店”与“社交文化中心”。它象征着一种无需远求、从容丰盛的顶级生活方式，为业主带来远超房产本身的附加值和生活体验。

在家庭中心，业主可以品茗雅谈、主题轰趴、社交休闲、剧本杀娱乐、餐吧轻享，家人欢聚、圈层社交，成为维系家庭亲友关系的纽带；

实景图

私宴厅，可容纳约20人，不论是家族聚餐，好友相聚、还是商务宴请，都非常适合；

实景图

全景的恒温泳池、健身房、瑜伽区、室内高尔夫、壁球馆、高压氧仓等，为业主提供健身休闲的绝佳场所，为健康保驾护航：

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在细节之处，项目同样别具匠心：

巨型超白玻璃墙，与下沉庭院风景无届链 接，让会所融入叠瀑翠谷之中，而这种巨幅超白玻，采用的是苹果旗舰店同款。

实景图

创新打造的环岛式中央车站式地库，通过动线的巧妙设置，让车库连通了访客泊车、会所、中厅、车行通道等各个空间。

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✅中建玖上琅宸营销中心热线4008558224（官方预约看房热线）立体的山林、庭荫树影、潺潺流水...不仅是可以看的，更是可以“游”的景观。

此外，社区内全冠移植了包括乌桕树、百年罗汉松、红枫、铁冬青等众多来自全国的昂贵树种。

未来业主可沿小径漫步，体验“穿行于山林”的意趣，孩子也将拥有一个独一无二的、充满野趣的自然游乐场。

中建玖上琅宸作为上海豪宅新范本，将东方千年的陶瓷雅韵与现代的金色框架结合，塑造全新城市封面，打造颇具温润艺境的恒久建筑。

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光线洒在超大面积的陶板幕墙上，其特有的哑光质地柔和地接纳了光线，呈现出一种均匀、内敛的暖色调，质感高级。

这与常见玻璃幕墙的强烈镜面反光形成鲜明对比，这种材料的选择，不仅关乎美学，更体现了对社区氛围和城市界面的细致考量。

这个标准比不少甲级写字楼还高，几乎跟国金中心、柏悦酒店那种顶级商用空间看齐了，这样的架空层高度，天然的让建筑悬浮在植被之上，每户都是景观最C位。

未来，项目还规划建造人行天桥将直连大宁公园。在多数人还在把公园当做“临时充电站”时，中建·玖上琅宸的业主已经实现了“内外交融、园中有园”的沉浸式居住体验。

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效果图，仅供参考

为了最大化内外景观视野，整个社区规划了行业标准内出挑的一层架空层，最高的10米，主体7.9-9米，最矮的也有6.3米。

极佳的地块品相与不可复制的公园景观，构成了中建·玖上琅宸造豪宅的天赋基因，这两种稀缺资产的叠加，更是成为了它首开即罄的价值密码。

当然，铝板的金属折边笔挺如尺，与石材的碰撞并非简单拼接，而是通过预先设计的精密工艺，实现了近乎“无缝”的过渡。

这种对细节的严苛要求，是构成建筑高级感的基础，也是效果图难以百分百传达的工业精度。

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这套‘高级定制’的外立面，成本远超普通铝板或真石漆，它的价值在于历经岁月仍温润如新，成为城市中极具辨识度的美学地标。

超顶配会所，新一代豪宅生活风向标！

看完了社区大致的样貌，我们重点来看看最能彰显豪宅段位的——会所。

得益于3000㎡的空间尺度，中建玖上琅宸开创性地打造了双下沉庭院艺术会所，除了常见的基础功能外，还做了更多延伸。

会所依然是CCD操刀设计，所以空间再次从外部的「中式园林」跳转到「现代奢华」的风格。

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整个会所的空间布局和传统的环绕式完全不同，采用三进院的的布局设计，一层一层递进，功能在里面纵向分布。

从车马厅进入到会所之后，第一个区域是「家庭中心」，未来这里会有一个简餐区，包含中西厨备餐区，兼顾不同饮食习惯。

也会有「茶室空间」和「桌游/剧本杀空间」，业主和亲朋不管是开party，还是生日聚会，都可以借用这片区域。

经过「家庭中心」就是「会客区」，这个区域主要是提供后续的一些访客空间和休憩小坐空间。

物业也会在这里提供一些饮品茶歇的服务，为后续业主提供便利。

到了第三部分则是会所的主要功能：「健身运动中心」，运动中心会有一个单独的前台接待区，未来负责登记。

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壁球馆用鲜亮的米兰红石材作为背景，营造非常时尚的运动风。

2个高尔夫室内模拟器，现场已经可以体验，还配备了专门的设备教练，保证高尔夫新手也可以在小区里玩的尽兴。

还有一个O2BOX的高压氧舱，据体验过的朋友说深度吸氧后，整个人将得到全身心的放松，特别好睡。

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最后当然少不了半标的恒温泳池和一个全景的健身房。整个会所看下来每个功能区都非常实用，在3000㎡的空间里既做了了几个核心功能区，也提供了一些潮流的小众运动，适配了不同业主的需要。

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除了超强的功能性之外，整个会所更是展现除了卓尔不凡的美感和艺术基调。

实景中，地面采用了天然石材的拼花工艺，不同色调的石材精准对缝，形成简洁而富有层次的几何图案，彰显低调的仪式感。

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上方悬垂的艺术吊灯并非一味追求宏大，而是更注重造型的现代感与光影的层次，光线柔和地洒下来，营造出静谧、高级的氛围。

整体设计语言克制而精致，从第一步开始便传递出“酒店式”的归家礼序与专属格调。

可以说，这个会所的体量和能级，完全超越了目前市场上很多约5000万+顶级豪宅。

处处显贵的高级BUFF叠满的极致改善大宅

最后，我们来聊一聊，参观完我就想直接“住进去”的样板间。

这一次，中建玖合真的做到了“将繁华揉碎了，融入生活点滴“。

没错，从入户门开始就硬控了我。这个寓意孔雀开屏的门，可以说我在上海是不曾见过的，孔雀的羽毛之下是被藏起来的指纹锁，这个设计就别具匠心。

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而步入样板间之后，一种当代、静谧且极具质感的艺术氛围扑面而来。

这里的“奢华”并非张扬的堆砌，而是通过材料、形态与细节的精心雕琢，呈现一种内敛的高级感。

奢石的艺术表达：空间内天然奢石被大量运用于关键界面，例如客厅的背景墙面、餐桌的台面或是卫生间的墙面，都选用了纹理独特、色彩沉稳的石材。

它们的存在，奠定了整个空间高级且独特的基调，彰显出无需言说的品味。

流动的圆弧语言：设计上大量采用了柔和的弧形元素，从天花板的曲面吊顶、墙体的圆角过渡，到定制家具的流畅线条，这种无处不在的圆弧设计不仅避免了直角带来的生硬感，更让整个空间呈现出一种被包裹的安全感和流动感。

高配精装的隐性奢华：项目的价值同样隐藏在那些日常频繁使用的高配置品牌中。

大户型的厨房标配了嘉格纳的四件套，卫浴空间则采用了劳芬，唯宝以及杜拉维特的洁具。这些品牌代表的不仅是顶级的工艺和耐用性，更是一种对精致日常的承诺。

此外，中建·玖上琅宸作为中国建筑好房子体系，首批试点项目，在看不见的品质方面也下足了功夫。

内外防噪音系统：室内楼板加厚至130mm、卫生间采用同层排水并增加8mm高密度隔音垫、电梯降噪分户墙升级、社区降噪设置隔音的天然屏障、截水沟盖板加强避免行车异响...

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从墙面基材到家具饰面，均符合国际超高环保标准，兼具绿色属性与耐用性，为家庭、办公等场景提供”即装即住”的健康环境，尤其适合儿童、老人等敏感群体，从源头减少甲醛、苯系物等污染隐患。

高标准活性炭水质净化系统：

全屋精滤系统20目及以上活性炭和过滤精度90um前置反冲洗，避免残留水细菌滋生。通过智能用水末端，定期排水更新。食品级管材，有效降低重金属析出与塑化剂污染，提升水质纯净安全。

吉博力HDPE排水管：

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高密度聚乙烯(HDPE)含炭黑粒子，可抗紫外线，耐腐蚀性强，抗冲击性强，寿命长达50年左右；环保无毒，高密度聚乙烯管材和管件采用对焊方式连接，融为一体，避免渗漏隐患；专用柔性排水管道，抗震性能优于传统PV。

这些看得见和看不见的豪华配置共同确保了未来生活的便捷、舒适与恒久品质。

可以感受到， 中建玖上琅宸的样板间清晰地传递出一个信号：它的精装标准，旨在为懂得欣赏设计、追求生活本质质感的高知圈层，提供一个无需二次打磨、即可拎包入住的完美艺术居所。

作为静安大宁板块目前唯一纯粹大户型社区，中建玖上琅宸以建面约128㎡为入门尺度，大户型更在200㎡以上，从源头上保障了社区的高圈层纯粹性。

项目更创新打造2套南向悬挑2米的“空中观景台”户型，可俯瞰大宁公园盛景；并规划2套顶层带私人泳池的亿元级大平层，再度刷新顶层产品高度。

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02、

推售信息

中建·玖上琅宸主力户型为建面约128-280㎡3-4房。户型格局方正，空间全明通透，户型采用多飘窗设计，部分打造270°转角无柱视野，能全方位观赏全景。

190㎡户型达3.3米，210㎡与280㎡户型更提升至3.5米，赋予空间更开阔的尺度感、更强的通透性与更从容的生活氛围。

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项目首开楼栋为3号楼、4号楼、5号楼，共计140套房源！入市均价14.68万/㎡！

128㎡户型66套，163㎡户型22套，190㎡户型22套，210㎡边套（四房）15套，210㎡中间套（三房）15套。

项目示范区已开放，有兴趣的朋友可以前往参观。

整个小区每一栋楼，都有无敌的景观和视野，完全可以用“栋栋皆楼王、户户皆爆款”来形容。

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户型图如下：

中建·玖上琅宸的会所的格局设计灵感来自于中国古典居住的三进院落，以活力区、社交区、私享区对应前院、中院、后院，真正做到了活动动线分明，移步一景。

示意图，仅供参考

下沉庭院的自然光与景观，透过大面积的超白玻落地窗被引入室内，明亮、通透、艺术、充满生机的会所，在我们眼前徐徐铺展开来。

整个会所包括了健身房、内外双泳池（其中一个为恒温泳池）、私宴厅、艺术沙龙、茶室、私密会客空间、儿童乐园等，将“实用”刻在了骨子里，满足运动、宴请到日常休闲各种需求。

会所实景图

会所实景图

如果站在投入和产出的角度看这个会所的打造，中建·玖上琅宸的做法或许多少有些“浪费”，但正是这些看似“浪费”的设计，才换来业主们生活方式的革新，这些恰恰是金钱最难以衡量的。

整个户型拥有约270°的超级采光面，客厅有宽面阳台、双次卧+次卫有飘窗、主卧有约270°的无柱转角飘窗+双飘窗的主卫。

整个空间采光通透度相当出众。

最重要的是，这6飘窗+1个约270°的无柱飘窗全是赠送空间，部分户型的主卧约270度无柱飘窗，甚至可以达到约12.4米，这个尺度感和性价比，真的拉满了。

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4房的设计可以满足从多胎家庭到三代同堂的全生命周期需求。

同时，超大横厅的设计可以容纳一场家庭party。

四开间朝南+主卧约270°的超级采光面，可以俯瞰大宁公园以及社区的中央景观带，几乎完美的户型。

建面约190㎡的产品全部位于社区的12层小高层楼栋中，这意味着垂直空间的住户更少、隐私性更强、等电梯的时间更短。

两梯两户、尊享独立电梯厅的设计，出电梯后的空间不仅可以作为私人入户玄关，让你告别空间共享，私密性拉满的同时还增加了隐形实用面积

同样为两梯两户+独立电梯厅+双套房格局。边厅设计带来东、南双向约270°采光，俯瞰中央下沉庭院与大宁公园，视野极佳。

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设计为三房，两间为套房，北次卧亦接近套房配置，尊崇感十足。超大南向面宽与巨型横厅赋予空间极高灵活性，可适配书房、瑜伽室等多重场景。

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每个户型都多飘窗，且拥有大阳台，这进一步提升了室内使用面积，使得空间尺度感超强！

家庭去中心化的设计，全龄友好。

过去，很多户型通常重主卧轻次卧，一个100㎡的户型，恨不得做50㎡的主卧彰显主人尊崇，剩下50㎡老人、小孩、客厅、厨房、卫生间、阳台瓜分使用，老人和孩子像是业主的附属品。

中建·玖上琅宸没有这样做，它把将最优越的空间留给客厅等公共区域，促进家人间的互动；同时确保每个卧室都拥有舒适的尺度，让老人、孩子都能享有同等的居住尊严。

最高约3.5米的层高。

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层高是住宅的第一要素，装修不满意大可重装，但层高不满意真的没什么解决办法。

如此阔绰的层高，除了意味着开发商投入了人巨大的建筑成本，更意味着更宽阔的尺度感、更大的通透度、更大的生活空间和收纳空间。

参观中建·玖上琅宸的样板间之前，就对它奢华的用材有所耳闻，真正进入样板间之后，还是没忍住感慨中建玖合不愧是造世界级奢华地标的高手，造起样板间也格外得心应手。

一种现代的、极富质感的艺术氛围扑面而来。

样板间实景图

空间内天然奢石被大量运用于关键界面，例如客厅的背景墙面、餐桌的台面或是卫生间的墙面，彰显出不凡的品味。

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设计上大量采用了柔和的弧形元素，从天花板的曲面吊顶、墙体的圆角过渡，到定制家具的流畅线条，无处不在的圆弧设计，避免了直角带来的生硬感，让整个空间呈现出一种精致的流动感。

小户型全套美诺，大户型全套嘉格纳厨电，厨房橱柜部分是翠湖天地同款的进口柏丽配上了实木收纳盘的款式……生活的品质触手可达。

快节奏的时代，已经很少见到这样由内而外都能深刻感受到用心的项目了。

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03、

周边配套

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首先，从老工业区到公园住区，再到产业高地，大宁完成了二十年三次城市跃迁。

如今的大宁，正在以大宁公园（中心城区最大生态景观公园）为核心，形成“公园-社区-产业”无界融合的全域中央公园式CBD规划格局

这是上海史无前例的发展模式，代表着大宁引领者的身份。

其次，静安区政府已正式将大宁功能区纳入“战略一平方公里”规划，与徐汇滨江遥相呼应，成为上海核心区域的两大发展极。

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这里的产业能级相比徐汇滨江不遑多让：

规划建设“数字+创芯”双百亿产业圈大宁数字源（数字安全及文创产业集聚圈）与大宁创芯谷（集成电路/芯片设计、智慧健康产业集聚圈），目标打造百亿至五百亿级营收集群。

已汇聚216家科创企业：包括AI独角兽云天励飞上海总部、雅培医疗心脏起搏器全国运营中心、量子通信安全创新中心等标杆项目。

跨国公司地区总部达11家，亿元楼13幢，产业密度对标徐汇滨江西岸金融城。

项目区位配套

交通方面，距离1号线、20号线（在建）上海马戏城站步行约500米左右，是一个比较纯正的地铁盘；

另外项目临近南北高架路，无缝连接内中环，自驾出行也十分便捷！

商业方面，项目周边有大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场等商业，可完全满足日常丰富的消费需求！

教育方面，参考周边小区，未来很大概率对口大宁路小学，初中为市北初级中学北校，（期房不承诺学区对口，仅供参考）

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休闲方面，项目南侧紧邻大宁公园！

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2025 版房地产基础知识 100 条（精编版）

以下是房地产领域核心基础概念的梳理，涵盖房产定义、建筑分类、产权规范、交易税费、物业配套等全维度知识，通过通俗表述与细节补充，帮助读者快速掌握关键要点。

一、房地产核心定义

房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成，具有固定性、永久性、个体差异性及保值增值属性，是民生与投资的重要载体。

房地产业涵盖房地产开发建设、资产运营、产权管理及配套服务的产业体系，具体包括土地整理与出让、房屋建造与维修、房地产买卖 / 租赁 / 典当、抵押融资及相关市场服务，是国民经济的重要组成部分。

三通一平建设项目施工前的基础准备工作，“三通” 指将开发区红线外的市政道路、给排水管网、供电线路接入施工场地；“一平” 即对施工场地进行土方平整，清除障碍物，为后续建设创造条件。

七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准，“七通” 包含道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通（网线 / 电话线）、煤气通、热力通；“一平” 为土地平整，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套。

规划红线用于界定建设用地法定边界的标识，通常通过用地角点的城市坐标参数，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定，红线内为项目可建设范围，红线外为市政公共区域，不得擅自占用。

二、政策性与商品性住房分类

保障性住房与商品房相对的政策性住房，由政府统筹规划，面向中低收入住房困难家庭，具有 “限定建设标准、限定销售价格或租金” 的特点，主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）。

经济适用住房带社会保障属性的普通住宅，专为解决中低收入家庭住房需求设计，核心优势是政策扶持：免征土地出让金，减免 50% 市政配套费用，可优先享受银行信贷，开发商利润率被限定在 3% 以内，售价显著低于普通商品房。

政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房，以低于市场价或承租人承受能力的租金，向新就业职工、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题。

两限房（限价商品房）经政府批准，以 “限房价、限套型” 为核心的中低价位住宅：通过 “竞地价、竞房价” 确定开发商，套型建筑面积多为 90㎡以下，面向符合条件的本地居民销售，兼顾居住需求与价格可控性。

自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房，售价比周边商品房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后 5 年内不得上市，5 年后上市收益的 30% 需上交财政，套型以 90㎡以下为主，最大不超 140㎡。

商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房、公寓）、商业地产（写字楼、商铺、文旅项目）、工业地产（厂房、仓库）；按楼层可分为低层（1-3 层）、多层（4-6 层）、小高层（7-9 层）、高层（10 层及以上）、超高层（100 米以上）。

三、建筑与户型基础

1.住宅楼层分类标准

·低层住宅：1-3 层，多为别墅、联排，无电梯，容积率低；

·多层住宅：4-6 层，以步梯为主，公摊小，适合刚需；

·中高层住宅：7-9 层，部分配电梯，平衡舒适度与成本；

·高层住宅：10 层及以上（或总高超 24 米），需配电梯，常见于城市核心区；

·超高层住宅：总高超 100 米，配多部电梯，对消防、抗震要求更高。

住宅耐久年限设计使用年限分两类：普通民用住宅（如商品房）为 50 年，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅、地标楼）为 80 年及以上，实际寿命受维护、抗震等级影响。

会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所，通常配备健身区、棋牌室、社交客厅等设施，部分高端小区含泳池、瑜伽室，功能是满足业主日常休闲与邻里互动，提升居住体验。

塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅，户型多环绕核心筒分布，优点是户数多、土地利用率高，缺点是部分户型采光通风较差，常见于高密度居住区。

板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅，户型多为南北通透，采光通风好，居住舒适度高，缺点是土地利用率低，同等地块户数少于塔楼，多为中高端小区或低密度项目。

跃层一套住宅占据上下两个完整楼层，两层间通过户内专属楼梯连接，不依赖公共楼梯，空间独立性强，适合大户型改善需求，常见于别墅或复式洋房。

复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层，形成 “一层变两层” 的布局，夹层多作卧室或书房，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下），适合中小户型扩容。

错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差，通过小型楼梯连接，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体，适合中大户型，小户型采用易显局促。

进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1。

开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度，决定房间开阔度与家具摆放空间，面宽越大，采光越充足，如客厅开间多为 3.5-4.5 米，卧室多为 3-3.5 米。

标准层住宅建筑中平面布局、户型结构完全相同的楼层，多为中间楼层，便于批量施工与成本控制，顶层、底层因布局差异（如屋顶露台、底层花园）通常不算标准层。

层高住宅某一层的垂直高度，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3 米，低于 2.7 米易显压抑。

净高住宅室内实际可使用的垂直高度，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米，直接影响居住舒适度。

四、建筑间距与采光规范

建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）：冬至日正午，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒），避免间距过近导致采光不足。

日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼），正面间距需满足采光标准，侧面间距主要考虑通风与隐私，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）。

日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）：板楼正南正北朝向系数多为 1.6，倾斜 20 度以上可降至 1.4，系数越小，土地利用率越高，但需平衡采光需求。

户型与户型比

·户型：指单户居室数量、空间布局及尺寸，如 “两室一厅一卫”“三室两厅两卫”，决定居住功能；

·户型比：某项目中不同户型（如两居、三居）占总户数的比例，反映客群定位（刚需型多两居，改善型多三居）。

1.房屋产权房屋所有权人依法享有的物权，包括占有（实际控制）、使用（居住 / 出租）、收益（收租金 / 增值）、处分（出售 / 抵押）四项权利，受法律保护，是房产交易的核心依据。

五、面积计算规范

建筑面积住宅总建筑面积，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”，包含房屋主体、套内空间及公共区域（如楼梯间、电梯井），是交易计价与测绘的核心指标。

低层高面积规则按房产测绘规范，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼、地下室夹层），不计入总建筑面积，仅作附属空间（如储物）使用。

套内建筑面积单户内部可独立使用的面积，由三部分构成：

·套内使用面积（卧室、客厅等实际使用空间，俗称 “地毯面积”）；

·套内墙体面积（独用墙体全算，与邻居共用墙体算一半）；

·阳台建筑面积（按规范计算）。

1.公摊面积（公用建筑面积分摊）为整栋楼服务的公共区域面积，包括：

·公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备机房、地下室、值班警卫室；

·单户与公共空间的分隔墙体、整栋楼外墙水平投影面积的一半，需按比例分摊至各户。

1.阳台面积计算

·封闭阳台（有固定围护结构、可独立使用）：按实际水平面积全额计入建筑面积；

·未封闭阳台（半封闭或无围护）：按实际水平面积的 50% 计入，具体需符合当地测绘规范。

使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和，不含墙体、柱子等结构构件，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积，使用面积多为 70-80㎡）。

使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%），反映套内实际空间占比，普通住宅使用率多为 70%-80%。

实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%），数值高于使用率（含套内墙体），普通住宅得房率多为 75%-85%，洋房、别墅可达 90% 以上。

分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出。

公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数，系数越大，单户分摊的公共面积越多，得房率越低（如高层因电梯多，系数通常比多层高）。

容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积），反映项目密度：

·容积率＜1.0：低密度（别墅、洋房）；

·1.0-2.5：中密度（多层、小高层）；

·＞2.5：高密度（高层、超高层），容积率越低，居住舒适度越高。

建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%），反映土地利用强度：密度越低，小区绿地、道路等公共空间越充足，普通住宅密度多为 20%-30%。

人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位：人 / 公顷），是规划配套（如学校、社区医院）的依据，密度过高易导致配套紧张。

绿地率规划用地范围内的绿地面积（含公共绿地、宅旁绿地，不含屋顶绿化、盆栽