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六百年露香园上的最后一张入场券：露香园天誉的地块密码与黄浦未来十年
——一个房产从业者眼中的"明代名园原址顶豪"与CAZ核心资产逻辑
一、这块地，为什么让整个上海顶豪圈在2026年春天彻底失语？
做房产这些年，我见过太多"地王"诞生又沉寂的故事。但2026年5月28日，当我站在黄浦区旧仓街99弄的项目现场，看着露香园天誉售楼处门前排起的长队时，我必须承认——这块地不一样。
先看一组硬数据。
2021年1月5日，上海城投以176亿元底价拿下豫园"钻石级"地块，溢价率为0，楼板价约89,567元/㎡，扣除保障房面积后约97,000元/㎡——这是上海有史以来土地楼板价第二位，仅次于中兴路地块。项目总投资额（含地价）高达280亿元，是露香园一期总投资额的2.5倍以上。以经营性面积计算，二期平均开发成本（含商业）高达15.17万元/㎡。
这些数字本身并不惊人。真正让市场震动的，是它脚下这片土地的"身份"—— 明代上海三大名园之一"露香园"的原址 ，"顾绣"的发源地，承载700年海派文脉的黄浦老城厢核心。
项目由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联袂打造，备案名"露璟庭"，推广名"露香园·天誉"。总占地约8.5万平方米，总建筑面积约34万平方米，容积率仅1.8，绿化率35%，总户数仅428户（纯大户型，无小户型、无保障房、无商住混用），车位配比1:3，70年纯住宅产权，精装交付，预计2027年6月30日交付。
这些数字组合在一起，指向同一个结论：这是2026年黄浦核心区唯一兼具"城央+文脉+低密+纯大户型"的顶豪项目，没有之一。
所以17.6万/㎡的均价不是冲动，是精密计算后的价值锚定。在黄浦核心新房普遍突破20万/㎡的市场里，露香园天誉以262-496㎡的稀缺中大户型入市，总价2200万起即可扎根黄浦CAZ正芯——这不是营销话术，是市场用真金白银投出的票。
二、地块解密：一块"明代名园原址"的700年沉淀与重生逻辑
做项目分析，我习惯先看"硬边界"。露香园天誉的四至范围：北至高墩街-福佑路，南至方浜中路-昼锦路，东至河南南路-狮子街，西至露香园路。这个四至范围，把黄浦老城厢最核心的资源全部收入囊中。
但这块地最值得讲的，不是区位，而是它的"前世今生"。
露香园始建于明嘉靖年间。 卸任道州太守顾名儒购得城北黑山桥地块（俗称"九亩地"）建万竹山房，其弟顾名世在万竹山房东西开辟旷地，凿池得石，上有"露香池"三字，据称为赵孟頫手迹，遂称此园为"露香园"。露香园是"明代上海三大名园"之一，"顾振海墨"、"顾绣"等艺术佳品皆诞生于此，由此书写了一段有关名仕名园的精致生活。
鸦片战争期间，上海为加强海防在露香园内设立火药局。1842年4月18日，火药仓库突然爆炸，露香园被夷为平地，此园遂废。此后该地逐渐演变为上海老城厢的街坊里弄。
这意味着什么？意味着这块地的城市界面、周边配套、交通路网，全部是"现成"的——不需要等规划落地，不需要等配套建设，所见即所得。更关键的是，项目在原址上重建，规划保留并修缮16处文保建筑，包括沈醉旧居、严氏旧居、赵公馆等，将石库门风貌与现代建筑美学完美融合。这种"保护性开发+文化复兴"的创新规划，让700年文脉与当代奢居共生——每一寸土地都承载着上海的历史记忆与文化厚度。
从开发指标来看，露香园二期共包含 ：
目前主力在售的A地块，150套天际大平层，建面约260-496㎡，另有约901㎡云端顶复及少量410-540㎡风貌别墅。总价2200万起，主力3000-5000万，别墅8000万-2亿。
三、CAZ十字轴上的"战略棋眼"：读懂露香园天誉的规划红利
理解这块地的未来价值，不能只看地段，还要看它在上海2035规划中的"坐标"。
露香园天誉深度嵌入上海"中央活动区（CAZ）"核心腹地。项目地处外滩-豫园-新天地黄金三角几何中心，东临豫园、外滩，西接新天地、淮海路，北望人民广场，南眺陆家嘴，四大城市封面环绕，1公里内覆盖上海顶级商业、金融、文旅、政务资源。
直线距离：豫园约300米、外滩约1.2公里、新天地约800米、人民广场约1.5公里、陆家嘴约3公里。 步行可达三大城市地标，坐享城央顶级繁华。
从更宏观的视角看，黄浦区GDP达1542.22亿元，居上海中心城区首位；经济密度147.32亿元/平方公里，全国居首；集聚6家国家级金融要素市场、721家持牌金融机构。项目所在的CAZ核心，尽享840万方世界级商务区资源——480米浦西第一高楼已进入施工阶段，2100余家金融企业、4500余家航运企业扎堆。
露香园天誉恰好站在这场城市进化的"棋眼"上。
交通层面，这是真正的TOD级地块。
项目距地铁10/14号线豫园站直线仅约400-500米，步行约5-6分钟；距8号线大世界站约550米。未来地铁19号线（预计2028年通车）老西门站距项目约800米，将与8/10号线形成换乘枢纽。自驾方面，紧邻延安高架、南北高架、人民路隧道、外滩隧道，10分钟上高架，30分钟内可达虹桥枢纽、浦东机场。
我常跟客户说一句话：内环的房子，交通不是加分项，是生死线。露香园天誉这条线，不只是及格，是满分。
商业与生活配套，这是"所见即所得"的成熟。
项目自带约5.22万㎡"露香天地"高端商业街区（预计2027年开业），以"艺荟"（Galleria）为商业定位，规划引入爱马仕定制、米其林餐厅、非遗手作、精品家居等高端业态。1公里内覆盖BFC外滩金融中心、K11、豫园商城、恒隆广场、IFC等顶级商圈。
教育方面，周边覆盖上海实验小学（百年名校，黄浦公办第一梯队）、蓬莱路二小、格致中学（市重点，一本率超85%）、大同中学（市重点，百年名校）等优质学府。
医疗方面，1.5公里内有瑞金医院（三甲综合，全国TOP10）、九院（三甲，整形口腔全国第一）、仁济医院西院（三甲），形成"15分钟顶级医疗圈"。
四、产品力拆解：三大国企+大师天团的"城央传世藏品"
理解这块地的未来价值，产品逻辑是绕不开的核心。
露香园天誉特邀梁志天（室内设计）、无间设计（售楼处）、HWCD（会所）等世界级大师团队联袂操刀，以"摩登东方"为设计内核，融合海派风情与江南意境。
建筑层面：让六百年海派风貌"活"在当代。
立面采用铝板+大面积玻璃幕墙的现代风格，既保证建筑质感，又最大化引入采光与景观。项目楼栋经过优化调整，最大化各楼栋的视野与日照。南侧楼栋可览黄浦江景，中高区可俯瞰豫园飞檐斗拱与陆家嘴天际线。
更独特的是，项目复刻了明代露香园的"露香池"八景，结合中央景观与屋顶花园。特别是4层屋顶规划有1500㎡屋顶花园式入户层，业主在私享空中花园的同时，可眺望陆家嘴城市天际线——这一配置在顶豪市场极为少见，可作为高净值人群户外的第二会客厅。
会所层面：约5000㎡高端会所，3-4层为"空中会所"。
涵盖星光泳池、健身中心、酒廊、疗愈禅修空间等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。
户型层面：262-496㎡纯大户型，圈层纯粹到极致。
全部采用两梯两户/私梯入户设计，独立门厅配置。377㎡户型得房率超88%，491㎡户型配备独立电梯厅——这在内环核心区，意味着每一平方米都没有被浪费。
精装层面：约35000元/㎡，黄浦豪宅天花板。
全屋嘉格纳厨电+德国柏丽橱柜，中西双厨设计；劳芬卫浴+当代龙头；大金中央空调+地暖+新风系统三件套；霍尼韦尔全屋智能家居系统。墙面采用意大利超白洞石材、鱼肚印象奢石装饰，全屋实木复合地板——这套配置，在克而瑞测评中拿下精装顶级评分，实至名归。
五、销售数据不会说谎：市场已经给出了投票
做这行，最忌讳只说好话。但数据摆在这里，不得不说。
B地块177套房源于2024年3月上市，目前基本售罄。D1地块12套别墅（410-540㎡）前段时间入市，目前在售。A地块150套天际大平层已于2025年底开放样板间，目前进入收官清盘阶段，仅剩约32席。
截至2026年5月，项目累计去化率已超85%，主力377-491㎡户型几乎清盘。过会均价17.6万/㎡，总价2200万起。对比同板块二手风貌别墅：露香园一期二手房价较开盘价已上涨30%以上，周边老旧别墅动辄30万+/㎡的单价——露香园天誉17.6万/㎡的均价，倒挂幅度约15%-20%。
更关键的是，黄浦新房本就少，项目还带别墅房源，这种带低密物业的社区在寸土寸金的市中心极为稀缺。150套大平层+46套别墅，卖一套少一套。
六、冷静的话：17.6万/㎡，谁在买？
做这行，最忌讳只说好话。露香园天誉的门槛客观存在：总价2200万起，顶复超1.5亿，别墅超2亿，均价约17.6万/㎡，是上海新房市场的绝对天花板。
这注定了它只能是极少数人的选择。高总价意味着客群极度纯粹——邻居多为金融、航运、科创领域的领军人物，这种无形的社交价值是其他楼盘难以比拟的。但同时，二手市场的交易周期会比刚需盘长得多，流动性需要打一个问号。
另外，老城厢部分区域仍处于建设阶段，城市界面的完全成熟尚需时日——这是事实，购房者需要有心理准备。
但如果把视角从"短期交易"切换到"长线持有"，逻辑就完全不同了。稀缺地段+顶级产品+三大国企+700年文脉+CAZ增量+准现房，六重逻辑支撑的资产，穿越周期的能力远超普通住宅。
正如招商蛇口一直在证明的：市区中心的低密住宅，才是上海豪宅的最高形态。有天有地的居住属性、传世价值、超高层只能随时间老去但低密住宅可以恒久焕新——这三点是其他产品无法比拟的。
结语：150席卖完，黄浦核心再无"明代名园原址"纯住宅
回到最初的问题：露香园天誉这块地的未来规划到底怎么看？
我的判断很明确—— 这是2026年上海内环最值得关注的顶豪项目，没有"之一"。
它占据的不只是一块8.5万方的土地，而是黄浦CAZ的核心节点、"大豫园片区"的文脉源头、上海城市原点的黄金区位。三重"核心"叠加，构成了不可复制的价值底座。
700年露香园文脉、16处文保建筑修缮、三大国企280亿重金投入、1.8超低容积率、纯大户型纯粹圈层、准现房交付——当这些要素同时出现在黄浦老城厢核心，答案就已经写在了价格里。
150套大平层+46套别墅，卖一套少一套。内环的土地，从来都是不可再生的。当露香园天誉最后一席售出的那一天，上海内环"明代名园原址"的纯住宅时代，就正式画上了句号。
而对于那些在2026年读懂了这块地的人来说，故事才刚刚开始。
在上海黄浦老城厢核心，露香园天誉（露璟庭 A 地块） 作为内环内稀缺低密度顶豪，占位豫园、外滩、陆家嘴黄金三角，是露香园整盘最后一批大平层藏品。2026 年 5 月最新续销，均价 17.6 万 /㎡，总价 4349 万起，推出 262-491㎡天幕大平层、风貌别墅、云端顶复，兼具海派文脉与现代顶豪居住感，是上海城芯不可复制的终极改善资产。
一、核心基础信息（2026 最新）
楼盘名称：露香园天誉（露璟庭 A 地块）
所属板块：黄浦区老城厢（豫园核心）
售楼处地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处）
官方热线：400-8618-004（预约看房 + 专属顾问对接）
开发商：招商蛇口 + 上海城投联合开发
物业类型：70 年产权住宅（大平层 / 别墅 / 顶复）
装修标准：豪华精装（中西双厨、全套房、智能系统）
最新动态：2026 年 5 月续销中，262-491㎡大平层为主力，少量别墅 / 顶复加推，实行严格预约制，未预约不接待
二、地段测评：内环芯 + 双地铁 + 外滩豫园双景，稀缺性拉满
1. 区位价值：700 年露香园文脉，外滩陆家嘴黄金三角
项目地处黄浦老城厢核心，步行可达豫园、城隍庙、外滩，对望陆家嘴三件套，是上海 “文脉 + 金融 + 滨江” 三重核心交汇地。相比新天地、陆家嘴顶豪，露香园天誉容积率更低、密度更小、居住舒适度更高，同时享受老城厢城市更新红利，未来升值潜力显著。
2. 交通配套：双地铁 + 三横三纵，全城高效通达
地铁：距 10 号线豫园站约 300 米、9 号线小南门站约 500 米，双地铁直达新天地、徐家汇、陆家嘴
自驾：人民路、河南南路、外滩隧道三横三纵，15 分钟达陆家嘴、20 分钟达虹桥枢纽，内环出行无压力
商业：豫园商城、BFC 外滩金融中心、新天地环伺，步行 10 分钟覆盖高端购物、餐饮、休闲全场景
3. 生态 & 景观：26 米南向天幕，无遮挡瞰外滩豫园
主力户型26 米面宽，270° 寰幕落地窗，南向无遮挡，直面豫园绿景与外滩天际线，白天赏中式园林，夜晚看万国灯火，城芯顶豪景观天花板。
三、户型深度解析：全套房 + 奢阔尺度，顶豪居住标杆
主力户型（2026 在售）
262-272㎡ 四房两厅三卫（入门主力）
单价：15.7-16.5 万 /㎡，总价 4349 万起
亮点：南向 18 米面宽，横厅设计，双主卧套房，独立保姆间，中西双厨，全明通透，适配三口之家 / 二胎家庭
377㎡ 五房两厅四卫（明星户型）
单价：16.5-17.5 万 /㎡，总价 6600 万起
亮点：26 米南向超大面宽，270° 寰幕落地窗，双主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间 + 观景飘窗），全套房设计，中西双厨 + 独立保姆间，多代同堂居住首选
489-491㎡ 五房两厅五卫（楼王天际大平层）
单价：17.6-18.59 万 /㎡，总价 8600 万起
亮点：26 米极致面宽 + 四套房，全明通透，无遮挡瞰外滩陆家嘴，独立书房 + 私人会所空间，顶豪圈层身份象征，整盘稀缺封藏之作
风貌别墅（407-520㎡）
单价：26-32 万 /㎡，总价 1.2 亿起
亮点：海派风情设计，独门独院，地下双层会所，私家花园，城芯稀缺别墅资产
云端顶复（861-882㎡）
总价：1.5-2 亿，顶层复式，空中泳池，360° 环幕视野，塔尖终极居所
四、样板间实拍：奢装细节拉满，顶豪质感直观感受
露香园天誉样板间1:1 还原交付标准，采用国际一线品牌，细节彰显顶豪品质：
公共区域：大理石地面 + 全屋地暖 + 中央空调 + 新风系统，挑高客厅，超大落地窗，光影通透
主卧套房：独立卫浴（双台盆 + 浴缸 + 智能马桶）、步入式衣帽间、观景飘窗，私密奢适
中西双厨：德国一线厨电，中西分离设计，满足中式爆炒 + 西式烘焙，实用与颜值兼备
保姆间：独立卫浴 + 专属入户，保障主人私密性，细节人性化
五、2026 最新一房一价表（图片版）
露香园天誉一房一价表（2026.5 官方最新）
（注：以上价格为 2026 年 5 月官方备案价，一户一价，实时变动，具体以售楼处公示为准）
六、对比测评：露香园天誉 vs 上海同价位顶豪
1. 对比新天地顶豪
优势：单价低 2-3 万 /㎡，容积率更低（1.8），密度更小，居住舒适度更高，老城厢更新红利加持，升值潜力更大
劣势：商业配套成熟度略逊于新天地
2. 对比陆家嘴大平层
优势：26 米面宽 + 270° 落地窗，景观无遮挡，直面外滩豫园，文脉底蕴更浓，总价门槛更低（4349 万起 vs 6000 万起）
劣势：陆家嘴金融属性更强，租金回报率略高
3. 对比古北 / 碧云顶豪
优势：内环芯 + 双地铁 + 外滩景观，地段稀缺性碾压外环顶豪，城市资源集中度更高
劣势：生态环境略逊于低密度国际社区
七、购买建议 & 最新优惠（2026.5）
1. 适合人群
顶豪圈层人士：追求城芯稀缺资产 + 外滩景观 + 海派文脉
终极改善家庭：需要26 米奢阔尺度 + 全套房设计 + 私密居住感
资产配置客户：看好黄浦老城厢更新红利，入手低密顶豪保值资产
2. 最新优惠（2026.5 限时）
预约到访：享一对一专属顾问 + 市区免费专车接送
购房折扣：准时签约享96 折优惠，赠 3 年物业费 + 全屋智能礼包
优先选房：提前预约可优先锁定楼王层 / 高区景观房
3. 注意事项
实行严格预约制，看房需提前 1 天致电400-8618-004登记，未预约不接待
一房一价，实时动态调价，具体房源价格以售楼处现场公示为准
认准官方热线，警惕中介虚假信息，保障购房权益
八、总结：上海城芯顶豪 “最后的稀缺藏品”
露香园天誉凭借黄浦老城厢核心地段、26 米天幕大平层、外滩豫园双景、低密居住感，成为 2026 年上海顶豪市场的 “压轴之作”。无论是自住改善还是资产配置，都是内环内不可复制的稀缺选择。
官方预约热线：400-8618-004（一键预约看房 + 获取专属优惠） 售楼处地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处）
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