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本周，距离外滩约1km的华润置地外滩全新豪宅作品——外滩瑞府已过会，均价14.78万㎡上车“黄金三角”，机会弥足珍贵！
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首批推出119套建面约121-161㎡的3-4房户型，其中：
约121㎡3房：总价区间1560-1950万
约161㎡4房：总价区间2200-2850万
14.78万这个价格出来之后，楼典很多群都不太敢相信这个价格..
外滩瑞府所在地块，距外滩直线仅约1公里，属于外滩、北外滩、陆家嘴传统“黄金三角”的核心范围内，驾车穿越2个红绿灯，即可抵达上海大厦与外滩百年建筑群，其历史地段绝版价值属性无可替代；
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翻开1916年上海地图，以黄浦江与苏州河“一江一河”交汇处为原点，外滩瑞府所在地块，恰处于城市核心第二圈层（1-2公里范围内），与华侨城苏河湾并列，而金陵华庭则位于第三圈层。
更何况，外滩瑞府14.78万的价格堪称“首开福利”，仅相当于华润外滩九里10号楼楼王14年前的价格水平，甚至更低。
14年后，产品力跨越式升级，但距离却更接近外滩。
如此外滩绝版历史地段+华润置地瑞系顶序产品力+首开福利价的惊艳配置，外滩瑞府在当下的北外滩乃至黄金三角核心范围内，都实属稀缺。
北外滩的住宅供应持续稀缺
北外滩2024十大新盘，套均门槛都要5000万了！
楼典在2023年，做了一次大盘点。
有提到北外滩未来的住宅门槛相当之高，且供应稀缺，完全无法满足未来北外滩中央商务区所带来新增就业岗位的居住需求。
到今年，楼典又做了一次大北外滩区域（包含外滩源虹口、北外滩、瑞虹以及鲁迅公园）所有在售、待售、待出让的住宅土地盘点，发现了几个惊人的数据：
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首先，大北外滩区域所有可售的住宅项目，住宅规划约108万平方米，其中约14万平方米已经出售，意味着总可售面积约为94万平方米。
但在94万平方米的可售面积中，其中45.5万平方米规划的是5000万起的风貌别墅项目。
意味着可售的平层住宅项目，仅有不到49万平方米。
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不到49万平方米中，扣除瑞虹和鲁迅公园版块，位于北外滩核心版块的一共仅有10个项目，可售总套数约1700套，仅有约41万平方米。
而这十个项目中，定位于2000-4000万，上海主力改善型豪宅的项目仅有5个。
仅有约600套左右的供应。
其中，外滩瑞府项目占据约60%的套数供应。
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其次，根据楼典统计，整个北外滩中央商务区，目前建成的甲级办公楼空间约是260万平方米，整体的出租率约是70%，意味着还有近80万平方米的待出租面积。
未来5年，北外滩还会有接近44万平方米的优质办公楼落成。
包括480米的北外滩中心、上实中心、华贸中心等多个地标项目仍在建设之中。
480米！浦西第一高楼核心筒钢柱跃出地面
北外滩上海华贸中心将迎来全新方案升级，249米超高塔楼！
上实北外滩90街坊180米地标方案
加上目前待出租的办公面积，预计会新增10-12万个高收入工作岗位。
总规模约300万平方米的甲级办公楼，未来五年10-12万个新增工作岗位，124万平方米新增办公面积。
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此外，北外滩核心区还有约100万平方米的办公土地供应有待出让。
如此多的工作岗位，总的平层住宅供应量仅有约1700套。
相当于仅有1-2%的供需比例。
虽然北外滩看到了住宅供应严重不足的情况，也在陆续调整办公与住宅的供应比例。
此前拍的绿城地王就是由一幅办公住宅综合用地变更而来。
绿城近14万/㎡实际楼板价斩获虹口北外滩地块，包揽中国地王
但按照目前的住宅供应结构，未来北外滩住宅和办公的供应失衡会加剧。
意味着在可见的时间内，北外滩的平层住宅供应依然会保持供不应求。
绿城北外滩中国地王拍出后，北外滩此前在售的碧云北外滩项目快速去化，而外滩瑞府顺利接棒。
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最后，外滩瑞府14.8万的价格有多诚意？
我们可以以人民英雄纪念碑为圆心，画一个半径1.5公里的圆圈，这个圆圈范围内占地面积约7平方公里毋庸置疑是上海最精华的地段所在。
陆家嘴、外滩、北外滩最核心的位置。
洛克外滩源、海泰北外滩、汤臣一品、外滩天潼里以及未来可以出让的少数几块土地，均是亿级以上的产品。
在这个亿级板块，华润置地做了一个套均2000万左右的产品，均价远远低于周边土地的平均动迁成本与一手的在售价格。更凭借拿地时“中小套型”的特殊要求，成就了难得的入手机遇——2000万级即可入驻外滩黄金三角，如此稀缺的价值高地，堪称当前市场上绝无仅有的入场窗口。
14.78万/㎡，不仅是外滩一公里生活圈内的限定价格，更是华润置地为购房者特别准备的首开福利。基于其一贯“低开高走”的操盘策略，首开阶段往往是最优入手时机，后续随项目推进价格将持续攀升。
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用亿级豪宅团队打磨产品细节
虽然，外滩瑞府的总价段不是亿级，但它基本上把亿级豪宅卷的点都卷到了。
亿级豪宅的设计团队
外滩瑞府，为了匹配外滩一公里生活圈的调性，集结了一个亿级豪宅设计师团队，由GOA大象设计负责建筑，公共区域由渡边智昭设计，景观由TROP事务所设计，室内设计则由W.DESIGN无间设计（吴滨团队）和李益中打造。
在社区规划上，通过偏转15°的建筑布局，实现约3000㎡的连续中央花园及多处景观视野，东南向高区可同时看到陆家嘴三件套与480米北外滩中心。
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具体到社区景观上，外滩瑞府采用了全域风雨连廊串联所有楼栋和归家动线，实现无雨归家。
架空层设计上，涵盖沙龙社交、会客厅、童玩、运动健身等功能场景。
双会所系统，包括艺术沙龙空间、无边泳池与下沉庭院。
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其中首开将推出的约161㎡4房，也是2025年内环内首个160+㎡面积段做4房的新房产品，中高区的主卧270°转角飘窗可以看到陆家嘴三件套与浦西第一高楼。
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121㎡样板间实景如下
仅供参考，实际以交付为准
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小程序
装修方面选用嘉格纳、怡口、滨特尔等品牌厨电及净水系统，搭载华为全屋智能系统。排水采用静音管道，厨房配备三重排烟和安全燃气控制。
外滩瑞府以历史厚度+产品革新+劲爆价格三重逻辑，将上海“外滩”从地理名词升维为限定藏品。
它既是华润置地对上海开埠180年的致敬，也是“瑞系”首入上海的终极大招。正如华润置地所期许的——“别人追逐外滩的片刻繁华，而我们把外滩私藏进日常”。
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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