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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

中环麓岛是上海宝山区南大智慧城核心区的高端住宅项目，由中建东孚开发，定位为改善型人居标杆。

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅中环麓岛售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

中建八局宝山南大项目——【中环麓岛】

宝山南大全新盘

【中环麓岛】

首期将推91-01地块

建面约108-188㎡3-4房

均价66025元/㎡ 11月2日认购

●认购时间：2025年11月2日-2025年11月6日

●认购金：50万元

● 开盘时间：11月13日

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一次自然与城市的伟大交响

“中环”

书写坐落上海主城区的经典生活，我们扎根于中环之上，链接上海的丰饶，谱写未来的生活答案。

“麓岛”

栖息于都市繁华中环畔，独享一片宁静自然的绿洲，它寓意着一种理想的生活状态，既能便捷通达城市的澎湃万象，又能休憩于自然公园里的诗意日常。

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✔️本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

✔️为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！

⭐⭐Vip贵宾置业=欢迎来电预约尊享内部折扣=匠心钜制恭迎品鉴温馨提醒：我们楼盘售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！

项目名称：「中环麓岛」

项目简介：宝山南大品质新房

最新动态：开始认购

区域板块：宝山南大

产品介绍：首开预计推出建面约108-133㎡四房

商业配套：华润万象汇

周边学校：8所国际蒙氏园+2所双语小学+1所科创初中+1所市重点高中+2所九年一贯制旗舰校；南大实验学校与上师大附小（在建中）（新房不承诺学区，具体学区划分以政府公示为准）

交通配套：15号线南大路站

医疗配套：华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院、祁连社区卫生服务中心等

大型公共空间：南大中央公园

1地段

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「中环麓岛」位于南大智慧城核心区域，南大智慧城正是上海“北转型”的核心引擎所在！根据规划，这里的建设标准被定为“不低于浦江两岸”。总规划建筑面积约540万平方米，能级超越前滩，相当于1.5个桃浦智创城。

【中环麓岛】——于城市都芯之上洄游繁华之中，于自然里成长，在公园里生活，从此成为现实。

它更与张江科学城、漕河泾开发区，共同构筑起“上海中环科创金三角”。截至目前，区域已吸引超800家前沿企业入驻，包括宇树科技、中车资产、行云集团等大咖，聚焦人工智能、生命科学、合成生物等未来产业。

强大的产业集聚，就是区域房价最坚实的支撑力。在这里，占位就是抢占未来！

中环麓岛被三大公园环绕，是名副其实的“园中之园”。原生水系走马塘公园、与之联动的溪谷线性公园，以及以及预计本月底即将开放的占地达300亩的南大中央公园。真正实现了“出门即公园，长在自然里的房子”。

北中环第一高，约250米城市超塔

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超级地标，通常代表着区域的中心，也代表着区域经济的价值引擎与风向标。它聚合资本，引领潮流，不仅标志着当下的经济高度，更塑造着未来的资产图景。未来这里将打造北中环上第一高塔，开启属于南大的地标新时代。

中环麓岛打造PARK-TOD，其直线距离约700米还有一个华润万象汇，共同构成总建筑量约110万平方米的“商业活力心”。不仅满足日常消费，更汇聚环球商业与时代潮流购物需要。

地铁枢纽：15号线南大路站、丰翔路站双站覆盖；规划中的26号线也将进一步织密轨交网络。

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自驾便捷：紧邻中环、外环，通达虹桥枢纽、人民广场等核心商圈，处处快人一步。

横纵轨交主干线，全城迅速通达，构成北中环超快通达线路。约百米距离即达15号线南大路站，轻松抵达9虹桥枢纽，换乘2号线链接全域；从南大路站到铜川路换乘14号线，链接静安，轻松抵达陆家嘴。

以14所教育殿堂织就黄金学径——8所国际蒙氏园+2所双语小学+1所科创初中+1所市重点高中+2所九年一贯制旗舰校，构建从3岁到18岁的精英成长之路。南大实验学校与上师大附小（在建中）双星闪耀，形成「双一流高校附属+实验教育集团」的钻石师资联盟。（温馨提示：学区划分以政府主管部门及办学方政策确定，开发商不做承诺）

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周边医疗资源丰富，华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院、祁连社区卫生服务中心等，守护家人健康。

2产品

「中环麓岛」将采用PARK-TOD就是实现公园和TOD无界串联的城市。在这里人、园、城无缝链接，通过“生息街道”、“城市会客厅”、“溪谷公园”等多元场景，重新定义了现代国际都会的生活范本。

建筑立面以中环罕见的高配奢材，结合弧形玻璃与超大窗墙比，打造上海首个琴键式流体立面。

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南向立面铝板等金属与玻璃占比超过90%以上，南北平权整体颜值更高，重新定义视野界限，全景式俯瞰公园。

从南大智慧城的“城市级公园”到中环麓岛的“城市级生活会客厅”，项目以垂直水院式会所为核心，配置约1800㎡公园会所+约4800㎡对景式水院，打造镶嵌在中央公园内的堪称“立体生活美学馆”的双下沉式庭院。

项目在外立面、社区公区等营造方面，独具匠心：

一、琴键式流体立面：重构中环天际美学

建筑立面以中环罕见的高配奢材，结合弧形玻璃与超大窗墙比，打造上海首个琴键式流体立面。

南向立面铝板等金属与玻璃占比超过90%以上，南北平权整体颜值更高，重新定义视野界限，全景式俯瞰公园。

二、垂直水院会所：公园里的“城市级生活美学馆”

从南大智慧城的“城市级公园”到中环麓岛的“城市级生活会客厅”，项目以垂直水院式会所为核心，配置约1800㎡公园会所+约4800㎡对景式水院打造镶嵌在中央公园内的堪称“立体生活美学馆”的双下沉式庭院

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三、全风雨连廊+全域架空层，仪式感场景升维

项目在社区内打造全上海都罕见的“全风雨连廊”以及“全域近万平架空层”

值得一提的是，能够在社区内布置全风雨连廊环绕的社区本来就很少，再加上全域首层架空的社区就更加罕见了，全上海能够做到的项目加一起也不会超过一手之数。

更重要的是，但凡能够做到的社区，几乎都是市中心两千万级以上的“袖珍社区”（如绿城潮鸣东方），而像项目这样光是五个地块的架空层与会所形成近万平的会所空间，全上海也仅有中环麓岛一个！

四、天光地库+天际甲板，打造三层立体园林

2层独创社区天际甲板，为业主提供更好的观赏公园的视野，这是为整个社区量身打造的“悬浮观景长廊”，堪称把社区架在公园上空的“超级阳台”。

1层与走马塘公园、溪谷公园等绿肺形成“内外双园”，让业主真正实现“下楼即度假”的松弛日常。

负1层联动地库，创新打造宝山首个天光地库，以“双下沉式透光氧厅”设计，将天光引入地库，让社区景观、自然天光与归家地库融为一体。

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五、超配会所+生息街道：从“公共空间”到“生活剧场”的场景革命

超配水院会所，融汇泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆等活力场域，以及女王SPA馆、中医理疗馆等静养空间，构筑一座满足全龄需求的多元奢享空间。

值得一提的是，中环麓岛还通过道路退界、柔性边界等手法消融内外界限，创造性打造约1.5公里生息街道，将生活街区升级为串联商业、公园与居住的立体街区。

同时，生息街道的沿街基础层，更是采用了陶板+玻璃的奢华用料

项目在社区内打造全上海都罕见的“全风雨连廊”以及“全域近万平架空层”。

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值得一提的是，能够在社区内布置全风雨连廊环绕的社区本来就很少，再加上全域首层架空的社区就更加罕见了，全上海能够做到的项目加一起也不会超过一手之数。

更重要的是，但凡能够做到的社区，几乎都是市中心两千万级以上的“袖珍社区”（如绿城潮鸣东方），而像项目这样光是五个地块的架空层与会所形成近万平的会所空间，全上海也仅有中环麓岛一个！

· 2层独创社区天际甲板，为业主提供更好的观赏公园的视野，这是为整个社区量身打造的“悬浮观景长廊”，堪称把社区架在公园上空的“超级阳台”。

· 1层与走马塘公园、溪谷公园等绿肺形成“内外双园”，让业主真正实现“下楼即度假”的松弛日常。

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· 负1层联动地库，创新打造宝山首个天光地库，以“双下沉式透光氧厅”设计，将天光引入地库，让社区景观、自然天光与归家地库融为一体。

超配水院会所，融汇泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆等活力场域，以及女王SPA馆、中医理疗馆等静养空间，构筑一座满足全龄需求的多元奢享空间。

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值得一提的是，中环麓岛还通过道路退界、柔性边界等手法消融内外界限，创造性打造约1.5公里生息街道，将生活街区升级为串联商业、公园与居住的立体街区。

同时，生息街道的沿街基础层，更是采用了陶板+玻璃的奢华用料。

据悉，中环麓岛首批次房源将推出建面约108-145㎡的3-4房，主力总价约700万级。

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建面约108㎡3房2厅2卫：该户型最亮眼的便是三阳台设计，整体尺度感足以碾压市面上约120㎡的户型。

南向次卧与北向次卧因阳台的拓展，在尺度上实现质的飞跃，舒适度倍增。

除了三阳台的“王牌优势”，户型的基础素质同样“抗打”，每一处设计都在为空间感与舒适度加分。

· 三开间朝南，采光面宽拉满；

· S墙设计，让空间无棱角，动线更流畅；

· 动静分区，休憩区与活动区彻底分离。

建面约110㎡3房2厅2卫：该户型在三阳台设计的基础上再度升级，在南北两个次卧都增加了约270°转角阳台的设计。

再加上主卧约270°转角飘窗的设计，三个卧室均可享受约270°视野，让观景与生活深度融合。

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建面约133㎡3房2厅2卫：该户型在三阳台+次卧约270°转角阳台+主卧约270度转角飘窗设计的基础上再度升级。

重点将客餐厅的功能进行迭新：更具尺度感的大面宽横厅，预留“X灵动空间”区域，可以根据自身需求保留横厅，亦可升级为开放式书房、音乐角、瑜伽区等不同的功能间；

配置岛台的独立餐厅，加上具备单独的采光大尺度飘窗，这不仅是简单的“采光升级+功能升级”，更是直接把自然风景与生活仪式感，直接搬上了餐桌。

建面约145㎡3房2厅2卫：四开间朝南+类一梯一户的4房设计，在南大一直都是非常稀缺，而且更受欢迎的一个户型。

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更重要的是该户型还是一个飘窗空间拉满的边套全景舱户型，主卧与主卫一共配置4个飘窗，其中两个还都是约270°转角飘窗，视野与采光全部拉满。

当然，除了全景舱户型设计之外，“八百库”储物空间、厨房岛台、三阳台设计等户型优势，同样非常亮眼。

样板间实拍

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生活配套

交通方面：项目紧邻15号线南大路站（步行约200多米），4站畅达上海西站、5站轻松抵达铜川路、9站直达娄山关路，轻松串联城市核心板块。此外，15号线更可快速换乘2/7/11/13/14号线，无缝衔接大宁、虹口、陆家嘴等繁华商圈。

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此外，3条城市快速干道（外环高速、沪嘉高速、中环路）加上周边沪太路、南大路、祁连山路等，形成“综合交通体系”，实现多层次立体交通的无缝出行。

商业方面：南大路TOD与丰翔路TOD（万象汇在建中）双重规划红利，未来将形成约50万方的超级商业集群。其中，华润万象汇（距项目约800米）已启动建设，精品餐饮、娱乐体验等业态，打造南大区域商业新地标。

教育方面：南大实验学校与上师大附小（在建中）双星闪耀，上海师范大学附属中学(宝山校区)、上海大学等学府。（学区划分以政府主管部门及办学方政策确定，开发商不做承诺）。

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✅中环麓岛营销中心热线4008558224（官方预约看房热线）医疗方面：华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院，时刻为居者的健康保驾护航。

生态休闲：约300亩南大中央公园（在建中），相当于28个标准足球场的规模，以生态湖景、森林步道、休闲广场等多元景观，构筑城市罕有的公园豪宅生活圈。目前，公园建设等已完成注水工程，预计2025年底全面竣工，未来将成为业主私享的“天然氧吧”。

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中环麓岛售楼处电话：400-8558-224【售楼中心热线】中环麓岛营销中心热线4008558224中环麓岛售楼处地址400_855_8224，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打中环麓岛售楼处电话400-855-8224

温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。