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最近在盯杨浦滨江的人，应该已经被中海云邸玖章刷屏过不止一次。前几天项目五批次刚刚结束，朋友圈里还在转认购数据，六批次就紧跟着上线了——只推一栋楼、仅有86套房源，且清一色都是约104㎡三房。更直白一点说，这是一场专门为了上车百平三房家庭准备的“定向投放”。

但真正让我眼前一亮的，是中海云邸玖章公布一房一价的那一刻：主力户型的总价，居然是从900万+起步。更有意思的是，如果你把这次六批次的开盘限定价跟前几批做个对比，会发现一个细节：

有一个单元，这一批的均价几乎没怎么动。

在利率上扬、资金成本摆在台面上的当下，中海愿意把六批次的价格“按住”，对购房人来说，其实就是在帮你把未来几年的财务压力，提前消化掉一部分——上车越早，成本越低！

而更大的彩蛋在于，九批次土拍刚刚落幕，紧挨着云邸玖章的N090602单元K8-03地块，又被中海拿走了。一边是新地连续落袋，一边是“压箱底”批次集中上新，这个时间点，很难不让人多想一句：这会不会就是杨浦滨江三房900万+时代的终结？！

而对于“等等党”来说，K8-03这块地：什么时候入市？以多少均价入市？还会不会再有类似104㎡的三房？

这些问题，现在谁都给不出确定的答案。但有一点可以大概率判断——900万+的104㎡三房，在未来再出现的难度，只会越来越大。

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中海云邸玖章6批次

过会均价约10.5万/㎡

PART 01

楼栋价值分析

回到这次的六批次，只推一栋楼。但简单不代表随便，恰恰相反，它的定价逻辑很“有戏”。这次的主角，是最左侧的1号楼。如果你把一房一价表拉开，会发现一个非常有趣的现象：

1号楼01室中间套＜02室边套，总价仅900万出头；而最右侧3号楼的同类房源，套均总价要高出近200万。

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也就是说同样是杨浦滨江的三房，1号楼有机会在1000万以内搞定，而3号楼已经要往1100万+以上走了。

对预算敏感、又不想牺牲太多居住体验的改善客群来说，1号楼几乎可以归类为“闭眼买”的那一档。

为什么说1号楼这么香？因为它有几个非常鲜明的优点：

1、前后楼间距更舒展，低区采光明显占优

据日照测算，1号楼大部分低区在冬至日都能确保超过3小时日照。

对很多在市区买房的人来说，低区采光往往是硬伤，而云邸玖章在1号楼上的日照表现，已经明显优于不少同类项目。

2、离社区会所最近的一批住户

作为云邸玖章的一部分，1号楼距离约1430㎡的社区会所非常近。会所内部规划了健身房、沙龙会客厅、私宴厅、恒温泳池等。

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对于平时节奏快、又希望在住区内完成运动、社交、亲子活动的家庭来说，这几乎是“下楼即会所”的配置。而1号楼因为位置优势，基本可以做到几分钟内从家门口走进会所，使用便利度大幅拉高。

3、一、二层部分架空，营造高质量“第三空间”。

1号楼部分一楼、二楼采用了架空设计，未来会成为业主的公共会客厅、儿童活动区、邻里社交场等。对有娃家庭或者常在家办公的年轻人来说，这种“下楼就能换个场景”的第三空间，价值感非常强。

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综合下来，六批次中海明显是把压箱底的好货摆上了台面，放眼整个云邸玖章，1号楼几乎可以说是质价比天花板；放眼当下整个杨浦滨江，在900-1100万区间内，要找到配置如此完整、又是真正滨江板块的三房，难度极大！

PART 02

户型价值拆解

再来看这次的主角户型——约104㎡的飞机三房。它之所以在前几批次就收获了很高的市场口碑，核心在于四个字“刚改皆宜”。

1、面积段精准卡在改善舒适区间

对从两房升级到三房的家庭来说，90㎡左右的三房往往会略显紧绷，而120㎡以上的三房，预算门槛又明显跳了一档。104㎡刚好处于两者之间，是兼顾预算与舒适度的黄金带。

2、全屋几乎“0浪费空间”

户型最大亮点之一，就是几乎没有面积被无意义的走廊“吃掉”，每一平米都被用在真正有生活价值的空间上。

客餐厅一体化空间尺度舒适；动静分区合理；房间开间、进深都保持一个比较均衡的舒适比例。对百来平的户型来说，这一点直接拉高了真实使用感受。

3、动线格局真正适配三代同堂

对于有老人帮忙带娃的家庭来说，最怕的是房间挨太近，像是老人作息早、孩子作息晚；或孩子偶尔生病闹腾，彼此互相干扰。

而云邸玖章这套104㎡，把南向主卧与次卧中间隔了一个客厅，等于柔性地提高了卧室之间的私密度，也提升了家庭成员同住时的舒适度。

4、飞机户型带来的通风与采光优势

飞机户型的一个天然优势，是整体采光面更完整、通风路径更畅通。多窗面让自然光更容易“包裹”整个公共空间；冬暖夏凉的体感会比单一面宽的户型更友好。对于日常在家办公、带娃时间较长的家庭来说，空气流动感和采光，对生活幸福感的提升是非常直观的。

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PART 03

价差体系分析

聊完产品，再回到大家最关心的部分：价格！先看总价区间，这次的一房一价大致分成三个档位。

1、约749万：一楼两房的起步价

面积相对更紧凑，适合单身或新婚小两口；折算单价仅约8万出头；以这样的总价，进入杨浦滨江正儿八经的一线滨江项目，性价比堪称“逆天起步”。

、约911万–1102万：顶楼4套两房

这4套与一楼两房的建筑面积略有差异；同时把北向房间改成了露台，空间气质完全不同；更适合喜欢“上叠感”、偏爱户外空间、喜欢在露台上搞点小花园小派对的买家，吸引力很强。

3、约900–1100万：主力三房区间

主力区间约900-1100万，基本覆盖了大多数中间套和西边套。这也是最适合典型三口或四口之家的预算段，既能上车三房，又不至于把家庭现金流压得太紧。

4、上探至约1200万+：东边套一并收入囊中

对视野、朝向、楼栋位置有更高要求的客群，可以通过预算再抬一档来“ALL IN 版图”！

整体来看，这一批次的价格带并没有被拉得很极端，而是控制在一个相对集中的改善带里，方便不同预算段的家庭各取所需。

对于更看重楼栋朝向、视野极致感受的客群，属于“一步到位”的选择。整体来看，这一批次的价格带没有拉得很散，不同预算区间都能找到对应选项。

其中，1号楼无疑是最值得盯紧的那一栋——但能不能选上，还得看摇号“锦鲤属性”。再看楼层差价，这一步是在选房时必须算清楚的小账：

3层到2层，差价约30万元；

4层到3层，差价约15万元；

5层到3层，差价约10万元；

再往上的中高区，每层价差已经收窄到不超过10万元。

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这意味着在预算允许的情况下，优先从高楼层往下选，是更划算的策略。

因为在差价有限的前提下，多拿到的日照、视野、私密性和通风条件，都是长期的价值；而多付出去的那几十万，摊到几十年的使用周期里，实际“折旧成本”并不高。

从目前的市场来看，杨浦滨江三房的900万时代，也许就是这一批之后说再见了！为什么这么说？

其一，这是约800米直线距离滨江的真一线滨江盘

一线滨江从来都是改善客群眼中的“终极版图”，但大部分时候，总价门槛会把很大一批家庭挡在门外。

这一次，云邸玖章用900万出头的价格，把“杨浦滨江 + 真一线滨江 + 百平飞机三房”，打包成一个相对可承受的组合。

其二，这是“杨浦滨江 + 飞机三房 + 900万起步”的组合窗口。

在中小套比例取消之后，要在内环滨江再找到功能这么完整、布置如此紧凑的100㎡出头三房，并且总价还在900–1100万之间的盘，难度只会越来越大。这一批，很有可能是清清楚楚写在一房一价表上的最后一次“限定价”。

其三，这是一个带有时间限制的价格红利。

六批次开盘的限定价，是写着时间戳的——尤其是西侧1号楼两条腿那些极致性价比的房源：数量不是象征性的个位数，而是有一定选择空间的真库存；成本被压得越低，未来给到业主的安全垫就越厚。

等到下一块地入市，均价会是多少？会不会再给到104㎡三房？还有没有900万起的三房？这些问题，没有人能现在给出肯定回答。

但可以确定的是——现在这86套房，你知道它们在哪里、卖多少钱、是什么产品力，这次是明牌出现在你面前。

是选择在“明牌阶段”上桌，还是等到“盲盒阶段”再跟着市场一起猜价，这道题，最终还是要由每个改善家庭自己来回答。

中海云邸玖章6批次

过会均价约10.5万/㎡

开盘限定价！最低门槛上车杨浦滨江

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首套房税费的计算方法

1、契税：契税是按照房屋面积和成交价格的一定比例征收的，具体计算方法如下：房屋面积小于90平米，契税税率一般为1%。房屋面积在90平米至140平米之间，契税税率为1.5%。房屋面积大于140平米，契税税率为3%。需要注意的是，如果房屋是夫妻共同财产，且双方都是首次购房，那么可以享受契税减半的优惠政策。

2、印花税：印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，一般分为0.05%和0.1%两个档次。具体计算方法为：按照合同金额乘以相应比例即可。需要注意的是，如果合同金额较大，可以申请分摊缴纳印花税。

3、其他费用：除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，一般可以咨询当地房管部门或相关机构了解具体标准。

首套房税费是指在购买第一套住房时需要缴纳的税费，包括契税、印花税等。这些税费是根据国家相关法律法规和政策规定计算的，以确保房地产市场的稳定和健康发展。

首套房税费计算的特殊情况

1、公积金贷款购房：如果购买首套住房使用公积金贷款，那么需要缴纳的税费与商业贷款有所不同。公积金贷款的首套房税费一般包括公积金贷款担保费、评估费、保险费等，具体金额根据借款人的实际情况和贷款金额可能会有所不同。

2、二手房交易：在二手房交易中，首套房税费的计算方法与新房有所不同。一般而言，二手房交易需要缴纳的税费包括契税、个人所得税、土地增值税等。具体计算方法较为复杂，需要根据房屋的具体情况、成交价格、产权年限等进行计算。建议在二手房交易前咨询专业的房地产中介机构或律师进行评估和计算。

3、特殊地区政策：不同地区对于首套房税费的计算可能会有特殊政策。例如，某些城市对于首次购房的年轻人或者新婚夫妇会有一定的优惠政策。因此，在计算首套房税费时需要结合当地的政策规定进行考虑。

如何合理规避首套房税费

1、了解政策规定：在购买首套住房前，需要充分了解国家及地方的相关政策规定，包括税收政策、公积金贷款政策等。只有了解清楚政策规定，才能更好地规避不必要的税费支出。

2、合理规划购房预算：在购买首套住房时，需要合理规划购房预算，将税费支出纳入预算范围。同时，可以根据自身实际情况选择合适的房屋面积和户型，以降低购买成本和税费支出。

3、选择合适的购房方式：对于公积金贷款购房者来说，可以选择合适的购房方式来降低首套房税费支出。例如，可以选择组合贷款或者公积金与商业贷款相结合的方式，以降低贷款利率和利息支出。

案例分析

假设小明和他的妻子小华准备购买他们的第一套住房。该房屋位于一个二线城市，建筑面积为100平米，成交价格为100万元。

首先，我们来计算契税。根据政策规定，房屋面积在90平米至140平米之间的契税税率为1.5%。因此，小明和小华需要缴纳的契税为：

契税 = 房屋总价 × 契税税率 = 100万元 × 1.5% = 1.5万元

接下来，我们计算印花税。印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，假设该房屋的买卖合同金额为90万元，印花税税率为0.05%。那么小明和小华需要缴纳的印花税为：

印花税 = 合同金额 × 印花税税率 = 90万元 × 0.05% = 450元

最后，我们考虑其他费用。除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，但一般较为固定。假设这些费用总计为500元。

那么，小明和小华购买他们的第一套住房需要缴纳的总税费为：

总税费 = 契税 + 印花税 + 其他费用 = 1.5万元 + 450元 + 500元 = 1.6万元

需要注意的是，以上案例仅为演示计算方法，实际计算可能会因地区、政策差异而有所不同。在购买首套住房时，建议购房者充分了解当地政策规定和计算方法，并根据自身实际情况进行合理规划和选择。