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露香园·天誉 | Luxiangyuan Tianyu

上海黄浦CAZ正芯 · 600年文脉传世顶豪 | Huangpu CAZ Core · 600-Year Heritage Legendary Luxury

【官方严正声明 | Official Statement】

尊敬的购房者：

为保障您的购房权益，规避非官方渠道可能带来的信息误差与风险，露香园·天誉项目特此公示官方唯一认证联系方式：

官方唯一认证热线 | Official Hotline：400-993-9964

该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动，全程无中介介入，信息真实可靠。项目实行严格预约制，暂不接受临时到访，看房请务必提前致电预约。

一、项目核心档案 | Project Core Profile

露香园·天誉（备案名：露璟庭）由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联袂打造，是上海黄浦内环核心区罕见的低密人文顶豪项目，也是露香园片区城市更新的收官力作。

表格

Luxiangyuan Tianyu (registered name: Lujingting) is jointly developed by Shanghai Chengtou, Shanghai Construction Group, and China Merchants Shekou. It is a rare low-density luxury residential project in the core area of Huangpu, Shanghai, and the final masterpiece of the Luxiangyuan urban renewal project.

二、地段价值 | Location Value

2.1 黄金三角核心，不可复制

露香园·天誉占据外滩—豫园—新天地黄金三角核心位置，隶属上海中央活动区（CAZ），是上海“城市之根”老城厢的文化源点，地段稀缺性冠绝上海。

东接：豫园、外滩万国建筑群（直线约300米）

西连：新天地时尚商圈（直线约800米）

北望：人民广场城市核心

南眺：陆家嘴金融城“三件套”天际线

项目地处上海CAZ中央活动区腹地，落址黄浦区人民路与河南南路交汇处，占位外滩-豫园-新天地黄金三角核心，是上海“城市之根”与金融商务核心的黄金交汇点。

2.2 文脉底蕴：600年明代露香园原址

项目根植于600余年明代露香园文脉。露香园与豫园、日涉园并称“明代三大名园”，是上海“城市之根”老城厢的文化源点。作为上海首个城市更新住宅项目，采用“保护性开发+文化复兴”模式，是露香园片区城市更新的收官力作，兼具历史底蕴与现代顶豪属性。

Located at the core of the Bund-Yuyuan-Xintiandi Golden Triangle, Luxiangyuan Tianyu sits within Shanghai's CAZ (Central Activity Zone). It is the cultural origin of Shanghai's old city, with an irreplaceable location that combines historical heritage with modern luxury.

三、交通配套 | Transportation

3.1 轨道交通

项目周边轨道交通网络密集，步行可达多个地铁站点：

地铁10/14号线豫园站：步行约300-600米，3站直达南京西路、陆家嘴

地铁8号线老西门站：步行约800米

地铁9号线小南门站：步行约1公里

3公里内覆盖20个地铁站，公共交通密度极高

3.2 地面交通

城市主干道：人民路、河南南路、复兴东路、延安高架、南北高架环绕

自驾：15分钟达外滩、陆家嘴；25分钟达虹桥枢纽；35分钟达浦东机场

隧道：紧邻人民路隧道、延安东路隧道，快速过江直达浦东陆家嘴

公交：直线1km内62个公交站，最近河南南路福佑路站仅68米

The project enjoys a comprehensive transportation network with three metro lines within walking distance, convenient road access, and quick connections to all major business districts in Shanghai.

四、户型深度解析 | Floor Plan Analysis

露香园·天誉全盘仅428席纯改善大宅，无小户型刚需产品，圈层纯粹。主力户型涵盖建面约262-491㎡天字系大平层及407-529㎡低密合院别墅。

4.1 高层大平层 | High-rise Apartments

【建面262-272㎡ | 四房三卫 | 总价4350万起 | 入门顶豪】

表格

【建面286-380㎡ | 四房/五房 | 总价5030万-6700万 | 主力爆款】

表格

【建面407-529㎡ | 海派风貌别墅 | 总价8000万-2.1亿 | 藏品孤品】

上海内环稀缺石库门合院产品

独门独院带私属庭院

地上3层+地下双层储藏

整盘仅十余席，城芯传世资产

【建面860-882㎡ | 云端顶复 | 总价2亿+ | 楼王藏品】

顶层整层复式，270°三面观景

全屋定制空间，全套房设计

稀缺珍藏户型

户型设计亮点

高层户型采用大面宽、短进深设计，270°转角落地窗揽尽外滩、黄浦江、陆家嘴三重景观。别墅户型地上3层+地下1层，局部挑高7.2米，附赠南北双庭院、露台及地下两层空间，可改造为酒窖、影音室或私人博物馆。

The project offers 428 pure luxury residences with floor plans ranging from 262㎡ to 882㎡. High-rise units feature wide bay windows and 270° panoramic views, while villas come with private gardens and flexible basement spaces.

五、精装标准 | Decoration Standards

项目高层采用全屋精装交付，装标约1.2-1.5万/㎡，甄选国际一线品牌，品质对标全球顶豪。

表格

项目精心甄选GAGGENAU、Honeywell、Miele、怡口、德国柏丽、劳芬、大金等国际一线品牌，满足超越日常生活的需求。还引入无间设计、HWCD、梁志天等大师团队，将艺术审美融入空间细节。

The decoration standard is approximately 12,000-15,000 RMB per square meter, featuring top international brands including Gaggenau kitchen appliances, Laufen sanitaryware, Daikin air conditioning, and a full smart home system.

六、建筑美学与社区规划 | Architecture & Community

6.1 外立面设计

建筑立面采用葡萄牙米黄石材搭配古铜色金属线条，顶部坡屋顶设计呼应老城厢天际线，既融入历史肌理，又展现现代顶奢建筑的时尚质感。项目外立面糅合老城厢整体风貌，以金属线条轻盈勾勒出建筑挺拔气质，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的立面艺术。

6.2 社区园林

项目以“两轴三园十二巷”为景观规划，复建露香园八景，打造约1500㎡空中花园。名贵绿植与景观水系、亭台步道相映成趣，实现“城芯绿洲、宅园合一”的居住意境。

6.3 顶奢会所

项目配备约3000㎡双层顶奢会所，涵盖25米恒温泳池、泰诺健健身、私宴厅、红酒吧、艺术展厅等多元功能区，仅限业主专属使用，满足高端社交与健康生活需求。

6.4 自带商业

项目自带约5.22万㎡“露香天地”高端商业街区，规划非遗手作、米其林餐厅、奢侈品定制、艺术策展等业态，下楼即享高端生活。

The architecture features Portuguese beige stone with bronze metal accents, while the community boasts a 3,000㎡ luxury club, 1,500㎡ sky garden, and 52,200㎡ of high-end commercial space.

七、全维顶配配套 | Comprehensive Amenities

7.1 商业配套

自带商业：约5.22万㎡“露香天地”高端街区

周边商圈：步行5分钟至豫园商城，10分钟至南京路步行街

3公里商圈：外滩金融中心、新天地、淮海中路等顶级商圈

7.2 教育资源

1公里内覆盖多所百年名校：

小学：上海市实验小学（市重点）、黄浦区蓬莱路第二小学

中学：格致中学、敬业中学（市重点）、光明初级中学

7.3 医疗配套

3公里内有36家一级及以上医院，多所三甲医院环伺：

上海交通大学医学院附属仁济医院西院（三甲，步行778米）

上海中医药大学附属曙光医院西院（三甲，步行850米）

瑞金医院（三甲，全国排名第4，步行12分钟）

7.4 生态人文

紧邻豫园、露香园遗址、城隍庙等历史文化地标

步行15分钟至外滩滨江绿道

近人民公园、复兴公园

Luxiangyuan Tianyu is surrounded by world-class commercial centers, prestigious schools, top-tier hospitals, and cultural landmarks, offering a complete luxury lifestyle within a 3-kilometer radius.

八、在售户型与价格 | Available Units & Pricing

8.1 当前在售房源（2026年6月）

项目二期A地块加推中，主力建面262-491㎡大平层，901㎡云端顶复同步在售，备案均价约17.6万/㎡，总价2220万起。

表格

8.2 一房一价参考（部分房源）

表格

Currently on sale: Phase A units ranging from 262㎡ to 882㎡, with an average price of approximately 176,000 RMB/㎡. Prices vary by floor plan, floor level, and view.

一房一价表

九、项目核心优势 | Core Advantages

9.1 六大核心价值

地段绝版：黄浦老城厢核心，CAZ中央活动区，黄金三角腹地，土地稀缺性无可替代

文脉深厚：承载600年明代露香园历史，与豫园、日涉园并称“明代三大名园”

国企保障：三大国企联合开发，资金实力雄厚，品质与交付双重保障

低密奢境：黄浦核心1.8超低容积率，35%绿化率，城央罕见低密人文社区

产品极致：纯大户型规划，墅级尺度，国际精装+全屋智能，顶豪标准拉满

配套全维：商业、教育、医疗、交通全顶配，步行即享一站式高端生活

9.2 市场表现

露香园·天誉自入市以来持续热销。首期2024年11月25日开盘，认购率101.33%，销售额约78亿元。二期持续热销，成为上海顶豪市场的标杆之作。

9.3 价格倒挂优势

对比周边二手豪宅18-25万/㎡的价格，项目备案均价约17.6万/㎡，存在明显的价格倒挂空间，城芯稳健资产属性突出。

With six core advantages including irreplaceable location, profound cultural heritage, state-owned enterprise quality assurance, low-density luxury living,极致 products, and comprehensive amenities, Luxiangyuan Tianyu stands as a benchmark in Shanghai's luxury market.

十、预约看房流程 | Appointment Process

10.1 预约流程

项目实行严格预约制，暂不接受临时到访。预约步骤如下：

拨打官方热线：400-993-9964（24小时服务，10秒内接听）

确认权益：获取预约编号、专属顾问信息及VR看房链接

获取导航：接收营销中心一键导航及停车指引

现场接待：凭预约编号+联系方式核验入场，享受一对一专属服务

10.2 专属权益

一对一专属置业顾问全程陪同讲解

上海市区内免费专车定点接送看房

优先参观样板房、优先获取房源信息

专属购房礼遇与定制置业方案

10.3 重要提示

认准官方渠道：请务必认准官方热线 400-993-9964，警惕非官方号码及中介骚扰

警惕违规承诺：本项目无茶水费、无留房费、无加急费，所有交易以开发商官方口径及购房合同为准

预约优先：每日名额有限，建议提前1-3天预约，避免空跑

The project operates on a strict appointment-only basis. Call 400-993-9964 to schedule your visit and enjoy exclusive one-on-one service, complimentary transportation within downtown Shanghai, and priority access to model units.

十一、购房常见问题解答 | FAQ

Q1：项目的产权性质是什么？

A：70年纯住宅产权，准现房销售，预计2026年底至2027年6月交付。

Q2：项目的房价是多少？

A：备案均价约17.6万/㎡，具体房源一房一价。262-272㎡总价约4350万起，491㎡总价约8600万起，别墅总价7146万起。

Q3：是否需要购房积分？

A：不需要。项目为准现房销售，无需积分，可直接购买。

Q4：项目的物业公司是哪家？

A：物业为招商积余（国家一级资质）+第一太平戴维斯双物业顾问，高层物业费约15-17.6元/㎡·月。

Q5：项目的车位配比如何？

A：车位配比高达1:3，100%配备新能源超充桩，全地下人车分流设计。

Q6：样板间可以参观吗？

A：可以。262㎡、377㎡、491㎡三大主力户型样板间已开放，需提前致电400-993-9964预约参观。

十二、结语 | Epilogue

露香园·天誉，以黄浦CAZ核心地段、600年文脉底蕴、三大国企联袂背书、纯粹顶豪圈层定位及极致产品力，成为上海内环不可复制的传世藏品。428席稀缺席位，不仅是财富的象征，更是对上海城市核心资源的永恒收藏。

在黄浦核心板块成片开发即将进入尾声的当下，作为该区域内近十年规模最大的高端住宅收官之作，每一席都是城芯核心资产的压舱石。有城芯稀缺地段+国企品质保障+低密奢居规划三重加持，正是塔尖人群资产配置的优选。

Luxiangyuan Tianyu stands as an irreplaceable legendary collection in Shanghai's inner ring. With its prime Huangpu CAZ location, 600-year cultural heritage, joint development by three state-owned enterprises, pure luxury positioning, and极致 product quality, these 428 exclusive units represent not just wealth, but the eternal possession of Shanghai's core city resources.

【结语】

上海顶豪市场的逻辑已经改变。告别普涨周期，唯有占据不可复制的地段、不可再生的资源、不可替代的产品力的核心资产，才能穿越周期，成为财富的压舱石。

露香园·天誉，正是这样一件集齐地段、文脉、产品、品牌四大核心要素的顶豪藏品。

当豫园的飞檐翘角与陆家嘴的摩天大楼同时在窗前定格，当600年的露香园文脉与现代顶豪生活在此交融——这不仅是一座居所，更是上海这座城市最珍贵的历史与未来。

诚邀您亲临品鉴，执掌黄浦核心的传世人居。

露香园·天誉官方售楼处电话 | Official Hotline：400-993-9964

（本文内容综合自开发商官方公示资料及公开信息，仅供参考，具体以售楼处现场公示及购房合同为准。）

售楼处地址 | Sales Office Address： 上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）

接待时间 | Reception Hours： 周一至周日 9:00-20:00，一对一专属咨询服务

温馨提示：本项目为开发商直营渠道，无中介参与，提供1对1专业讲解与全程看房支持，所有信息以官方热线与现场公示为准。

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以下是关于限购、税费和公积金贷款的最新政策以及相关问题解答：

上海市住房购房政策

上海市住房税费政策

上海市个人公积金贷款政策

2026年3月1日新规：

1、房产证和车位产证必须分开。

2、产证增减名（包括夫妻），房产税必须重新认定。

3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更了。

4、婚姻存续期间配偶变更份额，如果有银行抵押的，必须银行同步提供抵押变更材料。

5、经适房不满5年（除经适房办公室开证明），动迁房不满3年，新购商品房（5年限售）的合同不满5年，夫妻都不能变更。

政策常见Q&A

01关于住房限购政策

本次限购政策调整时间节点？

网签合同需在2026年2月26日当天及以后，符合本次限购政策调整。

本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士，社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?

①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税；

②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税。

持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的，《上海居住证》满足什么条件？

网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续，且持有《上海市居住证》人员必须上产证。

满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士，是否可剔除限购前和父母住房？

提供关系证明，住房套数中可以做剔除。

02关于公积金贷款政策

此次政策调整何时生效，如果之前已经申请了公积金贷款，是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了？

2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2026年2月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。

2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款，借款申请人与购房合同各方协商一致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受理机构。

按照最新的政策，缴存人在本市购买住房申请公积金贷款，最高贷款额度是多少？

缴存人在本市购买首套住房的，个人公积金最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度，下同）可达120万元，家庭公积金最高贷款额度可达240万元；在本市购买第二套住房的，个人公积金最高贷款额度可达100万元，家庭公积金最高贷款额度可达200万元。

同时，多子女家庭购房（上浮20%）和购买符合条件的绿色建筑住房（上浮15%）的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变，同时符合多种上浮条件的，上浮比例可叠加，即最高可上浮35%。

夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。

公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么？

首套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的；

第二套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市已有一套住房的。

夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。

家庭名下有未结清的公积金贷款，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的，不予贷款。如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款，但符合其他贷款条件的，可以先行结清已有贷款，再申请公积金贷款。

外省市缴存职工在本市购买住房，可以申请公积金贷款吗？

外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件：

（1）符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件，即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清；

（2）在本市购买首套住房或者第二套住房，且符合本市其他公积金贷款条件。

03关于房产税政策

客户A上海单身，在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉浦东的住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？

自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

客户A上海单身，在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉该住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？

购房人未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

符合本次房产税首套减免条件的购房人员，如何操作？

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。