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北区再次充满了想象的空间！
大宁，可不仅仅只有这一块地王入市，另一位大宁地王【大华静安年华】，也光速过会，就要开始认购了！
大华静安年华售楼处电话☎：400-9988-414✔✔欢迎来电咨询！ （预约看房热线）可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
然而令人大跌眼镜的是，明明都担负着再托举大宁房价重任，但【静安年华】的首批房源价格仅只要13万/㎡。
14.68→13，每平1.68万的差价，再度打破了板块认知，也让人不由得好奇，大宁双地王，为何在同样的市场背景下，选择了“产品”和“价格”两个完全相左的赛道？
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Part.1
走心or走量
两种客群精准区分
事实上，虽然都在大宁，但大华静安年华和中建玖上琅宸其实并不构成竞品关系。
先从地段上讲：
玖上琅宸是妥妥大宁C位，正看大宁公园，核心位置稀缺性极强，周边也是商务楼商业广场林立，城感十足，住在这里无疑是更追求塔尖享受一些的。
而大华静安年华则稍显逊色，虽然周边烟火气其实更胜一筹，但大量老旧小区以及沪太路的城市界面，并不好看，虽说不算村，但密布的电线和门口的集卡，还是要有减分的。
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而从价格上看：
虽说一开始，两家都说自己都要卖16万+，但最后都是烟雾弹。
玖上琅宸主打128平以上的大户型产品，从一房一价来看，最低总价1600万段的也就3套，上车门槛还是相对较高。
而且项目开发商中建玖合这次是首入上海市区，拿地伊始也要承担将总部迁入大宁的重任，因此这次玖上琅宸可谓是用心做产品，要用品质来给大宁的顶级改善人群有再次换房的冲动。
而反观大华静安年华，虽说拿地价格也同样不低，但项目总价段还是便宜许多的：一共两个户型，108㎡三房均价12.7万/㎡；顶配123㎡四房也就13.7万/㎡。
最新一房一价👇
我们看总价，可以说静安年华高层的总价段主力基本都在1200-1600万范围段里，完完全全是适配市区正常打新预算的客户群体。
前些日子静安年华已经开放样板间，实际走访下来，你会发现“性价比”这三个字快从项目的样板间溢出来了。
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Part.2
实得率为王
静安年华的最强优势
最近新房开始流行的一股风潮，已经不再宣传大众比较关注的得房率了。
事实上，从上海的房屋结构来看，大量底层老百姓所拥有的老公房、老旧小等等，虽然从房龄、居住体验等方面饱受诟病，但这种房子由于楼层不高、没有电梯、缺少公摊，使得得房率反而遥遥领先。
而新房高层即便是再怎么设计，出于梯户比、消防安全等因素考量，正常得房率在75-80%是比较普遍的情况。
因而，开发商就开始在如何突破正常得房率这条路上开足了脑筋，比如说做类一梯一户、独立电梯厅、三阳台等等。
这种过去住宅产品常有的思路，在如今又重新焕发新生，其实就是在下行市场告诉购房者不要犹豫，三个字“买就送”，买到就是捡便宜了！
以此诞生了2025年上海楼市最常出现的关键词——“实得率”，直接取代了数据不太好看的得房率，成为了新房宣传侧的新宠。
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就以大华静安年华为例，如果我们以附赠面积实得率去计算项目两个户型，会惊讶地发现，价格太香了！
其约108㎡户型实得率约87%，约123㎡户型实得率最高达约96%。
这一数据通过大华特别的南向三阳台设计，以及海量飘窗矩阵来实现，可以说，在中小套户型领域，静安年华的小户型堪比拥有大户型的使用体验。
例如，108㎡户型三个阳台三个飘窗，阳台面积约为13.2㎡（赠送一半），飘窗赠送面积约3.3㎡，总计赠送面积约10㎡，堪比118㎡户型，而实得面积达94㎡。
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而123㎡户型也同样如此，3个阳台和5个飘窗，阳台面积约为14.7㎡（赠送一半），飘窗赠送面积约10.4㎡，总计赠送面积约17.7㎡，堪比140㎡户型，实得面积达117㎡。
反正阳台一半面积，飘窗不算面积，如果开发商帮你做好改造之后，完全就是自己白捡的面积，然后我们载按照这个思路去计算房价，就拿静安年华最便宜的一套（4幢2号504）来算。
这套房源108.67㎡，总价约1272万元，单价约11.7万/㎡，而以杂七杂八附赠面积去计算，单价只要约10.7万/㎡，每平实际便宜了一万元！
大宁新房10.7万/㎡什么概念？直接梦回3年前2022年开盘的静安天悦，那时候大宁新房就卖10.5万/㎡。
除此以外，静安年华也做了底层会所、泳池、健身房等高端配套，还有室内的一些看齐一线市场品牌的装标，诸如嘉格纳灶具、洗碗机、蒸烤箱、油烟机及双开门冰箱六件套、大金中央空调、唯宝高仪的洁具等等。
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但说到底，还是价格为王，性价比注定了静安年华就是走快跑路线。
Part.3
高端产品
市场竞争压力巨大
很多人或许想问，为什么大华或者其他开发商，现在越来越那么“敢”，甚至网上最近也流传起了住宅标准要改的声音，其实目的都是为了去化！
事实上，目前来说，上海新房市场的库存压力还是很大的，不仅是我们很少谈论的五大新城郊区，乃至于中环内环，也都逐渐有了压力。
上海房子不愁卖在当下市场是绝对的错误认知。
这一方面是由于新房价格逐月攀升，一场土拍一场价格，地王频发使得开发商的成本不得不通过拉高房价进行转移。
而另一方面，随着ZF盘活存量闲置地块的行动产生成效，今年伊始，上海城央不少所谓的好地段也逐步加大了供应量。
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好地段和高拿地成本，两方共同合力之下，催生了不少豪宅产品诞生，这也使得上海新房高端市场，也有了激烈的竞争。
黄浦、静安、徐汇、虹口，这些新房供应的市区头部，将在未来展开更加剑拔弩张的正面厮杀！实得率、高装标这些当下时髦兴盛的产物，在未来几年甚至大概率会变得司空见惯的基础，而在此之上，3.5代宅、科技住宅等概念将会进一步升级。
于开发商而言，优惠和各类隐性福利也会层出不穷，以价换量将不止出现在二手市场。但竞争，也会促使好产品会越来越多。
对购房者而言，是聚焦当下选择“限时特惠价格”，还是说谋求不远将来可能出现的居住升级，是当下需要根据自身需求做取舍的关键。
而不着急买房的朋友，那答案一定是——全都要！
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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