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曼荼园售楼处电话：400-9939-964中凯曼荼园官方售楼处电话：400-9939-964曼荼园官方电话：400-9939-964上海楼市动态

▲ 二手房市场成交情况

截至2025年5月，上海二手房市场（涵盖商住公寓、商品住宅及写字楼）的网签成交总数已达到约10.75万套，这一数字大约占据了2024年全年成交量（21.6万套）的一半，即49.7%。

1月份，上海二手房市场网签成交约为1.8万套。到了2月份，成交量略有下降，约为1.75万套。而进入3月份，成交量明显回升，单月网签成交达到约2.93万套。4月份成交量略有下调，约为2.34万套。进入5月份，成交量再次微降，约为1.93万套。截至5月底，新房方面总计销售约1.76万套，约占2024年新房销售总量（5.8万套）的30.3%。

▲ 新房市场表现

1月份，上海二手房市场网签成交约为3893套。进入2月份，成交量有所减少，约为2209套。然而，到了3月份，成交量出现显著回升，单月网签成交达到约5501套。4月份成交量略有下调，约为4511套。而5月份的成交量再次上升，达到约10838套。

02

购房行为差异

▲ 新老上海人购房偏好

从这些成交数据来看，2025年上海二手房市场有望实现26万套的成交量，同比增长率超过19%。然而，新建商品房的成交量预计将下滑至2024年的73%。在二手房市场上，以价换量依然是主流策略。尽管新房成交量有所下滑，但市场呈现出一种“越贵越买”的态势。

▲ 新老上海人购房偏好差异

新老上海人在购房方面展现出不同的偏好与行为特点。老上海人偏爱传统地段的老旧房产，他们往往对这类房产持有较高的接受度，甚至会出现“住一套、出租四套”的现象。相较之下，新上海人则普遍对老破小兴趣不大，他们更看重房屋的品质与居住体验，倾向于选择次新房或品质小区，并且购房比例高达近100%。

在购房需求与置换逻辑上，老上海人置换比例低，而新上海人购房需求更为积极，注重升值潜力。此外，新老上海人在对浦东与浦西的认知上也存在显著差异。老上海人更偏爱浦西地区，而新上海人则更青睐浦东的高楼大厦和国际化氛围。

03

豪宅市场分析

▲ 外地高净值人群特征

上海的豪宅市场活跃，购买人群呈现出多样化的特征。主要来自江浙皖的企业家群体是上海豪宅市场的主要购买力量，尤其在滨江区域如徐汇滨江和黄浦滨江，他们的购买力表现尤为突出。例如，外地客户在绿城潮鸣东方项目的认购中占比显著。

▲ 本地“老钱”家族

上海本土的高净值人群，以金融、贸易及传统制造业的家族为主，他们更偏爱黄浦、陆家嘴等传统核心地段。在中海顺昌玖里项目中，黄浦区的客户占据了相当比例，显示出他们对这些区域的偏好。

▲ 新兴富裕阶层

新兴富裕阶层包括海归精英和科技新贵。在绿城外滩兰庭等项目中，35岁以下的年轻买家占比超过30%，他们多来自人工智能、生物医药等高科技领域，并热衷于选购张江、前滩等地的科技豪宅。这些新兴力量使得豪宅市场更加多元化。

▲ 明星及境外资本

明星购房团和境外投资者同样活跃于上海豪宅市场。明星购房团购入的豪宅价值不菲，而境外资本则更倾向于选择陆家嘴和古北涉外社区，这些地方的国际化氛围吸引着他们。

▲ 政策与市场影响

随着经济不确定性的加剧，豪宅被视为抵御通胀的手段，而核心地段的稀缺性则不断推升房价。在未来，随着徐汇滨江、黄浦滨江等地块的土地供应逐渐减少，房价预期继续上涨。

综上所述，上海的豪宅市场从以本地客群为主逐渐转变为全国高净值人群共同分享的市场，形成了“江浙皖为主要购买力+全国其他地区富豪为补充+新兴富裕阶层逐渐崛起”的多元化格局。

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竞拍信息

标的地址：海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄

所在小区：中凯曼荼园

所处板块：佘山板块

建筑年代：2010年

物业公司：恒豪基业

物业费：11.8元/㎡/月

绿化率：78%

容积率：0.2

总户数：81栋

01

标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄1000号

建筑面积：1592.15㎡(其中地下面积 643.86㎡)

总楼层：2层

协议价：7884W

起拍价：4416W

拍卖时间：2025年8月28日10时至2025年8月31日10时止（延时除外）曼荼园售楼处电话：400-9939-964中凯曼荼园官方售楼处电话：400-9939-964曼荼园官方电话：400-9939-964

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标的实拍

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02

标的地址：上海市松江区佘山镇佘天昆公路333弄2120号

建筑面积：758.66㎡(其中地下面积276.46㎡)

总楼层：2层

协议价：4541W

起拍价：2544W

拍卖时间：2025年9月1日10时至2025年9月4日10时止（延时除外）曼荼园售楼处电话：400-9939-964中凯曼荼园官方售楼处电话：400-9939-964曼荼园官方电话：400-9939-964

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标的实拍

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楼栋分布平面图

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户型分布图

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小白总点评

融佘山风光于一园，户户亲水

藏品级艺术大宅

静享私密庭院生活

中凯曼荼园落座在佘山国家旅游度假区的核心，是整个度假区内唯一能饱览双佘山美景的风水宝地。

依山傍水每栋皆独创，邀请百位名家设计师、风水师，斥资数亿，暌违十年，打造了上海豪宅的标杆，成为中国外观专利别墅区。既注重风景的开发性也关注庭院生活的私密性，庭院外纳佘山绮丽风光，近融园内山水小景，产生丰富而立体的园林景观效果。

中凯曼荼园就是在这样一个非富即贵之地，于佘山东西交汇处推山理水、叠石造林，营造出幽远的生活意境。曼荼园售楼处电话：400-9939-964中凯曼荼园官方售楼处电话：400-9939-964曼荼园官方电话：400-9939-964

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PART TWO

小区介绍

- Community introduction -

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曼荼园坐落于佘山别墅区，位于上海上海佘山国家旅游度假区内，距佘山500米，佘山正南方位，绝版风水宝地。

南临沈砖公路，东面为自然河道马王浜，西面为花园别墅，北靠东西两座佘山，坐南朝北，山环水绕，尽享双佘山美景。

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项目由79幢别墅、2幢商务别墅构成，建筑面积约61715平方米，积率仅为0.2。

81幢别墅集合了全球十家著名建筑师事务所100多位设计师巧思，100%原创，每幢都独一无二，并且每户都有外观专利。根据基地位置、场景形态的不同，形成不同的视觉表象。

中凯曼荼园被称为可以居住的艺术品，它不仅仅只是一处住宅，更是一处值得珍藏和流传的艺术品，而它的艺术价值绝非偶然，而是集人文、自然之精华所成。

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中凯曼荼园内有一条宽6米，贯穿南北的景观大道，将整座园区划分为东西两个区域，其景观营造的精髓在于植被的多样性和层次感。

600年的古银杏、150年石楠、100多年香樟、桂花等珍稀树种遍布园区，同时搭配胸径达40厘米以上的大规模乔木，还设计有一片大面积的岛屿，堪称植物博物馆。

漫步园区，林木苍翠，步移景异， 形成墅隐山林的美妙景象。

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中凯曼荼园内有一条宽6米，贯穿南北的景观大道，将整座园区划分为东西两个区域，其景观营造的精髓在于植被的多样性和层次感。

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漫步园区，林木苍翠，步移景异， 形成墅隐山林的美妙景象。

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三重安防，滴水不漏的高科技安保系统——整个园区周围的围墙和景观带均布置了红外线对射系统，而在天然河域，更以无形的的电波形成一道高科技防线，此外在河岸的山体（如南山）上还设置了微波对射系统。

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四至情况：东临佘山国家旅游度假区，南至沈砖公路，西临皇家花园，北临佘山度假区自然公园。

交通设施

地铁9号线洞泾站约3.2公里、佘山站约3.5公里；三横G50-G318-G60 三纵：G15-G1503-嘉松南路；嘉松南路、沈砖公路、佘天昆路、沪青平高速公路、嘉松公路、沪杭高速等四通八达。

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教育配套

协和双语学校、宋庆龄学校、赫德双语学校、包玉刚学校、松江第二实验小学 、松江大学城

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商业配套

保利悦活汇荟、大润发超市、松江万达广场、奥特莱斯、 佘山天地休闲广场

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医疗设施

松江第一人民医院，松江妇幼保健院，德达医院、佘山镇社区卫生服务中心

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文旅休闲

佘山国家森林公园、广富林文化遗址、郊野公园、月湖雕塑公园等

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关于买新房的好处，我们整理了至少八点，看看有没有你的菜！

一、 买新房首付更低

这里指的首付更低是相对于房屋年限而言的，如果是首套房，商贷只需要25%，部分城市能做到20%，公积金贷款大部分都是20%。

而二手房的首付比例通常都高于新房，就拿商业贷款来说吧，银行贷多少都要看评估值的，受建筑年限等因素影响，评估值通常比网签价缩水10%-20%左右。而实际可贷款额度可能不及网签价的70%，首付比例超过30%，明显高于新房首付比例。

二、 新房税费更少

新房相比二手房另一个就是税费少。税费总额少、种类少、计算简单。新房首套房只需要交纳契税、房屋维修基金、印花税；而二手房则需要缴纳契税、个税、税、土地税等。而且二手房税费与房屋年限有很大关系，比如是否“满五唯一”，是否普通住宅等。

三、 新房产权状况明晰

买新房根本不用担心产权状况，购房者是首任房主，产权证也不必牵扯多方，直接由建委办理即可。

而二手房产权则较为负责，不少房源存在多位产权人，买房时如果有一位产权人不认可买卖，合同就有可能被宣告无效。对于这种风险，购房者不得不防。

四、 买新房省事

买新房的流程简单，你所需要做的就是选房子、交首付、和开发商签购房合同。贷款也方便，售楼处就有银行工作人员，直接一条龙服务。至于去地税和建委部门办手续，基本上都是由开发商代理了。

买二手房相对于新房多了面签和过户两大流程，未来还可能加入房源强制核验环节（北京地区已经实施）。银行贷款也必须要自己联系或者由中介代为联系（需要掏跑腿费），地税和建委也得自己去跑好几次。办手续的时间也相当长，流程页相当复杂。

五、 产权年限比二手房长

新房产权年限虽然因为开发商周期原因损失两三年左右，但肯定比二手房长。这个对于普通居住来说可能没多大，可是一旦需要用到抵押贷款的时候，新房由于产权年限长等，能贷到更多资金，贷款周期也更长。

六、 新房可选度强

新房可选度比二手房强，在同一区域内，新房集中销售数百套，从户型、楼层和朝向等方面来综合考虑更容易选择满意的房源。二手房则不是，在地段比较好的区域，二手房通常比较抢手，甚至户型很差的房源都能卖出高价。

七、 跟“凶宅”说再见

二手房是可能碰上凶宅的哦！如果你入住之后才发现，那即使退房也够麻烦的了。要知道卖“凶宅”的人几乎都会隐瞒事实，因为没有人愿意买“凶宅”。

新房就没这个问题了。

八、 新房好于二手房

新房通常都位于价格较低的区域，是在一二线城市。相对二手房来说，等交通和商业配套完善后，新房的空间实在可以想象。

在品味中领略古代文学的风采，在背诵中提升文学素养，在领悟中感受中国传统文化的魅力！#百万创作者计划#