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项目信息
【开发商】建发集团、建杭置业
【项目地址】 杭州市余杭区良渚街道康良街与网周路交汇处（永旺梦乐城东北面700米）
【占地面积】约49595㎡
【建筑面积】约107791.56㎡
【容积率】约1.2
【楼栋规划】26幢
【产品规划】3叠叠墅 (11幢) & 4层排屋 (15幢)
【面积段】叠墅：建筑面积约211㎡-242㎡；
【面积段】排屋：建筑面积约263㎡-324㎡
【绿化率】30%
【物业】建发物业
沙盘图丨Sand table chartl
ENTER TITLE
实景图
区位图
体验高效出行 享受休闲生活
链接城市精华配套 驱动城市活力新生
毗邻莫干山路 永旺梦乐城旁
NO.3
叁
户型解析
户型点评：
约230㎡中叠，独门独户私梯归家，罕见配备约6.25米层高地下室，更拥享近7米宽大尺度阳台，连贯餐客厅，视野无界，颠覆中叠“无院无地”的刻板印象。全明套房设计，实现舒适与功能的双重越级。
户型图
ENTER TITLE
户型点评：
约225㎡下叠户型为例，首层约3.4米阔绰层高，南北双园，独立入户，搭配约6.25米层高地下室、双采光天井（部分），超高使用率；南北通透大主卧，连贯大进深阳台，形成“起居-洗漱-收纳-观景”一站式的私享体系，院墅气场全开。
人生有别，一墅为界。
低密墅品作为置换的终极目标，除了私密感仪式感高，赠送率也非常高，一般会送花园、地下室还有露台，生活是纵向立体的，不是像平层那样平面单一的，家的功能性会更多。
有天有地有院子，可以独占土地，不与他人分享，这不仅是身份与圈层的象征，更是可以代代相传的土地资产，是承载家族的欢愉与记忆的精神文化容器，其增值逻辑远由于高层。
但遗憾的是，限墅令已经搞了很多年，选择本就不多，如今放开限价后，容积率但凡在2.6以下，开发商都要琢磨做高低配，居住体验大打折扣。
纯低密和高低配两者有什么区别？
笔者以前住过一个高层，小区是高低配，坦白说，低密业主在花园或者露台做什么，我看的一清二楚。
可低密产品最大的特征之一就是私密性、尊贵感以及邻里纯粹性，倘若这几点不能保证，那么住在这里的意义会大打折扣。
所以如今纯墅区可谓是“稀缺中的稀缺”，如果还是能在城市核心地段的城市墅品，更是不夸张的说：全杭难寻！
而云启玉渚正是让高端改善圆梦的地方：是城西莫干山路上仅有的“纯低密墅区”。
容积率低至1.2，规划真正纯粹的低密业态。目前城西纯低密的新盘，除了云启玉渚外，另一位可就是蒋村地王了！
在内部配套上，项目也专门为低密客户打造，让人均使用面积或者景观视野都“够爽”。
首先，打造约2700方的下沉式庭院会所，平均下来每户可享受的会所面积超过了11个平方，在杭州遥遥领先！
另外下沉式庭院的设计笔者很是喜欢，有飞云玉瀑、卧波平桥、老桩紫薇、百年朴树……漫步其中，能明显感受到到处洋溢着豪宅的尊贵气息。
放眼莫干山路豪宅带，同样的预算在申花你未必能买到100方，但在云启玉渚可以拥有建发新中式低密+高赠送率（比如上叠使用率达惊人的160%）+不限价后的超高规格产品力+建面约270方以上住的更爽！
而且一般新盘都是早期便宜，用以蓄势，在后续每一次的开盘中会逐步涨价，比如云湖之城当时就是车位越卖越贵。
大家都知道，好房子要趁早买，越早越划算，好的置业机遇稍纵即逝！
买房绕不开地段，项目入则静谧、出则繁华的位置，是让客户最后决定下单的关键因素。
云启玉渚坐落于“莫干山路”这条贯穿杭州南北的千年中轴之上，莫干山路串联起了良渚、申花、武林等商圈，使项目既享主城繁华便利，又接壤良渚文化村的自然与文化静谧。
更多具体配套：
除了东侧的莫干山路外，西侧可直接上运溪高架，后期可以直通杭州第三中心未来科技城，南侧紧邻良渚大道，往西便可抵达千年良渚文化村。
其他配套方面，项目距离地铁2号线杜甫村站直线约1公里；周边有永旺梦乐城（直线约500米）、玉鸟集、良渚第一小学（北秀校区）、中国美院良渚校区、浙大一院良渚分院（直线约300米）、良渚硅谷等。
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上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.5.01
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政，买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起，上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起，上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起，上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率：LPR(3.6%)-45bp =3.15%，五年期以上二套房贷执行利率：LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%，公积金首套2.85%，二套3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起：契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金，缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日：五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）：LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%，五年期以上二套房贷执行利率：LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25：上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日：上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日：上海楼市发布“沪七条：
01.2026.05月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭，家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。（多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.05月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.05月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.05月上海买房各税费明细：
2026.05月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起：调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下，每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平，每套补贴标准2.5万元；！！
住房建筑面积50～70平，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
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