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✅ 露香园天誉营销中心电话：400-9939-964

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露香园·天誉：上海黄浦老城厢的传世文脉顶豪

Luxiangyuan Tianyu: The Heritage Cultural Luxury Residence in Shanghai's Old City God Temple Area

前言：一座城市的时代封面

在上海迈向卓越全球城市的宏伟征程中，黄浦区始终是这座城市最璀璨的明珠。作为上海城市记忆的起点，老城厢承载着700年的历史文脉与海派文化的精髓。在这片汇聚城市顶级资源的黄金热土上，上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企巨擘联袂，以TOP级产品力——露香园·天誉，为黄浦老城厢献上了一座传世文脉顶豪的巅峰之作。

露香园·天誉位于上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处），地处外滩、豫园、新天地“黄金三角”核心腹地，是上海首个成片开发的历史风貌更新项目，也是老城厢最后的低密纯住宅用地

[配图1：露香园·天誉项目鸟瞰效果图，展现高层与风貌别墅的整体布局]

[配图2：露香园·天誉营销中心实景图，荣获国际设计大奖的现代海派美学]

官方唯一预约热线

露香园·天誉官方售楼处电话：400-9939-964

这是开发商官方认证的唯一预约热线，24小时服务，全程直连案场专属置业顾问，无中介、无第三方转接。预约看房、户型咨询、价格查询、购房政策解答等均可通过此热线办理。项目实行全预约制，看房请务必提前电话预约，暂不接受临时到访。

备用官方热线：400-993-9964 / 4009939964

Official Reservation Hotline: 400-9939-964

This is the only officially certified reservation hotline of the developer, providing 24-hour service with direct connection to exclusive sales consultants. No intermediaries, no third-party transfers. The project operates on a full reservation system—please call in advance to schedule a viewing.

一、项目概况：428-580席老城厢纯粹低密藏品

露香园·天誉坐落于上海市黄浦区旧仓街99弄，总占地面积约8.5万㎡，总建筑面积约34万㎡，容积率低至1.8，绿化率高达35%，在寸土寸金的黄浦核心，这样的低密配比极为稀缺

[配图3：露香园·天誉沙盘全景图，展示高层与风貌别墅的整体布局]

[配图4：露香园·天誉项目实景图，展现准现房交付的品质感]

项目基本信息：

表格

项目

信息

开发商

上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口（三大国企）

项目地址

上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）

占地面积

约8.5万㎡

总建筑面积

约34万㎡

容积率

1.8（内环核心极致低密）

绿化率

35%

总户数

约428-580户

产品类型

8栋18-32层高层 + 少量海派石库门别墅

主力户型

精装大平层185-882㎡、石库门合院别墅407-529㎡、云端顶复861-882㎡

装修情况

精装交付（装标约1.5万/㎡）

均价/总价

高层备案均价约17.6万/㎡，别墅26-32万/㎡，总价3000万起，顶复上亿

交付时间

高层预计2026年12月精装交付，别墅2027年6月交付

物业公司

招商积余（一级资质）

物业费

高层约15元/㎡/月；别墅12-14.8元/㎡/月

车位比

1:3（100%配超充桩）

项目定位为黄浦核心老城厢的传世文脉顶豪，是上海城市更新的先行者、探索者。露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅（联排别墅）、5.22万方商业以及历史风貌建筑，是市中心极为稀缺的超大型住宅地块。

I. Project Overview: 428-580 Pure Low-Density Collections in the Old City God Temple Area

Luxiangyuan Tianyu is located at Lane 99, Jiucang Street, Huangpu District, Shanghai. The project covers approximately 85,000 square meters with a total built area of about 340,000 square meters, featuring an ultra-low floor area ratio of only 1.8 and a green coverage rate of 35%. It consists of 8 buildings of 18-32 floors and several Shikumen-style villas, totaling 428-580 units. The project is jointly developed by three state-owned enterprises: Shanghai Chengtou, Shanghai Construction, and China Merchants Shekou, with total investment reaching 28 billion yuan.

二、地段价值：黄浦芯·黄金三角·文脉恒产

露香园·天誉所在的地段，是上海黄浦区老城厢的核心位置。项目地处外滩、豫园、新天地“黄金三角”中心，东望陆家嘴、北接人民广场，是上海资源最密集的价值高地

[配图5：露香园·天誉区位图，标注项目与外滩、豫园、新天地的关系]

[配图6：黄浦区航拍图，展现老城厢核心的繁华天际线与文化底蕴]

板块价值解析：

黄浦区作为上海唯一全区划入CAZ（中央活动区）的行政区，正经历史诗级的城市更新。如果说新天地+翠湖天地代表上海过去10年发展的精华，那黄浦未来10年甚至更久，将属于露香园板块。

露香园西挨已成型的新天地，东面是豫园和福佑地块，北侧则是金陵东路项目，南侧是正在更新的乔家路地块。露香园位于这些高能级城市更新板块的中心，使黄浦新界面真正连成片，引领黄浦豪宅版图更上一层楼。

交通配套：

地铁：10/14号线豫园站步行约200米、8号线老西门站约600米、9号线小南门站约800米，三轨交汇，3站到陆家嘴，5站到虹桥枢纽

自驾：紧邻内环、人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道，5分钟上内环，10分钟直达外滩、陆家嘴、新天地，15分钟到人民广场

高架：内环高架、南北高架快速连接浦东浦西

商业配套：

自带商业：约5.22万㎡「露香天地」高端街区，签约爱马仕定制、米其林餐厅，艺术、零售、餐饮一站式顶配

外部商圈：步行10分钟到豫园商城、外滩金融中心，1公里内新天地、淮海路商圈，3公里内陆家嘴、北外滩来福士

教育资源：

项目周边覆盖黄浦区优质学区，对口上海市实验小学（国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学），邻近敬业中学（百年名校、上海市实验性示范性高中）、格致中学、向明中学等全龄段教育资源

医疗资源：

直线距离三甲医院上海第九人民医院约1.2公里，2公里内瑞金医院、仁济医院、曙光医院、长征医院等多家三甲医院环绕，全国顶尖医疗护航

生态资源：

社区内打造约3万㎡中央园林，复刻明代露香园园林意境，亭台楼阁、水系环绕、百年古树群。步行5分钟到黄浦江滨江步道，紧邻豫园景区、古城公园等

II. Location Value: Core of Huangpu, Golden Triangle, Heritage Asset

Luxiangyuan Tianyu is located in the heart of Huangpu District's Old City God Temple area, at the center of the "Golden Triangle" formed by the Bund, Yuyuan Garden, and Xintiandi. The project is approximately 200 meters from Yuyuan Station on Metro Lines 10 and 14, with three metro lines and four tunnels providing convenient access to the entire city. The surrounding area features world-class commercial facilities, top-tier educational resources (including Shanghai Experimental Primary School), and multiple Grade-A hospitals.

三、建筑美学：海派新蕴的当代传承

露香园·天誉的建筑设计堪称“新与旧的对话艺术”。项目以现代海派极简风格为设计基调，融合老城厢整体风貌，打造了一座兼具国际审美与东方神韵的城市封面。营销中心荣获2025年美国MUSE设计铂金奖，被誉为“设计界的奥斯卡”

[配图7：露香园·天誉外立面效果图，展现铝板+石材幕墙的高端质感]

[配图8：露香园·天誉园林景观效果图，呈现复刻明代露香园园林意境]

1. 天幕奢宅立面

项目外立面采用铝板+石材幕墙，以金属线条轻盈勾勒出建筑挺拔气质，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的立面艺术。98米限高地标，南北东西四个立面一体化的设计与施工标准，确保资产历久弥新

2. 复刻明代露香园园林

项目堪称上海罕有的16世纪古典园林美学复兴作品。社区内打造约3万㎡中央园林，复刻明代露香园园林意境——“两轴三园十二巷”，复建露香园八景，亭台楼阁、水系环绕、保留百年古树与历史构件

3. 约3000-5000㎡双层顶奢会所

社区规划约3000-5000㎡双层下沉式会所，由全球酒店设计TOP1的CCD香港郑中事务所打造，涵盖25米恒温泳池、泰诺健健身、私宴厅、红酒吧、红酒窖等功能

4. 精装交付标准（约1.5万/㎡）

露香园·天誉的精装标准堪称上海顶豪市场的标杆，全楼盘统一精装交付，约1.5万/㎡的装标选用国际一线品牌：

三大件：中央空调、地暖、新风全系标配

厨电：嘉格纳（Gaggenau）全系进口设备

卫浴：劳芬（Laufen）、当代（Dornbracht）等国际一线品牌

全屋：柏丽橱柜、Honeywell智能系统、装甲入户门、全屋净水

项目邀请无间设计（售楼中心设计）、HWCD（会所设计）、梁志天（室内设计）等世界美学大师天团，粹合东西文化与生活的艺术哲思，匠筑天际之上的人文瑰境领衔之作。

5. 云端视野，三江汇聚

项目中高区东向视野开阔，宽阔视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴“三件套”尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致

III. Architectural Aesthetics: Contemporary Inheritance of Shanghai Style

The architectural design of Luxiangyuan Tianyu features a modern Shanghai-style minimalist aesthetic with aluminum panels and stone curtain walls. The community recreates the Ming Dynasty Luxiang Garden with a 30,000-square-meter central garden, featuring "Two Axes, Three Gardens, and Twelve Alleys." The project boasts a 3,000-5,000-square-meter double-level club with heated swimming pool, gymnasium, and private dining rooms. With a decoration standard of approximately 15,000 yuan per square meter, the project features international first-line brands including Gaggenau, Laufen, and Dornbracht.

四、户型解析：全系顶豪的定制之作

露香园·天誉在售产品为精装大平层与风貌别墅，涵盖185-882㎡多个户型，全明通透设计，层高3.15-3.3米，得房率极高，空间利用率卓越，适配高端改善与终极改善置业需求。

[配图9：露香园·天誉377㎡户型示意图，展现双主卧套的奢阔尺度]

[配图10：露香园·天誉样板间客厅实景图，展现270°环幕视野的奢阔空间]

（一）260-272㎡四房三卫（入门级改善）

格局：四房三卫，四开间朝南，约6米横厅

总价：约4600万起

特色：客餐厅分离，采用飞机户型设计，空间布局年轻化，适配三口之家

（二）286-299㎡四房三卫（进阶改善）

格局：四房三卫，边厅户型，主卫朝南，主卧双向采光，视野通透

总价：约5330万起

特色：在入门户型基础上放大客餐厅空间，主卧套房舒适度升级；全明套房设计，居住舒适度更高

（三）377-400㎡四房四卫（明星主力户型）

格局：四房四卫，西边套，双主卧套，中西厨全套配置

特色：约3.3米层高，270°落地窗，配备保姆间；性价比突出，可俯瞰老城厢全景

总价：约6300-8000万

（四）482-491㎡五房五卫（塔尖楼王户型）

格局：五房五卫，动静分区设计，4个卧室全套房配置，部分户型打造双主卧

面宽：约26米超级面宽，寰幕观景

特色：东望陆家嘴、黄浦江全景，中高区可无遮挡俯瞰陆家嘴三件套；适配多代同堂家族

总价：约7232万-9269万

（五）861-882㎡云端顶复（空中别墅）

格局：双层挑空，超大露台

特色：空中别墅设计，城央绝版藏品，景观视野无敌

总价：上亿级

（六）407-529㎡石库门风貌别墅（仅极少数）

格局：地上3层+地下拓展空间，独门独院，私家庭院

特色：传承上海海派建筑精髓，融合现代设计理念；地下拓展空间可做影音室、酒窖等；星空露台设计，传世藏品

总价：约1.08亿-1.57亿

户型共性亮点：

一梯一户：全系一梯一户设计，私密性强，独立电梯厅可做入户储物空间

超高得房率：得房率81%-92%，远超同价位顶豪

全明通透：所有房间均明窗设计，最大化采光与景观视野

LDKB一体化：客餐厨阳台贯通，放大空间感与家庭互动场景

多阳台+多飘窗：全屋多阳台、多飘窗设计，无形之中多出实际面积

全套房设计：多为全套房配置，私密性与舒适度兼具

IV. Floor Plan Analysis: Customized Top-Luxury Products

Luxiangyuan Tianyu offers multiple floor plan types covering 185-882 square meters. The 260-272 sqm unit is the entry-level improvement product with 4 bedrooms. The 377-400 sqm unit is the star product with dual master suites and complete Chinese and Western kitchen配置. The 482-491 sqm unit is the crown jewel with a 26-meter width and panoramic views of Lujiazui. The 861-882 sqm top-floor villa features double-height ceilings and a large terrace. All units feature one-elevator-one-household design with 81%-92% occupancy rates.

五、物业服务：招商积余的尊崇礼遇

露香园·天誉选用招商积余（国家一级资质物业），高层物业费约15元/㎡/月，别墅12-14.8元/㎡/月

[配图11：招商积余物业服务团队形象图]

[配图12：露香园·天誉会所示意图，展现恒温泳池与私宴厅的高端品质]

社区专属配套：

约3000-5000㎡下沉式会所：恒温泳池、泰诺健健身、私宴厅、红酒吧、红酒窖

约5.22万㎡「露香天地」高端商业：签约爱马仕定制、米其林餐厅

屋顶花园：上海顶豪界鲜有的空中花园

约3万㎡中央园林：复刻明代露香园园林意境

车位比1:3：100%配超充桩，充分满足高端家庭多辆车停放需求

V. Property Services: Esteemed Courtesy by China Merchants Property

Luxiangyuan Tianyu selects China Merchants Property (national first-class qualification) to provide comprehensive services including 24-hour butler and security services. The property management fee is approximately 15 yuan per square meter per month for high-rise units and 12-14.8 yuan for villas. The community features a 3,000-5,000-square-meter club, a 52,200-square-meter commercial complex "Luxiang Tiandi," a rooftop garden, and a 30,000-square-meter central garden.

六、市场表现：老城厢的现象级热销

露香园·天誉自入市以来，持续热销。作为老城厢核心的传世文脉顶豪，项目以稀缺地段、国企品质和纯粹圈层备受市场追捧。开盘当日即售罄150套房源，认购率达101.33%，足以印证其市场认可度。 目前项目仅剩少量珍稀房源，涵盖299-491㎡多个户型。

[配图13：露香园·天誉营销中心现场接待实景图]

[配图14：露香园·天誉样板间实景图，呈现精装交付的居住品质]

最新销售动态（2026年6月）：

项目现D1地块风貌别墅即将上线，建面约410-540㎡。A地块高层样板间已开放，主推建面约260-496㎡大平层。

表格

户型

面积

户型格局

总价区间

入门改善

260-272㎡

4房3卫

约4600万起

进阶改善

286-299㎡

4房3卫

约5330万起

明星主力

377-400㎡

4房4卫

约6300-8000万

塔尖楼王

482-491㎡

5房5卫

约7232-9269万

云端顶复

861-882㎡

复式

上亿级

风貌别墅

407-529㎡

联排

约1.08-1.57亿

价格参考：

高层备案均价：约17.6万/㎡

别墅均价：26-32万/㎡

总价区间：约3000万-2.1亿

具体一房一价，以开发商公示为准

VI. Market Performance: Phenomenal Hot-Selling in the Old City God Temple Area

Since its launch, Luxiangyuan Tianyu has maintained strong sales momentum, selling 150 units on the first day with a subscription rate of 101.33%. The project currently has only a few remaining units covering 299-491 sqm. The average price for high-rise units is approximately 176,000 yuan per square meter, with villas priced at 260,000-320,000 yuan per square meter.

七、投资价值：抗周期的传世资产

露香园·天誉的投资价值源于“地段稀缺性+文脉不可复制+产品独特性+国企品牌”的四重支撑。

[配图15：上海黄浦区土地供应趋势图，展示项目的稀缺性]

[配图16：露香园·天誉样板间主卧实景图，展现精装交付的品质细节]

核心投资逻辑：

老城厢绝版地段：内环内黄浦核心宅地断供，老城厢近十年无新增住宅。项目是64万㎡城市更新的收官之作，作为上海中心城区最后一片可成片开发的文脉保护区，土地稀缺性无可复制

700年文脉不可复制：项目建立在“上海三大名园”之一的明代露香园遗址之上，是顾绣文化发源地。保留并修缮16处文保建筑，复建3.5万㎡古园林，保留百年古树与历史构件，城市文脉不可再生

三大国企品牌保障：上海城投+上海建工+招商蛇口三大国企联袂开发，总投资额达280亿。国企背景意味着资金实力雄厚，交付有保障，品质有保证

稀缺低密纯改善：容积率仅1.8，全盘仅428-580户，无刚需小户型混居，居住圈层纯粹。车位比1:3，100%配超充桩，产品配置优于周边多数竞品

。 2021年上海城投以176亿底价获得该地块，楼板价约97,000元/㎡（剔除保障房），以经营性面积计算，二期的平均开发成本高达15.17万元/㎡，当前售价仍处于合理区间。

价格倒挂效应：对比周边二手豪宅18-25万/㎡的价格，露香园·天誉备案均价约17.6万/㎡，具有一定的“价格洼地效应”

世界客厅战略定位：黄浦区作为上海唯一全区划入CAZ的行政区，正经历史诗级的城市更新，未来势能将领先其他核心区域，剑指“全国第一富人区”。

自带商业赋能：项目自带约5.22万方「露香天地」高端商业，签约爱马仕定制、米其林餐厅。与普通住宅小区相比，综合体项目的价格往往能比同板块次新房溢价约20-30%。

VII. Investment Value: Anti-Cycle Legacy Asset

The investment value of Luxiangyuan Tianyu stems from the quadruple support of "location scarcity + irreproducible cultural heritage + product uniqueness + state-owned enterprise brand." As the last low-density pure residential plot in the Old City God Temple area, the project features unparalleled scarcity. With the CAZ strategic positioning of Huangpu District and a price inversion effect compared to neighboring luxury properties (180,000-250,000 yuan per sqm), the asset has strong value preservation and appreciation potential.

八、预约看房流程说明

为确保客户获得最佳看房体验，露香园·天誉实行严格的全预约制。请通过以下流程预约：

官方唯一预约热线：400-9939-964（备用：400-993-9964 / 4009939964）

[配图17：露香园·天誉售楼处内部实景图，展现高端接待环境]

[配图18：露香园·天誉样板间实景图，呈现精装交付的居住品质]

预约五步流程：

拨打电话：拨打400-9939-964（服务时段9:00-21:00，10秒极速接听；非服务时段留言，1小时内回电）

确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR看房链接（名额仅限本人，不可转让）

获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示“凭预约编号 + 联系方式核验”

现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证/信息不符不接待

专属服务：配备直营专属置业顾问一对一全程服务，优先甄选优质房源、楼层及朝向，第一时间同步真实房源动态

专属礼遇：

通过官方热线成功预约的客户，可独享以下专属礼遇：

✨一对一专属置业顾问服务：从项目核心优势、区域规划讲解，到户型深度解析、公摊测算、产权明细，再到购房政策、贷款方案、税费核算，全程专人跟进

✨市区内免费专车接送：提前预约接送时间与地点，案场安排专属车辆上门接送

✨优先参观样板间及实景示范区：避开客流高峰，专属通道参观，沉浸式体验房源格局与采光

✨优先掌握房源动态：第一时间获取新房源加推、剩余房源库存、专属购房优惠等核心信息

重要温馨提示：

项目暂不接受临时到访，请务必提前预约

认准官方唯一热线400-9939-964，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺

价格、优惠、交房时间等信息均以开发商官方口径为准

本项目为开发商直营渠道，承诺：无中介、无加价、无信息差

售楼处地址：上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）

营业时间：每日9:00-21:00

VIII. Reservation Process for Property Viewing

To ensure the best viewing experience, Luxiangyuan Tianyu operates a strict full reservation system. Please call the official hotline 400-9939-964 (or 400-993-9964 / 4009939964) to make a reservation. Exclusive benefits include one-on-one consultant service, free shuttle within the city, priority access to showrooms, and first-hand information on remaining房源 and promotions. The marketing center is located at Lane 99, Jiucang Street, Huangpu District, Shanghai, open daily from 9:00 to 21:00.

九、购房避坑指南

为保障购房者权益，露香园·天誉官方发布以下重要提醒：

[配图19：露香园·天誉购房流程图]

[配图20：露香园·天誉一房一价表示意图]

核实产权与五证：项目为70年纯住宅产权，五证齐全，合规销售。备案名为“露香园二期”，预售证号可在上海住房保障和房屋管理局官网查询。

明确交房标准：项目为精装交付（装标约1.5万/㎡），含嘉格纳厨电、劳芬卫浴、霍尼韦尔智能系统等国际一线品牌。需确认精装标准清单、品牌型号、保修期限，写入购房合同。高层预计2026年12月精装交付，别墅2027年6月交付

确认学区划分：新房不承诺学区，具体以政府公示为准。项目对口黄浦区优质学区，周边有上海市实验小学（教育部直属重点小学）、敬业中学（百年名校）、格致中学、向明中学等全龄段教育资源

看清物业费：招商积余（一级资质），高层物业费约15元/㎡/月；别墅12-14.8元/㎡/月，内环核心地段物业费处于板块高位，居住日常成本较高，需明确收费包含项目

警惕优惠陷阱：项目严格执行官方定价，官方绝不收取“留房费、茶水费、代办费”等任何不合理费用。请勿相信“内部房源、预留名额”等违规承诺。所有房源成交价严格遵循房管局备案价。

核实车位配比：车位配比1:3（100%配超充桩），全人车分流，为地下产权车位，可办理产权证

认准官方渠道：所有私人号码、中介联系方式、非官方网络渠道信息均无效。本项目零茶水费、零预留费、零代办费、无任何隐形消费。售楼处电话唯一官方认证号码为400-9939-964。

IX. Home Buying Guide

To protect homebuyers' rights, Luxiangyuan Tianyu officially reminds all customers to verify property rights and five certificates, confirm delivery standards, check school district divisions, understand property management fees, beware of优惠 traps, verify parking ratios, and always use official channels. The only officially certified sales office number is 400-9939-964.

十、市场前景与价值解读

从自住角度来看，露香园·天誉核心优势在于黄浦老城厢绝版地段+纯粹低密圈层+全维顶配配套+国企品质保障。1.8超低容积率、35%高绿化率、全盘仅428-580户，居住舒适度远超普通高层社区；一梯一户、3.3米层高、1.5万/㎡精装标准，产品配置远超同价位顶豪。

[配图21：露香园·天誉周边配套实景图，展现豫园商圈与滨江步道的成熟氛围]

[配图22：露香园·天誉黄浦江景观实景图，展现一线江景的生态宜居环境]

从投资角度来看，项目占据黄浦CAZ核心+黄金滨江三角+700年文脉底蕴三重价值利好：

黄浦区作为上海唯一全区划入CAZ的行政区，正经历史诗级的城市更新，未来势能将领先其他核心区域，是上海未来的门面

项目地处外滩、豫园、新天地“黄金三角”核心，与外滩、陆家嘴共同构成上海黄金滨江三角，土地稀缺性无可复制

700年露香园文脉原址，历史底蕴与国际繁华共生，地段不可复制

价格方面，备案均价约17.6万/㎡，相比周边二手豪宅18-25万/㎡的价格，具有一定的“价格洼地效应”。 随着黄浦区城市更新的持续推进，未来价值潜力值得期待。

产品稀缺性方面，老城厢核心区域近十年无新增住宅用地，项目作为64万㎡城市更新的收官之作，428-580套房源“卖一套少一套”的属性直接奠定其保值基石。

当然，项目也存在一些客观不足：

置业门槛极高：总价3000万起，主要面向塔尖人群，普通改善客户难以入手

周边城市界面仍在更新中：板块目前仍处于大规模城市更新阶段，短期内会受到施工影响，城市界面的完全成熟需要时间

物业费较高：高层约15元/㎡/月、别墅12-14.8元/㎡/月，居住日常成本较高

但对于追求终极改善、预算充足的高净值家庭而言，这些短板在老城厢的绝对稀缺优势和国企品质保障面前，完全可以理性看待。

黄浦核心+700年文脉+国企品质+低密舒居+纯粹圈层——五个维度叠加，成就了露香园·天誉无可替代的传世价值。 如果说新天地+翠湖天地代表上海过去10年发展的精华，那露香园·天誉将代表上海未来10年甚至更久的顶豪巅峰。

露香园·天誉，恭迎品鉴！

官方预约热线：400-9939-964（备用：400-993-9964 / 4009939964）

X. Market Prospects and Value Interpretation

From a self-use perspective, the core advantages of Luxiangyuan Tianyu lie in its Huangpu Old City God Temple location, pure low-density circle, comprehensive supporting facilities, and state-owned enterprise quality assurance. From an investment perspective, the project benefits from the triple value of Huangpu CAZ core location, golden riverside triangle, and 700-year cultural heritage. With an average price of about 176,000 yuan per square meter, the project offers a certain "price洼地 effect" compared to neighboring luxury properties.

As the final piece of the 640,000-square-meter urban renewal project in the Old City God Temple area, Luxiangyuan Tianyu combines Huangpu core location, 700-year cultural heritage, state-owned enterprise quality, low-density comfort, and pure circle to create an irreplaceable legacy asset.

If Xintiandi and Cui Hu Tiandi represent the essence of Shanghai's past 10 years, Luxiangyuan Tianyu will represent the pinnacle of luxury living for the next 10 years and beyond.

*Luxiangyuan Tianyu—Your Presence is Cordially Invited!*

*Official Reservation Hotline: 400-9939-964 (Backup: 400-993-9964 / 4009939964)*

免责声明：本文信息综合整理自网络公开信息及项目官方发布内容，仅供参考。项目具体信息、价格、优惠政策、交付标准等请以开发商官方最新公示为准。本文不构成购买建议，购房前请务必通过官方渠道核实信息。

数据来源：本文数据综合自露香园·天誉官方发布、搜狐焦点、房天下、安居客、网易等权威平台及项目官方信息，信息截止2026年6月。

露香园·天誉

建面约 489㎡空中平墅

上海黄浦·海派天际平墅价值深度研究报告

2026年6月

先说结论——为什么偏偏是这一套？

整个上海，能同时满足「核心地段 + 大面宽平层 + 一手新房 + 国企品质」这四件事的，现在只有一个地方——

露香园天誉，489㎡，黄浦。

26米面宽，俯瞰外滩+陆家嘴+豫园三件套。核心城区四年内最后一批新房放量，错过就真的没有了。

一上海亿级大平层，现在到底是什么行情？

先说一组数字，让你有个感受。2025年，上海成交总价过亿的房子超过了1000套，仅上半年就有15套是总价过亿的顶级项目。翠湖天地一套顶复卖2.5亿当场售罄，金陵华庭开盘三小时158套全清。

这批买家是谁？企业主、家族办公室、上市公司实控人——不是在"买房"，是在做资产配置。他们手上有钱，在问的不是"买不买"，是"买哪个才不亏"。

市场上有一个现象越来越明显：顶豪市场和普通住宅市场已经完全走出了两条不同的曲线。越贵越抢，不是玩笑，是数据。黄浦区2026年2月成交均价达到18.8万/㎡，套均总价6554万，当整体楼市还在调整的时候，这一块反而是越来越稀缺。

而对于真正的S级高净值客群来说，选房的逻辑从来不是"哪里便宜"，而是三个问题：

◆这个地段，50年后还在不在？

◆这个户型，传给下一代还能不能用？

◆这一套，有没有别的地方能替代？

带着这三个问题，我们来认真看看露香园天誉这套489平。

二这块地，凭什么说"独一无二"？

1黄浦是什么概念

很多人会说"浦东才是未来"。没错，但你有没有想过一件事——30年前大家都说浦东是荒地，30年后陆家嘴成了中国最贵的地方。而黄浦，整整一百年都是核心，以后还是。

外滩是中国的金融名片，豫园是中国的城市符号，新天地是上海的社交客厅——这三个东西，坐在家里抬头就能看到，这才是露香园的底气所在。

更具体地说：露香园往北2公里是人民广场，往东1.5公里是外滩，往南不到2公里是新天地。这个坐标，在上海地图上找一找，几乎是圆心位置。没有哪一个行政区，能做到这一点。

2这块地还有多少一手货？

这里有一个不得不说的数字：据市场信息，新天地、露香园、金陵路区域的新房供应，预计4年内全部结束。也就是说，露香园天誉这批489㎡，几乎是黄浦老城厢最后一批规模放量的天花板户型。

买二手，你要跟原业主谈价，还要接受别人用过的空间、老旧的系统，以及不知道藏了多少"故事"的楼龄。买这一批新房，你是第一个业主，你自己定义这个家。

3500年文化是噱头还是真价值？

露香园这个名字，来自明嘉靖年间的顾家名园。1559年，顾名世在这里凿池得石，上有"露香池"三字，被认为是赵孟頫手笔。"露香"二字，就此成为这块土地五百年的标签。

这不是地产商编的故事，是写进史书的历史。一个传承了五个世纪人文气脉的地方，和一个三十年前填湖造出来的新地块，对比放在那里，什么叫价值底座，一目了然。

三489㎡这套，具体哪里比别人强？

126米面宽，这是什么概念

很多人第一次听到26米面宽，没有感觉。换一种说法：汤臣一品434㎡，面宽约22米；翠湖天地六和461㎡，面宽约22米；古北壹号482㎡，面宽约20米。露香园天誉489㎡，面宽约26米。

也就是说，它比其他三个顶豪项目多出了4米——相当于整整多了一个开间。你站在客厅朝外看，是宽屏视角还是窄屏视角，4米的差距，是完全不同的空间感受。

大面宽意味着每一个房间都能争取到好的朝向，客厅、主卧、次卧不用因为面宽不够而做"阴暗面"的妥协。这不是设计喜好问题，是物理条件决定的上限。

2景观资源：黄浦收藏级视野

中高区东向，可以看到豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套。往东北方向，是古城公园的绿意。往南，是项目自身的开明里人文风貌。

换个问法：上海有多少套房子，开窗就能同时看到外滩和豫园？这个数字可能是个位数。而这489㎡里，你每天早上推开窗，这就是你的日常。

3设计阵容：不是随便找的人

室内由梁志天团队操刀。梁志天是谁？香港最顶尖的室内设计师之一，整个亚洲豪宅圈都认识他。你在市面上很多亿级豪宅里看到的那种"住进去就是品味"的感觉，很多出自他手。

会所由HWCD设计，这家公司的作品你大概率见过——豪华酒店、高端写字楼、北京上海的顶级商业空间。售楼中心则是无间设计，同样是上海设计圈的顶配名单。

三个大师级团队，做同一个项目。这在上海一手豪宅里，属于稀缺配置。

4双会所 + 屋顶花园

一般豪宅有一个会所，露香园天誉有两个，还加了屋顶花园。两个会所的分工是：一个是健身俱乐部，另一个是高端社交场——红酒雪茄房、VIP宴客区，这些设施的客人，都是你的邻居。

屋顶花园这件事，在黄浦区的新房里极为罕见。你能在老城厢核心位置，同时拥有500年文化底蕴的地段，还能上去种几盆花、喝杯茶看看外滩——这种体验，在上海没有第二个地方能给你。

5国企开发商，这个细节值得认真看

露香园由上海城投开发。城投是上海市属国企，在上海搞了几十年的城市建设，出了多少个标志性项目。国企的好处在于：不会为了销售额偷工减料，不会跑路，保障体系完善。

在当下的市场环境里，把大几个亿交给一家民企，和交给国企，风险系数是不一样的。这一点，对于购房目的是传承或者子女名下的客户，尤为重要。

四跟其他顶豪比，优劣势一目了然

在上海一手二手市场同时看的客户，横向比较是必须做的功课。下面这张表，是当前市场上主流亿级大平层的真实对比：

对比维度

露香园天誉 489㎡

翠湖天地六和

古北壹号

汤臣一品

陆家嘴太古源

所在区域

黄浦·老城厢核心

静安·新天地板块

闵行·古北国际

浦东·陆家嘴

浦东·前滩板块

户型面积

约489㎡（标准层）

约454-461㎡

约482㎡

约434㎡

约240-388㎡

参考总价区间

约8-9亿级

约8-10亿（二手）

约10亿+（二手）

约9-13亿（二手）

约3.8-6.2亿（新房）

面宽优势

约26米，全场最宽

约22米

约20米

约19米

约14-18米

景观资源

外滩/陆家嘴/豫园/黄浦江360°

苏河湾/城市天际线

古北中央公园/闵行

黄浦江/陆家嘴三件套

前滩公园/黄浦江

一手/二手

一手新房在售

二手为主

二手为主

二手为主

一手新房在售

开发商背书

上海城投（国企）

香港瑞安

CIFI新城联合体

汤臣集团

太古地产

文化加持

明代露香园，500年人文底蕴

新天地里弄文化

国际使馆区圈层

外滩历史文化带

前滩新兴板块

会所配套

双会所+屋顶花园

精品会所

豪华会所

物业+会所

国际级会所

适合客群

收藏级资产/子女传承/自住

改善+投资

圈层资产配置

外滩地标收藏

新兴板块首选

看完这张表，几个关键结论

◆论地段稀缺性：黄浦 > 浦东新板块 > 闵行，这个排序未来几十年不会变。

◆论面宽：露香园天誉489㎡在亿级大平层里面宽最宽，没有之一。

◆论流动性：国企新房 > 民企新房 > 二手房，一手国企在置换、抵押、传承上都更顺畅。

◆论景观：只有露香园能同时看外滩+豫园+陆家嘴三件套，汤臣一品主要景观是浦东滨江单一视角。

◆论文化厚度：500年人文底座，黄浦老城厢不可复制，其他地方拿钱也买不到。

汤臣一品贵，但是二手，而且单价可能更高、面积段固定，面宽不占优势。翠湖天地是很多人心目中的白月光，但基本是二手，流通性取决于市场。古北壹号圈层纯粹，但闵行的地理位置对于真正的核心城区资产配置来说是个减分项。陆家嘴太古源是新房，但面积段不够大，够不到真正的空中平墅级别。

五不同需求怎么理解这套房？

如果你买来自住

489㎡，26米面宽，5个房间全部朝向良好，主卧有假玄关形成仪式感入户，客厅超宽视野让你每天都活在"外滩观景台"的状态里。双会所的生活配套，让你不用出社区就能完成社交、健身、招待客户。

这不是一套大的房子，是一种生活方式。

如果你买来给子女

黄浦老城厢的地段，给孩子的是未来稳定的资产底座。项目一公里内有上海实验小学（百年名校），周边医疗有仁济医院、第九人民医院——教育和医疗都是顶配，孩子从小到大不用愁资源。

国企开发，物业管理体系成熟，子女名下持有也相对省心。

如果你买来做资产配置

上海顶豪市场的逻辑是：核心地段大户型稀缺资产，抗跌性最强。2024-2025年，整体楼市调整期间，1亿以上的顶豪成交量反而在增加。原因很简单——这类资产的买家不依赖按揭，不怕利率，买的是稀缺性本身。

露香园天誉489㎡还有一个特点：总量稀缺，不可复制。4年后这个区域新房供应彻底结束，届时二手市场里的露香园天誉，具备的是封存级别的稀缺性。买的越早，封存的越纯粹。

六你可能会问的几个问题

Q：这个总价真的值吗？

这个问题的前提是：你在比较什么。如果你拿它跟郊区的房子比，当然贵。如果你拿它跟汤臣一品二手价比，或者拿它跟翠湖天地比——考虑一手新房的品质溢价、设计升级、面宽优势，以及地段同等条件下的国企背书，性价比其实是摆在那里的。高净值客群买这类资产，比的不是便宜，是未来的稀缺性会不会越来越高。

Q：黄浦以后还会涨吗？

核心城区土地是零新增的，黄浦更是如此。上海的城市格局越成熟，内环核心区的稀缺价值越凸显。就像北京的三环四环，越发展反而越值钱。当然，具体涨多少、什么时候涨，没有人能保证，但底层逻辑是非常清晰的：稀缺地段 + 限制供应 = 中长期资产价值稳固。

Q：一手新房和周边二手比，哪个更好？

一手的好处是：你是第一个用的人，系统是新的，设计是最新的，物业是刚建立的。更重要的是，一手有明确的交付标准和开发商背书，出了问题有人管。二手的好处是可以看到实际状况，但你接受的是别人用过的东西，且议价过程更复杂。对于子女传承或者长期持有的需求，一手国企新房往往更干净。

Q：这套489㎡的户型具体怎么布局？

489㎡是5房布局，26米面宽意味着所有房间都能争取到良好朝向，不存在"北向黑房"的问题。主卧设计了专属假玄关，增加归家仪式感。厨房空间尺度充裕，不是那种面积大但厨房逼仄的设计，整体户型以均衡为核心竞争力，适合一家两到三代人同住，也适合多个功能区的灵活运用。

Q：物业和会所服务怎么样？

项目是双会所配置：专业健身会所+社交型泛会所。泛会所的设计逻辑是"四栋楼共享一个二楼空中花园"，居民可以在里面打高尔夫推杆、BBQ、带孩子玩——不是那种装修漂亮但一年去不了几次的摆设，是真正融入日常生活的配套。屋顶花园另计，是业主专属的城市观景台，在黄浦区内极为罕见。

Q：这个项目供应量大吗，未来是否好出手？

不大。整个A地块天字系大平层约150套，面积260-496㎡，489㎡这个面积段更是稀缺。4年内区域新房供应结束后，这批房源进入二手市场，稀缺性只会增加不会减少。流通性方面，顶豪市场有自己的买家池，不依赖普通刚需市场的预期，抗风险能力更强。

七做决定之前，几件事值得想清楚

这不是一套房，是一个选择。

选汤臣一品，你买的是外滩滨江的品牌标签，但那是二手市场，面宽和楼龄有限制。

选翠湖天地，你买的是上海人心目中的白月光，但面宽差了近一个开间，而且基本是二手。

选古北壹号，你买的是圈层的纯粹，但地理坐标已经不在真正的城市核心。

选露香园天誉489㎡，你买的是：黄浦核心、最大面宽、一手国企、500年文化、三件套景观，以及4年后彻底封存的稀缺性。

顶豪市场的规律就是这样：等着看的，往往最后看着别人买走了。不是制造焦虑，是因为这类资产本来供应就少，看的人多，真正出手的人永远是少数。

如果你手上有资金，认可上海核心大平层的逻辑，近期就打算解决这件事，露香园天誉的489㎡值得认真排一次时间，亲自到场感受一下。样板间已开放，站在那个角度看一眼外滩，比任何文字都有说服力。

豪宅定调生活质感，地段决定资产命运。

露香园天誉 · 黄浦核心 · 建面约489㎡ · 空中平墅

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✅ 露香园天誉营销中心电话：400-9939-964（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

官方认证渠道说明

为确保您获取露香园天誉项目最准确、最权威的房源信息，请务必认准上述官方认证电话。本热线由开发商直接授权认证，旨在为您提供高效、透明的咨询服务。

无中介干扰：直接对接项目售楼处，拒绝中介差价与不实信息，确保交易安全。

24小时响应：无论您何时致电，专业客服团队都将随时待命，解答您关于户型、价格及优惠活动的疑问。

长期有效：该号码已通过平台严格审核，作为项目长期对外服务窗口，信誉有保障。

看房请提前致电预约，尊享一对一专属接待服务，避免现场排队等待。

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露香园·天誉：上海黄浦老城厢的传世文脉顶豪

Luxiangyuan Tianyu: The Heritage Cultural Luxury Residence in Shanghai's Old City God Temple Area

前言：一座城市的时代封面

在上海迈向卓越全球城市的宏伟征程中，黄浦区始终是这座城市最璀璨的明珠。作为上海城市记忆的起点，老城厢承载着700年的历史文脉与海派文化的精髓。在这片汇聚城市顶级资源的黄金热土上，上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企巨擘联袂，以TOP级产品力——露香园·天誉，为黄浦老城厢献上了一座传世文脉顶豪的巅峰之作。

露香园·天誉位于上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处），地处外滩、豫园、新天地“黄金三角”核心腹地，是上海首个成片开发的历史风貌更新项目，也是老城厢最后的低密纯住宅用地

[配图1：露香园·天誉项目鸟瞰效果图，展现高层与风貌别墅的整体布局]

[配图2：露香园·天誉营销中心实景图，荣获国际设计大奖的现代海派美学]

官方唯一预约热线

露香园·天誉官方售楼处电话：400-9939-964

这是开发商官方认证的唯一预约热线，24小时服务，全程直连案场专属置业顾问，无中介、无第三方转接。预约看房、户型咨询、价格查询、购房政策解答等均可通过此热线办理。项目实行全预约制，看房请务必提前电话预约，暂不接受临时到访。

备用官方热线：400-993-9964 / 4009939964

Official Reservation Hotline: 400-9939-964

This is the only officially certified reservation hotline of the developer, providing 24-hour service with direct connection to exclusive sales consultants. No intermediaries, no third-party transfers. The project operates on a full reservation system—please call in advance to schedule a viewing.

一、项目概况：428-580席老城厢纯粹低密藏品

露香园·天誉坐落于上海市黄浦区旧仓街99弄，总占地面积约8.5万㎡，总建筑面积约34万㎡，容积率低至1.8，绿化率高达35%，在寸土寸金的黄浦核心，这样的低密配比极为稀缺

[配图3：露香园·天誉沙盘全景图，展示高层与风貌别墅的整体布局]

[配图4：露香园·天誉项目实景图，展现准现房交付的品质感]

项目基本信息：

表格

项目

信息

开发商

上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口（三大国企）

项目地址

上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）

占地面积

约8.5万㎡

总建筑面积

约34万㎡

容积率

1.8（内环核心极致低密）

绿化率

35%

总户数

约428-580户

产品类型

8栋18-32层高层 + 少量海派石库门别墅

主力户型

精装大平层185-882㎡、石库门合院别墅407-529㎡、云端顶复861-882㎡

装修情况

精装交付（装标约1.5万/㎡）

均价/总价

高层备案均价约17.6万/㎡，别墅26-32万/㎡，总价3000万起，顶复上亿

交付时间

高层预计2026年12月精装交付，别墅2027年6月交付

物业公司

招商积余（一级资质）

物业费

高层约15元/㎡/月；别墅12-14.8元/㎡/月

车位比

1:3（100%配超充桩）

项目定位为黄浦核心老城厢的传世文脉顶豪，是上海城市更新的先行者、探索者。露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅（联排别墅）、5.22万方商业以及历史风貌建筑，是市中心极为稀缺的超大型住宅地块。

I. Project Overview: 428-580 Pure Low-Density Collections in the Old City God Temple Area

Luxiangyuan Tianyu is located at Lane 99, Jiucang Street, Huangpu District, Shanghai. The project covers approximately 85,000 square meters with a total built area of about 340,000 square meters, featuring an ultra-low floor area ratio of only 1.8 and a green coverage rate of 35%. It consists of 8 buildings of 18-32 floors and several Shikumen-style villas, totaling 428-580 units. The project is jointly developed by three state-owned enterprises: Shanghai Chengtou, Shanghai Construction, and China Merchants Shekou, with total investment reaching 28 billion yuan.

二、地段价值：黄浦芯·黄金三角·文脉恒产

露香园·天誉所在的地段，是上海黄浦区老城厢的核心位置。项目地处外滩、豫园、新天地“黄金三角”中心，东望陆家嘴、北接人民广场，是上海资源最密集的价值高地

[配图5：露香园·天誉区位图，标注项目与外滩、豫园、新天地的关系]

[配图6：黄浦区航拍图，展现老城厢核心的繁华天际线与文化底蕴]

板块价值解析：

黄浦区作为上海唯一全区划入CAZ（中央活动区）的行政区，正经历史诗级的城市更新。如果说新天地+翠湖天地代表上海过去10年发展的精华，那黄浦未来10年甚至更久，将属于露香园板块。

露香园西挨已成型的新天地，东面是豫园和福佑地块，北侧则是金陵东路项目，南侧是正在更新的乔家路地块。露香园位于这些高能级城市更新板块的中心，使黄浦新界面真正连成片，引领黄浦豪宅版图更上一层楼。

交通配套：

地铁：10/14号线豫园站步行约200米、8号线老西门站约600米、9号线小南门站约800米，三轨交汇，3站到陆家嘴，5站到虹桥枢纽

自驾：紧邻内环、人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道，5分钟上内环，10分钟直达外滩、陆家嘴、新天地，15分钟到人民广场

高架：内环高架、南北高架快速连接浦东浦西

商业配套：

自带商业：约5.22万㎡「露香天地」高端街区，签约爱马仕定制、米其林餐厅，艺术、零售、餐饮一站式顶配

外部商圈：步行10分钟到豫园商城、外滩金融中心，1公里内新天地、淮海路商圈，3公里内陆家嘴、北外滩来福士

教育资源：

项目周边覆盖黄浦区优质学区，对口上海市实验小学（国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学），邻近敬业中学（百年名校、上海市实验性示范性高中）、格致中学、向明中学等全龄段教育资源

医疗资源：

直线距离三甲医院上海第九人民医院约1.2公里，2公里内瑞金医院、仁济医院、曙光医院、长征医院等多家三甲医院环绕，全国顶尖医疗护航

生态资源：

社区内打造约3万㎡中央园林，复刻明代露香园园林意境，亭台楼阁、水系环绕、百年古树群。步行5分钟到黄浦江滨江步道，紧邻豫园景区、古城公园等

II. Location Value: Core of Huangpu, Golden Triangle, Heritage Asset

Luxiangyuan Tianyu is located in the heart of Huangpu District's Old City God Temple area, at the center of the "Golden Triangle" formed by the Bund, Yuyuan Garden, and Xintiandi. The project is approximately 200 meters from Yuyuan Station on Metro Lines 10 and 14, with three metro lines and four tunnels providing convenient access to the entire city. The surrounding area features world-class commercial facilities, top-tier educational resources (including Shanghai Experimental Primary School), and multiple Grade-A hospitals.

三、建筑美学：海派新蕴的当代传承

露香园·天誉的建筑设计堪称“新与旧的对话艺术”。项目以现代海派极简风格为设计基调，融合老城厢整体风貌，打造了一座兼具国际审美与东方神韵的城市封面。营销中心荣获2025年美国MUSE设计铂金奖，被誉为“设计界的奥斯卡”

[配图7：露香园·天誉外立面效果图，展现铝板+石材幕墙的高端质感]

[配图8：露香园·天誉园林景观效果图，呈现复刻明代露香园园林意境]

1. 天幕奢宅立面

项目外立面采用铝板+石材幕墙，以金属线条轻盈勾勒出建筑挺拔气质，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的立面艺术。98米限高地标，南北东西四个立面一体化的设计与施工标准，确保资产历久弥新

2. 复刻明代露香园园林

项目堪称上海罕有的16世纪古典园林美学复兴作品。社区内打造约3万㎡中央园林，复刻明代露香园园林意境——“两轴三园十二巷”，复建露香园八景，亭台楼阁、水系环绕、保留百年古树与历史构件

3. 约3000-5000㎡双层顶奢会所

社区规划约3000-5000㎡双层下沉式会所，由全球酒店设计TOP1的CCD香港郑中事务所打造，涵盖25米恒温泳池、泰诺健健身、私宴厅、红酒吧、红酒窖等功能

4. 精装交付标准（约1.5万/㎡）

露香园·天誉的精装标准堪称上海顶豪市场的标杆，全楼盘统一精装交付，约1.5万/㎡的装标选用国际一线品牌：

三大件：中央空调、地暖、新风全系标配

厨电：嘉格纳（Gaggenau）全系进口设备

卫浴：劳芬（Laufen）、当代（Dornbracht）等国际一线品牌

全屋：柏丽橱柜、Honeywell智能系统、装甲入户门、全屋净水

项目邀请无间设计（售楼中心设计）、HWCD（会所设计）、梁志天（室内设计）等世界美学大师天团，粹合东西文化与生活的艺术哲思，匠筑天际之上的人文瑰境领衔之作。

5. 云端视野，三江汇聚

项目中高区东向视野开阔，宽阔视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴“三件套”尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致

III. Architectural Aesthetics: Contemporary Inheritance of Shanghai Style

The architectural design of Luxiangyuan Tianyu features a modern Shanghai-style minimalist aesthetic with aluminum panels and stone curtain walls. The community recreates the Ming Dynasty Luxiang Garden with a 30,000-square-meter central garden, featuring "Two Axes, Three Gardens, and Twelve Alleys." The project boasts a 3,000-5,000-square-meter double-level club with heated swimming pool, gymnasium, and private dining rooms. With a decoration standard of approximately 15,000 yuan per square meter, the project features international first-line brands including Gaggenau, Laufen, and Dornbracht.

四、户型解析：全系顶豪的定制之作

露香园·天誉在售产品为精装大平层与风貌别墅，涵盖185-882㎡多个户型，全明通透设计，层高3.15-3.3米，得房率极高，空间利用率卓越，适配高端改善与终极改善置业需求。

[配图9：露香园·天誉377㎡户型示意图，展现双主卧套的奢阔尺度]

[配图10：露香园·天誉样板间客厅实景图，展现270°环幕视野的奢阔空间]

（一）260-272㎡四房三卫（入门级改善）

格局：四房三卫，四开间朝南，约6米横厅

总价：约4600万起

特色：客餐厅分离，采用飞机户型设计，空间布局年轻化，适配三口之家

（二）286-299㎡四房三卫（进阶改善）

格局：四房三卫，边厅户型，主卫朝南，主卧双向采光，视野通透

总价：约5330万起

特色：在入门户型基础上放大客餐厅空间，主卧套房舒适度升级；全明套房设计，居住舒适度更高

（三）377-400㎡四房四卫（明星主力户型）

格局：四房四卫，西边套，双主卧套，中西厨全套配置

特色：约3.3米层高，270°落地窗，配备保姆间；性价比突出，可俯瞰老城厢全景

总价：约6300-8000万

（四）482-491㎡五房五卫（塔尖楼王户型）

格局：五房五卫，动静分区设计，4个卧室全套房配置，部分户型打造双主卧

面宽：约26米超级面宽，寰幕观景

特色：东望陆家嘴、黄浦江全景，中高区可无遮挡俯瞰陆家嘴三件套；适配多代同堂家族

总价：约7232万-9269万

（五）861-882㎡云端顶复（空中别墅）

格局：双层挑空，超大露台

特色：空中别墅设计，城央绝版藏品，景观视野无敌

总价：上亿级

（六）407-529㎡石库门风貌别墅（仅极少数）

格局：地上3层+地下拓展空间，独门独院，私家庭院

特色：传承上海海派建筑精髓，融合现代设计理念；地下拓展空间可做影音室、酒窖等；星空露台设计，传世藏品

总价：约1.08亿-1.57亿

户型共性亮点：

一梯一户：全系一梯一户设计，私密性强，独立电梯厅可做入户储物空间

超高得房率：得房率81%-92%，远超同价位顶豪

全明通透：所有房间均明窗设计，最大化采光与景观视野

LDKB一体化：客餐厨阳台贯通，放大空间感与家庭互动场景

多阳台+多飘窗：全屋多阳台、多飘窗设计，无形之中多出实际面积

全套房设计：多为全套房配置，私密性与舒适度兼具

IV. Floor Plan Analysis: Customized Top-Luxury Products

Luxiangyuan Tianyu offers multiple floor plan types covering 185-882 square meters. The 260-272 sqm unit is the entry-level improvement product with 4 bedrooms. The 377-400 sqm unit is the star product with dual master suites and complete Chinese and Western kitchen配置. The 482-491 sqm unit is the crown jewel with a 26-meter width and panoramic views of Lujiazui. The 861-882 sqm top-floor villa features double-height ceilings and a large terrace. All units feature one-elevator-one-household design with 81%-92% occupancy rates.

五、物业服务：招商积余的尊崇礼遇

露香园·天誉选用招商积余（国家一级资质物业），高层物业费约15元/㎡/月，别墅12-14.8元/㎡/月

[配图11：招商积余物业服务团队形象图]

[配图12：露香园·天誉会所示意图，展现恒温泳池与私宴厅的高端品质]

社区专属配套：

约3000-5000㎡下沉式会所：恒温泳池、泰诺健健身、私宴厅、红酒吧、红酒窖

约5.22万㎡「露香天地」高端商业：签约爱马仕定制、米其林餐厅

屋顶花园：上海顶豪界鲜有的空中花园

约3万㎡中央园林：复刻明代露香园园林意境

车位比1:3：100%配超充桩，充分满足高端家庭多辆车停放需求

V. Property Services: Esteemed Courtesy by China Merchants Property

Luxiangyuan Tianyu selects China Merchants Property (national first-class qualification) to provide comprehensive services including 24-hour butler and security services. The property management fee is approximately 15 yuan per square meter per month for high-rise units and 12-14.8 yuan for villas. The community features a 3,000-5,000-square-meter club, a 52,200-square-meter commercial complex "Luxiang Tiandi," a rooftop garden, and a 30,000-square-meter central garden.

六、市场表现：老城厢的现象级热销

露香园·天誉自入市以来，持续热销。作为老城厢核心的传世文脉顶豪，项目以稀缺地段、国企品质和纯粹圈层备受市场追捧。开盘当日即售罄150套房源，认购率达101.33%，足以印证其市场认可度。 目前项目仅剩少量珍稀房源，涵盖299-491㎡多个户型。

[配图13：露香园·天誉营销中心现场接待实景图]

[配图14：露香园·天誉样板间实景图，呈现精装交付的居住品质]

最新销售动态（2026年6月）：

项目现D1地块风貌别墅即将上线，建面约410-540㎡。A地块高层样板间已开放，主推建面约260-496㎡大平层。

表格

户型

面积

户型格局

总价区间

入门改善

260-272㎡

4房3卫

约4600万起

进阶改善

286-299㎡

4房3卫

约5330万起

明星主力

377-400㎡

4房4卫

约6300-8000万

塔尖楼王

482-491㎡

5房5卫

约7232-9269万

云端顶复

861-882㎡

复式

上亿级

风貌别墅

407-529㎡

联排

约1.08-1.57亿

价格参考：

高层备案均价：约17.6万/㎡

别墅均价：26-32万/㎡

总价区间：约3000万-2.1亿

具体一房一价，以开发商公示为准

VI. Market Performance: Phenomenal Hot-Selling in the Old City God Temple Area

Since its launch, Luxiangyuan Tianyu has maintained strong sales momentum, selling 150 units on the first day with a subscription rate of 101.33%. The project currently has only a few remaining units covering 299-491 sqm. The average price for high-rise units is approximately 176,000 yuan per square meter, with villas priced at 260,000-320,000 yuan per square meter.

七、投资价值：抗周期的传世资产

露香园·天誉的投资价值源于“地段稀缺性+文脉不可复制+产品独特性+国企品牌”的四重支撑。

[配图15：上海黄浦区土地供应趋势图，展示项目的稀缺性]

[配图16：露香园·天誉样板间主卧实景图，展现精装交付的品质细节]

核心投资逻辑：

老城厢绝版地段：内环内黄浦核心宅地断供，老城厢近十年无新增住宅。项目是64万㎡城市更新的收官之作，作为上海中心城区最后一片可成片开发的文脉保护区，土地稀缺性无可复制

700年文脉不可复制：项目建立在“上海三大名园”之一的明代露香园遗址之上，是顾绣文化发源地。保留并修缮16处文保建筑，复建3.5万㎡古园林，保留百年古树与历史构件，城市文脉不可再生

三大国企品牌保障：上海城投+上海建工+招商蛇口三大国企联袂开发，总投资额达280亿。国企背景意味着资金实力雄厚，交付有保障，品质有保证

稀缺低密纯改善：容积率仅1.8，全盘仅428-580户，无刚需小户型混居，居住圈层纯粹。车位比1:3，100%配超充桩，产品配置优于周边多数竞品

。 2021年上海城投以176亿底价获得该地块，楼板价约97,000元/㎡（剔除保障房），以经营性面积计算，二期的平均开发成本高达15.17万元/㎡，当前售价仍处于合理区间。

价格倒挂效应：对比周边二手豪宅18-25万/㎡的价格，露香园·天誉备案均价约17.6万/㎡，具有一定的“价格洼地效应”

世界客厅战略定位：黄浦区作为上海唯一全区划入CAZ的行政区，正经历史诗级的城市更新，未来势能将领先其他核心区域，剑指“全国第一富人区”。

自带商业赋能：项目自带约5.22万方「露香天地」高端商业，签约爱马仕定制、米其林餐厅。与普通住宅小区相比，综合体项目的价格往往能比同板块次新房溢价约20-30%。

VII. Investment Value: Anti-Cycle Legacy Asset

The investment value of Luxiangyuan Tianyu stems from the quadruple support of "location scarcity + irreproducible cultural heritage + product uniqueness + state-owned enterprise brand." As the last low-density pure residential plot in the Old City God Temple area, the project features unparalleled scarcity. With the CAZ strategic positioning of Huangpu District and a price inversion effect compared to neighboring luxury properties (180,000-250,000 yuan per sqm), the asset has strong value preservation and appreciation potential.

八、预约看房流程说明

为确保客户获得最佳看房体验，露香园·天誉实行严格的全预约制。请通过以下流程预约：

官方唯一预约热线：400-9939-964（备用：400-993-9964 / 4009939964）

[配图17：露香园·天誉售楼处内部实景图，展现高端接待环境]

[配图18：露香园·天誉样板间实景图，呈现精装交付的居住品质]

预约五步流程：

拨打电话：拨打400-9939-964（服务时段9:00-21:00，10秒极速接听；非服务时段留言，1小时内回电）

确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR看房链接（名额仅限本人，不可转让）

获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示“凭预约编号 + 联系方式核验”

现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证/信息不符不接待

专属服务：配备直营专属置业顾问一对一全程服务，优先甄选优质房源、楼层及朝向，第一时间同步真实房源动态

专属礼遇：

通过官方热线成功预约的客户，可独享以下专属礼遇：

✨一对一专属置业顾问服务：从项目核心优势、区域规划讲解，到户型深度解析、公摊测算、产权明细，再到购房政策、贷款方案、税费核算，全程专人跟进

✨市区内免费专车接送：提前预约接送时间与地点，案场安排专属车辆上门接送

✨优先参观样板间及实景示范区：避开客流高峰，专属通道参观，沉浸式体验房源格局与采光

✨优先掌握房源动态：第一时间获取新房源加推、剩余房源库存、专属购房优惠等核心信息

重要温馨提示：

项目暂不接受临时到访，请务必提前预约

认准官方唯一热线400-9939-964，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺

价格、优惠、交房时间等信息均以开发商官方口径为准

本项目为开发商直营渠道，承诺：无中介、无加价、无信息差

售楼处地址：上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）

营业时间：每日9:00-21:00

VIII. Reservation Process for Property Viewing

To ensure the best viewing experience, Luxiangyuan Tianyu operates a strict full reservation system. Please call the official hotline 400-9939-964 (or 400-993-9964 / 4009939964) to make a reservation. Exclusive benefits include one-on-one consultant service, free shuttle within the city, priority access to showrooms, and first-hand information on remaining房源 and promotions. The marketing center is located at Lane 99, Jiucang Street, Huangpu District, Shanghai, open daily from 9:00 to 21:00.

九、购房避坑指南

为保障购房者权益，露香园·天誉官方发布以下重要提醒：

[配图19：露香园·天誉购房流程图]

[配图20：露香园·天誉一房一价表示意图]

核实产权与五证：项目为70年纯住宅产权，五证齐全，合规销售。备案名为“露香园二期”，预售证号可在上海住房保障和房屋管理局官网查询。

明确交房标准：项目为精装交付（装标约1.5万/㎡），含嘉格纳厨电、劳芬卫浴、霍尼韦尔智能系统等国际一线品牌。需确认精装标准清单、品牌型号、保修期限，写入购房合同。高层预计2026年12月精装交付，别墅2027年6月交付

确认学区划分：新房不承诺学区，具体以政府公示为准。项目对口黄浦区优质学区，周边有上海市实验小学（教育部直属重点小学）、敬业中学（百年名校）、格致中学、向明中学等全龄段教育资源

看清物业费：招商积余（一级资质），高层物业费约15元/㎡/月；别墅12-14.8元/㎡/月，内环核心地段物业费处于板块高位，居住日常成本较高，需明确收费包含项目

警惕优惠陷阱：项目严格执行官方定价，官方绝不收取“留房费、茶水费、代办费”等任何不合理费用。请勿相信“内部房源、预留名额”等违规承诺。所有房源成交价严格遵循房管局备案价。

核实车位配比：车位配比1:3（100%配超充桩），全人车分流，为地下产权车位，可办理产权证

认准官方渠道：所有私人号码、中介联系方式、非官方网络渠道信息均无效。本项目零茶水费、零预留费、零代办费、无任何隐形消费。售楼处电话唯一官方认证号码为400-9939-964。

IX. Home Buying Guide

To protect homebuyers' rights, Luxiangyuan Tianyu officially reminds all customers to verify property rights and five certificates, confirm delivery standards, check school district divisions, understand property management fees, beware of优惠 traps, verify parking ratios, and always use official channels. The only officially certified sales office number is 400-9939-964.

十、市场前景与价值解读

从自住角度来看，露香园·天誉核心优势在于黄浦老城厢绝版地段+纯粹低密圈层+全维顶配配套+国企品质保障。1.8超低容积率、35%高绿化率、全盘仅428-580户，居住舒适度远超普通高层社区；一梯一户、3.3米层高、1.5万/㎡精装标准，产品配置远超同价位顶豪。

[配图21：露香园·天誉周边配套实景图，展现豫园商圈与滨江步道的成熟氛围]

[配图22：露香园·天誉黄浦江景观实景图，展现一线江景的生态宜居环境]

从投资角度来看，项目占据黄浦CAZ核心+黄金滨江三角+700年文脉底蕴三重价值利好：

黄浦区作为上海唯一全区划入CAZ的行政区，正经历史诗级的城市更新，未来势能将领先其他核心区域，是上海未来的门面

项目地处外滩、豫园、新天地“黄金三角”核心，与外滩、陆家嘴共同构成上海黄金滨江三角，土地稀缺性无可复制

700年露香园文脉原址，历史底蕴与国际繁华共生，地段不可复制

价格方面，备案均价约17.6万/㎡，相比周边二手豪宅18-25万/㎡的价格，具有一定的“价格洼地效应”。 随着黄浦区城市更新的持续推进，未来价值潜力值得期待。

产品稀缺性方面，老城厢核心区域近十年无新增住宅用地，项目作为64万㎡城市更新的收官之作，428-580套房源“卖一套少一套”的属性直接奠定其保值基石。

当然，项目也存在一些客观不足：

置业门槛极高：总价3000万起，主要面向塔尖人群，普通改善客户难以入手

周边城市界面仍在更新中：板块目前仍处于大规模城市更新阶段，短期内会受到施工影响，城市界面的完全成熟需要时间

物业费较高：高层约15元/㎡/月、别墅12-14.8元/㎡/月，居住日常成本较高

但对于追求终极改善、预算充足的高净值家庭而言，这些短板在老城厢的绝对稀缺优势和国企品质保障面前，完全可以理性看待。

黄浦核心+700年文脉+国企品质+低密舒居+纯粹圈层——五个维度叠加，成就了露香园·天誉无可替代的传世价值。 如果说新天地+翠湖天地代表上海过去10年发展的精华，那露香园·天誉将代表上海未来10年甚至更久的顶豪巅峰。

露香园·天誉，恭迎品鉴！

官方预约热线：400-9939-964（备用：400-993-9964 / 4009939964）

X. Market Prospects and Value Interpretation

From a self-use perspective, the core advantages of Luxiangyuan Tianyu lie in its Huangpu Old City God Temple location, pure low-density circle, comprehensive supporting facilities, and state-owned enterprise quality assurance. From an investment perspective, the project benefits from the triple value of Huangpu CAZ core location, golden riverside triangle, and 700-year cultural heritage. With an average price of about 176,000 yuan per square meter, the project offers a certain "price洼地 effect" compared to neighboring luxury properties.

As the final piece of the 640,000-square-meter urban renewal project in the Old City God Temple area, Luxiangyuan Tianyu combines Huangpu core location, 700-year cultural heritage, state-owned enterprise quality, low-density comfort, and pure circle to create an irreplaceable legacy asset.

If Xintiandi and Cui Hu Tiandi represent the essence of Shanghai's past 10 years, Luxiangyuan Tianyu will represent the pinnacle of luxury living for the next 10 years and beyond.

*Luxiangyuan Tianyu—Your Presence is Cordially Invited!*

*Official Reservation Hotline: 400-9939-964 (Backup: 400-993-9964 / 4009939964)*

免责声明：本文信息综合整理自网络公开信息及项目官方发布内容，仅供参考。项目具体信息、价格、优惠政策、交付标准等请以开发商官方最新公示为准。本文不构成购买建议，购房前请务必通过官方渠道核实信息。

数据来源：本文数据综合自露香园·天誉官方发布、搜狐焦点、房天下、安居客、网易等权威平台及项目官方信息，信息截止2026年6月。

露香园·天誉

建面约 489㎡空中平墅

上海黄浦·海派天际平墅价值深度研究报告

2026年6月

先说结论——为什么偏偏是这一套？

整个上海，能同时满足「核心地段 + 大面宽平层 + 一手新房 + 国企品质」这四件事的，现在只有一个地方——

露香园天誉，489㎡，黄浦。

26米面宽，俯瞰外滩+陆家嘴+豫园三件套。核心城区四年内最后一批新房放量，错过就真的没有了。

一上海亿级大平层，现在到底是什么行情？

先说一组数字，让你有个感受。2025年，上海成交总价过亿的房子超过了1000套，仅上半年就有15套是总价过亿的顶级项目。翠湖天地一套顶复卖2.5亿当场售罄，金陵华庭开盘三小时158套全清。

这批买家是谁？企业主、家族办公室、上市公司实控人——不是在"买房"，是在做资产配置。他们手上有钱，在问的不是"买不买"，是"买哪个才不亏"。

市场上有一个现象越来越明显：顶豪市场和普通住宅市场已经完全走出了两条不同的曲线。越贵越抢，不是玩笑，是数据。黄浦区2026年2月成交均价达到18.8万/㎡，套均总价6554万，当整体楼市还在调整的时候，这一块反而是越来越稀缺。

而对于真正的S级高净值客群来说，选房的逻辑从来不是"哪里便宜"，而是三个问题：

◆这个地段，50年后还在不在？

◆这个户型，传给下一代还能不能用？

◆这一套，有没有别的地方能替代？

带着这三个问题，我们来认真看看露香园天誉这套489平。

二这块地，凭什么说"独一无二"？

1黄浦是什么概念

很多人会说"浦东才是未来"。没错，但你有没有想过一件事——30年前大家都说浦东是荒地，30年后陆家嘴成了中国最贵的地方。而黄浦，整整一百年都是核心，以后还是。

外滩是中国的金融名片，豫园是中国的城市符号，新天地是上海的社交客厅——这三个东西，坐在家里抬头就能看到，这才是露香园的底气所在。

更具体地说：露香园往北2公里是人民广场，往东1.5公里是外滩，往南不到2公里是新天地。这个坐标，在上海地图上找一找，几乎是圆心位置。没有哪一个行政区，能做到这一点。

2这块地还有多少一手货？

这里有一个不得不说的数字：据市场信息，新天地、露香园、金陵路区域的新房供应，预计4年内全部结束。也就是说，露香园天誉这批489㎡，几乎是黄浦老城厢最后一批规模放量的天花板户型。

买二手，你要跟原业主谈价，还要接受别人用过的空间、老旧的系统，以及不知道藏了多少"故事"的楼龄。买这一批新房，你是第一个业主，你自己定义这个家。

3500年文化是噱头还是真价值？

露香园这个名字，来自明嘉靖年间的顾家名园。1559年，顾名世在这里凿池得石，上有"露香池"三字，被认为是赵孟頫手笔。"露香"二字，就此成为这块土地五百年的标签。

这不是地产商编的故事，是写进史书的历史。一个传承了五个世纪人文气脉的地方，和一个三十年前填湖造出来的新地块，对比放在那里，什么叫价值底座，一目了然。

三489㎡这套，具体哪里比别人强？

126米面宽，这是什么概念

很多人第一次听到26米面宽，没有感觉。换一种说法：汤臣一品434㎡，面宽约22米；翠湖天地六和461㎡，面宽约22米；古北壹号482㎡，面宽约20米。露香园天誉489㎡，面宽约26米。

也就是说，它比其他三个顶豪项目多出了4米——相当于整整多了一个开间。你站在客厅朝外看，是宽屏视角还是窄屏视角，4米的差距，是完全不同的空间感受。

大面宽意味着每一个房间都能争取到好的朝向，客厅、主卧、次卧不用因为面宽不够而做"阴暗面"的妥协。这不是设计喜好问题，是物理条件决定的上限。

2景观资源：黄浦收藏级视野

中高区东向，可以看到豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套。往东北方向，是古城公园的绿意。往南，是项目自身的开明里人文风貌。

换个问法：上海有多少套房子，开窗就能同时看到外滩和豫园？这个数字可能是个位数。而这489㎡里，你每天早上推开窗，这就是你的日常。

3设计阵容：不是随便找的人

室内由梁志天团队操刀。梁志天是谁？香港最顶尖的室内设计师之一，整个亚洲豪宅圈都认识他。你在市面上很多亿级豪宅里看到的那种"住进去就是品味"的感觉，很多出自他手。

会所由HWCD设计，这家公司的作品你大概率见过——豪华酒店、高端写字楼、北京上海的顶级商业空间。售楼中心则是无间设计，同样是上海设计圈的顶配名单。

三个大师级团队，做同一个项目。这在上海一手豪宅里，属于稀缺配置。

4双会所 + 屋顶花园

一般豪宅有一个会所，露香园天誉有两个，还加了屋顶花园。两个会所的分工是：一个是健身俱乐部，另一个是高端社交场——红酒雪茄房、VIP宴客区，这些设施的客人，都是你的邻居。

屋顶花园这件事，在黄浦区的新房里极为罕见。你能在老城厢核心位置，同时拥有500年文化底蕴的地段，还能上去种几盆花、喝杯茶看看外滩——这种体验，在上海没有第二个地方能给你。

5国企开发商，这个细节值得认真看

露香园由上海城投开发。城投是上海市属国企，在上海搞了几十年的城市建设，出了多少个标志性项目。国企的好处在于：不会为了销售额偷工减料，不会跑路，保障体系完善。

在当下的市场环境里，把大几个亿交给一家民企，和交给国企，风险系数是不一样的。这一点，对于购房目的是传承或者子女名下的客户，尤为重要。

四跟其他顶豪比，优劣势一目了然

在上海一手二手市场同时看的客户，横向比较是必须做的功课。下面这张表，是当前市场上主流亿级大平层的真实对比：

对比维度

露香园天誉 489㎡

翠湖天地六和

古北壹号

汤臣一品

陆家嘴太古源

所在区域

黄浦·老城厢核心

静安·新天地板块

闵行·古北国际

浦东·陆家嘴

浦东·前滩板块

户型面积

约489㎡（标准层）

约454-461㎡

约482㎡

约434㎡

约240-388㎡

参考总价区间

约8-9亿级

约8-10亿（二手）

约10亿+（二手）

约9-13亿（二手）

约3.8-6.2亿（新房）

面宽优势

约26米，全场最宽

约22米

约20米

约19米

约14-18米

景观资源

外滩/陆家嘴/豫园/黄浦江360°

苏河湾/城市天际线

古北中央公园/闵行

黄浦江/陆家嘴三件套

前滩公园/黄浦江

一手/二手

一手新房在售

二手为主

二手为主

二手为主

一手新房在售

开发商背书

上海城投（国企）

香港瑞安

CIFI新城联合体

汤臣集团

太古地产

文化加持

明代露香园，500年人文底蕴

新天地里弄文化

国际使馆区圈层

外滩历史文化带

前滩新兴板块

会所配套

双会所+屋顶花园

精品会所

豪华会所

物业+会所

国际级会所

适合客群

收藏级资产/子女传承/自住

改善+投资

圈层资产配置

外滩地标收藏

新兴板块首选

看完这张表，几个关键结论

◆论地段稀缺性：黄浦 > 浦东新板块 > 闵行，这个排序未来几十年不会变。

◆论面宽：露香园天誉489㎡在亿级大平层里面宽最宽，没有之一。

◆论流动性：国企新房 > 民企新房 > 二手房，一手国企在置换、抵押、传承上都更顺畅。

◆论景观：只有露香园能同时看外滩+豫园+陆家嘴三件套，汤臣一品主要景观是浦东滨江单一视角。

◆论文化厚度：500年人文底座，黄浦老城厢不可复制，其他地方拿钱也买不到。

汤臣一品贵，但是二手，而且单价可能更高、面积段固定，面宽不占优势。翠湖天地是很多人心目中的白月光，但基本是二手，流通性取决于市场。古北壹号圈层纯粹，但闵行的地理位置对于真正的核心城区资产配置来说是个减分项。陆家嘴太古源是新房，但面积段不够大，够不到真正的空中平墅级别。

五不同需求怎么理解这套房？

如果你买来自住

489㎡，26米面宽，5个房间全部朝向良好，主卧有假玄关形成仪式感入户，客厅超宽视野让你每天都活在"外滩观景台"的状态里。双会所的生活配套，让你不用出社区就能完成社交、健身、招待客户。

这不是一套大的房子，是一种生活方式。

如果你买来给子女

黄浦老城厢的地段，给孩子的是未来稳定的资产底座。项目一公里内有上海实验小学（百年名校），周边医疗有仁济医院、第九人民医院——教育和医疗都是顶配，孩子从小到大不用愁资源。

国企开发，物业管理体系成熟，子女名下持有也相对省心。

如果你买来做资产配置

上海顶豪市场的逻辑是：核心地段大户型稀缺资产，抗跌性最强。2024-2025年，整体楼市调整期间，1亿以上的顶豪成交量反而在增加。原因很简单——这类资产的买家不依赖按揭，不怕利率，买的是稀缺性本身。

露香园天誉489㎡还有一个特点：总量稀缺，不可复制。4年后这个区域新房供应彻底结束，届时二手市场里的露香园天誉，具备的是封存级别的稀缺性。买的越早，封存的越纯粹。

六你可能会问的几个问题

Q：这个总价真的值吗？

这个问题的前提是：你在比较什么。如果你拿它跟郊区的房子比，当然贵。如果你拿它跟汤臣一品二手价比，或者拿它跟翠湖天地比——考虑一手新房的品质溢价、设计升级、面宽优势，以及地段同等条件下的国企背书，性价比其实是摆在那里的。高净值客群买这类资产，比的不是便宜，是未来的稀缺性会不会越来越高。

Q：黄浦以后还会涨吗？

核心城区土地是零新增的，黄浦更是如此。上海的城市格局越成熟，内环核心区的稀缺价值越凸显。就像北京的三环四环，越发展反而越值钱。当然，具体涨多少、什么时候涨，没有人能保证，但底层逻辑是非常清晰的：稀缺地段 + 限制供应 = 中长期资产价值稳固。

Q：一手新房和周边二手比，哪个更好？

一手的好处是：你是第一个用的人，系统是新的，设计是最新的，物业是刚建立的。更重要的是，一手有明确的交付标准和开发商背书，出了问题有人管。二手的好处是可以看到实际状况，但你接受的是别人用过的东西，且议价过程更复杂。对于子女传承或者长期持有的需求，一手国企新房往往更干净。

Q：这套489㎡的户型具体怎么布局？

489㎡是5房布局，26米面宽意味着所有房间都能争取到良好朝向，不存在"北向黑房"的问题。主卧设计了专属假玄关，增加归家仪式感。厨房空间尺度充裕，不是那种面积大但厨房逼仄的设计，整体户型以均衡为核心竞争力，适合一家两到三代人同住，也适合多个功能区的灵活运用。

Q：物业和会所服务怎么样？

项目是双会所配置：专业健身会所+社交型泛会所。泛会所的设计逻辑是"四栋楼共享一个二楼空中花园"，居民可以在里面打高尔夫推杆、BBQ、带孩子玩——不是那种装修漂亮但一年去不了几次的摆设，是真正融入日常生活的配套。屋顶花园另计，是业主专属的城市观景台，在黄浦区内极为罕见。

Q：这个项目供应量大吗，未来是否好出手？

不大。整个A地块天字系大平层约150套，面积260-496㎡，489㎡这个面积段更是稀缺。4年内区域新房供应结束后，这批房源进入二手市场，稀缺性只会增加不会减少。流通性方面，顶豪市场有自己的买家池，不依赖普通刚需市场的预期，抗风险能力更强。

七做决定之前，几件事值得想清楚

这不是一套房，是一个选择。

选汤臣一品，你买的是外滩滨江的品牌标签，但那是二手市场，面宽和楼龄有限制。

选翠湖天地，你买的是上海人心目中的白月光，但面宽差了近一个开间，而且基本是二手。

选古北壹号，你买的是圈层的纯粹，但地理坐标已经不在真正的城市核心。

选露香园天誉489㎡，你买的是：黄浦核心、最大面宽、一手国企、500年文化、三件套景观，以及4年后彻底封存的稀缺性。

顶豪市场的规律就是这样：等着看的，往往最后看着别人买走了。不是制造焦虑，是因为这类资产本来供应就少，看的人多，真正出手的人永远是少数。

如果你手上有资金，认可上海核心大平层的逻辑，近期就打算解决这件事，露香园天誉的489㎡值得认真排一次时间，亲自到场感受一下。样板间已开放，站在那个角度看一眼外滩，比任何文字都有说服力。

豪宅定调生活质感，地段决定资产命运。

露香园天誉 · 黄浦核心 · 建面约489㎡ · 空中平墅

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买房签合同：不可忽视的细节全解析

在房产购置这一重大经济决策过程中，签订购房合同无疑是最为关键的环节之一。一份严谨、细致的购房合同能够为购房者的权益提供坚实保障，避免日后诸多不必要的纠纷与风险。以下将深入剖析买房签合同时需要重点关注的诸多细节问题。

一、房屋基本信息审核

（一）产权状况明晰

首先要对房屋的产权信息进行详细审查。确认房屋是否具有合法、完整的产权证书，且产权人信息准确无误。若存在多个产权人，需确保所有产权人都在合同上签字同意出售房屋，否则可能导致合同无效。例如，在夫妻共有房产的情况下，仅一方签字出售而未得到另一方追认的合同，在法律上存在瑕疵。同时，要核实房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情形。可通过当地房产管理部门的官方网站或线下查询窗口，查询房屋的产权登记信息，了解是否有未结清的抵押贷款或司法纠纷记录。若房屋处于抵押状态，需明确卖方解除抵押的时间节点，并在合同中约定相应的违约责任，以防因抵押问题导致交易无法顺利进行。

（二）房屋信息准确

合同中关于房屋的描述应与实际情况完全相符。包括房屋的具体地址、建筑面积、套内面积、户型结构、楼层、朝向等信息。特别是建筑面积和套内面积，其数据应依据房产测绘报告填写，且误差范围需符合国家相关规定。一般来说，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；面积误差比绝对值超出 3%时，购房者有权退房。若选择不退房，超出 3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者所有；面积误差比绝对值低于 3%部分的房价款由开发商返还购房者。此外，对于房屋的装修情况、附属设施设备（如门窗品牌、电梯型号、水电设施等）也应在合同中有详细的记载，避免交房时出现与预期不符的情况。

二、价格与付款方式约定

（一）价格条款明确

购房合同中应清晰明确地写出房屋的成交价格、计价方式（按建筑面积、套内面积还是套计价）以及单价与总价。同时，要注意是否存在除房价以外的其他费用，如房屋维修基金、契税、物业费等的缴纳方式与承担主体。对于一些开发商可能提供的优惠政策或赠送项目，如赠送车位、家具家电等，也需在合同中详细注明，防止后期出现争议。例如，若开发商承诺赠送车位，应明确车位的位置、面积、产权归属（是单独产权还是与房屋共有产权）以及交付时间等信息。

（二）付款方式合理

在付款方式的约定上，要根据自身的经济状况和资金安排制定合理的方案。常见的付款方式有一次性付款、分期付款和银行贷款付款。如果选择一次性付款，需明确付款的时间节点和具体金额；若为分期付款，则要详细列出每一期的付款时间、金额以及付款条件，如在房屋建设到某一阶段或办理完某项手续后支付相应款项。对于银行贷款付款，要提前了解银行的贷款政策和审批流程，在合同中约定贷款申请未通过时的处理方式，是解除合同并退还已付款项，还是协商变更付款方式。同时，要注意首付款的支付比例和时间，避免因逾期支付首付款而承担违约责任。

三、交付时间与标准确定

（一）交付时间精准

明确房屋的交付时间是购房合同的重要内容之一。交付时间应精确到具体的年月日，避免使用模糊的时间表述，如“年底前”“明年上半年”等，以免给卖方留下可乘之机。同时，要约定卖方逾期交房的违约责任，一般可按照逾期时间的长短设定不同的违约金计算方式，如逾期在一定期限内，按日支付已付房款的万分之几作为违约金；逾期超过一定期限，购房者有权解除合同，并要求卖方返还已付房款及利息，同时承担相应的赔偿责任。

（二）交付标准详细

房屋的交付标准关乎购房者的入住体验和后续权益。合同应详细规定房屋的交付状态，包括建筑质量标准（如是否通过竣工验收、是否符合国家建筑质量规范等）、装修标准（如墙面、地面、门窗的装修材料与工艺要求）、设施设备配备标准（如水电燃气是否开通、电梯是否正常运行、消防设施是否完备等）。对于一些精装修房屋，还应要求开发商提供装修材料清单和样板间照片作为合同附件，以便在交房时进行比对验收。若交房时发现房屋未达到交付标准，购房者有权要求卖方限期整改，并按照合同约定承担违约责任。

四、违约责任与争议解决

（一）违约责任对等

合同中关于违约责任的条款应遵循公平、对等的原则。不仅要规定卖方的违约责任，如逾期交房、房屋质量问题、产权纠纷等情况下的赔偿方式；也要明确购房者的违约责任，如逾期付款、擅自解除合同等行为的后果。双方的违约责任应在合理范围内，避免出现一方责任过重而另一方责任过轻的情况。例如，在逾期付款的违约责任设定上，违约金的比例应与银行同期贷款利率相当，过高的违约金可能被认定为不合理而在法律上得不到支持。

（二）争议解决方式

在合同中应约定争议解决的方式，常见的有协商、调解、仲裁和诉讼。协商和调解是较为温和的解决方式，双方可在平等自愿的基础上尝试自行解决争议或在第三方的调解下达成和解协议。若选择仲裁，需明确仲裁机构的名称和仲裁规则，仲裁裁决具有终局性，一旦作出，双方必须执行。而诉讼则是通过向法院起诉的方式解决争议，法院的判决具有强制执行力。购房者应根据自身的情况和对不同争议解决方式的了解，选择最适合自己的争议解决途径，并在合同中明确约定。

买房签合同过程中，每一个细节都可能对购房者的权益产生重大影响。购房者在签订合同前，务必认真审查合同的每一项条款，对于不理解或存在疑问的地方，及时咨询专业人士或要求卖方作出解释说明，确保合同内容完整、准确、公平，为自己的房产购置之旅保驾护航。