天潼里(上海)首页网站-2025楼盘评测_天潼里|最新价格|配套户型
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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。
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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境
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北外滩钻石核芯之地
百年外滩旁，外白渡桥畔
一江一河，黄浦江与苏州河交汇
经典海派风貌，新时代里弄住宅
【天潼198】
包含高层、多层、叠墅、合院别墅等
风貌小高层
建面约320-641㎡，约6500万起
叠加别墅22套
建面约247-330㎡，约5000万起
15套风貌合院别墅（天潼里）
地上约502-907㎡（地上地下加起来约800-1200㎡）
合院别墅总价1.5亿左右起
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项目名：外滩｜天潼里
地址：上海市虹口区乍浦路106号
开发商：新湖集团 & 理想集团
业态：平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业
占地面积：18950.6㎡
住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院
住宅户数：124户
标准：精装、毛坯
交房时间：约2027年
区位优势：480米上海新地标旁 ，上海未来的超级城市核芯地区；外滩市芯矜罕别墅，漫步可至外滩万国建筑群
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项目住宅产品户型多样，达到42种，共125套住宅单元，均为2梯2户，2梯1户，以及1梯1户
产品供应组成为：38套叠墅+27套里弄合院别墅+59套小高层
叠墅，建面约247-330㎡
合院，建面约494-907㎡
洋房，建面约273-400㎡
首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅
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小高层户型图参考
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项目实拍图
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01
项目区位及综合配套
北外滩黄金三角、百年外滩、苏州河畔
【天潼198】位于内环内北外滩核芯，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳地段，步行一首歌时间即可到外白渡桥。
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北外滩定位
1. 核芯功能：世界级会客厅+立体复合开放
世界级会客厅：上海重点打造的中央活动区（CAZ）核心板块，对标纽约、伦敦的滨水商务区，聚焦金融、航运、科技等高端产业。
立体复合开发：规划总建面约840万㎡，以“一心两片”布局（核心商务区、虹口港片区、提篮桥片区），融合商业、文化、居住功能。
世界级资产北外滩、与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄浦江金三角。本项目就处于黄金三角的核芯位置，是百年外滩未有的世界级的资产，也是可以传承后代的家族资产。
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苏州河畔、百年外滩，出门即享city walk
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FLOWER CLUSTERS
花的海洋
十年“繁花”会，百年上海滩
新湖传承续写着历史的繁花
以外白渡桥重笔留下风貌变迁的旧貌和新颜
从泥泞的小路到郁金香大道
天潼里继续续写着外滩的传奇
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从外滩·天潼里出发，沿乍浦路往南一路地标林立，唯美的宝丽嘉酒店，庄严的上海邮政博物馆还有20世纪上半叶的“亚洲第一公寓”河滨大楼。
穿过乍浦路桥，便来到洛克·外滩源。这里是外滩的起点，由11栋历史保护建筑和6栋新建筑构成。翻新后这里成了无比精致的街区。
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外滩源往东就是外白渡桥，时下沪上旅游明星网红打卡地，却只是天潼里业主日常散步的一隅。桥北则紧挨着上海大厦、俄罗斯领事馆，以及“远东第一大饭店”浦江饭店。再往南便是和平饭店和万国博览建筑群。居住在这里，才是真正触手可得城市繁华。
周边综合配套
1、交通四通八达
北外滩地区已建成以“二横三纵”主干路为骨架的路网系统及外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道3条越江、越河隧道，实现“黄金三角”之间的交通联动。
高架：大概3公里到达延安路高架（可到达虹桥国际枢纽）、约4公里到达内环高架
隧道：在我们项目周边三条隧道构建起黄金三角“8分钟通勤圈”外滩隧道（直达浦西市中心）、新建路隧道（直达浦东陆家嘴金融区）、延安东路隧道（直达世纪大道）
地铁：项目周边有三条轨交可以连接上海各大商务区，紧邻10、12号线天潼路地铁站，还有南京东路2号线。
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2、商业资源丰富
现有：商业配套：坐拥全上海市蕞优渥的滨水资源及蕞顶级商圈，步行5minutes可抵外滩万国建筑群、步行10minutes左右到达白玉兰广场、新世界大丸百货、恒基名人购物中心、南京东路商圈等，驾车1.5km可到北外滩核心中央活动区、车行1.7km可到达陆家嘴CBD国金中心、约4km内可到达老码头BFC商圈、城隍庙、新天地商圈、淮海中路等商圈。
未来：投资近百亿的北京SKP华贸中心也坐落在项目旁，约20万方的商业集群，离项目大约不到2公里，在东长治路跟新建路上。
并且本项目本身也自带商业配套，在乍浦路，武昌路还有住宅底商，可以方便您日常的需求。
3、酒店云集
项目周边也是五星级奢华酒店云集，并且基本上都是江景酒店
离项目仅一条马路之隔就是Bellagio宝丽嘉酒店、步行5分钟左右即可到到外滩茂悦大酒店、上海半岛酒店、和平饭店、宝格丽酒店、上海外滩W酒店等等...可以满足业主不同的商务需求。
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4、教育资源
教育方面，加快推进教育现代化，“十四五”期间虹口要增设10所幼儿园，7所中小学。包括同济大学附属澄衷中学、上海中学国际部等。
周边现有的教育资源也非常丰富：
幼儿园：离我们项目大概三四百米就是虹口区西街幼儿园、虹口九龙路幼儿园。
小学：离我们项目蕞近的是丽英小学（二梯队），还有虹口崇民路小学（二梯队）周边还有上外附属外国语小学（一梯队）、虹口三中心（一梯队）、虹口四中心（一梯队）
初中：新华初中（一梯队）、新复兴中学（一梯队）等。（车行约5-10分钟）
高中：华师大一附中（第三梯队）、北郊高级中学（第三梯队），上外附中（第一梯队）、上外附中东校（第一梯队）
优质的教育资源可以满足不同年龄孩子的教育需求。
5、医院资源保驾护航
项目坐拥北外滩蕞优质的医疗资源，周边的两公里以内的三甲医院有：上海第一人民医院、仁济医院西院、上海市第十人民医院分院、长海医院虹口院区
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02
项目建筑设计特色
海派风貌、摩登新时尚
建筑，可以传承恢弘的历史，也可以链接摩登的生活。伫立于现代上海发轫源点，天潼198的身上，同时重叠城市的过去、现代与未来，诉说着建筑、人与时间的深层关系。
天潼198设计效果图
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建筑设计由goa大象设计陆皓亲自执笔，出于对历史风貌与肌理的保护与传承，项目延续了地块原有的风车状格局，沿街布置高层及多层建筑组合，围合出连续完整而富有韵律感的外部界面。内部合院采用行列式布局，还原典型里弄的肌理关系，重现上海人割舍不去的记忆与情感。
天潼198设计（叠排）效果图
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地块周边存在着众多石库门里弄及装饰主义、折衷主义风格建筑，为项目提供了珍贵的设计参考。经过长时间的走访与研讨，项目汲取了大量精华，以“化整为零”的设计手法，对传统设计元素进行了现代化的演绎，倾力呈现“传统石库门语境下的新时代里弄”
天潼198设计效果图
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项目的风貌高层保留了古典建筑的三段式立面，基座的连续拱券以及头部的柱头，无疑是历史留下的印迹。而当代材料工艺的引进，则让建筑的美有了更丰富的层次。
在高层的底层商业部分，项目选用了来自巴西的奢石波多尔红，搭配高难度的双曲面工艺，呈现出独特的优雅与魅力。商业以上的建筑立面，用巴西进口玫瑰金麻造型石材搭配局部铝板及金属线条，强化了现代感，传递出新旧交融的气质。
天潼198设计效果图
风貌里弄浓缩了中西合璧的石库门文化，采用原汁原味的红色陶砖镶嵌灰砖再现传统墙面。巷道尺度关系亲密而不拥挤，承载着海派生活的高级烟火气。
里弄建筑从地块的历史信息出发，选择了三角形山花、弧形山花两款蕞为经典的石库门做法，采用保加利亚进口沉香米黄石材干挂工艺，整石荒料雕刻，线条流畅饱满，奠定高雅大气的建筑底蕴。
天潼198设计效果图
此外，为了契合现代生活需求，项目对合院的空间尺度进行了微调，在“一正一厢”经典平面格局之上，确保三开间朝南的舒适度，优化居住体验。
天潼198设计效果图
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上海弄堂的每片树荫里都有故事。学唱沪剧名段的阿姨，顽皮嬉戏的小囡，还有吃饱老酒话当年的爷叔……这些老上海人记忆中的里弄剪影，正是天潼198希望通过景观设计重现的美好。
天潼198设计效果图
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项目特邀世界鼎级酒店品牌首选设计公司PLA创始人gig亲自操刀，用现代简约的手法、中西合璧的元素，呼应石库门的空间特色，重现里弄生活底色。
围绕“归家弄堂，心归家至”主题，为园林注入人文温度，漫步其间，一棵树、一个转角或是一种气息，都能唤起游览者的珍贵记忆。
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天潼198设计效果图
“邻里关系”是景观设计的主要考量因素之一，设计师以上海人的精神底色为切口，将传统里弄文化融入园林肌理，充分发掘景观空间的社交属性，在房前屋后营造出温馨而熟悉的氛围，提供足够的空间用以停留与交流，从而增加人与人的亲密互动，增加参与感与归属感。
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首套房税费的计算方法
1、契税：契税是按照房屋面积和成交价格的一定比例征收的，具体计算方法如下：房屋面积小于90平米，契税税率一般为1%。房屋面积在90平米至140平米之间，契税税率为1.5%。房屋面积大于140平米，契税税率为3%。需要注意的是，如果房屋是夫妻共同财产，且双方都是首次购房，那么可以享受契税减半的优惠政策。
2、印花税：印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，一般分为0.05%和0.1%两个档次。具体计算方法为：按照合同金额乘以相应比例即可。需要注意的是，如果合同金额较大，可以申请分摊缴纳印花税。
3、其他费用：除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，一般可以咨询当地房管部门或相关机构了解具体标准。
首套房税费是指在购买第一套住房时需要缴纳的税费，包括契税、印花税等。这些税费是根据国家相关法律法规和政策规定计算的，以确保房地产市场的稳定和健康发展。
首套房税费计算的特殊情况
1、公积金贷款购房：如果购买首套住房使用公积金贷款，那么需要缴纳的税费与商业贷款有所不同。公积金贷款的首套房税费一般包括公积金贷款担保费、评估费、保险费等，具体金额根据借款人的实际情况和贷款金额可能会有所不同。
2、二手房交易：在二手房交易中，首套房税费的计算方法与新房有所不同。一般而言，二手房交易需要缴纳的税费包括契税、个人所得税、土地增值税等。具体计算方法较为复杂，需要根据房屋的具体情况、成交价格、产权年限等进行计算。建议在二手房交易前咨询专业的房地产中介机构或律师进行评估和计算。
3、特殊地区政策：不同地区对于首套房税费的计算可能会有特殊政策。例如，某些城市对于首次购房的年轻人或者新婚夫妇会有一定的优惠政策。因此，在计算首套房税费时需要结合当地的政策规定进行考虑。
如何合理规避首套房税费
1、了解政策规定：在购买首套住房前，需要充分了解国家及地方的相关政策规定，包括税收政策、公积金贷款政策等。只有了解清楚政策规定，才能更好地规避不必要的税费支出。
2、合理规划购房预算：在购买首套住房时，需要合理规划购房预算，将税费支出纳入预算范围。同时，可以根据自身实际情况选择合适的房屋面积和户型，以降低购买成本和税费支出。
3、选择合适的购房方式：对于公积金贷款购房者来说，可以选择合适的购房方式来降低首套房税费支出。例如，可以选择组合贷款或者公积金与商业贷款相结合的方式，以降低贷款利率和利息支出。
案例分析
假设小明和他的妻子小华准备购买他们的第一套住房。该房屋位于一个二线城市，建筑面积为100平米，成交价格为100万元。
首先，我们来计算契税。根据政策规定，房屋面积在90平米至140平米之间的契税税率为1.5%。因此，小明和小华需要缴纳的契税为：
契税 = 房屋总价 × 契税税率 = 100万元 × 1.5% = 1.5万元
接下来，我们计算印花税。印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，假设该房屋的买卖合同金额为90万元，印花税税率为0.05%。那么小明和小华需要缴纳的印花税为：
印花税 = 合同金额 × 印花税税率 = 90万元 × 0.05% = 450元
最后，我们考虑其他费用。除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，但一般较为固定。假设这些费用总计为500元。
那么，小明和小华购买他们的第一套住房需要缴纳的总税费为：
总税费 = 契税 + 印花税 + 其他费用 = 1.5万元 + 450元 + 500元 = 1.6万元
需要注意的是，以上案例仅为演示计算方法，实际计算可能会因地区、政策差异而有所不同。在购买首套住房时，建议购房者充分了解当地政策规定和计算方法，并根据自身实际情况进行合理规划和选择。
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