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杨浦滨江【中海•云邸玖章】已过会
均价仅约11.49万/㎡
首批129套104㎡三房
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58套148㎡四房
预计4月入市
全国哪个城市富豪最多，购买力最强？
2024年全国TOP10城市3000万总价以上新房4307套，上海2600套，占比60.4%。北京和深圳600套左右，都只是上海的零头。
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上海富豪的购买力真是强得可怕。
这一年，最抢眼的无疑是中海，连续放了几颗卫星。
3月，中海·顺昌玖里以196 亿销售额打破全国单日开盘销售纪录；
6-10月，中海·顺昌/恒昌玖里风貌住宅三开三罄，累计销售169套；
6-12月，徐汇滨江中海·领邸五开五罄，累计282亿，问鼎单盘年度销冠。
最终，中海上海销售额以约702亿（略等于第二、三名之和）稳居上海房企NO.1，“单城700亿”也刷新了全国性房企单城最高纪录。
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2024年上海房企销售金额排行榜。来源：克尔瑞
神奇的是，和别家靠多个楼盘聚沙成塔不同，中海这700亿主要由两个盘创造，而且都是“玖”系豪宅。
去年上海2000万-1亿新房豪宅网签4826套，中海贡献1054套，占比约22%。简单来说：2024年上海每卖4套豪宅，就有1套来自中海。
从数据来看，中海已经在上海高端住宅领域成了绝对的“扛把子”。这背后，是中海在拿地择址，客户需求洞察和产品打造方面，形成了自己独特的打法。
PART 01
聚焦上海6%的地域范围
只与城市核心共鸣
中国楼市经历过去20年的野蛮成长进入下半场，一个共识逐渐形成：
房地产下半场，只属于核心城市核心地段。
2024年中海手持千亿现金，在土地市场完成806亿的新增投资，拿地金额蝉联行业第一，北上广深四个一线城市权益购地金额占比73.5%。
在上海，中海则把“聚焦核心地段”原则做到了极致。
从目前中海项目分布及意向看地来看，基本框定在中环以内。要知道，上海中环以内面积不到400平方公里，约占上海面积约6%。
上海最近的土拍，最大的热点基本都来自中环内。刚刚结束的二批次土拍，大宁地块楼板价接近10万（可售部分达到10.2万/㎡），未来售价或将达到15万+。其实预示着上海楼市的一个趋势：中环以内新房全部豪宅化，面向全市甚至全国的高端改善客群（限购早晚会打开）。
从置业或者资产配置的角度看，押注上海中环以内，踩坑的可能性极小。
去年中海操作两个盘，一个在黄浦区新天地，一个在徐汇滨江；今年操作一个新盘中海云邸玖章在杨浦滨江，据小道消息今年可能会参与徐汇东安项目。
这几个地方，我用一句话来总结：都很“上海”。
上海很多地方，都是新开发的，说实在的城市界面和其他高线城市并没有特别大的区别。真正感受到独属上海味道的，要么梧桐树下，要么黄浦江畔。
新天地不用多说，上海腔调最浓的地方了。
徐汇滨江，艺文水岸，可以代表上海的艺术与时尚全球名片。
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杨浦滨江，现在还在开发建设途中，我认为未来也会是最有上海味道的板块之一。因为它也具备三个独特的上海元素：
1）黄浦江，而且是核心段，这是上海整个城市最精粹的资源，没有之一；
2）杨树浦百年工业遗存世界最大的滨江工业带，正转型为文化风貌带。这一点，我认为现在被严重低估了。文化的力量生生不息，会随着时代的发展，及功能的完善，在不久的将来迸发出极大的能量；
3）以B站美团抖音等大厂领衔的科创产业，一江一河唯一的科创中心，杨浦滨江也是上海“五个中心”的核心承载地之一。
重要的是，杨浦滨江重大项目都将在2027年（或之前）建成，中海云邸玖章的交房时间也大致在2027年，所以项目slogan叫“2027 与滨江共兑现”。
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总结来说，中海高度聚焦核心地段的择地逻辑，是对城市发展红利的超前预判，也是对资产价值的一种无声“承诺”。
选择中海，不仅是选择一套房产，更是选择一种与上海城市共成长的生活方式，一种经得起时间考验的价值逻辑。
PART 02
1年只做1-2个盘
不被定义的“玖”系豪宅
看过很多楼盘，会发现一个有意思的现象：大部分产品创新，都是民企或者小公司做出来的。
老板关注细节，可以直接拍板，不受流程制度约束，是一个原因；另外一个重要原因，是这些公司做的盘不多，全部心思都在一个项目上，打磨产品的时间可以很长。
大公司要快速复制控制成本，标准化产品线是必须的选择，其实很难搞出来惊世作品。
现在的中海，做到很牛的一点，是超级大公司（24年中海地产销售额约3107亿，全国排第二），但产品设计的做法却是“一盘一策”。
当然，能这么干有个前提，那就是同时操作的楼盘不能多。
所以我们看到中海现在上海每年只做1-2个楼盘。
这也是中海拿地策略带来的必然结果，拿地策略太严苛，也挑不中太多地。
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所以说，一切都有其因果。
上海楼盘全部都是中海的顶级产品线“玖”系，“以考究为序、高级松弛感”产品理念贯穿在每一个楼盘。
但玖系并不是一成不变的复制主义，每个新盘都会传承上一个楼盘优点的同时，根据土地与客群的个性，结合最先进最前沿的技术/产品做迭代升级。
从中海顺昌玖里/恒昌玖里，到中海领邸，再到中海云邸玖章，我们能够看到玖系在持续的进化生长，每一次的进化都在引领市场的进步和同行的跟随。
中海顺昌玖里，上海第一座纯钢结构超高层住宅项目，联合专业声学团队做技术攻关解决隔音问题，在保障居住体验的同时，大幅提高超高层的得房率。
效果图
中海顺昌/恒昌玖里的风貌别墅，里面因为涉及到多重形态的风貌要做历史复原，都不能说“一盘一策”了，简直是一幢楼一个产品方案。中海为此做了大量研发工作，创造了“肌理复原、留皮换胆、顶升逆作、建筑平移”等各种手法，甚至历史建筑的材料和工艺很多已经断代失传，要用的建筑材料都不是现成的，而是要重头建立供应链。
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正是这种做法，才让风貌建筑成为凝固风华的艺术，打动最为挑剔的那部分大佬。
风貌别墅的销售数据不对市场公开。但据我们了解，中海的风貌住宅销量，可能独占去年上海的七八成。
中海领邸，则是在公区营造和户型设计上大放异彩。
社区大堂、泳池会所、单元大堂、宅间景观，做到自然、艺术与品质的完美融合，呈现出来的实景超越效果图，让高级的松弛感有了具象化的呈现。
中海·领邸实景图
今年的作品，杨浦滨江中海云邸玖章，在公区营造上传承了领邸玖章风格，由原班设计师团队打造社区会所，户型设计上延续了南向大面宽等诸多优点。
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中海云邸玖章又有很多迭代之举，实现玖系再升级！
一方面是在户型上，赠送空间大幅提升，收纳能力再次加强。
得益于最近上海在“好房子”政策下放松优化的飘窗标准，中海云邸玖章这次把飘窗空间做到了极致。以这个建面约148㎡的4房户型为例，7个飘窗（不算面积），加上算一半面积的阳台，和赠送的类独立电梯厅，合计赠送面积约29㎡。
来源：三万平方建筑测评
这就使得这个建面约148㎡的4房，空间尺度感和其他160+㎡相当。
同样，充分利用步入式储藏间、S墙、飘窗等空间，让收纳空间最大化。
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第二个方面的重大突破，是首次落地了中海好房子Living OS智能化系统。
注意，这里不是简单的“攒机”配置一些智能化家居，而是中海历时2年自研的一套从“操作系统+智能硬件”底层逻辑源头构建的完整解决方案。
不仅有“水、电、煤和门”智慧四关，还有房屋体检维修等后续服务集成，后面还会有更多智能化家居的接入，比如床。
所以在中海云邸玖章的装标配置上有一个原则“选品，而不是选品牌”，原因是要好用，同时要和OS系统中央大脑兼容，能够同步开发并迭代。
智能手机和汽车，都有一大优势，是软件会迭代更新，带来更好的用户体验。中海Living OS系统的导入，也会随着后台软件的持续升级，给业主带来持续优化的居住体验。
看明白了这一点，才会看懂中海云邸玖章的选品策略以及用心之处。
总结来说，中海“玖”系产品，有持续自我优化的追求，包含着对高端客群个性化需求以及好房子技术趋势的深刻回应。
中海“玖”系，Ta是一个生命力的产品系，也是值得托付和信任的产品主义。
3-5年成城
价值共生的长期主义
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还有一件事，可以说让我对中海的好感直线拉升。
李超人卖港口的事情，这段时间拂拂扬扬。
是非曲折，我们这里不做评判。但李超人在我们普陀真如副中心的囤地，导致真如错失黄金发展期，确实让人扼腕叹息。
世纪之初，上海规划徐家汇、花木、五角场和真如四大城市副中心。普陀拿出来副中心的土地请来了李首富，希望通过地标商办带动副中心发展。
2006年，长江实业以22亿元底价拿下真如核心地块，楼面价仅3055元/平方米。
然而，项目开工后长期处于打桩阶段，规划的写字楼后来被当作公寓散售，区域配套和产业导入几近停滞，导致真如成为“四大副中心”中最落后的板块，成为普陀人民心中永远的痛。
直到中海的进入，才让真如迎来了转机。
2018年，中海拿下红旗村改造地块。
就在当年，百万方综合体中海真如境，开工建设。
2023年12月，约32万方的环宇城MAX开业，引入山姆会员店（亚洲店王）、开心麻花剧院、海纳公园等，日均客流量超7万人次，年销售额突破50亿元，一直占据“上海购物中心人气榜”前三。
约30万方的中海中心办公楼集群如期建成，在上海写字楼2024年度租赁市场成交量位居榜首，已引入京东上海总部、德赛西威、德国大众自动驾驶研发中心等企业，真如终于有了商务区该有的样子。
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5年时间，中海让真如副中心实现了蝶变，也兑现了当初的全部诺言。
李嘉诚的“失落十年”到中海的“真如奇迹”，背后是两种经营哲学：
纯粹的资本逐利VS 价值共生的长期主义。
也让我们更加深刻认识到选择一个靠谱开发商的重要性。这一点，我相信普陀区体会很深刻。
对于城市发展如此，对于购房置业同样如此。
中海的兑现力，正是今天众多豪宅置业者选择中海的底气之源。
选择中海，即是选择与城市共成长的资产，其兑现力确保“规划即未来”，而非“蓝图成空谈”。
写在最后
从黄浦江畔的艺术水岸，到梧桐树下的历史肌理；从真如副中心的涅槃重生，到杨浦滨江的科创蓝图，中海始终以“与城市共兑现”的信念，将每一寸土地的潜力转化为时代的馈赠。
2024年的700亿传奇，不仅是数字的胜利，更是对“核心地段×极致产品×兑现力”这一黄金法则的完美验证。
在上海这座全球顶豪的竞技场，中海以玖系为笔，书写了高端置业的终极答案：选择中海，即是选择与城市同频的资产逻辑、与时间共舞的价值信仰。
相信中海，相信玖系——在这里，每一套房子都是城市未来的切片，每一次兑现都是对承诺的深情告白。当上海迈向全球卓越城市的征途，中海正以“长期主义者”的姿态，与时代共伍，与理想同行。
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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