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我们直接上地图

鸿湖上南、北、西三测河流呈“C”字型，

东侧是澹台湖；

苏州人都知道，

澹台湖片区是老祖宗严选之地，

承载千年底蕴和历史人文滋养；

鸿湖上对于苏州楼市的意义

是当下苏州唯一一个一线临湖

且容积率最低的楼盘；

吴中城南地缘大佬更是情有独钟，

1995年-2000年，湖西澜韵园、春晓别墅和鸿湖上西侧的建安别院、碧水湾、威尼斯等别墅产品几乎价格相等，

但是丝毫改变不了

城南改善的“本位主义”理念；

阿宏有个住建安别院的客户更是直言

《你们这块地我足足等了十来年》！

毕竟，公园里建个楼盘可是极为罕见的！

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姑苏千年，贵隐于湖。澹台一脉，墅藏春秋。从春秋名士的湖岸雅集，到当代鸿儒的私藏湖墅，临湖而居始终是苏州显贵不言的底色。鸿湖上，以一方传世湖墅，定义这座城市的终极改善——真鸿儒，必湖墅。

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澹台湖，承载着苏州千年的文脉与风骨。

春秋时，澹台灭明结庐讲学，开吴地儒风先河；唐宋诗人泊舟宝带桥畔，留下"澹台湖水绿如蓝"的咏叹；明清士绅沿京杭大运河筑园栖居，将"大隐于市"的哲学刻入湖石。这一泓碧水，见证了姑苏雅士的哲思、诗赋与风骨，更滋养出苏州人"藏贵于湖"的生活美学。

而今，鸿湖上择址于此，独占澹台湖整幅水墨画卷，以现代匠艺对话千年文心——湖不再是风景，而是苏州隐贵精神的永恒图腾。

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苏州的贵，从不在金玉满堂，而在一湖私藏，一墅传世。

春时烟波煮茶，坐看宝带桥畔杏花微雨；夏夜荷风宴客，蟹眼翻波处听评弹三弦；秋晴长天挥墨，借一窗湖光写意人生；冬雪围炉观湖，琉璃世界里静听时光。四时风物皆成世家礼序，寻常日子亦是风雅史诗。

鸿湖上，以姑苏千年湖居之雅韵，臻呈当代湖墅至境——既得城市繁华，又藏山水静谧；既续千年文脉，又成当代雅集。

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苏州湖居众多，但独占澹台湖整幅水墨者，祗此一席。

鸿湖上，秉承"湖在墅中，湖为墅景"的核心理念，将澹台湖完整湖域化为私家珍藏，既承姑苏园林精髓，又创当代世家仪范，重构苏州园林与当代墅居的关系。同时融入“第四代住宅”，打造苏州罕见的低密洋房。东方院墅则以创新格局重构湖墅标准，以“孤品”姿态，打造资源独占、文化共鸣、圈层纯粹的终极居所。

在这里，湖是镌刻世家身份的印章，湖墅则是贵隐精神的永恒契书——不藏湖者，难言显贵；非湖墅居，岂敢称改？唯有独享澹台千顷碧波之境界，方能诠释姑苏终极栖居的真谛；唯有让建筑与千年文脉相生共长的匠心，才堪承载"世代相传"的厚重分量。

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湖居千年梦，一墅承古今鸿湖上，以土地臻藏者的敬畏、文化守望者的虔诚

书写属于这个时代的湖墅篇章

敬献懂得“湖在墅中”的当代鸿儒

城南又有新项目了！

鸿湖上，这也是龙湖东吴原著和东吴序之后，城南第三个将要面世的项目！

规划曝光！洋房+别墅

鸿湖上，即，苏地2024-WG-Z17号地块项目，位于吴中经开区城南街道白云街南侧、下田路西侧，是2024年10月11日，南通市鸿远置业有限公司以总价110086万元竞得，成交楼面价21698元/平，溢价率0.46%。

该项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积49739.6平，建筑面积90441.98平，计容建筑面积50734.39平，容积率1.02.

根据规划，项目拟建29栋3-9F住宅，其中，23栋3F合院，6栋9F洋房。

1，项目的容积率为1.02，这是纯低密的住宅社区；

2，项目的产品为合院、洋房；

3，项目的洋房为第四代住宅产品；

4，网传其代建为旭辉建管；

规划户型出炉

在本次公示中，鸿远置业吴中城南17号地块项目同样发布了合院的标准层户型，从公示来看，项目合院共计有3种面积段，分别是240平、260平和360平！

其合院外立面的材料分别为深灰银铝板、深灰色水泥瓦、金色压花金属板、石材、香槟金铝板和金色铝板！

1#

一层层高3.5米，二层、三层层高3.1米

一层

二层

三层

01

240平

✦

这个户型是中间两户，从平面图上来看，两个户型前面都是有院子的！

02

280平

✦

这一户型在西边户，也是有独立院子的。

03

360平

✦

这一户型是东边户，也是带有院子！

本次公示，并没有发布洋房的户型图，不过此前公示中有发布，可以参考下！

31#，9F洋房，1梯1户

奇数层

偶数层

周边界面不错！一线临河

鸿远置业17号地块项目，位于吴中经开区城南街道白云街南侧、下田路西侧，属于吴中城南板块！

周边界面来看，也是比较成熟了。北面和东面是宝带桥-澹台湖景区，南面是河流，西面也是河流，隔河相望的也是住宅小区碧水湾花园。

周边配套来说，也是比较齐全的的。

交通上面，小区南面靠近地铁2号线宝带桥南路，往西1站就是石湖东路站，是2号线和4号线的换乘站点，往西2站是郭巷站，可以换乘7号线！整体来看，轨道交通出行是比较便利的！

自驾上面，小区附近有石湖东路、吴东快速路和东吴南路等主干道，日常出行也是比较便利的！

商业上面，小区周边也是板块top级别！

西面靠近龙湖东吴天街和海星生活广场，吃喝玩乐一站式补齐！西面还有万达广场，北面有丽丰购物中心！此外，周边还有吴中区公共文化中心和现代文体中心。

教育资源上，周边有碧波实验小学、碧波中学、苏州外国语学校(吴中校区)和苏苑中学新校区等。

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买房过程中，除了支付房款，税费是一笔不可忽视的支出。不少购房者在准备资金时，常因不清楚 “要交哪些税”“交多少” 而手忙脚乱，甚至因预算不足影响交易。实际上，买房税费需按 “新房” 和 “二手房” 分类梳理，不同类型房产的税费种类、征收标准差异明显。下面就从新房、二手房两大场景，详细拆解买房需缴纳的税费，同时附上计算方法和注意事项，帮你清晰做好预算。

一、买新房要交什么税？3 类核心税费，流程更简单

新房交易直接对接开发商，税费种类较少，主要集中在 “契税”“印花税” 和 “公共维修基金”（虽非传统税种，但属于必缴费用，常与税费一同缴纳），且流程相对规范，开发商通常会协助办理。

1. 契税：占比最高，按面积和家庭套数划分

契税是新房交易中金额最高的税费，征收标准与房屋面积和购房者家庭住房套数挂钩，税率为 1%-3%，具体如下：

首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%。例如，首套房总价 100 万，90㎡以下需缴 1 万契税，90㎡以上需缴 1.5 万。

二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%（部分城市为 2.5%，如上海、北京）。以二套房总价 200 万、面积 120㎡为例，按 2% 税率计算，需缴 4 万契税。

三套及以上住房：无论面积大小，税率统一为 3%（部分限购城市可能更高），若总价 300 万，需缴 9 万契税。

契税需在签订购房合同后、办理房产证前缴纳，通常由开发商代收后统一交给税务局，也可购房者自行到税务局缴纳，缴纳后需保留完税证明，作为办理房产证的必备材料。

2. 印花税：金额较低，部分情况可免征

印花税是对购房合同征收的税费，税率为 0.05%，计算方式为 “房款总价 ×0.05%”。例如，新房总价 150 万，印花税需缴 750 元。不过，根据现行政策，个人购买住房可免征印花税，仅非住宅类房产（如商铺、写字楼）需缴纳，因此大部分购房者买新房时无需担心这笔费用。若需缴纳，通常与契税一同办理，金额较低，对整体预算影响较小。

3. 公共维修基金：保障房屋公共设施，按面积或总价征收

公共维修基金用于房屋共用部位（如承重墙、楼梯间）和共用设施设备（如电梯、水管）的维修养护，属于 “专款专用” 的强制性费用，虽不算税费，但必须缴纳。征收标准分两种：

按面积征收：多数城市采用此方式，标准为 50-100 元 /㎡，例如房屋面积 100㎡，按 80 元 /㎡计算，需缴 8000 元。

按总价征收：部分城市按房款总价的 2%-3% 征收，若总价 200 万，按 2% 计算，需缴 4 万。

公共维修基金通常在交房时由开发商代收，存入当地住房专项维修资金管理账户，后续使用需经业主大会或业主委员会同意，开发商无权擅自支配。

二、买二手房要交什么税？5 类常见税费，需与卖家协商承担

二手房交易涉及 “买方” 和 “卖方” 双方税费，但实际中部分税费会通过协商由买方承担（如个人所得税、增值税），因此购房者需提前明确税费承担方式，避免交易时扯皮。二手房买方需关注的核心税费包括 “契税”“增值税及附加”“个人所得税”“印花税”“测绘费”，其中契税是买方必缴，其他税费需根据房屋情况判断。

1. 契税：与新房标准一致，按套数和面积计算

二手房契税征收标准与新房完全相同，仅计算基数为 “二手房成交价”（若税务局评估价高于成交价，按评估价计算）。例如，买方首套购买 110㎡二手房，成交价 180 万，契税税率 1.5%，需缴 2.7 万；若为二套，税率 2%，需缴 3.6 万。需注意，二手房契税需由买方在办理过户前自行到税务局缴纳，无法由卖家代收，缴纳后需将完税证明提交给不动产登记中心，才能办理产权转移。

2. 增值税及附加：仅 “不满 2 年” 房屋需缴，税率 5.3%

增值税及附加（含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）针对 “房屋持有年限不满 2 年” 的二手房征收，税率为 5.3%，计算方式为 “计税金额 ×5.3%”（计税金额为成交价或评估价，取较高者）。若房屋持有满 2 年，可免征增值税及附加，这是判断二手房税费高低的关键节点。例如，一套不满 2 年的二手房成交价 150 万，需缴纳增值税及附加 150 万 ×5.3%=7.95 万；若满 2 年，则无需缴纳这笔费用。通常情况下，增值税及附加由卖家承担，但部分热门学区房或卖方市场中，可能会协商由买方承担，需在购房合同中明确约定。

3. 个人所得税：“满 5 唯一” 可免征，否则按 1%-2% 征收

个人所得税针对卖家出售房屋获取的 “收益” 征收，征收方式分两种：

差额征收：（成交价 - 原购房价 - 合理费用）×20%，适用于能提供原购房发票的情况。

全额征收：计税金额 ×1%-2%（多数城市为 1%），适用于无法提供原购房发票的情况。

若房屋满足 “持有满 5 年且为卖家家庭唯一住房”（简称 “满 5 唯一”），可免征个人所得税，这是二手房交易中重要的税费优惠政策。例如，一套非 “满 5 唯一” 的二手房成交价 200 万，按 1% 全额征收，需缴 2 万个人所得税；若为 “满 5 唯一”，则免征。与增值税类似，个人所得税通常由卖家承担，但需在合同中明确，避免后期纠纷。

4. 印花税：与新房一致，个人购房可免征

二手房印花税税率同样为 0.05%，计算方式为 “计税金额 ×0.05%”，但个人购买住房可免征，仅非住宅类二手房需缴纳，因此买方通常无需承担这笔费用。

5. 测绘费：仅 “无房产证测绘图” 房屋需缴，几十元到几百元

若二手房原房产证未附带房屋测绘图（常见于老房），办理过户时需重新测绘，测绘费标准为 1.36 元 /㎡，100㎡房屋需缴 136 元，金额较低，由买方承担，通常在办理过户时现场缴纳给测绘机构。

三、买房税费缴纳 3 大注意事项：避免多缴、漏缴

无论是买新房还是二手房，税费缴纳都需注意以下细节，确保预算准确、流程合规。

1. 提前核实 “家庭住房套数”，避免多缴契税

契税税率与家庭住房套数直接相关，“家庭套数” 以 “夫妻双方及未成年子女” 为单位，包括 “婚前各自拥有的住房”。例如，夫妻一方婚前有一套房，婚后共同购买的房屋会被认定为 “二套”，契税税率按二套计算。因此，购房前需到当地不动产登记中心查询 “家庭住房套数证明”，确保按正确税率计算契税，避免因套数认定错误多缴税费。

2. 二手房需确认 “房屋年限”，争取税费优惠

二手房的 “持有年限”（以房产证登记时间或契税完税时间为准，取较早者）直接影响增值税及附加、个人所得税的缴纳。购房时需让卖家提供房产证和原契税完税证明，核实房屋是否满 2 年（免增值税）、满 5 年且唯一（免个税），并在合同中约定 “若房屋年限与卖家描述不符，由卖家承担额外税费”，避免卖家隐瞒年限导致买方多缴费用。

3. 保留所有税费凭证，作为后续维权依据

缴纳税费后，需妥善保管 “完税证明”“缴费发票” 等凭证，尤其是二手房交易中，若约定税费由卖方承担但实际由买方垫付，这些凭证是向卖方追偿的关键证据；此外，办理房产证、提取公积金（部分城市允许用契税凭证提取公积金）时也需提供完税证明，若丢失需重新到税务局补办，耗时耗力。建议将所有税费凭证扫描电子版备份，原件单独存放。

总之，买房税费虽种类多，但只要按 “新房”“二手房” 分类梳理，明确征收标准和承担方式，就能提前做好预算。买新房时重点关注契税和公共维修基金，买二手房时优先选择 “满 5 唯一” 房屋以节省税费，同时在合同中明确税费承担方式，保留好缴费凭证，就能避免税费纠纷，让买房流程更顺畅。

01

2025年上海房产税概况

◉ 税率及征税范围

2025年上海房产税的新购住房税率为0.4%至0.6%，具体税率根据住房单价决定，并从第二套住房开始按人均60平方米以上面积征税。

新购住房若单价不超过94446元，则税率为0.4%；而单价超过94446元的住房，税率为0.6%。同时，房产税的征收范围也已明确：新购住房超出人均60平方米以上的部分，将从第二套住房开始征收，税率为0.4%至0.6%。

此外，值得注意的是，自2011年1月28日起，上海市人民政府已多次发布关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知。这意味着，上海的房产税试点政策已经持续了整整十二年。在此期间，所有新购第二及以上的住房都有可能面临房产税的征收。

◉ 税率分界线调整

房产税税率每年根据新房销售均价的2倍调整。2025年销售均价上涨2.71%，政策持续12年。每年，上海的个人住房房产税税率分界线都会根据上年度新房销售均价的2倍进行相应调整。上海市统计局已公布了2025年的新建住宅销售均价为47223元/㎡，相比2024年的45977元/㎡上涨了约2.71%。

02

上海房产税缴纳指南

◉ 缴纳流程和条件

对于在上海新购的第二套及以上的住房，需缴房产税。各户籍居民需遵循特定的免税条件，对于本市户籍的居民，新购第二套及以上住房可能面临房产税的征收。其中，购首套房无论面积大小，均免收房产税。新购第二套及以上住房若人均建筑面积不超过60㎡，则免征房产税；超出该面积的部分，则需缴纳相应的房产税。了解详细的缴纳流程和条件至关重要。

◉ 房产税计算方法

应缴房产税根据应税面积、新购房单价及税率计算。具体计算公式为：应缴房产税 = （人均60㎡建筑面积以内部分 + 超出部分面积）× 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）。请注意，以上仅为上海房产税的缴纳详解，具体政策可能随时间变化而有所不同。

◉ 税率确定及应税面积

根据所购住房的单价，房产税的税率会有所不同。具体来说，若住房单价不超过94446元/㎡，则税率为0.4%；而单价超过这一标准的，税率为0.6%。应税面积需比较家庭总住房面积与家庭人数决议的60平方米标准。在这里，房价超过的部分以及家庭成员数量等多个因素都会影响到最终应税面积的计算。

◉ 交税截止时间和缴税渠道

12月31日为年度交税截止日，纳税人必须在此之前，携带有效身份证明原件，自行向主管税务机关申报并缴纳税款。缴税渠道多样，包括登录付费通网站、使用付费通APP、“付费通账单查缴”微信公众号进行在线缴纳，以及登录电子税务局网站等。逾期会产生滞纳金，具体按日加收滞纳税款万分之五的比例。

◉ 外地及外籍人士注意事项

持有长期居住证满3年的外地人士可免交房产税，而外籍人士需按产证面积全额缴纳，不享有减免。对于持有本市长期居住证满3年的外地人士，他们可以免交房产税。但若居住证仅满1年，则需先缴纳2年的房产税，待居住证满3年后，可以申请退还前两年缴纳的房产税。而对于没有长期居住证的外地人，他们需要每年全额缴纳房产税。外籍人士在本市购房时，则需每年全额缴纳房产税，与本地居民及持有长期居住证的外地人士不同，外籍人士不享受任何减免政策。