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超高实得率，每一平米都是“有效面积”建面约133㎡户型，居住体验超越以往全系一线品牌配置，对标上海高端改善盘标准规划能级＋落地速度，南大的“双重碾压式”发展
市场共识的认可，南大板块持续热销
如果你正在考虑买房，那一定要真正读懂825上海楼市新政传递出的明确信号：环线内的房产价值获得官方认证
因为新政对外环外住房全面放开限购，而外环内仍实施严格限购政策，这一差异化政策充分说明：
价值分层明晰：限购越严格的地方，往往越是稀缺资源，外环内的房产作为城市核心资产，其抗跌性和保值力获得了制度层面的支撑！
资产配置机遇：外环外释放出大量“房票”，购买力会更集中地流向外环内，抢占优质地段的房子，现在就是绝佳的置业窗口期！
换句话说，接下来外环内的资产价值将与外环外进一步拉开差距，拥有一套环线内的核心资产，将成为接下来市场爆发的最大赢家。
这不是制造焦虑，而是提醒你：在政策的褶皱里，往往藏着真正的风向！
而在环线内置业，有一个全新的项目，你一定要关注：中环麓岛！
这是一个不管你买不买，都一定要去了解和关注的项目。因为这是一个：迭代到最新款、代表着目前上海新房建设更高水准的作品。
宝山南大板块
中建八局南大项目定名
「中环麓岛」
推出建面约106-186㎡3-4房
全套户型曝光
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其实小胖君一直坚信：TOD就是未来生活的终极答案！
这一点我相信已经不用多说了，上海有太多可以证明这句话的例子了：
但这些，只是普通的TOD住宅，他们只增加的效率。在此之上，地标级的PARK-TOD，才是城市资源最极致的占有形态。
它意味着一次选择，却同时锁定了地段、生态、交通与未来的巅峰价值。
就比如：
伦敦国王十字街区，并非单纯改造交通枢纽，而是以公园和公共空间为心脏，将一个工业遗址激活为欧洲最具活力的创新文化区。
纽约巴特利公园城，在曼哈顿金融腹地，凭借“滨水生态+轨道网络”的融合，重新定义了顶级繁华与自然静谧如何共生。
单一的TOD只解决效率，单一的PARK只提供休闲。
PARK-TOD则创造了一种不可替代的“场所精神”——它本身就是一个强大的磁极，吸引人才、资本与活力，成为城市更新的引擎。
但同样的是，这样的作品也是极致稀缺的代表：
中环麓岛，就是上海目前独一无二的park tod项目，占据着核心区域最完善的资源。
以南大路为核心，周边约100米范围内多座超100米，最高约250米的地标建筑。这里不仅是南大的产城融合中心，更是继陆家嘴、北外滩、前滩以及徐汇滨江的下一个地标建筑群。
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而中环麓岛是这个地标建筑群重要的组成部分。
就像汤臣一品对于陆家嘴的意义一样，中环麓岛就是整个南大更烫金的那张名片。
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以中环麓岛为核心，直线约800米范围内拥有南大路+丰翔路双TOD加持。并且，其中之一的万象城已经落地开始建造了。
这个配置能级在全上海都很少见，这不仅是多一个TOD商业的问题，更是轨交与商业形成的“乘数效应”，直接让板块能级爆表，日常生活效率倍增。
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对于寸土寸金的上海而言，生态是最昂贵的资源。
大宁公园旁的中环新房，以约15万/㎡的高价热销；
和平公园旁的瑞虹新城、太平桥公园旁的翠湖天地，时至今日依旧是各自区域内毫无争议的霸主；
世纪公园旁的亿级别墅让人仰望；
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而中环麓岛，拥有着整整约15万方T字公园。
注意，这不是靠近公园。而是被成片、连续公园所环绕，它提供的是一片可步入、可沉浸的千亩绿洲。
这种“公园环绕感”远非“公园配套感”可比，塑造了上海住宅市场上极为罕见的森林住区形态。
并且，这并不是普通的公园，而是一个系统化、全龄化的“户外生活客厅”。
整个公园包括了约10000㎡公园溪谷、约10000㎡露营草坪、约10000㎡林中探索乐园、约3000㎡社区配套乐园、约2公里森林健康环路、约1.5公里生息街道、约1800㎡公园会所&约4800 ㎡景观水院。
这其中有2点跟大家着重提一下：
约1.5公里生息街道！
项目主动将建筑红线向后撤退，在市政道路和项目建筑之间，额外创造出属于社区的公共空间。
而这退让出来的空间，设置了全龄活动、市集、养育托管、文化活动等空间。
换句话说，这条路不再是单调的通行路径，而是一个充满活力的社区生活延伸带。
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同时，生息街道的沿街基础层，更是采用了陶板+玻璃的奢华用料。
这保证了从社区外部到内部视觉风格的统一和高品质，形成了项目独特的、可识别的城市界面。
上海首个公园级会所！
我认为，中环麓岛的会所是独一无二的存在。
因为整个约1800㎡会所位于约4800㎡对景式水院内
而这样的设计带来了多方位的价值提升：
最后，整个会所的体量和功能，比肩市区豪宅。涵盖了泳池、健身房、壁球、瑜伽、SPA、理疗等功能。
也就是说，无论是清晨的运动、午后的放松理疗、傍晚的泳池放松，还是周末的私人会客，所有顶级生活场景皆在社区内、触手可及的高度上得以完美实现。
总结一下，当地标核心+双TOD+千亩公园这三者不再彼此分离，而是深度融合为一个共同体，便诞生了上海屈指可数的地标级PARK-TOD：中环麓岛。
这种土地资源，在外环内板块核心，已是绝版。
这，就是其最深厚的护城河。
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产品力的终极秒杀
超高实得率，带来真舒居体验
如果说宏大的造城规划是项目的“骨架”，那么贴近生活的户型，才是真正决定居住品质的“心脏”。
在这一维度上，中环麓岛同样展现出了其“秒杀”级的核心竞争力——对空间利用率的极致追求。
我们先来看一组评测数据。
数据来自第三方评测，仅供参考，以实际交付为准
在当前上海新房市场，高层户型实得率普遍徘徊在83%-88%之间。
而中环麓岛通过精准的户型优化与空间拓展设计，实现了实得率的全面突破：
约130㎡户型实得率约99%，较市场同面积段产品高出约13%，近乎“零浪费”；
约145㎡户型实得率约97%，多出约15㎡实用面积，相当于多出了一间房；
约108㎡户型实得率约91%，以刚改面积实现改善级空间体验；
约110㎡户型实得率约94%，让每一平米都物尽其用，重新定义百平左右三房居住舒适度。
以建面约133㎡户型为例。
毫不夸张地说，中环麓岛的设计创新，足以让同板块前期产品相形见绌。
示意图，仅供参考
格局上，它同样采用“四开间朝南+南向大横厅+主卧套房”布局，可满足多代家庭的居住需求。
空间利用上，多阳台、多飘窗的设计成为点睛之笔。这不仅大幅增加了室内的采光与通风，更通过可拓展面积，实实在在提升了空间的实用率。
视野营造上，不仅有270°转角飘窗，更创新采用转角阳台，最大限度地延展观景界面，让南大中央公园与走马塘的绿意无缝融入日常生活，真正实现“公园是家的延伸”。
对比之下不难发现：南大此前的户型设计、产品理念已显滞后。
中环麓岛凭借超高实得率与人性化设计，实现了对板块前期产品的一次精准降维打击。
更多户型图如下所示：
建面约108㎡户型，做出了南大首个三阳台设计。
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建面约110㎡户型，不仅同样是三阳台设计，主卧也配置了270°转角飘窗。
建面约145㎡户型，也是三阳台设计，不仅主卧配置了270°转角飘窗，甚至主卧卫生间也做了270°飘窗设计。
而在装标配置上，同样拉满了！
室内不仅采用日立/东芝二联供空调地暖、百朗/爱迪士新风系统，让日常起居更加舒适；
全屋墙面地面更是大量采用高规格岩板铺贴，客厅背景墙岩板交付，除墙布外饰面板优雅包裹更显格调，橱柜连岩板岛台都交付！
厨房配备方太零售高端集成套系（含烟机、灶蒸烤烹饪机、净水器、净洗中心），其中净水机为市场价1万+的方太零售高端母婴级净水机，此外还配置东芝/卡萨帝双开门冰箱（188户型升级为嘉格纳）；
卫浴空间配置杜拉维特智能马桶、台盆，搭配汉斯格雅龙头与花洒，品质对标奢华酒店；
全屋还构建超规格收纳体系，含奢石玄关柜、定制橱柜、S墙、镜柜及餐边柜（145户型），真正实现“收纳自由”。
（备注：以上品牌或为同等档次品牌，以实际交付为准。）
南大板块的终极C位
产业+配套驱动，北上海的价值核爆
任何顶尖项目，都需要一块能与之共振的土壤。
中环麓岛的底气，正来源于它站在了上海北中环唯一的价值爆发点——南大。
它不仅是南大发展的受益者，更是板块价值的定义者与引领者。
作为南大核心区的C位作品，中环麓岛正以全球视野的PARK-TOD模式，将区域的先天优势凝聚于一体。
对比上海总价700万级板块，如闵行梅陇、宝山淞南、浦东曹路等，南大在产业能级与配套兑现力上，可以说是一骑绝尘！
①产业能级对标世界水准
南大智慧城作为上海“北转型”核心引擎，总体量约540万㎡，能级规模超越前滩，相当于1.5个桃浦智创城；
它与张江、漕河泾共建“中环科创金三角”，目前，各载体建设已进入建成投用加速期，区域产业发展势能持续释放。
西南片区产业先行区已建及在建建筑总量达96.8万平方米，南大数智中心、数智绿洲一期、科创之门、数智绿洲二期等重点科研办公载体已陆续竣工交付。
目前板块内已吸引超800家企业入驻，聚焦人工智能、生命科学、合成生物等未来产业。
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南大智慧城效果图
而中环麓岛，正占据南大智慧城核心C位，不仅毗邻南大双子塔城市地标，它自身还将打造一栋约250米的超高层办公塔楼（将是未来南大第一高），持续吸引资本与资源注入。
示意图，仅供参考
②配套兑现进入“加速度”
一方面，商业能级正在跃升：15号线南大路与丰翔路规划两大TOD商业，共建约50万㎡商业集群，其中丰翔路TOD华润万象汇已启动建设，预计2027年开业；
另一方面，生态资源规模化：要知道，南大智慧城早已将“生态优先”刻入基因：区域绿地覆盖率高达43%，规划超40个特色公园，人均绿地面积近40㎡，是上海市平均水平的3倍。（数据来源：上海规划资源官微）
目前占地约120公顷的南大中央公园，已经于9月30日正式向公众开放；走马塘水岸公园（一期）启动建设，更是给南大生态“锦上添花”。
南大中央公园效果图
此外，区域内已开通轨交7号线、15号线，规划中的18号线、31号线与城际铁路南何支线将进一步织密交通网络。
交通方面，项目坐拥15号线南大路站，4站畅达上海西站、5站轻松抵达铜川路、9站直达娄山关路，轻松串联城市核心板块。此外，15号线更可快速换乘2/7/11/13/14号线，无缝衔接大宁、虹口、陆家嘴等繁华商圈。
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此外，3条城市快速干道（外环高速、沪嘉高速、中环路）加上周边沪太路、南大路、祁连山路等，形成“综合交通体系”，实现多层次立体交通的无缝出行。
商业方面，南大路TOD与丰翔路TOD（万象汇在建中）双重规划红利，未来将形成约50万方的超级商业集群。其中，华润万象汇（距项目约800米）已启动建设，精品餐饮、娱乐体验等业态，打造南大区域商业新地标。
教育方面，南大实验学校与上师大附小（在建中）双星闪耀，上海师范大学附属中学(宝山校区)、上海大学等学府。（学区划分以政府主管部门及办学方政策确定，开发商不做承诺）。
生态方面，约300亩南大中央公园（在建中），相当于28个标准足球场的规模，以生态湖景、森林步道、休闲广场等多元景观，构筑城市罕有的公园豪宅生活圈。目前，公园建设等已完成注水工程，预计2025年底全面竣工，未来将成为业主私享的“天然氧吧”。
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市场方面，南大的新房供应主要集中于15号线丰翔路站和南大路站，代表楼盘为中环置地中心望雲和中环铂樾，两个项目都入市在售。
2024年至今，是南大的集中供应期，也展现了非凡的热销。
我拉了一下数据，2024年至今，在全市中外环间板块中，南大以绝对优势成为成交金额、成交套数、成交面积“三冠王”。
成交套数更是高达3810套，遥遥领先第二名。
这一数据背后，是市场对南大规划能级、产业落地和配套兑现的深度认可。
而且我还注意到，在全市新房认购客群310与非310客群占比仅3:7的情况下，南大板块的310客群占比超过4成。
地缘性买家的高度认可，再次印证南大的价值潜力。
当产业、生态、交通、商业在此高密度交汇，中环麓岛以PARK-TOD模式与极致产品力，将板块潜能转化为真实的生活价值。
选择中环麓岛，不仅是占位南大的现在，更是锁定北中环的未来价值核心。
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8月26日起施行！上海最新购房政策来了！
8月25日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、人民银行上海市分行、上海市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。
一、调减住房限购政策
为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。
二、优化住房公积金政策
为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买本市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
四、完善个人住房房产税政策
为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。
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