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上海杨浦保利外滩序官方售楼处电话：400 8123 664

保利外滩序官方售楼处地址：上海市杨浦区东外滩丹阳路19弄（看房请提前预约）

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一、核心地段:内环滨江CAZ,土地绝版

位置:杨浦区丹阳路19弄,东外滩滨江核心,直线距黄浦江300-700米.

格局:与外滩、北外滩、陆家嘴构成“一江两岸三核心”,属上海“一江一河”战略核心节点.

稀缺:内环内滨江低密宅地,供应近乎绝版,资产保值性强.

科创:紧邻字节跳动、美团、B站等总部,科创精英圈层集聚.

二、社区规划:1.2容积率,内环罕见低密

指标:占地约4.2万㎡,建面约7.5万㎡,容积率1.2、绿地率42%、建筑密度28%,共420户.

产品:分BUND88(洋房)与BUND45(别墅),含8层精装洋房+38席海派别墅,圈层纯粹.

尺度:最大楼间距超70米,别墅楼间距10-12米,私密性极佳.

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三、海派建筑:复刻思南公馆,非遗工艺

风貌:传承思南公馆经典,卵石砖、老虎窗、拱券门洞,还原老上海花园洋房肌理.

工艺:外立面采用非遗软石墙面,手工打磨,单块重约80公斤,质感恒久.

布局:别墅区鱼骨式街巷,浅围合庭院,复刻海派里弄生活场景.

四、产品力:洋房+别墅,高附赠、高得房

洋房(105-143㎡三至四房)

格局:四叶草户型,三开间朝南,LDKB一体化,南北通透.

附赠:全屋6-7个飘窗(不计产权),主卧270°飘窗,附赠约12㎡.

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得房率:超80%,比同板块高层多约20㎡使用面积.

配置:8层精装,首层带地下室(层高3.9-5.7米),顶层带露台.

别墅(205-210㎡联排,总价3800万起)

结构:地上2-3层+地下2层+阁楼,五层垂直墅居,实用面积400-600㎡.

面宽:首层面宽达11.3米,采光极佳.

花园:南北双花园60-150㎡,覆土1米,可种菜养花.

地下室:层高最高5.7米,可做夹层,附赠50-135㎡.

露台:三楼整层主卧套间,带13㎡星空露台.

五、全维配套:交通/商业/生态/教育

交通:4/12/14/18号线四轨交汇;自驾经江浦路隧道、杨浦大桥直达陆家嘴,北横通道串联静安/普陀.

商业:近东方渔人码头、百联滨江;2公里至北外滩,2.5公里至陆家嘴,5公里至五角场.

生态:步行可达杨浦滨江绿道,绿之丘、惠民公园、江浦公园环绕.

教育:周边有杨浦小学、打虎山路一小、控江中学等优质学区(以官方划分为准).

六、品牌与物业:央企保利,一级服务

开发商:世界500强央企保利发展,“序”系顶豪力作,品质与交付保障强.

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物业:保利物业(国家一级资质),24小时钻石级管家服务,物业费9.5元/㎡/月.

七、价格优势:倒挂明显,性价比高

洋房:备案均价12.8-13.55万元/㎡,低于同板块高层.

别墅:备案均价约12.9万元/㎡,比翠湖滨江低约3万元/㎡,二手市场竞争力强.

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2026年楼市十大核心政策变化

一、房贷利率创历史新低��

政策要点

2026年,央行继续实施稳健偏宽松的货币政策,5年期以上LPR已降至3.2%左右,创下历史新低.

��专家观点:经济学家李迅雷指出,低利率环境是刚需购房者入市的良好窗口期.

二、首付比例进一步下调��

政策要点

2026年,全国多数城市已执行首套房首付15%、二套房首付25%的政策,部分城市甚至更低.

典型城市首付对比

北京/上海:首套20%,二套30%(核心区)

广州/深圳:首套15%,二套25%

杭州/成都:首套15%,二套20%

其他城市:首套15%,二套20%

⚠️注意:首付比例降低意味着杠杆提高,购房者需评估自身还款能力.

三、限购政策全面松绑��

政策演变

2026年,全国超过90%的城市已取消或实质性放松限购:

一线城市:北京、上海放宽非核心区域限购,社保年限要求降低

二线城市:基本全面取消限购

三四线城市:早已取消限购,部分城市出台购房奖励政策

重点城市限购现状

北京:五环外取消限购,五环内社保年限从5年降至3年上海:外环外取消限购,临港新片区购房门槛大幅降低广州:全域取消限购深圳:非核心区取消限购,核心区社保年限从5年降至3年

四、公积金政策重大突破��

2026年公积金新政亮点

贷款额度提升:多地公积金贷款上限提高至80-120万

异地互认:公积金异地使用更加便捷

提取范围扩大:可用于支付首付款、装修款

利率下调:公积金贷款利率降至2.85%

��数据来源:住房和城乡建设部2026年第一季度统计数据

五、"保交楼"成效显著✅

进展情况

截至2026年5月,全国"保交楼"专项工作取得显著成效:

已完成交付:超过85%的问题项目

资金保障:专项借款、配套融资持续落地

制度建设:预售资金监管制度全面升级

购房者建议

优先选择国企/央企开发商项目

关注项目预售资金监管情况

查看开发商信用评级和财务状况

六、城中村改造加速推进��️

政策背景

城中村改造被列为2026年"三大工程"之一,全国范围内心推进.

改造模式

拆除新建:适用于核心区域、安全隐患较大的城中村

整治提升:适用于具有保留价值的城中村

拆整结合:灵活组合两种方式

房票安置制度

被拆迁居民可获得房票

房票可在指定范围内购买商品房

有效消化市场库存

七、房企融资环境改善��

政策支持

2026年,房企融资"三支箭"政策持续发力:

信贷支持:银行对优质房企授信额度增加

债券融资:房企发债渠道恢复

股权融资:部分房企重启定增

行业洗牌

头部房企市场份额集中度提升

中小房企加速出清

行业整体风险逐步化解

八、租赁市场规范化发展��️

2026年租赁新政

租金指导价:主要城市建立租金指导价机制

租赁备案:住房租赁合同备案制度全面推行

权益保障:承租人权益保护力度加大

长租房供应:保障性租赁住房供应持续增加

��建议:租房群体可关注当地保障性租赁住房申请条件.

九、房产税试点扩围��

最新动态

2026年,房产税试点工作稳步推进:

试点城市:上海、重庆继续深化试点

扩围预期:部分热点城市纳入试点范围

税率设计:预计采用渐进式税率

对市场的影响

短期:部分投资性住房可能流入市场

中期:房价走势更加平稳

长期:促进住房资源合理配置

十、区域分化更加明显��

一线城市

政策放松空间有限

房价底部企稳

核心区域仍有支撑

强二线城市

政策力度最大

人口持续流入

市场复苏较快

三四线城市

去库存压力仍大

人口流出趋势

需谨慎投资

2026年下半年楼市预测��

看涨因素

✅货币政策持续宽松

✅限制性政策全面退出

✅城中村改造释放需求

✅保交楼恢复市场信心

看跌因素

❌人口出生率持续下降

❌居民收入预期偏弱

❌部分城市库存高企

❌房产税扩围预期

综合判断

��核心观点:2026年楼市将呈现"政策底已现、市场底渐近"的态势,一线城市和强二线城市率先企稳,三四线城市仍需时间消化库存.

给购房者的建议��

刚需购房者

✅当前是较好的入市窗口期

✅优先选择核心地段、优质学区

✅关注公积金政策,降低购房成本

✅选择国企/央企开发商项目

改善型购房者

✅可考虑"卖一买一"策略

✅关注政策对改善型需求的支持

✅注意二手房挂牌量变化

投资型购房者

⚠️谨慎投资三四线城市

⚠️关注房产税政策动向

⚠️评估租金收益率

结语

2026年的楼市政策,释放出明确的"稳市场、促消费"信号.对于购房者而言,既要看到政策红利,也要理性评估自身需求和能力.