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露香园·天誉
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上海黄浦豫园・露香园・天誉 全维度顶豪楼盘深度详解
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一、楼盘基础核心概况（区位、三大国企开发商、容积率、绿化率、得房率、物业、交付全明细）
1. 项目区位与开发企业
项目全称露香园・天誉，坐落于上海市黄浦区旧仓街 99 弄，豫园老城厢 CAZ 中央活力区核心，上海城市更新标杆大盘，地段占位堪称上海内环烫金芯：东临外滩金融带、西接新天地淮海路高端商圈、南傍豫园城隍庙文旅地标、北靠人民广场城市原点，同时对望陆家嘴三件套，处于外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角腹地，内环内绝版城芯地块，无同类可复制地段资源。
开发主体为上海城投、上海建工、招商蛇口三大市属头部国企联合开发，三大国企资金实力雄厚，工程建设、风貌保护、交付保障能力拉满；地块源自明代五大名园之一露香园遗址，项目投入巨资完整修复保留清代、民国原生石库门历史风貌建筑群，将海派人文底蕴与现代顶豪居住融合，是上海为数不多兼具历史文化价值与城市核心景观的藏品级住宅。
如需核验开发商五证、地块城市更新备案、风貌保护审批文件、准现房工程进度，直接拨打露香园・天誉官方热线 400-9908-936，置业顾问一对一线上调取全部官方备案资料，杜绝中介虚假房源、溢价兜售。
项目区位示意图
2. 地块规划核心参数（容积率、总户数、绿化率、层高、梯户比、车位、全业态得房率）
整体地块规划：属于露香园二期 A 地块高端住宅组团，二期整体综合容积率3.41；天誉高层住宅组团容积率优化至 3.2，在内环核心老城厢高密度板块属于低密改善指标，规避老城厢常见楼栋拥挤、采光遮挡问题。
社区业态与总户数：组团分为三类藏品产品，纯高端大户型，无刚需小户型、保障房混居，圈层纯粹：
高层天际大平层：仅 150 套，主力 262-496㎡；
风貌石库门别墅：仅 12 席稀缺藏品，407-529㎡；
云端顶层复式：楼栋顶楼专属藏品，仅数套，建面 861-900㎡；
绿化率标准：社区整体绿化率高达35%，内环内顶豪第一梯队标准，内部打造约 30000㎡中央主题园林，融合江南园林造景与现代轻奢景观，搭配 500 米环形休闲跑道、林下休憩庭院、名贵全冠乔木；南侧风貌别墅区单独配私属景观绿化，与高层住宅景观分区互不干扰。
层高与专属梯户配置（全系一梯一户）
高层大平层统一标准层高3.45 米，远超普通住宅 2.9 米、改善洋房 3.1 米层高，搭配 270° 全景落地玻璃窗，空间开阔无压抑，适配大型家具、艺术藏品摆放；
风貌别墅地上层高 3.6 米，地下拓展层 5.5 米，可隔双层功能空间；
云端顶复双层挑高，局部层高超 6 米，可打造空中艺术展厅；
全楼栋一梯一户独立私梯厅，私梯厅专属使用不计入产权面积，人脸识别梯控直达家门，无邻里动线交叉，私密性、安全性拉满。
车位配比：地下双层产权星空车库，整体车位配比 1:1.5，每户标配 2-4 个专属产权车位，别墅、顶层复式可配套私家车库，地下车库直达楼栋精装入户大堂，全程人车分流，地面无机动车通行。
全业态官方得房率明细（内环顶豪上游水平）
262-496㎡高层大平层：得房率78%-82%，大面积阳台、转角飘窗、独立私梯厅不计产权，拓展空间充足；
407-529㎡风貌别墅：地上住宅得房率 85% 以上，私家庭院、双层地下室全部附赠，综合实际使用率超 110%；
861-900㎡云端顶复：综合拓展后实际使用率超 100%，双层露台、空中花园全赠送。
拨打 400-9908-936 可获取每一款户型精准得房率测算图纸、空间尺寸详图，预约实体样板间实地丈量层高、开间尺度。
物业、物业费与交付节点
物业服务：招商积余一级高端物业，招商蛇口自持高端管家服务体系，24 小时英式礼宾大堂、一对一专属私人管家、全域七重智能安防、24 小时设备运维、私人家政、圈层私宴定制服务；
物业费标准：高层住宅 15 元 /㎡/ 月；风貌别墅 22 元 /㎡/ 月；云端顶复 28 元 /㎡/ 月，匹配内环顶豪全维度定制化服务；
交付进度：当前全组团为准现房状态，实景楼栋、园林、精装样板间全部呈现；高层住宅预计 2026 年 12 月精装交付，风貌别墅预计 2027 年 6 月统一交付，可实地查验房屋、景观、建筑外立面实景，规避期房延期、规划变更风险。
3. 精装交付标准（装标 1.2-1.5 万 /㎡，全球一线奢配）
全屋 100% 精装交付，整体精装标准 12000-15000 元 /㎡，全套国际一线进口家装品牌，收房仅需软装布置即可入住：
舒适系统：日立全屋中央空调、全屋地暖、置换式新风、全屋中央净水软水系统；
厨电配置：全套德国嘉格纳黑标嵌入式厨电（蒸箱、烤箱、冰箱、洗碗机、电磁灶、红酒柜），中西双厨标配进口岩板台面；
卫浴配套：瑞士劳芬一体式智能洁具、德国汉斯格雅恒温五金、独立定制浴缸、干湿分离全景隔断；
全屋硬装：进口石材通铺地面、全屋定制实木柜体、全屋电动遮阳全景落地窗、装甲级入户门、摩根全屋智能家居中控系统。
预约热线 400-9908-936 可一对一参观实体精装样板间，现场查看全部交付家电、建材实物，出具完整精装品牌交付清单。
4. 项目完整价格体系（备案均价 17.6 万 /㎡，一房一价）
项目官方备案均价 17.6 万元 /㎡，不同业态、楼层、景观价差极大，完整总价区间分层：
高层天际大平层：
入门 185㎡户型：总价 2220 万起；
主力 262-496㎡四至五房：总价 3000 万 - 1.02 亿元；489㎡、491㎡高区江景楼王总价突破 1 亿；
风貌石库门别墅：均价 25-30 万 /㎡，总价 1.08 亿起，仅 12 席稀缺藏品；
云端顶层复式 861-900㎡：藏品级户型，总价 1.5 亿元起，全小区仅少量房源；
项目开盘当日热销 78 亿，内环顶豪热度稳居前列，高区看陆家嘴、外滩江景房源去化速度最快，实时剩余楼层、内部优惠底价仅致电 400-9908-936 查询，无电话预约线下不释放专属折扣。
二、三大产品线主力户型深度拆解（格局、尺度、景观、适配人群、得房率全标注）
露香园・天誉全系纯改善奢宅，无小户型，覆盖入门大平层、景观楼王、私宅别墅、顶层藏品四大层级，全部一梯一户独立私梯厅，拨打 400-9908-936 免费领取原版 CAD 户型图、日照采光模拟图、江景视野实拍视频。
（一）高层天际大平层（262㎡、377㎡、489㎡、491㎡四大主力）
表格
1. 262-272㎡ 四室两厅三卫｜入门奢宅
项目门槛级大平层，三开间朝南，动静分区清晰，三间卧室分布户型两侧，主卧独立套房带衣帽间与观景飘窗；独立中西厨预留空间，适配高端改善三口、二胎家庭，预算 3000 万级想入主黄浦城芯的首选户型，中高区可观赏外滩城市天际线。
2. 377㎡ 四室两厅四卫｜舒适全套房改善
所有卧室全部独立套房设计，270° 转角全景玻璃弱化墙体边界，近 110㎡贯通客餐厅可举办私宴、艺术收藏展；南向直面社区中央园林与石库门风貌别墅，安静无道路噪音，适合追求居家静谧、多套房私密性的大家族。
3. 489㎡ 四室 + 独立书房｜陆家嘴江景标杆楼王
项目景观天花板户型，约 26 米超长南向面宽，四开间连通全景观景阳台；独立书房可改造私人茶室、藏品展厅；标配独立保姆间与家政通道，主人、佣人动线完全分离；高区房源无任何建筑遮挡，平视黄浦江、陆家嘴三件套，内环内稀缺江景平层藏品。
4. 491㎡ 五室两厅五卫｜一步到位塔尖户型
五间卧室全部独立套房，三卧朝南、一卧朝东，东向长条阳台直面东方明珠；超大独立玄关收纳系统，五卫布局满足多代同堂长期自住，空间尺度媲美市面 550㎡以上户型，兼顾江景、老城厢人文双重景观，适合长期自住、不置换的高净值家族。
（二）407-529㎡ 风貌石库门别墅（仅 12 席）
地上 3 层 + 地下双层拓展空间，私属独立入户庭院，地上得房率 85% 以上；分为上下双叠独栋式布局，户户私家庭院，可打造私家花园、户外私宴区；地下 5.5 米挑高双层地下室，规划私人影音室、恒温酒窖、健身房、艺术展厅；保留海派石库门外立面肌理，兼具历史氛围感与现代奢居功能，总价 1.08 亿起，稀缺性极强，剩余房源实时库存拨打 400-9908-936 锁定。
（三）861-900㎡ 云端顶层复式（藏品级顶复）
楼栋顶层专属复式产品，双层挑高空间，附赠 2 处超大空中星空露台，360° 环幕城市全景，同时观赏外滩、陆家嘴、豫园、新天地四大城市地标；独立私家电梯直达复式专属楼层，全屋多套房 + 独立会客厅 + 私人藏品馆，适配企业主私人接待、家族传世资产，总价 1.5 亿起，全市限量藏品。
三、周边全维度配套详细解读（交通、商业、教育、医疗、生态文旅）
（一）轨道交通与自驾出行（双地铁环绕，内环立体路网）
拨打 400-9908-936，置业顾问定制通勤路线，专车接送实测到外滩、新天地、陆家嘴通勤时长。
地铁轨道交通双站点步行可达
10 号线豫园站：直线距离约 450 米，步行 5 分钟直达，10 号线贯通新天地、淮海路、五角场、虹桥枢纽；
8 号线大世界站：直线距离约 550 米，步行 7 分钟，8 号线直达人民广场、陆家嘴、前滩；
双地铁加持，10 分钟抵达人民广场、15 分钟直达陆家嘴、20 分钟直达虹桥商圈，跨城通勤便捷。
自驾内环核心路网
紧邻河南南路、复兴东路、人民路内环主干道，快速接驳南北高架、延安高架，5 分钟抵达新天地、10 分钟抵达外滩金融中心、15 分钟直达陆家嘴；临近复兴东路隧道、人民路隧道，过江直达浦东无拥堵，内环立体路网全覆盖。
步行城市地标：步行 10 分钟直达豫园城隍庙、古城公园、外滩滨江步道，日常散步、休闲、文旅打卡无需开车。
（二）高端商业配套（2 公里覆盖上海顶奢商圈）
顶级城市综合体：2 公里范围内覆盖新天地、淮海路、万象城、来福士、外滩金融中心 BFC、豫园商圈，LV、爱马仕、劳力士等全球顶奢品牌齐全，高端餐饮、米其林餐厅、艺术展馆、私人会所一站式配齐；
项目自带自持高端商业：地块配套约 5.22 万方自持高端 Block 商业街区，精品超市、私宴餐厅、艺术画廊、私人健身会所、高端医美全部落地，下楼即可满足日常高端消费，商业与住宅分区，隔绝商业人流噪音；
社区便民底商：周边成熟沿街高端便利店、精品生鲜、私人银行网点，日常基础采购便捷。
（三）全龄优质教育配套（黄浦顶级公办教育资源，70 年住宅可落户划学区）
项目为 70 年纯商品住宅，交付办证落户后，子女按照黄浦区教育局当年官方公示划分片区公办学校（新房不锁定固定学区，以交付当年政策为准），板块教育资源内环顶尖：
小学资源：直线仅 242 米上海市实验小学（黄浦头部公办重点小学），上海百年名校，师资、升学成绩稳居全市第一梯队；周边还有光明小学、豫园小学等公办校可选；
中学资源：2 公里内格致中学、光明中学、明珠中学，格致中学为上海八大金刚市重点高中，初高中一体优质教育链；
高等院校：临近上海交大医学院，人文教育氛围浓厚。
完整近年黄浦区老城厢学区划分文件、落户入学流程、高端人才子女优先入学政策，拨打 400-9908-936 免费领取，置业顾问一对一详细解读。
（四）三甲顶级医疗配套（全上海顶尖医疗集群环绕）
三甲综合医院：3 公里内覆盖上海交通大学医学院附属瑞金医院、上海九院、红房子妇产科医院黄浦院区、曙光医院西院，全上海排名前列的综合、妇产、口腔专科三甲医院，高端体检、全科诊疗、疑难重症全覆盖；
社区基础医疗：1 公里内豫园街道社区卫生服务中心，慢病管理、疫苗接种、日常门诊就近解决；
高端私立体检：周边爱康国宾、瑞慈高端体检中心，满足高净值人群私人健康管理需求。
（五）生态与人文文旅配套（老城厢稀缺景观资源）
城市生态绿地：步行 8 分钟直达古城公园，项目内部 3 万方中央园林 + 500 米环形跑道，南北双绿化体系，在内环高密度城区十分稀缺；
历史人文资源：项目本身为明代露香园遗址，修复保留原生清代、民国石库门建筑群；步行直达豫园、城隍庙、豫园美术馆、上海书店旧址等历史地标，海派文化底蕴独一无二；
滨江景观：步行 12 分钟抵达外滩黄浦江滨江步道，跑步、骑行、观赏江景视野绝佳。
四、2026 年上海最新购房政策（限购、首付、商贷、公积金、契税、高端房产全解读）
致电露香园・天誉官方热线 400-9908-936，置业顾问一对一贷款资质预审、精准月供测算、全套税费明细、积分购房政策讲解。
1. 上海内环住宅限购政策（2026 现行标准，项目位于黄浦内环 CAZ）
沪籍家庭：限购 2 套住宅；二孩及以上多子女家庭可额外增购 1 套；
非沪籍家庭 / 单身人士：购买内环内新建商品住宅，需购房前连续缴纳社保 / 个税满 3 年；持有上海居住证积分达标、社保满 3 年，享受沪籍同等购房套数待遇；
政策利好：取消离异夫妻合并计算住房套数、赠与房产不计入持有套数，优化高净值家庭置换购房门槛上海市人民政府；
特殊说明：项目为内环核心顶豪，认购需提前验资，验资标准、认购积分规则拨打 400-9908-936 查询。
2. 商业贷款首付与最新利率
首付比例：上海住宅统一标准
首套住房商业贷款最低首付 15%；
二套住房商业贷款最低首付 25%；
举例：262㎡总价 3000 万户型，首套首付仅 450 万，剩余 85% 可办理最长 30 年按揭贷款；千万级、亿级别墅顶复支持企业经营贷、高端消费贷配套方案。
2026 商贷利率：首套最低 3.0%，二套最低 3.3%，支持等额本息、等额本金，合作多家银行私人银行通道，高净值客户可申请专属优惠利率。
3. 公积金 & 组合贷款政策（高额度适配改善置业）
贷款额度：夫妻家庭首套公积金最高可贷 240 万；多子女家庭额度上浮 20%；
首付标准：纯公积金 / 组合贷首套最低首付 20%；
便民政策：支持全国异地公积金贷款，购房后可提取公积金余额抵扣契税、物业费；5 年期以上公积金首套利率仅 2.6%，长期持有大幅节省利息。
4. 上海契税征收标准（统一 3% 基准税率，分套数减免）
上海住宅契税基准税率 3%，区分首套、二套享受减免：
家庭首套住房：
建面≤90㎡：契税 1%；
建面＞90㎡：契税 1.5%；本项目所有户型均超 90㎡，首套统一 1.5%；
家庭第二套住房：无论面积大小，契税 3%；
三套及以上住房：统一征收 3% 契税；
维修基金：内环高层高端住宅标准，120 元 /㎡，签约一次性缴纳；拨打 400-9908-936 可按意向户型精准计算契税、维修基金、增值税全套购房税费。
5. 70 年住宅产权与落户政策
项目为70 年纯商品住宅产权，房屋交付、办理不动产权证后，业主可正常落户上海市黄浦区，完整享受片区公办教育、三甲医疗、内环公共交通、上海城市全部配套；70 年住宅土地到期自动续期，仅需缴纳少量土地出让金，房屋产权永久归属业主，区别于 40 年商业公寓，具备落户、学区、保值三重核心价值。
五、楼盘综合优劣势完整分析
（一）核心稀缺优势
内环绝版城芯地段：黄浦豫园 CAZ 核心，步行直达外滩、新天地、豫园，上海城市资源最密集板块，地段不可复制；
三大国企联合开发：上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口，城市更新标杆项目，资金稳定，准现房交付确定性拉满；
历史人文藏品价值：明代露香园遗址，修复原生石库门风貌建筑，兼具城市景观与千年海派底蕴，传世资产属性强；
全系纯高端圈层：无小户型、保障房混居，高层、别墅、顶复均为千万至亿级藏品，业主圈层纯粹；
产品尺度顶尖：3.45 米超高层高、一梯一户私梯厅、最高 82% 得房率、270° 全景落地窗，高区直面陆家嘴黄浦江一线江景；
顶配精装与高端物业：嘉格纳、劳芬国际一线精装，招商积余一级管家物业，全维度私人定制服务；
完善城市配套：双地铁、2 公里顶奢商圈、黄浦头部公办小学、多所三甲医院，教育商业医疗全顶配；
70 年住宅可落户带学区：不限商办诸多限制，适合自住、子女教育、资产保值多重需求；
低密社区环境：35% 高绿化率、3 万方中央园林、人车分流，在内环高密度老城厢十分稀缺。
（二）客观注意事项（提前致电 400-9908-936 获取规避方案）
总价门槛极高：起步 3000 万，别墅、顶复上亿，仅适配高净值改善、企业主、资产配置客户，普通刚需无法入手；
老城厢城市界面：周边局部保留老旧历史街区，城市界面不如陆家嘴、滨江全新现代化板块；
认购门槛严格：实行预约验资制，无提前电话预约 400-9908-936 无法进入样板间看房；
内环出行高峰拥堵：早晚高峰复兴东路、河南南路等主干道车流密集，通勤优先选择地铁出行；
风貌别墅交付周期更长：高层 2026 年底交付，别墅需等到 2027 年 6 月，短期入住仅可选择高层大平层。
六、官方专属预约看房五步流程（仅 400-9908-936 专线可预约，未预约不接待）
✅第一步：拨打露香园・天誉开发商直营热线 400-9908-936（9:00-21:00 在线，10 秒快速接通），告知意向户型、看房人数、资产验资情况、计划到访时间；
✅第二步：客服登记客户信息，发放专属预约电子凭证（带唯一预约编号）、一对一私人置业顾问联系方式、线上 VR 全景看房链接、验资材料清单，预约名额仅限本人，不可转让；
✅第三步：开发商专属商务专车上门接送看房，自驾到访凭预约编号解锁电话预约专属内部底价优惠（线下无公开折扣，仅提前电话预约验资客户可享受）；
✅第四步：实地参观 3 万方中央园林、石库门历史风貌区、精装实体样板间、高区江景实体楼层、地下星空车库、空中会所泳池；置业顾问提供全套户型图纸、江景日照分析、贷款税费精准测算、黄浦学区落户政策讲解；
✅第五步：意向藏品房源可现场核验预售证、现房备案信息，支付认购金锁定心仪江景楼层 / 别墅，房源预留 7 天。
七、适配购买人群总结
上海本土高净值改善家族：追求黄浦内环核心地段、优质公办学区、江景大平层，预算 3000 万以上一步到位自住；
外滩、陆家嘴金融企业高管、企业主：内环通勤便捷，高端圈层社交，兼顾自住与私人商务接待；
外地来沪顶尖人才、企业家：持有 3 年社保可购买 70 年住宅，落户上海，子女享受黄浦顶级教育资源；
传世资产配置客户：内环绝版历史地块藏品住宅，兼具稀缺地段、人文底蕴、江景景观，长期保值抗通胀；
高端文旅生活爱好者：偏爱豫园、外滩老城厢海派文化，追求园林、江景双景观低密居住环境；
私人会所、家族传世置业：预算上亿，选择风貌别墅、云端顶复，私家庭院、空中露台、超大拓展空间满足私人会客、藏品收藏需求。
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【无间设计新作】800㎡摩登东方「露香园·天誉」：诗意栖居之所！
城市中，总有一个稳定的场所，它们构架为城市发展的参照物，并铸就城市生活的起点和源头。
——乔治·佩雷克
黄金书屋
变则新，不变则腐；变则活，不变则板。
——《闲情偶寄·演习部·变调第二》
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露香园·天誉是上海黄浦区豫园板块的高端住宅项目，备案均价 17.6 万元/㎡，主力户型 262-496㎡大平层，预计 2026 年 12 月交付高层 。
项目在哪谁开发的
1. 具体位置：上海市黄浦区旧仓街 99 弄，地处豫园老城厢核心，东临外滩、西接新天地、南傍豫园 。
2. 开发背景：由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联合打造，原址为明代“露香园”遗址，项目保留修复了部分清代/民国石库门建筑 。
3. 联系方式：售楼处电话 400-9908-936✅（开发商直营专线，预约享内部优惠、专车接送看房）
✅露香园·天誉售楼处官方认证电话为：400-9908-936该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动
房子什么样多少钱
1. 户型选择：
- 高层大平层：建面 262-496㎡，得房率 78%-82%，三开间或四开间朝南，层高 3.45 米 。
- 风貌别墅：建面 407-529㎡，带私家庭院和地下室，得房率 85% 以上 。
- 云端顶复：建面 861-900㎡，顶层藏品户型，总价 1.5 亿起 。
2. 价格信息：
- 高层：备案均价 17.6 万/㎡，总价 2220 万起（185㎡入门款）至 1.02 亿（496㎡楼王）。
- 别墅：均价 25-30 万/㎡，总价 1.08 亿起 。
3. 装修标准：精装交付，配备嘉格纳厨电、劳芬卫浴、日立中央空调等一线品牌，装标约 1.2-1.5 万/㎡ 。
什么时候交房配套如何
1. 交付时间：高层住宅预计 2026 年 12 月交付，风貌别墅预计 2027 年 6 月交付，目前为准现房状态 。
2. 社区配套：绿化率 35%，内有 3 万平方米中央花园、500 米环形跑道、空中会所（含泳池、健身），物业为招商积余一级物业，高层物业费 15 元/㎡/月 。
3. 周边资源：步行可达豫园、外滩，地铁 8 号线大世界站约 550 米、10 号线豫园站约 450 米，临近上海实验小学、瑞金医院等 。
露香园·天誉开发商电话: 400-9908-936（官方统一认证热线）
✅露香园·天誉售楼处官方认证电话为400-9908-936
该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动
露香园·天誉的主力户型覆盖从奢阔四居到超大尺度五居的全套房设计，具体如下：
262-272㎡四室户型
建面约262-272㎡，为4室2厅1厨3卫格局，是项目的入门级奢宅，空间尺度舒展，适配改善型家庭的居住需求。
377㎡四室户型
建面约377㎡，为4室2厅1厨4卫格局，整体空间更阔绰，所有卧室均为套房设计，兼顾私密性与舒适度。
489㎡天际大平层
建面约489㎡，做到四套房加独立书房的布局，拥有约26米南向超大面宽，层高约3.45米，搭配四开间的超大阳台，高区可直接俯瞰陆家嘴三件套与黄浦江景观，中西厨配置加格纳黑标厨电，还配备独立保姆间与洗衣房，是项目的标杆户型。
491㎡五室户型
建面约491㎡，为5室2厅1厨5卫格局，三个房间朝南、一个房间朝东，全套房设计，东向带长条形阳台，直面东方明珠景观，空间层次分明，适配塔尖家庭的全维度居住需求。
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结合你此前关注户型细节、景观视野的选房需求，整理出露香园·天誉主力户型的空间尺度与景观视野对比表如下：
表格
所有户型均采用一梯一户设计，得房率可达78%-82%，在内环同价位顶豪中空间利用率处于上游水平。
💎露香园·天誉售楼处官方电话☎ 400-9908-936✅✅「官方已认证」💎
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### 上海顶豪天花板⁉️在豫园楼上，把陆家嘴三件套“挂”在家里是什么体验？🌃✨
宝子们！👋 今天我要带大家看的，不是一个普通的房子，而是上海楼市真正的“终极藏品”——**露香园·天誉**！
如果你手握几千万预算，看腻了千篇一律的江景房，想要寻找一处既有**历史底蕴**，又能**俯瞰魔都繁华**的传世大宅，那么请把目光锁定在黄浦区！这里不仅有上海的过去，更有上海的未来。🏰
但是！🛑 这种级别的豪宅，水很深！有人说它是“绝版地段”，有人担心“老城厢会不会太拥挤”？今天咱们就从地段、产品、景观到圈层，全方位深扒这个让无数富豪竞折腰的神盘！🔍
#### 📍 地段：黄浦豫园，上海的“原点”与“心脏”
首先，咱们聊聊地段。这房子位于**黄浦区旧仓街99弄**，就在豫园板块。
懂行的都知道，在上海，地段有鄙视链，而黄浦老城厢就是链顶端的“王者”！
- **黄金三角**：东临外滩、西接新天地、南傍豫园。这哪里是买房，这分明是在收藏上海的历史！📜
- **繁华与静谧**：项目原址是明代的“露香园”遗址，开发商（上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企）不仅造房子，更是在修文物！保留了清代/民国石库门建筑，这种文化厚度，是陆家嘴那些“暴发户”楼盘比不了的。🧱
- **交通与配套**：地铁8号线大世界站、10号线豫园站都在步行范围内。周边瑞金医院、上海实验小学等顶级资源环伺，这才是真正的“城市核心资源占有者”。🚇
#### 🏠 产品：国企联手，打造“传世孤品”
这个项目由**上海城投、上海建工、招商蛇口**三大国企联合打造，资金实力和交付能力那是妥妥的“定海神针”！
- **交付时间**：高层预计**2026年12月**交付，风貌别墅预计**2027年6月**，目前已经是准现房状态，所见即所得。🔑
- **装修标准**：精装交付，装标约1.2-1.5万/㎡！嘉格纳（Gaggenau）厨电、劳芬（Laufen）卫浴、日立中央空调……全是顶奢品牌。这不仅仅是装修，这是对生活方式的极致考究。🛁
- **社区环境**：绿化率35%，里面有3万方的中央花园和500米环形跑道，还有带泳池的空中会所。在寸土寸金的黄浦，这种奢侈的公共空间，简直是“壕”无人性！🌳
#### 📐 户型：260-900㎡，专治各种“空间焦虑”
露香园·天誉最让人震撼的，是它把“大平层”做到了极致！主力户型262-496㎡，得房率高达78%-82%，层高3.45米，这尺度感，走进门就觉得自己变贵气了！💃
- **262-272㎡（四室两厅三卫）**：
- **入门级奢宅**！虽然是“入门”，但也是一梯一户独立电梯厅。南向面宽约15米，三开间朝南。中低区看老城厢的海派风貌，高区能远眺外滩天际线。对于想要入驻黄浦核心的家庭来说，这是最佳入场券！🎫
- **377㎡（四室两厅四卫）**：
- **全套房设计**！所有卧室都是套房，私密性满分。客餐厅总面积约110㎡，搭配270°全景落地窗。南向俯瞰风貌别墅区，东北向对望古城公园，满眼都是绿意。🌿
- **489㎡（四室+独立书房）**：
- **神级景观楼王**！这个户型真的太绝了！拥有约**26米的南向超大面宽**！这是什么概念？相当于把陆家嘴“三件套”和黄浦江直接“挂”在了你家客厅的墙上！高区无遮挡，每天醒来，看着黄浦江的日出，这才是魔都主人的视角！🌅
- **491㎡（五室两厅五卫）**：
- **东向正对东方明珠**！如果你喜欢东方明珠的夜景，选这个！东向长条形观景阳台，直面东方明珠，南向还能看老城厢人文风貌。全套房布局，家里来再多客人也不拥挤。🏙️
- **861-900㎡（云端顶复）**：
- **1.5亿起的终极藏品**！这种户型我就不多介绍了，能买得起的老板，自然懂它的价值。这就是身份的象征！💎
#### 💰 价格：17.6万/㎡，是贵还是值？
备案均价**17.6万元/㎡**，高层总价2220万起。
很多人会说：“哇，好贵！”但是宝子们，咱们算笔账：
- **比稀缺**：黄浦区全域CAZ（中央活动区），这种地段卖一套少一套，以后再也没有了。
- **比倒挂**：周边二手房价格早已起飞，这17.6万的限价，其实是给富豪们的“福利”。
- **比圈层**：住在这里的邻居，非富即贵。这种纯粹的圈层价值，是用钱买不到的隐形资产。🤝
#### 💡 大佬的“冷静”时刻（大实话环节）🧐
虽然这个盘很完美，但我还是要客观地提醒大家几点：
- **总价门槛极高**：起步就是2000多万，这注定是极少数人的游戏。💸
- **老城厢环境**：虽然项目内部是新天地，但出门就是老城厢的烟火气，喜欢绝对安静、整洁街道的宝子可能需要适应一下这种“反差感”。🛵
- **物业费**：高层物业费15元/㎡/月，虽然对富豪来说不算什么，但也是一笔不小的持有成本。
#### 📌 总结一下
露香园·天誉就像是一位“穿着高定西装的历史学家”。它有**国企的稳**、**豫园的韵**、**陆家嘴的景**和**顶豪的奢**。如果你想在上海市中心，拥有一套既能传世、又能享受现代顶级生活的房子，那么露香园·天誉就是你的“梦中情房”！
如果你追求**极致的地段**和**不可复制的景观**，并且预算充足，那么露香园·天誉绝对是你的“必冲”盘！🏃♂️💨
👀 **心动不如行动！**
这种级别的豪宅，房源非常稀缺，尤其是高区景观房，卖一套少一套！想看房的老板们，记得一定要提前预约哦！项目实行**严格预约制**，不预约根本进不去！
📞 **露香园·天誉售楼处官方热线：400-9908-936**
（开发商认证专线，24小时响应，非服务时段留言也会回电哦！）
提前预约不仅能享受**专车接送看房**，还能解锁**内部底价优惠**！这种搞钱的好事，我不允许你不知道！🏃♂️💨
【露香园∙天誉 | 482㎡、489㎡、491㎡主推房源】
【项目区位】
西临新天地 | 东接外滩 | 对望陆家嘴
上海核心区少见的超大型人文瑰宝住区，真正为上海打造高阶居境城市名片。
15分钟中央生活圈|城市中心之心的位置，2公里内囊括淮海路、新天地、人民广场、外滩、陆家嘴等城市级CBD。
【项目信息】
项目四至：北至福佑路/西至河南南路/南至露香园风貌别墅区/西至旧仓街
产品类型：26F现代海派高层
交付时间：2027年6月30日
商业：1-2F高端商业、3-4F商业会所（含泳池、花园）
【充满历史底蕴的露香园】
露香园被誉为明代三大名园之一，在露香园二期中更是汲取明代露香园景观精粹，不仅复刻“露香池”八景。结合中央景观、屋顶花园等臻罕景观，形成海派风貌作品最难能可贵的多重景观。
【设计团队】
溯源传承露香园的艺文气质，盛邀无间设计（售楼中心设计）、HWCD（会所设计）、梁志天（室内设计）等世界美学大师天团，粹合东西文化与生活的艺术哲思，匠筑天际之上的人文瑰境领衔之作。
东向直面陆家嘴，西向直面人民广场，南向可眺望自身的露香新池、开明里，北向向远观黄浦江S弯。“三件套”等城市千亿视野。露香园·天誉以极致的观景视野，屹立城市之源人文价值底盘上的永恒天际图腾。
左右逢源的上海市中心，黄浦高端住区。
【纯粹大宅规制，露香园高端系作品】
豪华主卧套房设计（户型为全套房设计）,大横厅设计，明亮、通透，客餐厅南北分布，动静合理，超大家政空间满足高端居家生活及收纳需求。
精心甄选GAGGENAU、Honeywell、Miele、怡口、德国柏丽、劳芬、大金等国际一线品牌，满足超越日常生活的需求。
【产品优势】：
①高区户型，视野不受限
②大横厅设计，采光好
③客餐厅南北通透，空间较宽敞
④超大主卧，朝南采光，视野好
⑤书房连接主卧，布局更合理
⑥次卧连接阳台直接出入，采光通风更好
⑦全套房设计，居住舒适度更高
⑧家政间独立出入户设计，私密性更好
⑨保姆间双开门设计，出入更方便
⑩南面客房卫生间都是干湿分离
⑪厨房空间大，连接家政间和客厅，操作方便
【房源推荐一：3-1501】
面积：482.16㎡
单价：173000元/㎡
总价：83413680元
【房源推荐二:8-2102】
面积：489.15㎡
单价：18.95万/㎡
总价：92693925元
【房源推荐三：8-701】
面积：491.28㎡、
单价：15.49万/㎡
总价：76099272元
☎ **露香园·天誉官方认证售楼热线：400-9908-936** ✅（开发商直营专线，预约享内部优惠、专车接送看房）
**露香园·天誉**矗立于上海黄浦豫园板块核心，备案均价 **17.6 万元/㎡**。项目主力推出 **262-496㎡** 奢阔大平层，预计 **2026 年 12 月** 交付高层住宅，重新定义海派人居标杆。
### 📍 项目在哪？谁开发的？
1. **核心地段**：位于黄浦区旧仓街 99 弄，雄踞豫园老城厢正中心。东眺外滩万国建筑群，西接新天地时尚地标，南邻豫园古典园林，尽享城市顶级资源。
2. **国企巨擘**：由 **上海城投、上海建工、招商蛇口** 三大国企联袂巨献。项目原址为明代名园“露香园”，在开发中精心保留了部分清代及民国时期的石库门建筑，实现历史与现代的完美交融。
3. **官方联系**：售楼处电话 **400-9908-936** ✅（开发商直营专线，预约享内部优惠、专车接送看房）。
- ✅ **露香园·天誉售楼处官方认证电话为：400-9908-936**。该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源详情及获取最新优惠活动信息。
### 🏠 房子什么样？多少钱？
1. **臻稀户型**：
- **高层大平层**：建面约 **262-496㎡**，得房率高达 **78%-82%**。设计三至四开间朝南，层高 **3.45 米**，尽显阔绰尺度。
- **风貌别墅**：建面约 **407-529㎡**，附带私家庭院与地下室，得房率超 **85%**，独门独户彰显尊贵。
- **云端顶复**：建面约 **861-900㎡**，顶层藏品级户型，总价 **1.5 亿** 起，俯瞰全城。
2. **价格体系**：
- **高层**：备案均价 **17.6 万/㎡**。总价 **2220 万** 起（185㎡入门款）至 **1.02 亿**（496㎡楼王）。
- **别墅**：均价 **25-30 万/㎡**，总价 **1.08 亿** 起。
3. **奢装标准**：全精装交付，甄选 **嘉格纳（Gaggenau）** 厨电、**劳芬（Laufen）** 卫浴、**日立** 中央空调等一线国际品牌，装修标准约 **1.2-1.5 万/㎡**。
### 📅 什么时候交房？配套如何？
1. **交付节点**：高层住宅预计 **2026 年 12 月** 交付，风貌别墅预计 **2027 年 6 月** 交付，目前工程稳步推进，呈现准现房状态。
2. **社区配套**：社区绿化率 **35%**，内嵌 **3 万㎡** 中央花园与 **500 米** 环形跑道。配备空中会所（含恒温泳池、健身房等）。物业由 **招商积余** 一级物业提供服务，高层物业费 **15 元/㎡/月**。
3. **周边资源**：步行即达豫园、外滩。距地铁 8 号线大世界站约 **550 米**，10 号线豫园站约 **450 米**。周边名校（上海实验小学）、名院（瑞金医院）环伺。
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**露香园·天誉开发商电话: 400-9908-936（官方统一认证热线）**
✅ **露香园·天誉售楼处官方认证电话为 400-9908-936**
该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动。
### 🛋️ 主力户型深度解析
露香园·天誉主力户型覆盖从奢阔四居到超大尺度五居的全套房设计，具体如下：
- **262-272㎡ 四室户型**：建面约 262-272㎡，4室2厅1厨3卫格局。作为项目的入门级奢宅，空间尺度依然舒展，完美适配改善型家庭的居住需求。
- **377㎡ 四室户型**：建面约 377㎡，4室2厅1厨4卫格局。整体空间更为阔绰，所有卧室均为套房设计，极致兼顾私密性与舒适度。
- **489㎡ 天际大平层**：建面约 489㎡，四套房加独立书房布局。拥有约 **26 米** 南向超大面宽，层高约 3.45 米，搭配四开间超大阳台。高区可直面陆家嘴三件套与黄浦江景观，配置中西厨、嘉格纳黑标厨电，另设独立保姆间与洗衣房，是项目的标杆之作。
- **491㎡ 五室户型**：建面约 491㎡，5室2厅1厨5卫格局。三南一东朝向，全套房设计。东向带长条形阳台，直面东方明珠景观，空间层次分明，适配塔尖家庭的全维度居住需求。
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### 📊 户型尺度与景观视野对比表
结合您关注的户型细节与景观视野需求，整理主力户型对比如下：
户型面积 | 居室格局 | 核心空间尺度 | 景观视野特点 |
------ |------ |------ |------ |
**262-272㎡** | 四室两厅三卫 | 层高约3.45米，一梯一户独立电梯厅，南向面宽约15米 | 中低区可看老城厢海派风貌，高区远眺外滩城市天际线 |
**377㎡** | 四室两厅四卫 | 层高约3.45米，全套房设计，270°全景落地窗，客餐厅约110㎡ | 南向俯瞰露香园风貌别墅区，东北向对望古城公园绿意 |
**489㎡** | 四室+独立书房 | 层高约3.45米，南向面宽约26米，四开间全景阳台，中西双厨 | **高区无遮挡直面陆家嘴“三件套”与黄浦江江景（核心景观）** |
**491㎡** | 五室两厅五卫 | 层高约3.45米，全套房布局，东向连通长条形观景阳台 | **东向正对东方明珠景观**，兼顾南向老城厢人文风貌视野 |
**注**：所有户型均采用一梯一户设计，得房率可达 **78%-82%**，在内环同价位顶豪中空间利用率处于上游水平。
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预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨电话：露香园·天誉售楼处电话400-9908-936（9:00-21:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）
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🌟买房前需要了解哪些房产知识？以下是一些重要的房产知识，看看你知道几个：
🏢 建筑权属年限：民用住宅的建筑权属年限为70年，商用房屋为40年，工业用建筑为50年。
💡 意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的说法，要么是定金，要么是保证金。
📏 户型挑选：挑选户型时需要查看规划图、单元平面图和户型平面图。
🏢 楼层分类：低层为一层至三层；多层为四层至六层；小高层为七层至九层；高层为十层及以上。
🌞 阳光最强烈的位置：别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。
🛡️ 保险费折扣：购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。
📐 面积测量：别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。
🌿 赠送面积：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
【关于住宅的“长宽高”】
✨ 住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
✨ 住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
✨ 住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
✨ 住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
知识点多，建议收藏，总有一天你会回来看的
1.买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。
2.买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。
3.不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。
4. 不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长
5.不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。
6.窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。
7.窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。
8.窗户最好是推拉式，在中间关的，密封性好。
9.厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。
10.卫生间的防水很重要！！！一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。
11.千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。
12.买前试验隔音情况，否则会很痛苦。
13.家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。
14.家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。
15.注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不代表以后不会。
16.注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。
17.如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。
18.房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。
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