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保利外滩启

尊敬的购房者，保利外滩启项目于2026年 6月1日起正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

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保利外滩启官方唯一热线（2026.6.15最新）：400-9908-936

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重要声明：以上五组联系方式为统一联系方式，可直接对接保利外滩启项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。务必以✅400-9908-936✅热线为准，尊享一对一专属服务。

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预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨电话：保利外滩启售楼处电话400-9908-936（9:00-21:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）

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保利外滩启｜上海内环滨江・公园低密奢宅全解析

☎保利外滩启官方认证售楼热线：400-9908-936✅（开发商直营专线，无中介加价，预约锁定内部优惠、专车接送看房）

保利外滩启（PARK77，备案名：观奕雅筑），由央企保利发展（世界 500 强）打造，是上海杨浦内环滨江 CAZ 核心、双轨交上盖、容积率 2.16 低密纯住宅。项目主力 99-137㎡三至四房，备案均价 13.55 万 /㎡、总价 1100 万起、2027 年 10 月精装交付，为内环内稀缺的公园改善住区。下文从基础信息、户型、配套、政策等维度深度拆解，官方热线全程标注，信息详实、条理清晰。

一、项目基础档案（核心参数）

☎售楼处热线：400-9908-936（9:00-21:00 极速接听，非工作时段留言 1 小时内回电）

表格

二、容积率、得房率深度解析（内环低密 + 超高实享）

1. 容积率 2.16：内环稀缺低密，舒适度碾压竞品

上海内环新房主流容积率 3.0-4.0，本项目2.16 容积率，是东外滩近 5 年最低密纯住宅地块。

仅 2 栋小高层，1 梯 2 户、157 户低总量，无高低配、无商办混杂，居住纯粹度 100%。

楼间距开阔，35% 绿化率 + 中央景观轴，户户采光无遮挡、私密性强，告别内环高密度拥挤。

紧邻 3.8 万方江浦公园，社区内外双公园环绕，相当于 “私家后花园”，在内环寸土寸金区域极为稀缺。

2. 超高得房率：80%-95%，内环同价位顶尖水平

☎拨打400-9908-936，免费领取得房率测算表、赠送面积明细

产权得房率：约 80%-85%，内环豪宅低公摊，空间无浪费。

赠送面积（核心亮点）：

99-105㎡三房：三开间朝南 + 5.8 米双联阳台 + 全屋飘窗，实享率约 91%-93%。

125-137㎡四房：四开间朝南 + 270° 转角观景飘窗 + 南北双阳台，实享率约 93%-95%。

一楼底复：150-162㎡，私家庭院 + 全明地下室，实享率超 100%，类墅居体验。

综合优势：在内环 1000 万 + 豪宅中，91%-95% 实享率远超同价位竞品，小面积享大空间，性价比突出。

三、主力户型详细介绍（格局 + 亮点 + 总价）

☎拨打400-9908-936，免费领取全套户型图、实体样板间 VR、尺寸详图

（一）99-105㎡ 三房两厅两卫（内环稀缺刚改）

总价：1137 万 - 1350 万

格局：三开间朝南，约 9.8 米总面宽；LDKG 餐客厨阳一体化，5.8 米双联阳台；主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间）；北向次卧 + 书房，全明通透。

亮点：内环罕见百平米三房，总价门槛最低；空间紧凑实用，无浪费面积；三开间朝南 + 大阳台，采光通风极佳；适配新婚家庭、首改刚需，一步到位无需换房。

（二）125-137㎡ 四房两厅两卫（终极改善）

总价：1500 万 - 1856 万

格局：四开间朝南，约 15 米超大面宽；270° 转角观景飘窗，部分高区可远眺陆家嘴三件套与江景；双套房设计（主卧 + 次卧均带独立卫浴）；独立家政间 + 南北双阳台，全明通透。

亮点：内环改善顶奢户型，四开间朝南 + 270° 环幕视野，私密性与舒适度拉满；双套房设计，多代同堂互不干扰；空间尺度开阔，可打造独立书房、健身房、儿童娱乐区，终极改善首选。

（三）150-162㎡ 一楼底复（稀缺类墅居）

总价：1800 万起

格局：地上一层（三房两厅）+ 地下一层（全明地下室）；私家庭院约 50-80㎡；地下室挑高约 5.5 米，可隔两层，打造影音室、酒窖、健身房。

亮点：社区稀缺藏品级户型，类独栋体验；私家庭院 + 全明地下室，有天有地；地上一层无障碍设计，适配老人居住；地下空间可自由改造，满足高端社交与家庭休闲需求。

四、精装标准与社区配套（顶奢配置 + 央企品质）

1. 精装标准（内环顶奢，2027 年 10 月交付）

三大件：大金中央空调、威能全屋地暖、百朗新风系统（或日立三恒系统）。

厨电：嘉格纳 9 件套（油烟机、燃气灶、蒸烤箱、洗碗机、冰箱等）、博世辅助电器、柏丽定制橱柜。

卫浴：唯宝台盆 / 马桶、高仪 / 汉斯格雅龙头、科勒辅助洁具，全卫浴干湿分离，部分户型含美妆冰箱。

智能化：华为鸿蒙智家系统、智能门锁、全屋吊顶、进口石材 / 实木地板，精装配置高于同价位平均水平。

2. 社区配套（低密纯粹 + 高端服务）

中央景观轴：约 3000㎡园林，叠水景观、四季绿植、观景步道，归家仪式感拉满。

全人车分流：地下车库入户，园区无车流，保障老人儿童安全；地下车库通透采光，告别潮湿阴暗。

保利高端物业：24 小时安保、红外监控、专属管家、家政服务、园区维护，一级资质物业服务标准。

江浦公园无缝衔接：一路之隔 3.8 万方江浦公园，内设步道、健身区、儿童游乐区，日常散步、观景、休闲绝佳。

五、周边配套（双地铁 + 滨江 + 全龄名校 + 三甲医疗）

☎拨打400-9908-936，获取配套实景图、距离测算、出行路线规划

1. 交通出行：12/18 号线双轨交，10 分钟直达陆家嘴

地铁：距12 号线 / 18 号线江浦公园站步行约 50-89 米（双轨交上盖）。18 号线直达陆家嘴、五角场；12 号线畅达南京西路、北外滩，换乘便捷。

自驾：紧邻内环高架、北横通道、大连路隧道，约 10 分钟直达陆家嘴、北外滩；15 分钟到外滩、人民广场，自驾出行便捷。

滨江步道：步行约 10 分钟可达黄浦江滨江步道，一线江景，日常散步、观景绝佳。

2. 商业配套：北外滩 + 陆家嘴双商圈，顶奢消费全覆盖

2 站地铁：北外滩来福士、白玉兰广场（高端商业，含奢侈品、影院、餐饮）。

3 公里内：陆家嘴 IFC、新天地、百联滨江购物中心等 13 个商场，满足高端消费、休闲娱乐。

社区底商：规划生鲜超市、便利店、高端餐饮，日常采购下楼即达，生活便利度拉满。

3. 教育资源：全龄公办名校，内环优质教育

幼儿园：1 公里内 5 所优质幼儿园，含公办普惠园，步行 5-10 分钟可达。

小学：1 公里内 6 所小学，齐齐哈尔路第一小学、长阳实验学校小学部，优质公办教育，师资雄厚。

中学：1 公里内 4 所中学，长阳实验学校初中部、市东中学，教育质量优异，2 公里内全龄公立资源全覆盖。

⚠️ 期房不承诺学区，最终以交付后教育局划分为准。

4. 医疗配套：三甲护航，健康无忧

三甲医院：新华医院（三甲），1 站地铁直达，综合医疗保障；红房子医院杨浦分院，妇科专科实力突出。

基层医疗：项目 500 米内社区卫生服务中心，慢病管理、疫苗接种、常规体检一站式解决；周边多家私立专科诊所，小病就近诊疗，日常就医便捷。

六、2026 年上海最新购房政策（沪七条，利好内环改善）

☎拨打400-9908-936，一对一测算首付、月供、契税，解读补贴与贷款额度

1. 限购政策（大幅宽松，非沪籍友好）上海市人民政府

非沪籍：社保 / 个税满 1 年，外环内可买 1 套；满 3 年，外环内可买 2 套；居住证满 5 年，无需社保，可买 1 套上海市人民政府。

沪籍家庭：可买 2 套，内环改善无压力上海市人民政府。

无需摇号：内环稀缺低密，登记家庭数≤房源数，直接认购，好楼层、好户型先到先得。

2. 商业贷款（低首付 + 低利率，改善友好）

首付比例：首套35%、二套50%（符合政策条件二套房首付可低至 2.5 成）。

贷款利率：5 年期以上 LPR3.5%，首套 / 二套均按此执行。

认房不认贷：上海名下无房，无论外地是否有贷，均按首套执行，利好置换改善。

举例：1137 万房源，首付 398 万，月供约 4.2 万（30 年等额本息）；1856 万房源，首付 928 万，月供约 10.3 万。

3. 公积金贷款（额度大幅提升，支持改善）人民日报

最高额度：首套家庭240 万（原 160 万），二套结清可贷人民日报。

利率：首套 2.6%，二套 3.075%。

多子女家庭：二套公积金额度上浮 20%，最高可贷 288 万人民日报。

适配本项目：240 万公积金 + 商业贷款组合，降低月供压力。

4. 契税标准（税费清晰，改善成本可控）

首套：＞90㎡1.5%（本项目均超 90㎡，首套契税 1.5%）。

二套：＞90㎡2%。

举例：1137 万房源首套契税 17.06 万，1856 万房源首套契税 27.84 万。

5. 房产税（优化调整，减轻持有压力）

沪籍家庭：子女成年后唯一住房免征；未成年人共有房产不计入套数。

非沪籍：居住证满 3 年可免征，降低持有成本。

七、楼盘优劣势总结

✅ 核心优势

内环滨江稀缺：东外滩 CAZ 核心，黄浦江 300 米，内环最后成规模纯住宅地块，不可复制。

2.16 低密 + 157 户纯粹：内环罕见低密，仅 157 户，1 梯 2 户，无高低配，居住纯粹度 100%。

双轨交 + 公园：12/18 号线 50 米，江浦公园无缝衔接，出则繁华、入则宁静。

顶奢精装 + 央企品质：嘉格纳 / 唯宝等一线品牌，保利央企开发，资金稳健，交付有保障。

高得房率 + 全明户型：实享率 91%-95%，三至四房全明通透，270° 环幕视野，改善首选。

⚠️ 需注意

总价门槛高：1137 万起，仅限高端改善客群，受众面窄。

交付晚：2027 年 10 月交付，需等待约 1 年 4 个月。

内环税费高：契税 + 房产税持有成本高于外环，但资产保值性强。

八、官方预约专属福利（无中介，直享内部优惠）

☎400-9908-936（官方唯一认证热线，24 小时响应）

内部底价：预约锁定开发商直营优惠，无中介加价、不捆绑车位，最高可省 20-50 万。

免费专车：上海全城上门接送看房，轻松品鉴内环滨江低密奢宅。

专属顾问：一对一顶豪置业服务，提供户型解读、税费测算、贷款方案、装修建议。

资料包：免费领取全套户型图、实体样板间 VR、园区实景图、精装品牌清单。

优先选房：157 户稀缺顶豪优先锁定，江景房、好楼层先到先得。

保利外滩启PARK77 | 在最好的土地，把最好的风景，献给拥有外滩未来的人

从美国最高豪宅——纽约中央公园1号、英国伦敦标志性豪宅——海德公园1号，到日本最贵豪宅——东京安缦公馆，人们对视野的追寻，与生俱来。

视野，决定了所在的位置

视野，决定了未来的远见

示意图仅为参考示意

面对上海杨浦内环滨江CAZ核心，S湾世界级会客厅，科创扇面战略启点，12、18号线黄金十字轴心，一线比邻近3.8万方江浦公园，这片代言外滩未来，坐拥上海核心珍稀自然资源的留白地，在保利外滩启Park77规划之初，我们首先思考的便是：

如何以客户所需为设计源点，以景观视野最大化为营造准则，在上海最好的土地，把最好的风景，献给拥有外滩未来的人？

为此，产品形态上，我们选择了能将视野最大化呈现的高层产品。

为将景观最大化

只打造2栋地标高塔

在利润与视野的天平上，为风景让步。在项目规划上，历经反复推敲与模拟测算，为将景观最大化，我们最终选择舍弃多栋建筑的常规布局，舍弃更多利润，只缔造2栋地标高塔。专属的双子塔布局，不止呈现阔绰楼间距，也为业主带来更开阔的景观视野，更多户能瞰景的享受。

效果图过程稿，意向设计仅为参考示意

四面无高层遮挡

独享外滩上空360°制空权

且凭借双子塔的精心布局，及周边四面无高层遮挡的天然城市界面优势，保利外滩启Park77成为上海内环内惟一能360°环瞰外滩上空至贵1公里的住区，以项目为圆心，极目1km内视野无遮，东瞰江浦公园，西揽人文学府，西南瞰陆家嘴地标三件套，北眺城市繁华，实现“一眼全景环瞰外滩百年”的视野制空权。

效果图过程稿，意向设计仅为参考示意

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大面积玻璃幕墙

无界通透视野

建筑立面上，为实现视野最大化，保利外滩启Park77采用大面积钻感LOW-E玻璃幕墙与米白色铝板精密拼接，不止重构内环内美学天际线，更营造出无界通透的视野体验。

效果图过程稿，意向设计仅为参考示意

270°环幕全景舱

私藏陆家嘴地标三件套 江浦公园

户型上，保利走在时代之前，开创270°全景舱奢邸，在东外滩上空创造出超广角环幕视野享受，并形成让视野向天空无限悬浮，向左右无限延伸感，带来更广的视域享受、更宽的视界画幅。日常，屹立环幕窗前，远处陆家嘴的繁华地标天际线，与近处江浦公园的静谧绿意，宛如一幅艺术画卷，在眼前徐徐铺展。

当你日常站在100㎡A户型，望出去即是陆家嘴三件套的地标交响；站在137㎡F户型，推窗即是江浦公园的绿意盎然。

三万平方

，赞118

站在不同高度

俯瞰不同风景 分层参与城市

不是统一俯瞰，而是用视野分层参与城市。在保利外滩启Park77 270°全景舱里，一层一视界，站在30m 、50m等不同高度，你更能俯瞰不同风景：

示意图仅为参考示意

全屋飘窗·内外交互·灵活延伸

让光景平权 让空间应需而变

除此外，在户型设计上，保利外滩启Park77更做到了“全屋飘窗·内外交互·空间延伸”：

·全屋飘窗 光景平权

屋屋可瞰景、室室高采光，不止实现“景观平权”+“阳光平权”，更提升了空间实⽤性。

100㎡户型，双270°飘窗设计（南向主卧+北向书房），南次卧、厨房、双卫飘窗，厨房烟道外移，飘窗配置抽屉，极致空间利用率。

如：137㎡F户型，同样设计了双270°L型飘窗（南向主卧+北向书房）、南向双次卧飘窗、餐厅飘窗，甚至连卫生间和厨房都被飘窗环绕；厨房烟道外移设计，更形成 U型操作台面，增加操作空间，飘窗抽屉，增加收纳空间。

·内外交互 无界渗透

而为让风+光+景最大化融入生活，让自然景观最大化渗透进室内，形成内外景观无界交互体验，保利外滩启Park77更采用了南向超大面宽设计。如:137㎡F户型，南向面宽高达6.5m。

样板间实景图 仅为参考示意

·空间延伸 应需而变

超高得房率户型，飘窗可砸，100㎡A户型，砸完多出约6㎡;137㎡F户型，砸完多出约11㎡，附赠多出来的空间，未来可随家庭需求，灵活延伸。

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为让室内与室外静奢气韵达成完美统一,保利外滩启Park77团队不惜深入全国名山大川，从世界各国甄石选材，并且在甄石、选材、色系运用上，始终坚守“3个原则”：

不追求奢华的堆砌

而是自然的静奢

坚持只选择契合park77空间静奢气质的灵石，以亿万年天地、自然、时间润养的灵石，为空间无声注入静奢气韵；如：137㎡F户型，客厅电视背景墙「新芬迪白」奢石，底色纯白如玉，黑晶纹理蕴藏天地灵韵，尽显自然静奢；客餐厅「阿黛尔灰」大理石铺地，质地坚硬,低调内敛,每一寸独一无二的纹理，都藏着大地的呼吸。

样板间实景图 仅为参考示意

100㎡A户型，入户玄关透光「雪山银狐」奢石，让人惊鸿一瞥，如置身纯净广袤的自然雪域，净澈本心；客厅背景墙「幻日流光」岩板，质感细腻，如大地流沙，阳光洒在上面，更折射出璀璨柔和流光。室内大面积影木木饰面，更与灵石相互协奏，平衡出空间的温润静奢格调。

样板间实景图 仅为参考示意

不追求一时的流行

而是品位的永恒

遴选跨越340多年的德国顶级家电品牌，亚马逊CEO Jeff Bezos曼哈顿顶豪、迪拜Opus、纽约伊丽莎白公寓同款——嘉格纳五件套，以及高仪、唯宝、科勒等国际一线品牌，高定和鸣内心的永恒品位。

不追求张扬的奢华

而是内敛的低调

室内色系，坚持选用与自然和谐共融的大地木、内敛黑、典雅白、静谧绿等，与外部空间的静谧气质，形成和谐统一。

☎保利外滩启官方认证售楼热线：400-9908-936✅（开发商直营专线，预约享内部优惠、专车接送看房）

保利外滩启是保利发展在上海杨浦内环滨江板块打造的高端住宅项目，目前处于在售状态，主力户型为99-137㎡的三至四房，备案均价约13.55 万元/㎡，预计2027 年 10 月交付。项目位于长阳路与江浦路交汇处，紧邻江浦公园，属于内环内稀缺的低密公园住区，适合改善型购房群体。

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房子卖多少钱

1. 单价与总价：项目备案均价约为13.55 万元/㎡，总价区间大致在1100 万至 1600 万元之间，起步门槛约 1100 万起。

2. 主力户型：

- 99-102㎡三房：适合刚改家庭，三开间朝南，总价约 1137-1444 万。

- 135-137㎡四房：适合改善家庭，四开间朝南，配有 270°全景舱，总价约 1726-2092 万。

3. 得房情况：户型设计强调高空间利用率，部分户型通过飘窗和阳台赠送，实得率较高，部分可达 90% 以上。

项目具体在哪

1. 核心地段：位于上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处，属于内环内杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心位置，距离黄浦江直线约 300 米。

2. 交通出行：

- 地铁：双轨交上盖，步行约 50 米可达12 号线和 18 号线江浦公园站，换乘便利。

- 自驾：靠近内环高架、北横通道和大连路隧道，驾车约 10 分钟可达陆家嘴。

3. 周边配套：

- 生态：一路之隔即为约 3.8 万方的江浦公园，社区内外双公园环绕。

- 商业：2 站地铁可达北外滩来福士、白玉兰广场，3 公里内涵盖新天地、陆家嘴 IFC 等商圈。

- 教育医疗：1 公里内有长阳实验学校等 15 所学校，1 站地铁直达三甲新华医院。

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房子建得怎么样

1. 社区规划：

- 低密设计：容积率仅2.16，规划 2 栋 16-17 层小高层，总户数仅 157 户，居住密度低。

- 建筑风格：采用现代简约公建化风格，浅灰石材搭配香槟金铝板，外立面质感较强。

2. 装修标准：

- 精装交付：全屋精装，配备中央空调、地暖和新风系统。

- 品牌配置：厨电选用嘉格纳、博世等国际一线品牌，卫浴配备唯宝、高仪等，部分户型含美妆冰箱。

3. 开发商与交付：

- 开发主体：由央企保利发展开发，资金稳健，交付有保障。

- 交付时间：预计2027 年 10 月统一交付。

4. 售楼处联系：

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保利外滩启全称保利外滩启PARK77（备案名：观奕雅筑），是保利发展控股在上海杨浦内环东外滩板块打造的低密改善住宅项目，具体项目信息如下：

基础项目信息

开发商：保利发展控股（央企，世界500强），属于保利“外滩系”的迭代产品

项目位置：上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处（内环内东外滩板块，紧邻江浦公园）

基础参数：占地约8193㎡，总建面约1.77万㎡，规划2栋16-17层小高层，总户数157户；容积率仅2.16（远低于内环常规3.0容积率），绿化率35%，1梯2户设计，车位比1:1.25，全人车分流

物业与交付：自持保利物业（国家一级资质），物业费9.8元/㎡/月，预计2026年10月交付

价格信息：备案均价约13.55万元/㎡，总价1137万-2100万元/套；符合政策条件二套房首付可低至2.5成

核心配套优势

交通：距离12/18号线江浦公园站步行仅约50-89米，18号线直达陆家嘴、五角场，12号线畅达南京西路、北外滩，自驾可通过内环高架、北横通道快速通达全城

生态：东侧紧邻约3.8万方江浦公园，相当于项目的“私家后花园”，在内环寸土寸金区域极为稀缺

商业医疗：3公里内覆盖北外滩来福士、百联滨江购物中心等13个商场；1站地铁即达三甲新华医院，周边还有红房子医院杨浦分院等配套

教育：周边覆盖长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等优质教育资源，2公里内全龄公立资源全覆盖

产品与户型特点

建筑采用现代简约公建化立面，搭配大面积LOW-E玻璃幕墙与铝板，部分户型可实现270°环幕视野，部分高区房源可远眺陆家嘴三件套与黄浦江景

户型得房率达91%-95%，全系精装配备嘉格纳厨电、唯宝/科勒卫浴、日立三恒系统，精装配置高于同价位平均水平

主力户型：

建面约99-100㎡ 3室2厅2卫：三开间朝南，总价约1137万起，是当前内环为数不多的百平米三房产品

建面约135-137㎡ 4室2厅2卫：宽厅南北通透，总价约1726万起，适合终极改善需求

另有少量稀缺一楼带地下室户型在售

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利外滩启PARK77目前处于顺销阶段，在售户型覆盖3房、4房两类改善户型，具体在售户型及相关信息整理如下：

在售主力户型

表格

除此以外，项目还有少量一楼底复在售：建面约**150-162㎡，总总价1800万起，带有私家庭院和全明地下室，属于类墅居产品，社区内货量极少。

户型补充说明

项目所有在售户型均为全明通透设计，得房率约80%-90%，交付标准为精装交付，配备大金中央空调+威能地暖+百朗新风，厨卫采用嘉格纳厨电、唯宝卫浴、汉斯格雅龙头，还搭载了华为鸿蒙智家系统，整体配置较高。

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注意核实最终生成内容符合您的真实体验/真实认知，我们不提倡利用AI制作、发布虚假信息。

### 🚨上海内环｜1100万住进杨浦滨江“绝版”小高层？保利这盘是来整顿市场的吧！🔥

家人们！👋 作为一个在楼市摸爬滚打多年的房产博主，今天真的要给你们按头安利一个 **“王炸”** 级的神盘！🏢

在这个大家都拼命卷大平层、卷豪宅总价的时代，**保利外滩启PARK77**简直是一股清流！它居然把 **“滨江豪宅体验”** 塞进了**改善型的门槛**里！如果你手握1100万+，想在**杨浦内环滨江**核心区安个家，又想要**低密舒适**和**神仙地段**，那这个盘绝对是你的“天选之房”！💖

今天我就带大家深度扒一扒，为什么这个盘值得你专门跑一趟杨浦滨江！👇

#### 🏠 地段与规划：内环内的“孤品”级存在

买房最怕什么？怕地段偏！怕密度高！但在保利外滩启，这些问题统统不存在！🙅♀️

**1. 真正的“双轨交”上盖**

你敢信？项目距离**12号线和18号线江浦公园站**步行仅约50米！这是什么概念？出门就是地铁，18号线直达陆家嘴、五角场，12号线畅达南京西路、北外滩。这种 **“零距离”** 的通勤体验，在内环内真的是卖一套少一套！🚇

**2. 2.16的超低容积率**

内环内寸土寸金，大家习惯了30层的高楼大厦，但保利外滩启居然做了**2栋16-17层的小高层**！容积率仅**2.16**，总户数只有157户！这种低密度的纯粹圈层，住起来有多舒服，懂的都懂！而且外立面采用浅灰石材搭配香槟金铝板，颜值超高，妥妥的滨江封面！✨

#### 🛋️ 户型解析：得房率逆天，空间魔术师！

在内环买房，每一平米都是真金白银。保利这次在户型设计上真的下了血本，**得房率高达91%-95%**，这简直是“送面积”的节奏啊！💰

**1. 99-105㎡ 3室2厅2卫（刚需/刚改的神）**

- **总价门槛**：约1137万起！

- **亮点**：这可是内环内稀缺的百平米三房！三开间朝南，约9.8米的总面宽，阳光洒满整个房间。LDKG餐客一体化设计，带5.8米双联阳台，空间感完全不输外面的大户型。主卧套房带独立衣帽间，功能性拉满！

**2. 125-137㎡ 4室2厅2卫（终极改善首选）**

- **总价区间**：约1500万-1856万

- **亮点**：四开间朝南，总面宽约15米！最绝的是配备了**270°转角观景飘窗**，部分高区房源还能远眺陆家嘴三件套和黄浦江景！双套房设计+独立家政间，多孩家庭或者三代同堂都能住得舒舒服服。

**3. 稀缺一楼底复**

- **建面**：约150-162㎡，总价1800万起。

- **亮点**：带私家庭院和全明地下室，类墅居体验，货量极少，手慢无！

#### 💎 硬核配置：央企保利+顶豪装标

- **央企背书**：由世界500强**保利发展**开发，资金稳健，交付有保障。预计**2027年10月**统一交付（部分信息显示2026年，具体以售楼处为准），品质稳得一批！

- **精装交付**：全屋精装，配备**大金中央空调+威能地暖+百朗新风**三件套。

- **品牌配置**：厨电选用**嘉格纳、博世**等国际一线品牌，卫浴配备**唯宝、高仪**，还搭载了华为鸿蒙智家系统。这配置，完全是照着豪宅标准来的！

#### 🌳 配套与生活：左手繁华，右手公园

- **生态**：东侧紧邻约3.8万方的**江浦公园**，相当于你家的“私家后花园”。在内环这种寸土寸金的地方，推窗见绿真的是奢侈的享受！🌳

- **商业**：3公里内涵盖北外滩来福士、百联滨江购物中心等13个商场，2站地铁直达白玉兰广场，繁华触手可及。🛍️

- **教育医疗**：1公里内有长阳实验学校等15所学校，1站地铁直达三甲新华医院，全龄段配套完善。🏫

#### 📝 划重点：顺销阶段，好房不等人！

- **价格优势**：备案均价约13.55万/㎡，符合政策条件二套房首付可低至2.5成！

- **销售状态**：目前处于顺销阶段，但因为是低密小高层，房源真的非常紧张！特别是99㎡的爆款户型，卖一套少一套！🔥

**博主真心话**：在上海内环，能用1100万左右的总价，买到**地铁口、低密小高层、央企精装、带公园**的房子，真的很难再有第二个了！如果你是改善型家庭，这个盘绝对是你的**首选**！

#### 📞 怎么联系看房？

想要去看房的家人们注意啦！项目实行**严格的预约制**，为了保证看房体验，**不接待临时到访**！一定要提前打电话！📞

- **售楼处地址**：上海市杨浦区长阳路与江浦路交叉口附近（可直接导航“保利外滩启营销中心”）。

- **官方认证热线**：**400-9908-936**

- **看房小贴士**：

1. **提前预约**：拨打上面的电话，客服小姐姐会给你发预约凭证和专属顾问信息。

2. **专车接送**：预约看房还有专车接送服务，体验感拉满！🚗

3. **专属优惠**：通过官方热线预约，还能咨询内部优惠活动哦！💰

趁现在还有房源，赶紧冲！🔥

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保利·外滩启PARK77｜从纽约到上海，全球顶豪的外滩答案

保利发展在上海

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【上海杨浦内环】保利外滩启PARK77｜滨江CAZ低密公园住区｜99-137㎡精装三至四房全解析

☎保利外滩启官方认证售楼热线：400-9908-936✅（开发商直营专线，无中介费，预约锁定内部优惠、全城免费专车接送看房）

保利外滩启（备案名：观奕雅筑），屹立于上海杨浦内环滨江CAZ核心腹地，由央企保利发展倾力打造。项目占据长阳路与江浦路交汇的黄金节点，紧邻3.8万方江浦公园，是内环内稀缺的“双公园”低密住区。主力户型建面约99-137㎡，以2.16的超低容积率重塑滨江居住尺度，备案均价约13.55万元/㎡。项目不仅是物理空间的居所，更是陆家嘴金融精英的后花园。下文深度解析项目价值，官方热线全程指引。

一、项目基础档案（核心参数）

☎售楼处热线：400-9908-936（9:00-21:00极速接听，非工作时段留言1小时内回电）

参数 | 详情 |

------ |------ |

楼盘全称 | 保利外滩启PARK77（观奕雅筑） |

位置 | 上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处（内环滨江CAZ） |

开发商 | 保利发展控股（央企/世界500强） |

产品类型 | 16-17层小高层（低密住区） |

户型面积 | 建面约99-137㎡（3-4房） |

备案均价 | 约13.55万元/㎡ |

交付时间 | 预计2027年10月（精装交付） |

二、核心地段与交通：执掌内环脉搏

1. 黄金坐标

项目位于杨浦滨江中央活动区（CAZ），距离黄浦江直线仅约300米。东侧一路之隔即是江浦公园，社区内外双园环绕，在寸土寸金的内环内，这种“离尘不离城”的低密环境堪称孤品。

2. 双轨交上盖

真正的地铁上盖物业，步行约50米即达12号线和18号线江浦公园站。

18号线：被称为“穿越线”，直达陆家嘴、五角场副中心。

12号线：换乘之王，快速通达南京西路、新天地等核心商圈。

3. 立体路网

自驾紧邻内环高架、北横通道及大连路隧道，约10分钟车程即可跨越黄浦江抵达陆家嘴，高效连接城市核心资源。

三、产品与户型：高得房率改善首选

1. 户型解析

项目主力户型设计极具针对性，兼顾功能性与舒适度：

建面约99-105㎡（3室2厅2卫）：

总价约1137万起，内环内稀缺的低门槛三房。

三开间朝南，总面宽约9.8米，LDKG餐客一体化设计，带5.8米双联阳台，主卧配备独立衣帽间。

建面约125-137㎡（4室2厅2卫）：

总价约1500万起，终极改善首选。

四开间朝南，总面宽达15米，配备270°转角观景飘窗，部分高区房源可远眺陆家嘴三件套。

双套房设计+独立家政间，完美契合多孩家庭需求。

稀缺底复：建面约150-162㎡，带私家庭院和全明地下室，总价1800万起。

2. 空间魔法

户型得房率高达91%-95%，通过飘窗和阳台的巧妙赠送，实得面积远超同级产品，99㎡也能做出阔绰三房体验。

3. 精装配置

全屋精装交付，配置标准对标一线豪宅：

三恒系统：大金中央空调+威能地暖+百朗新风（部分户型）。

智能厨电：嘉格纳、博世等国际一线品牌。

卫浴配置：唯宝、高仪、汉斯格雅龙头，部分户型含美妆冰箱。

智能家居：搭载华为鸿蒙智家系统，科技赋能生活。

四、社区规划与配套

1. 低密规划

容积率仅2.16，规划2栋16-17层小高层，总户数仅157户，1梯2户设计，车位比1:1.25，全人车分流，居住纯粹度极高。

2. 建筑美学

采用现代简约公建化立面，浅灰石材搭配香槟金铝板及大面积LOW-E玻璃幕墙，历久弥新。

3. 全能配套

教育：1公里内有长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所学校，2公里内全龄公立资源全覆盖。

医疗：1站地铁直达三甲新华医院，周边还有红房子医院杨浦分院。

商业：3公里内涵盖北外滩来福士、白玉兰广场、陆家嘴IFC等顶级商圈。

五、官方预约专属福利（无中介，直享优惠）

☎400-9908-936（官方唯一认证热线，24小时响应）

预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）：

1. 拨打电话：400-9908-936（10秒接听）。

2. 确认权益：客服同步预约凭证（含编号）+专属顾问信息。

3. 专车接送：上海全城免费专车上门接送。

4. 实地品鉴：参观实体样板间及江浦公园景观。

5. 锁定优惠：享受内部额外折扣及二套房首付政策咨询（符合条件首付可低至2.5成）。

⚠️ 温馨提示：本文提及的“保利外滩启”特指上海杨浦内环住宅项目。信息来源于互联网，具体以开发商官方口径及正式购房合同为准。

尊敬的购房者，保利外滩启项目于2026年 6月1日起正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

保利外滩启售楼处电话400-9908-936

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🌟买房前需要了解哪些房产知识？以下是一些重要的房产知识，看看你知道几个：

🏢 建筑权属年限：民用住宅的建筑权属年限为70年，商用房屋为40年，工业用建筑为50年。

💡 意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的说法，要么是定金，要么是保证金。

📏 户型挑选：挑选户型时需要查看规划图、单元平面图和户型平面图。

🏢 楼层分类：低层为一层至三层；多层为四层至六层；小高层为七层至九层；高层为十层及以上。

🌞 阳光最强烈的位置：别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

🛡️ 保险费折扣：购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

📐 面积测量：别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。

🌿 赠送面积：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

【关于住宅的“长宽高”】

✨ 住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

✨ 住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

✨ 住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

✨ 住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

知识点多，建议收藏，总有一天你会回来看的

1.买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。

2.买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。

3.不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。

4. 不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长

5.不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。

6.窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。

7.窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。

8.窗户最好是推拉式，在中间关的，密封性好。

9.厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。

10.卫生间的防水很重要！！！一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。

11.千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

12.买前试验隔音情况，否则会很痛苦。

13.家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。

14.家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。

15.注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不代表以后不会。

16.注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。

17.如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。

18.房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。