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外滩之上，摩登共生

真正内环滨江压轴上新

首推约100-220㎡人文之邸

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唯一在售南向直面江景

行走在历史中的摩登生活

2023年11月13日，中信泰富地产联手杨浦国资，以114亿的大手笔投资，一口气拿下四宗用地。

其中，包含3宗低密度住，以及1宗综合用地，遴选要求之高，对资产规模、历史修缮经验以及商业运营都提出了要求。

这是对内环滨江最后一处留白地的慎重，也点燃了对这项重磅城市更新的期待。

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这样的位置，必然要承担相应的责任——“世界级城市会客厅”，前是百年外滩，对岸是陆家嘴城市天际，背后是海派文化源远流长。

为此，中信泰富地产提出了“外滩之上，摩登共生”的理念，要为黄浦江畔再添一座摩登地标。

作为四宗用地中的首发地块，外滩道秉持了超前的开发理念：未来摩登共生体。

在首发地块中，包含了4幢文保建筑，在设计师的精心布局之后，被串联在了福禄街为核心的轴线两侧。

从市集到餐饮，从快闪空间到咖啡休闲，从屋顶花园到潮流旗舰……

这不仅仅是城市的厚重历史在重新开始呼吸，也是国际都市高度复合的未来生活，在此开启。

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我们以其中与住宅距离最紧密的慈航医院旧址组团为例，看看中信泰富外滩道的设计师，考虑的多么细致。

其一，整个组团面向南侧与西侧为主要开口，与住宅隔绝。这就达成了混合开发的基础——享受配套，也享受私密。

效果图，仅为示意

其二，设计对标香港元创方，将在开阔的中庭中，打造全天候集市空间，以餐饮、零售为主要业态。

在上海，也有一个类似体量的商业体可供想象，就是从去年开始就颇受好评的鸿寿坊，在一个市集中，有茶馆也有咖啡，能吃一碗面也能啃两个汉堡。

匹配生活需求的，才叫“好配套”

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其三，兼具历史与国际的门面

功能之上，中信泰富自然也不会放弃社区风格上的打造。南侧主入口一侧为文物保护点，通过精心修缮，从清水砖墙面到红砖花饰，每一处细节都按照历史照片对比复原，延续海派气质，彰显当代活力。

文物保护点修缮效果图，仅为示意

中信泰富地产一直聚焦于城市综合体的打造，从1993年开始，以上海为起点，已经布局全国。

而在上海的两大落子，分别为陆家嘴滨江金融城，以及南京西路中信泰富广场

前者延续百年船厂，重金投资200亿，打造重量级商办综合之外，还囊括九庐这样的滨江豪宅、以及文华东方这样的顶奢艺文酒店。

后者，则占据南京路“梅泰恒”核心一脚，同为上海、或者国内顶尖重奢商场以及写字楼。

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正是这样的实力，才能在地块当初组团遴选中，一举夺魁。

而黄浦江的飘带上，也将迎来重要一笔。

02

以海派风华，见未来人居

全架空、全连廊、全立面

回到住宅部分，封闭式纯住宅小区布局在了地块东侧。

最主要的出入口布局在南侧，通过一个内凹式的花园，就将小区出入口与外部城市的喧嚣隔绝开来，而开车的业主，也将在这里有自己的流畅分流路线。

其他出入口则与隔壁的配套综合体，保持着克制的关联。

西侧一处人行出入口，保障业主平日使用的流畅

东侧北侧出入口，则提供更多与城市的关联。

这样的设计手法只顶尖酒店才会使用，将大门退隐到一重院落之后，取巧，取静，取隐秘

而在主入口之后，正是公区环绕的下沉会所，以及一侧的景观廊道，由历史而入门，当代审美在高低错落间，打造了模版级城央体验

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对住宅楼栋来说，架空层基本上都在6米以上，5号楼楼王的架空层，更是达到了约7米层高。

这样的魄力，即便在当前的市场中也是极为罕见。相当于起步楼层已经在3层位置或以上！

一方面完全规避了低楼层的隐私保护等问题，另一方面也为首层的景观花园，提供了视线穿透的机会，不同的景观庭院之间真正实现步移景换，永不落空。

架空层效果图，仅为示意

架空层之外，中信泰富外滩道还做到了全楼栋风雨连廊贯通

从主入口进门开始，连续的风雨连廊将各个楼栋都串联在网下，在今年越来越阴晴不定的天气之下，随时可以放心下楼遛弯或遛狗，大约也是重要的生活体验。

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立面上，浅色铝板与香槟金铝板为主材料，架空层则主要使用浅色石材。

外侧转角的圆弧线条，让南侧立面圆滑过渡到侧面，这也是中信泰富外滩道在立面上投入重金的一个细节——

不同侧面，同一个标准

楼栋中央用笔直的竖向线条，延伸到顶部头冠，让楼栋的气质愈发挺拔，也呼应了海派风格。

立面正向与侧向效果图，仅为示意

走进大堂与电梯厅，统一的色调与气质也得到了延续。根据我们拿到的方案剧透，首层大堂中，不仅还会出现独立的下沉庭院，还会有供业主使用的私享会客厅。

同样也是奢牌酒店级装标，从不同石材的复合利用，到层高的充分利用，还有弧线设计元素的贯通……

设计与施工难度上不断抬升，才有了无出其右的空间效果。

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主入口-花园中庭-下沉庭院-云栖客厅-秘境花园。

五重地上归家景观体系，打造出的是丰富灵动的景观体系

南侧海派风貌+花园中庭，北侧横向展开摩登风范，两大主入口彰显社区多面理念。

北侧主入口效果图，仅为示意

下沉庭院绿意与水系交织，泳池、健身、瑜伽……多种会所功能环绕。地面风雨连廊串联到不同单元入口，而在门前，依然有秘境花园安静等候业主归家。

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03

首推约100-220㎡艺文之邸

全弧形转角领衔“好房子”新标准

作为首推地块，主力面积段为约190㎡以及120㎡两档，5号楼楼王则为约220㎡顶豪，以及少量约100㎡产品。

上海“好房子”规范在上个月刚刚出台，其中对每一套户型所能拥有的阳台面积有了巨大突破，在我们之前分析中，这次规范的更新可以说是上海新建商品住宅一次“断代式的飞跃”

在中信泰富外滩道的产品中，我们就能看到全新的领先产品形态。

首先来看主力约190㎡户型，分布在两栋单元的西边套。

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总面宽可以算得上约4.5面宽，正中半开放式厨房-餐厅-客厅-阳台，南北面宽几乎相同，极为轩阔的共享空间体验。

半开放式厨房北侧衔接独立家政间以及设备平台，与居家互不干扰。

客厅阳台，南次卧阳台，北次卧阳台，三大阳台极大扩展套内空间。这也是新规执行后，最能给购房者带来实际收益的地方。完全扩展后，完全可以对标老规范中200㎡以上的产品套内体验。

弧形转角阳台、主卧弧形转角窗，不仅是呼应立面设计理念，也柔化了室内空间，带来更舒适连贯的转角观景体验。

其余一梯一户、独立玄关、主卧酒店式套房等等必备的豪宅要素自然也没有缺席。

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另一款约190㎡户型，则主要布局在东边套，更加一线瞰江的景观视野，也让中信泰富外滩道选择了不同的产品策略。

同样一梯一户的私享电梯厅进门，将通过艺术长廊，双面景观客厅就呈现在眼前。

弧线设计元素同样在这里得到了完美延续，一体式玻璃幕墙包裹的客餐厅，将可以享受真正无界向外延伸景观视野。

半开放厨房依然北侧有独立家政间与设备平台。

其他空间通过经典十字序列厅有机组织：南侧双套房，均有南向阳台。主卧套房升级对标行政套房，衣帽间串联五件套卫浴空间，纵享奢华体验。

双北次卧扩展后尺度类似，与近距离的公卫，可组成两间类套房，不同的家庭成员都能享受到私密与便利。

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通过以上两个产品，我们就能清晰看到中信泰富外滩道对新一代户型设计的深刻理解，以及对生活方式的观察引领。

比如足够尺度且匹配的半开放厨房，在如今的市场中就很难看到，而对不同家庭成员的平权与尊重，更是贯穿始终

这是一个出乎意料的产品。

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在约120㎡这个面积段，上海类似的新房供应不计其数，几乎可以称得上最大量供应的面积段之一。

正是在这样的竞争中，我们看到新的“好房子”规范之下，中信泰富外滩道做到了“我全都要”

要一梯一户，也要独立玄关。

要舒适宽厅，也要独立餐厅。

要主卧套房，也要正三房完全匹配卧室尺寸。

而这些，在这一款约120㎡户型中都做到了。

通过南向两个大阳台，极大扩展了套内空间，让使用面积几乎看齐140㎡同类型产品。

此外，首批地块中，还有少量约100㎡上车户型，同样做到了双阳台，主卧套房，以及一梯一户等核心配置，适合作为上车户型。

最后，就是5号楼楼王，约220㎡奢宅，作为最后、最珍贵的惊喜、值得各位前往售楼处一饱眼福。

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04

全球灵感水岸

为数字时代的江河流向干杯

杨浦滨江坐拥约15.5公里滨江岸线，是上海中心城区浦西这一侧，最长的水岸线

从百年工业遗产，到如今的世界客厅，杨浦滨江成为了上海中心城区最后一片可开发的珍稀地块

而黄浦江叠加历史风貌，整个上海已是凤毛麟角。

距离滨江仅约500米，成规模开发的纯风貌住区，仅有中信泰富外滩道一处。

真正意义上，错过再无。

中信泰富外滩道

外滩之上，摩登共生

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房产知识一百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

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