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一、销售商品房所必需的条件

房地产开发商在预售其开发的房地产时，必须满足一系列的条件。这些条件包括：已依法登记并取得房地产权利证书的土地使用权；已获取《建筑许可证》和《开工许可证》；确保地价款和土地出让金已全部付清，同时，投入开发建筑的资金需达到工程预算投资总额的25%，并经过注册会计师的验资；还需与金融机构签订预售款监管协议；以及保证土地使用权未抵押或已解除抵押关系。在满足这些条件后，经主管机关核准，将颁发《房地产预售许可证》。若核定为外销的商品住宅，则还需取得《商品住宅外销售许可证》。此外，房地产商在预售过程中，必须具备“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，同时，还需持有开发商的营业执照。

二、房地产登记的流程

房地产登记需遵循以下步骤：首先提出登记申请，然后由登记部门受理该申请，并对相关申请文件进行审查。接着进行权属调查，以确保房地产权利的真实性和合法性。在依法公告并确认房地产权利后，将核准的登记事项详细记载于房地产登记册。此后，还需计收相关规费并颁发房屋权利证书，最后将登记资料立卷归档，以备查阅。

三、土地使用年限的确定

根据国家规定，与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限有所不同。具体来说，居住用地的使用年限为七十年，工业用地为五十年，而教育、科技、文化、卫生、体育等公益性用地也是五十年。对于商业、旅游、娱乐等经营性用地，使用年限为四十年。此外，综合用地或其他特殊用地的情况则统一归为五十年。

四、房地产转让的定义

房地产转让，指的是拥有合法土地使用权及其上建筑物和附着物所有权的自然人、法人或其他组织，通过买卖、交换或赠与的方式，将房地产权益转移给其他人的法律行为。

五、何时需进行房地产转移登记

对于已经过初始登记的房地产，在以下情形出现时，相关当事人必须自合同或法律文件生效之日起30日内，向相关部门申请办理转移登记手续：包括房地产的买卖、继承、赠与、共有份额的分割、交换，以及人民法院因判决或裁定而导致的强制性转移。同时，若相关法律法规规定其他需进行强制性转移的情形，亦应遵循此流程。

六、房地产买卖合同必备条款详解

房地产买卖合同必须包含以下各项条款：首先，要明确当事人的详细信息，包括姓名或名称、地址等；其次，需注明房地产的权利证书编号，以及其具体的地理位置、面积和四周界限；此外，土地宗地号、土地使用权的性质和期限也是合同中不可或缺的内容。同时，房产的预定用途、买卖价款的支付方式和具体日期、房地产的交付期限，以及公用设施的权益分配和共有人的权利义务，都是合同中需要详细规定的部分。另外，违约责任、合同纠纷的解决途径、合同的生效条件和期限，以及双方认为需要明确的其他事项，也必须一一列明。

七、房地产转让的限制条件

根据相关法规，存在以下情形的房地产不得转让：一是若该房地产被市政府依据城市规划决定收回土地使用权，则不得转让；二是若房地产被司法机关或行政机关依法裁定查封或以其他方式限制其权利，则不得转让；三是共有房地产在未经其他共有人书面同意的情况下，不得转让；四是已设定抵押权的房地产，在未经抵押权人同意的情况下，不得转让；五是权属存在争议的房地产，在争议解决之前，不得转让；六是法律、法规或市政府明确规定禁止转让的其他情形。

八、房地产转让时的公用设施权益转移

在房地产转让过程中，转让人所拥有的同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台以及其他公用设施的权益，将随之一起转移。若房地产首次转让合同中未对停车场或广告权益做出特别约定，那么这些权益将随房地产的转让而同时转移。但若合同中有特别约定，则需经房地产登记机关进行初始登记，登记后的权利人将拥有这些权益。

九、房地产抵押的含义

房地产抵押，简而言之，就是债务人或第三人（统称抵押人）以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行的担保。这一行为旨在确保债务能够得到及时清偿。房地产按揭，作为房地产抵押的一种常见形式，其操作流程通常包括债务人将所购物业的产权转到债权人名下，随后通过分期付款的方式向债权人返还物业产权。当所有款项付清后，债权人再将物业转回债务人名下，并解除原先的借贷关系。

十、申请房地产抵押登记所需文件

在申请房地产抵押登记时，需要提交一系列必要的文件。这些文件包括但不限于：抵押人的身份证明、房地产权属证明、抵押合同以及相关借款合同等。通过提交这些文件，登记机构能够核实抵押人的身份和抵押物的权属情况，确保登记的准确性和合法性。

填写完整的《房地产抵押登记申请书》；

房地产权利证书，证明您对抵押物的合法所有权；

身份证明，包括抵押人的身份证、护照或其他有效证件；

主合同和抵押合同，这两份合同是抵押登记的基础法律文件。

若您是以非法人企业或组织的名义申请房地产抵押，还需额外提交产权部门出具的同意抵押的批准文件。对于预购的房地产抵押，除需提交上述第1、2、3项规定的文件外，还需提供房地产买卖合同书。

一十一、预购房地产抵押登记的流程

在申请预购房地产抵押登记时，您需要准备并提交一系列文件，包括《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同、抵押合同，以及房地产买卖合同书。提交完毕后，登记人员会在房地产买卖合同书上加盖抵押专业章，以此完成抵押登记。

一十一二、已抵押房地产的转让规定

根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，已抵押的房地产在符合一定条件下是可以进行转让的。然而，为了确保转让的合法性和有效性，必须由抵押人、转让人和受让人三方共同签订一份公证书，该公证书应明确将原抵押权益转移给新的受让方。同时，值得注意的是，如果抵押人未事先通知抵押权人或未向受让人明确告知抵押情况的，那么这种转让行为将被视为无效。

一十二三、房地产抵押贷款的登记要求

若以房地产为抵押物向银行申请贷款，则必须前往房地产登记部门办理抵押登记手续。依据《中华人民共和国担保法》的相关规定，抵押合同在登记完成后方能生效，因此，未办理抵押登记的抵押合同将不具备法律效力。

一十三四、借款人如何偿还银行货款

对于贷款期限在1年以内（含1年）的借款，银行通常采用到期本息一次性清偿的还款方式。而对于贷款期限超过1年的借款，借款人需在借款期内每月等额偿还银行货款本金和利息。

借款人可选择两种还款方式：一是委托代扣，二是到银行分行联网储蓄所还款。若选择委托代扣，借款人在与货款银行签订《借款合同》的同时，还需签订《代扣还款委托书》，并指定扣款账户类型（如储蓄存折、储蓄卡或信用卡）及账号。确保每月扣款日前，该账户内存有不低于月均还款额的款项，即可实现足不出户的自行还款。

一十四五、借款人逾期还款的处理方式

若借款人未能按期还款或因存款不足导致自动扣款失败，需亲自前往贷款经办银行的会计柜台进行还款操作。在约定的还款期限内，若借款人未能按照合同规定的时间偿还贷款本息，贷款经办行将发出催交通知书，要求借款人立即补付所欠的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息的计算以逾期金额为基数，按照人民银行公布的逾期贷款罚息率，自逾期之日起每日计收。

一十五六、建筑面积的定义

建筑面积，简而言之，是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围的水平投影面积之和。这涵盖了阳台、挑廊、地下室以及室外楼梯等部分。同时，它也要求这些建筑必须具备上盖，结构稳固，且层高达到或超过2.20米，以确保其永久性。

十七、计算全部建筑面积的规则（按国家规定共15条）

对于永久性结构的单层房屋，其建筑面积直接按照一层来计算；而多层房屋的建筑面积则是各层面积的总和。

夹层、插层、技术层以及楼梯、电梯间等，只要其高度超过2.20米，都将被计入建筑面积。

穿过房屋的通道，以及房屋内的门厅、大厅，都按照一层来计算面积。若门厅、大厅内的回廊部分高度超过2.20米，则其水平投影面积也将被计入。

楼梯间、电梯井（如观光梯）、垃圾道、管道井等，其面积将根据房屋的自然层数来计算。

房屋天面上的永久性建筑，如楼梯间、冰箱间、电梯机房等，以及斜面结构屋顶高度超过2.20米的部位，都将按照其外围水平投影面积来计算。

挑楼和全封闭的阳台，其建筑面积同样按照外围水平投影面积来计算。

对于有上盖的室外楼梯，其建筑面积将根据各层水平投影面积来计算；而无顶盖的室外楼梯，则只计算各层水平投影面积的一半。

与房屋相连的有柱走廊，以及两房屋间有上盖和柱的走廊，其建筑面积都将按照柱的外围水平投影面积来计算。

建筑间永久性的封闭架空通廊，也将按照其外围水平投影面积来计算建筑面积。

10、对于地下室和半地下室，以及其相应的出入口，只要它们的层高超过2.20米，其建筑面积就会按照其外围水平投影面积来计算，但需排除采光井、防潮层和保护墙的面积。

11、有柱或围护结构的门廊、门斗，其面积将依据其柱或围护结构的外围水平投影来计算。

此外，如果玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙被用作房屋的外围结构，并且幕墙框架突出主体结构的距离已有明确的设计数据或测量数据，那么建筑面积将按照幕墙的外围水平投影面积来计算。但在建筑施工图报建时，若还未设计相关数据，则幕墙框架突出主体结构的距离一律按150毫米进行计算，并在竣工后计算竣工面积时仍采用此数据。

13、对于房永久性建筑中带有柱的车棚和货棚，其建筑面积将根据柱的外围水平投影面积来计算。

14、在坡地建筑中，若利用吊脚作为架空层且设有围护结构，那么其超出2.20米高度部分的外围水平面积将被计入建筑面积。

15、若房屋存在伸缩缝，且与室内相通，则该伸缩缝的面积将被计入建筑面积。

接下来，我们来看哪些部分的建筑面积只需计算一半：

18、无柱的外走廊和檐廊，其面积将按照顶盖水平投影面积的一半来计算。

19、独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚和站台等，同样按照其顶盖水平投影面积的一半来计算面积。

20、未封闭的阳台，则按照其水平投影面积的一半进行计算。

21、对于建筑物外有顶盖但无柱的走廊和檐廊，以及建筑物间有顶盖的无骨架空通廊，它们的面积也将按照投影面积的一半来计算。

一十六九、套内建筑面积的定义

套内建筑面积，也就是房层按套（单元）来计算的建筑面积，指的是套（单元）门内的面积总和，它涵盖了套内的实际使用面积、墙体所占的面积以及阳台的面积。

一十七十、公用建筑面积的解释

公用建筑面积，是指那些被各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。这些面积通常位于各套（单元）之外，为客户们共同享用，且不可分割。它可进一步细分为应分摊的公用建筑面积和无法分摊的公用建筑面积。

一十八十一、房屋销售面积的构成

在房屋按套（单元）出售的情况下，房屋的销售面积是指该套（单元）的建筑面积，这一面积由两部分组成：一是该套（单元）的实际使用面积，二是该套（单元）应合理分摊的公用建筑面积。

二十二、各套（单元）应分摊的公用面积计算方法

在房屋按套（单元）出售的情况下，各套（单元）应分摊的公用建筑面积可以通过以下公式进行计算：该套（单元）内的使用面积乘以应分摊的公用面积，再除以所有套（单位）的使用面积之和。

一十九十三、建筑容积率

建筑容积率是指小区内所有建筑物的总面积与小区占地面积的比值，通常以百分比形式表示。其计算公式为：建筑容积率 = （小区内总建筑之和的平方米数）÷（小区总占地面积的平方米数）× 100%。这一指标反映了小区内建筑物的密集程度。

二十四、居住建筑密度

居住建筑密度是指小区内所有居住建筑基地面积与小区居住总用地的比值，同样以百分比形式呈现。其计算方式为：居住建筑密度 = （小区内所有居住建筑基地面积之和的平方米数）÷（小区居住总用地面积的平方米数）× 100%。这一指标衡量了小区内居住建筑的分布密度。

二十一十五、住宅间距

住宅间距是指两栋住宅外墙皮之间的距离与前方住宅高度之间的比值，通常以与南面住宅的距离为准。这一指标对于确保住宅采光、通风和隐私具有重要意义。

二十二十六、层高

层高，即主要卧室的下一层结构顶面与上一层结构顶面之间的垂直距离，通常以米为单位进行测量。这一指标不仅影响住宅的舒适度，还对建筑的结构安全和空间利用效率有着重要影响。

二十三十七、套内使用面积

套内使用面积，即套内住户专享的空间面积，涵盖了卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室以及内走道、阳台和壁柜等净面积的汇总。

二十四十八、套外使用面积

套外使用面积，即住宅公共区域的面积，涵盖了楼梯间、电梯间、公共走道以及公共用房等空间。

二十五十九、房地产开发

房地产开发是指在获得合法土地使用权的基础上，依据土地的使用性质和规划要求，进行包括基础设施和房屋建筑在内的综合性开发活动。这一过程涵盖了从项目选址到最终交付使用的所有环节，涉及征地拆迁、规划设计、水电气等市政设施建设、道路交通布局、绿化景观打造以及房屋建筑等多个专业领域。

二十六十、房地产开发的特点

房地产开发不仅周期长、投入大，还伴随着较高的投资风险。其收益则往往与市场的波动紧密相关，增值速度较快。然而，这也意味着投资者需要面对多种潜在风险，包括市场风险（如房价波动）、购买力风险（如通货膨胀导致购买力下降）、拖欠风险（如购房者财务问题导致的收款困难）以及自然灾害和意外事故带来的不可抗力风险。

二十七十一、房屋建筑与楼宇开发

在房地产开发过程中，房屋建筑与楼宇开发是不可或缺的一环。这涵盖了土地的准备工作，如“三通一平”或“七通一平”。其中，“三通一平”意味着供热、供电、供水等基础设施要到位，同时场地需要平整，为建筑工作做好基础准备。而“七通一平”则更为全面，它不仅包括道路、供热、供电、供水等基础设施，还涉及供煤气（天然气）、给排水、排污等更为复杂的系统，同样要求场地平整，为楼宇的顺利建设奠定坚实基础。

二十八十二、绿地率

绿地率，一个衡量居住区绿化水平的指标，其计算公式为：居住区绿地面积除以居住区用地总面积，再乘以100%。这一比率反映了居住区内的绿化程度，对于提升居住环境质量、促进生态平衡具有重要意义。

二十九十三、绿化率

绿化率，通过植被垂直投影面积与居住区总面积的比值来计算，乘以100%后得到百分比。这一指标同样用于衡量居住区的绿化程度，对优化居住环境、维护生态平衡具有深远影响。

三十四、开间

在住宅设计中，开间是指房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也就是自然间的宽度。这个指标不仅影响住宅的布局，还对结构的整体性、稳定性和抗震性有着至关重要的作用。通常，住宅的开间尺寸控制在3.0米至3.9米之间，而砖混结构的住宅则一般不超过3.3米。这样的规定有助于确保楼板的空间跨度在合理范围内，进而增强住宅的结构性能。

另一方面，大开间住宅，其开间尺寸超过5米，进深达到7米以上，能够为住户提供宽敞的居住空间，面积可达40至50平方米甚至更大。与相同建筑面积的小开间住宅相比，大开间住宅的承重墙减少了一半，而使用面积则增加了2%，这使得住户能够更加灵活地进行隔断和装修改造。

三十一十五、进深

进深，在建筑学中，被定义为从一间独立房屋或一幢居住建筑的前墙皮到后墙壁之间的实际长度。虽然增加进深可以节约土地资源，但为了确保住宅具备良好的自然采光和通风条件，其设计时必须遵循一定的规范，进深不宜过大。在我国，大多数城镇住宅的房间进深通常被控制在大约5米以内，以避免随意扩大。

三十六、地下室

地下室，指的是其房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的部分。

三十二十七、半地下室

半地下室，顾名思义，是指其房间地面低于室外地平面的高度，介于该房间净高的1/3至1/2之间。

三十八、玄关

玄关，作为进入居室的第一道门槛，不仅是一个缓冲空间，更体现了居室的私密性。它巧妙地阻隔了外界的视线，使得室内的景象得以隐藏。通常，玄关与客厅相连，但两者的功能各异，因此需要运用装饰手法来巧妙划分。无论是回家还是外出，玄关都提供了便捷的服务，如放置雨伞、挂起雨衣、更换鞋子以及放置随身物品。同时，它还是接收邮件和简单会客的理想场所。

三十九、隔断

隔断，作为一种不到顶的半截立面，专门用于分隔室内空间。其设计灵活，可以根据需求来划分不同的功能区域。

四十、过道

过道，作为住宅套内使用的水平交通空间，连接着各个房间，方便人们通行。其设计应充分考虑使用的便捷性和空间的利用率。

三十三十一、已购公房

已购公房，也被称为售后公房，指的是个人购买的原公有住房。

三十四十二、单位产权房

单位产权房，即系统产权房或系统房，是指其产权归属于单位所有的房屋。

四十三、私房

私房，亦被称为私有住宅或私产住宅，是指由个人或家庭自行购买或建造的住宅。在乡村地区，农民的住宅多以自建私有住宅为主。当公有住房通过住宅消费市场售予个人和家庭后，这些住房便转变为私有住宅。

四十四、二手房

二手房，即已经经过一次交易的房产，通常指的是已经有人居住过的旧房。在房地产市场中，新建的商品房首次交易时被称为“一手房”，而再次或多次交易后，这些房产就被统称为“二手房”。通过二手房市场，那些没有房产的人有机会购买到别人多余的住房，而已经拥有小房子并希望改善居住条件的人，则可以通过出售旧房并购买新房来实现升级。同时，对于住房资源充裕的家庭来说，他们也可以选择出售多余住房来获取收益。

四十五、期房

期房，指的是从开发商获得商品房预售许可证开始，到取得房地产权证大产证为止，这一阶段内的商品房。在此期间，消费者若选择购买，需签订预售合同。这种购房方式在港澳地区被称为“买楼花”，如今已成为房地产开发商普遍采用的销售策略。购买期房，即意味着购房者正投资于尚在建设中的房地产项目。而在成都市，期房通常被定义为那些尚未完工、无法入住的房屋。

四十七、现房

现房，即指开发商已经获得房地产权证（大产证）的商品房。当消费者在此阶段购买时，需签订出售合同。在成都市，现房通常被定义为已竣工并可入住的房屋。

四十八、外销房

外销商品房，是指由房地产开发企业精心打造，并获得外销商品房预（销）售许可证的优质房源。这类房屋可自由出售给国内外（包括港、澳、台地区）的企业、组织及个人，为购房者提供了多样化的选择。

四十九、内销房

内销商品房，指由房地产开发企业精心打造并获得销售许可证的房源，这些房屋专为当地企事业单位和居民打造，提供符合特定需求的住宅选择。

五十、准现房

准现房，顾名思义，是指房屋主体结构已基本完工，小区轮廓清晰可见，房型、楼间距等关键因素一目了然。目前，这些房屋正处于内外墙装修及配套设施施工的阶段，为购房者提供了直观且实用的购房体验。

三十五十一、尾房

尾房，又被称为扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的特有现象，属于空置房的一种。在商品住宅销售量达到80%之后，房地产项目通常会进入清盘销售阶段，此时所售的房产便称为尾房。这些尾房往往因各种原因而竞争力不足，例如朝向不佳、采光不足，或是楼层位置不佳、处于两端等。特别是一层的房屋，通常不带小花园且遮挡问题较为严重。

三十六十二、烂尾房

烂尾房，顾名思义，是指那些因开发商资金短缺、盲目开发或错误判断市场供需形势而导致的无法继续建设的楼盘。由于开发总量超出市场需求，这些楼盘往往陷入大面积空置的困境，不仅无法收回前期投资，更无法进行后续的开发建设，最终导致整个项目停滞不前。这类问题通常不会在房产销售初期显现，而是随着项目的逐步推进而逐渐暴露。

三十七十三、配套设施

配套设施，简而言之，就是与住宅规模或人口规模相匹配的公共服务设施、道路以及公共绿地的统称。这些设施的建设，旨在满足居民的基本生活需求，提升居住环境的舒适度。

五十四、均价

均价，即每平方米的平均销售价格，是通过将所有销售价格的单位建筑面积相加，再除以总面积来计算的。请注意，均价并不等同于实际销售价。

五十五、基价

基价，也被称为基础价，是经过精心核算所确定的每平方米商品房的基本价格。在商品房销售过程中，销售价通常以基价为基准，再根据楼层和朝向的差异进行相应的增减，从而得出最终的销售价格。

五十六、起价

起价，亦被称为起步价，代表着某物业各楼层销售价格中的最低水平。在多层住宅中，不带花园的房屋通常以一楼或顶楼的价格作为起价；而对于带花园的住宅，则常以二楼或五楼的销售价作为起点。在高层建筑中，最低层的销售价格即被设定为起步价。通过广告中的“×××元／平方米起售”等宣传语，开发商能够以更具吸引力的起价来吸引消费者的目光。

五十七、定金

定金，作为一种法律上的担保方式，旨在确保债务人履行其义务，从而保障债权人的权益。它是指双方当事人预先约定的，由一方向另一方交付的一定数额的货币。根据我国相关法律规定，定金必须以书面形式明确约定，并需在定金合同中明确交付期限。此类合同通常在房地产商获得销售许可证后，自实际交付定金之日起开始生效。值得注意的是，定金的数额并非随意设定，而应由双方当事人共同商定，且不得超过合同标的额的20%。在购房过程中，如果购房者因故改变主意而决定放弃购买，开发商有权根据违约条款不退还定金；而若开发商将已售房屋转售他人，则必须向购房者双倍返还定金。

五十八、订金

订金，有时也被称作诚意金，代表着当事人对履约的诚意。在购房过程中，它通常出现在购房者与发展商就房屋买卖达成初步意向之后，作为进一步协商签订正式合同的桥梁。订金约定了一个期限，在此期限内，买方享有优先购买权，而卖方则不得将房屋转售他人。若双方最终未能签署正式合同，订金将全额退还，以体现双方的诚意。在房地产销售中，订金往往是在正式开盘前，对有意向购买的客户进行收取的一种金额。若客户在房地产商未获得销售许可证前提出退订，房产商必须无条件退还订金。

五十九、违约金

违约金，作为违约方依法和依约应支付给对方的一定货币量，既是对违约方的经济制裁，也兼具惩罚性和补偿性，但主要侧重于惩罚。只要当事人出现违约行为且在主观上存在过错，不论是否给对方造成实际损失，都必须支付相应违约金。

六十、物业管理

物业管理，涵盖了房地产的开发、经营、商品房的销售、租赁以及售后服务等多个环节。

六十一、物业的竣工验收

物业的竣工验收，从物理形态上讲，标志着建筑商已经完成了其最终的产品，而开发商也已圆满完成了物业的开发任务。这一环节，实际上是一个法律上的必要手续，必须由相关方面共同参与并确认。

六十二、入住流程

业主在领取钥匙后，即可接房入住。

六十三、住宅类型

多层住宅是指四层至六层的住宅。

中高层住宅则是指七层至九层的住宅。

高层住宅则是十层及十层以上的住宅。

六十五、跃层住宅

跃层住宅是指套内空间跨越两楼层及以上的住宅。其特点是，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房等辅助用房都可以进行分层布置，且上下层之间的交通不经过公共楼梯，而是采用户内独用的小楼梯进行联接。这类住宅的采光面大，通风良好，居住面积和辅助面积宽敞，布局紧凑且功能明确，相互间的干扰较小。其设计理念借鉴了欧美小二楼独院住宅的精髓。

六十六、复式住宅

复式住宅，这种经济型住宅的设计理念源于跃层式住宅，并在此基础上进行了创新。每户均拥有上下两层，通过在层高较高的楼层中增设一个1.2米的夹层，巧妙地利用了空间。虽然其两层合计的层高（3.3米）相较于跃层式住宅（5.6米）有所降低，但这样的设计不仅节省了资源，还提供了更为灵活的空间布局。通常，复式住宅的下层用于起居，而上层则专为休息和贮藏设计。通过精心的户内设计，如多处入墙式壁柜和楼梯，以及巧妙的地板布局，使得这种住宅既实用又具特色。

复式住宅非常适合三代、四代同堂的大家庭居住，其设计理念完美地融合了隔代人的相对独立与相互照应的需求。尽管复式住宅在设计施工和使用上存在一些不足，如面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，以及层高过低导致的隔音、防火功能不足，还有房间私密性和安全性不够理想等问题，但其精巧实用的特点仍然使得复式住宅成为一种性价比极高的住宅类型。

六十七、错层房型

错层式房型，亦被称为"多层面梯级跃升式住宅"，其特色在于拥有两个或以上的层面，但并非简单的上下两层设计。在每套住宅的平面布局中，不同的功能区域被巧妙地安排在多个不同标高的平面上，从而创造出既富于变化又极具韵律感的视觉效果。这种独特的设计不仅提升了住宅的室内环境品质，还对房型设计师提出了更高的挑战。由于错层房型在提升高度和抗震性方面都有一定的要求，因此设计师在创作时必须综合考虑通风、采光等多重因素。此外，错层房型的设计灵感源于小别墅和公寓的空间变化，其创新之处在于推动了住房建设者对房型设计的更多思考，同时也激发了人们对房型与市场、结构安全等问题的深入探讨。

1．错层的设计应确保上下层之间的高度差异适中，通常以30至60厘米为宜。鉴于当前住宅的标准层高为2.8米，净高约2.62米，若错层高差超过60厘米，设计师需仔细考虑上部楼板结构梁或板底的高度，以避免给人带来压抑感或碰撞风险。

2．当错层的高差较大时，可以采用其他错层形式，例如“L”型错层，以更好地适应空间需求。

三十八十八、框架结构住宅

框架结构住宅是以钢筋混凝土为承重主体，辅以轻质板材进行隔墙分户装配而成的建筑形式。这种结构使得住宅在满足承重需求的同时，也具有良好的灵活性和可改造性。

六十九、砖混住宅

砖混结构住宅中的“砖”，主要指的是统一尺寸的建筑材料，尽管也存在其他尺寸的异型粘土砖，例如空心砖等。“混”则代表了由钢筋、水泥、砂石、水等按一定比例混合制成的钢筋混凝土配件，这些配件包括楼板、过梁、楼梯、阳台和挑檐，它们与砖砌的承重墙相结合，共同构成了砖混结构式住宅。值得注意的是，由于抗震的需求，砖混住宅通常被限制在5～6层以下。

七十、钢混结构住宅

钢混结构住宅的结构主体为钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（如碎石）、水等材料的混合体。这种结构的住宅不仅抗震性能出色，整体性强，而且抗腐蚀能力强，经久耐用。此外，其房间的开间和进深相对较大，空间分割也更为自由。目前，这种结构被广泛应用于多高层住宅中。然而，其工艺相对复杂，建筑造价也相对较高。

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推出51套主力建面约240-660㎡别墅

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均价25万预计2026年交房

The total price ranges from 66 million to 220 million

总价6600万-2.2亿

Online reservations at the sales office are in full swing

售楼处线上火热预约

Telephone number of the sales office of Haiyue Huangpu Yuan in Huangpu District, Shanghai

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话;

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2024 is the year when luxury homes will be pushed into the market in a rush. There are many choices before us, and how to choose is the top priority.

2024是豪宅扎推入市的一年，摆在面前的选择很多，如何选择才是重中之重。

The selection of a luxury home can be judged from three dimensions:

选择豪宅分为三个维度的判断：

At the very beginning, one needs to have unique thinking, hit the nail on the head, and make one's own judgment.

· 最开始，需要思维独到、切中要害，有自己的判断；

Secondly, it is necessary to view real estate from a "disenchantment" perspective and explore the value behind the assets with a higher vision.

· 其次，需要用"祛魅"的视角看待房产，以更高的眼光去更挖掘资产背后的价值；

Finally, a more advanced perspective lies in choosing a broad perspective, in the release of emotions and the in-depth exploration of the social values behind them

· 最后，更进阶的视角，是选择格局，是对于情怀的释放和背后社会价值深究······

This is also an important reason why the collectible and time-honored asset "Haiyue Huangpuyuan" has been able to stand out in the adverse current and attract much attention.

这也是藏品级传世资产「海玥黄浦源」，能够在逆流中脱颖而出、倍受关注的重要原因。

The collection residence hidden in the city at the center of Huangpu is on its way, continuing to write its legend!

黄浦之圆心 大隐隐于市的藏品住宅，正在赶来的路上，继续续写传奇！

海玥黄浦源为新昌城的二期。新昌城由1、6、7号三个地块组成，分两期开发，项目一期（6号地块）就是大家所熟知的上海滩新昌城。

海玥黄浦源（新昌城二期）包括1号、7号两个地块，产品由超高层和低密别墅组成。

7号地块位于6号地块（上海滩新昌城）以南，东至新昌路，南至北京西路，西至成都北路，北至山海关路。

上海建工黄浦新项目「海玥黄浦源」1号地块超高层住宅、7号地块风貌别墅，大致的户型套数分布如下👇

7号地块是难得一见的纯风貌别墅，没有一丝小高层和高层，不仅圈层更纯粹、更高端，业主的私密性也将得到严格保证。

最新消息！海玥黄浦源·风貌大宅7号地块将由149套里弄风貌别墅组成「海玥黄浦源」今日取证！推出51套建面约220-330㎡风貌别墅，均价约25万/m²！总价约5000w-2亿，开启预约参观样板间！

山海关叠加共计8套文艺复兴风格；面积180平叠加

柏福里共计10套现代装饰艺术风格 水刷石工艺；面积330双拼

懋益里共计28套 ；面积330双拼、360类独栋、479类独栋、550类独栋。

海玥黄浦源·海玥坊人文别墅户型▼

建面约220-330m²户型鉴赏：

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上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话;400-9939-964...7号地块别墅部分效果图▼

新昌路7号地块：东至新昌路，南至北京西路，西至成都北路，北至山海关路。7号地块离人民广场直线距离只有约500米，向西过成都北路不远处就是13号线自然博物馆站。

另外，南京西路、南京东路等繁华商圈，静安雕塑公园就在周边。

7号地块作为历史风貌保护街坊，限高为12米，所以基本上就是别墅产品了。

7#地块总用地面积：46089㎡，总建筑面积：178560㎡；其中地上建筑面积：60275㎡，地下建筑面积：118285㎡。

项目效果图：

目前项目已动工，地块将打造为165米地标住宅&低密别墅，让我们耐心等，等待项目优质住宅出炉，可以预见必将成为高分预定~

说起得天独厚的地理占位，「海玥黄浦源」真的说不完，不仅居于上海市中心，而且北邻苏河湾。而今天我们所说的「海玥黄浦源」周边就是上海内环更集中的一片城市更新区域，未来片区面貌、价值将华丽转身。

海玥黄浦源售楼处电话;400-9939-964海玥黄浦源官方电话;400-9939-964真正上海老牌市中心

黄浦区 人民广场

历史底蕴与摩登风貌交汇

【海玥黄浦源】风貌别墅

推出51套主力建面约240-660㎡别墅

均价25万 预计2026年交房

总价6600万-2.2亿

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话;400-9939-964...海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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真正上海老牌市中心

黄浦区 人民广场

历史底蕴与摩登风貌交汇

【海玥黄浦源】风貌别墅

推出51套主力建面约240-660㎡别墅

均价25万预计2026年交房

总价6600万-2.2亿

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山海关叠加共计8套文艺复兴风格；面积180平叠加

柏福里共计10套现代装饰艺术风格 水刷石工艺；面积330双拼

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海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

Shanghai Huangpu Haiyue Huangpu Yuan Sales Office Tel: 400-9939-964...

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"Haiyue Huangpu Source"

「海玥黄浦源」

A brand-new project in Huangpu People's Square

黄浦·人民广场 全新盘

The true old-established city center of Shanghai

真正上海老牌市中心

High-rise units with a construction area of approximately 200 to 600 square meters

建面约200-600㎡高层户型

The average price is 145,000 yuan per square meter, and the total price ranges from 26 million to 110 million yuan

均价14.5万/㎡ 总价2600万-1.1亿

Style villas with a construction area of approximately 220 to 660 square meters

建面约220~660㎡风貌别墅

The average price is 248,200 yuan per square meter, and the total price is approximately 50 to 200 million yuan

均价24.82万/㎡ 总价约5000万-2亿

Online hot reservation at the sales office of Haiyue Huangpu Yuan: 400-9939-964. Official phone number of Haiyue Huangpu Yuan: 400-9939-964

售楼处线上火热预约海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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项目一房一价表▼

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The "Haiyue Huangpu Yuan" project consists of two plots, No. 1 and No. 7.

【海玥黄浦源】项目由1号和7号两个地块组成：

Plot 1 is planned to have three super high-rise buildings and one high-rise building, with the highest reaching approximately 165 meters.

1号地块规划3栋超高层和1栋高层，最高达约165米。

The specific location is west to Chengdu North Road, east to Xinchang Road, south to Xinzha Road, and north to South Suzhou River Road.

具体位置是西至成都北路、东至新昌路、南至新闸路、北至南苏州河路；

Plot 7 is planned as a style villa.

7号地块规划为风貌别墅。

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Within the inner ring Road of Huangpu and the People's Square area, the third phase of Shanghai Construction Group's "Zhenghuangpu" pure luxury project - "Haiyue · Huangpu Yuan" - features buildings 8 and 2, offering a variety of unit types ranging from approximately 94 to 402 square meters, with the main unit being a 303-square-meter five-bedroom unit.

黄浦内环内、人民广场板块，上海建工集团“正黄浦”纯豪宅项目——【海玥·黄浦源】三期项目8、2号栋楼涵盖建面约94-402㎡多种户型，主力户型303平五房。

其中2#为超高层，北向可观小区绿化和苏河景观，高区可瞰三件套盛景。

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Floor plan

户型图

With a construction area of approximately 193 and 237 square meters, it features a design similar to one elevator per household and has an independent foyer.

建面约193、237㎡为类一梯一户设计，拥独立门厅；

With a construction area of approximately 303 square meters, it comes standard with 2 elevators serving 1 household and a private elevator living room. It's a pure large flat circle!

建面约303㎡ 标配2梯1户、私享梯厅，纯粹的大平层圈层！

Take a closer look at the 303㎡ apartment layout:

303㎡细看下户型：

The LDKB super-large social horizontal living room can be combined with various Settings such as Chinese and Western kitchens, island tables/bars, and traditional Chinese restaurants, accommodating all kinds of family activities.

LDKB超大社交横厅，可组合中西厨、岛台/酒吧、传统中式餐厅等场景，容纳各种家庭活动；

L-shaped corner panoramic view, offering a 270° panoramic view of the Su River.

L型转角环幕视野，纵览270°苏河景观；

The 5-bedroom suite faces south, with 4 bedrooms facing south. It features a double-bedroom suite design with a large south-facing lighting surface, allowing sunlight and gentle breezes to flow freely.

5开间朝南，4卧朝南，双卧套房设计，南向超大采光面，让阳光和清风肆意流淌；

Especially the master bedroom star-rated suite is equipped with an independent walk-in closet and study. The luxurious master bathroom is separated into four parts, featuring two washbasins, a shower area, a large bathtub and a smart toilet. The privacy and luxury are unparalleled.

尤其主卧星级套房，配置独立衣帽间、书房，奢华主卫四分离，双台盆+淋浴区+大浴缸+智能马桶，私密性&奢适度无敌；

In addition, the multiple storage systems further expand the capacity of family life and living space infinitely!

此外，多重收纳体系，更让家庭生活起居无限扩容！

Floor plan of approximately 280 square meters ▼ Sales office phone number of Haiyue Huangpu Yuan: 400-9939-964 Official phone number of Haiyue Huangpu Yuan: 400-9939-964

建面约280㎡户型图▼海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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建面约236㎡户型图▼

建面约196㎡户型图▼海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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建面约275㎡户型图▼

建面约217㎡户型图▼海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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建面约217㎡户型图▼

建面约198㎡户型图▼海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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建面约95㎡户型图▼海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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建面约281㎡户型图▼海玥黄浦源售楼处电话：400-9939-964海玥黄浦源官方电话：400-9939-964

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建面约237㎡户型图▼

建面约302㎡户型图▼

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建面约193㎡户型图▼

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建面约237㎡户型图▼

建面约400㎡户型图▼

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建面约600㎡户型图▼

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海玥黄浦源售楼处电话;400-9939-964海玥黄浦源官方电话;400-9939-964房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2. 商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

3. 房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

4.土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

5. 集体土地

是指农村集体所有的土地。

6. 征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

7. 土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

8. 楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

9. 期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

10. 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

11. 砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

12. 钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

13. 住宅的开间

就是住宅的宽度。

14. 住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

15. 住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

16. 住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

17. 居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

18. 住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

19. 公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

20. 房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积

21.住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

22. 结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

23.使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

24. 辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台

25.套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

26.套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

27. 公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

28. 公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

29．.哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

30. 哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等

31. 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

32. 套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

33. 建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

34. 建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

35. 绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

36. 绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

37.得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率

38、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

39.假层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

40.普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

41 公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

42.商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

43 别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

44 TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

45 跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

46 复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

47 错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

48 钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

49 单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

50 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

51 合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

52 土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

53 个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

54 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

55 商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

56 商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

57 基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

58 契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

59 公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

60 印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

61 商品房验收合格

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

62 商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

63 .在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

64 在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

65 何为“预售面积”和“竣工面积”？

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

66 空鼓

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

67 .商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

68 商品房销售面积

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

69 分摊公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

70 “五证”包括什么？

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

71 “二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

72 什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

73 房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

74 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

75 住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

76 建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

77 构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

78 商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

79 人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

80 人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

81 总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

82 人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83 商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

84 商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

85 面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

86 格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

87 共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

88 .申办产权需具备哪些资料？

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

89 .未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

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90 .房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

91 .房屋期权转让

房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

92 .房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

93 .确权

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

94 等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

95 一次性还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

96 物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

97 物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

98 业主委员会

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

99 .违法建筑

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

100 .哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话;400-9939-964...