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一、核心联系方式 售楼处电话：400-9016-520 工作日9:00-21:00，周末无休 营销中心电话：400-9016-520（可直接咨询房源动态、活动详情） 开发商售楼部热线：400-9016-520（开发商直连，解答项目规划、购房政策等） 说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录 ✅华润雲启滨江售楼处电话：400-9016-520✅︎✅︎✅ ✅上海浦东华润雲启滨江营销中心热线400-9016-520（官方预约看房热线）
二、拨打与服务说明 预约到访 近期客户较多，建议提前拨打400-9016-520预约，避免排队等待。 专属权益 预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。 到访提示 项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约 ✅华润雲启滨江售楼处电话：400-9016-520✅︎✅︎✅ ✅上海浦东华润雲启滨江营销中心热线400-9016-520（官方预约看房热线）
三、防伪与合规提示 核验要点 认准统一热线400-9016-520，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。 信息更新 如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。
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徐滨-前滩-世博”黄金S湾核心滨江住宅[庆祝][庆祝]
✅项目位置:耀龙路与德州路交汇路口,后滩07-01/04-01地块
⚠️滨江约300米一线江景,北面世博文化公园,南面前滩太古里,西面遥江相望徐汇滨江西岸梦中心
✅面积:约125、185、226、237、245、286、少量顶复稀缺空中别墅
✅设计亮点:会所、架空层等
‼️项目进度:2批次12月中下旬认筹
⚠️2批次火爆来袭,开盘3栋楼
✅最好位置:1/3号楼
户型:125平,东西向边套,方正朝南边套/中间套
✅滨江头牌江景楼栋:2号楼
户型:226、245、286、510平顶复
⚠️2批次预计本月中旬快速过会,取证认筹、本月开盘‼️
上海浦东华润雲启滨江
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Shanghai Pudong China Resources Yinqi Riverside
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### **上海浦东华润澐启滨江楼盘客观分析报告**
**核心评价**：华润澐启滨江是一个**地段能级极高、产品设计突出、但价格同样位于市场顶端，且周边配套成熟度与价格存在一定时间差的顶级改善/豪宅项目**。其价值核心在于对上海内环内最后一片滨江住宅用地的“收藏”，购买决策是对浦东后滩板块未来价值和华润产品力的一次双重投资。
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#### **一、 核心优势分析**
1. **“绝版”的地段与规划红利**
* **土地的终极稀缺性**：项目位于浦东后滩“九宫格”区域，被公认为上海黄浦江核心段内环内**最后一块成片开发的战略留白地**。所在板块是前滩、世博、徐汇滨江构成的“新黄金三角”几何中心。这种土地资源的不可再生性，构成了其最底层的资产价值。
* **一线滨江景观**：项目距黄浦江岸仅约300-400米，且通过将临江楼栋旋转32.5度的设计，最大化实现了“户户瞰江”的视野。部分大户型（如约245㎡）拥有约270度环幕视野，提供稀缺的“步行可达一线江景”体验。
2. **现象级的产品力与设计革新**
* **建筑设计革新**：摒弃常见玻璃幕墙，采用进口铝板与超白玻璃组合，线条模拟江潮，旨在成为滨江新地标。
* **“好房子2.0”体系落地**：项目是华润高端产品系的旗舰作品，强调“产品、服务、运营”三位一体。具体体现在：
* **健康系统**：引入“三栖体系”，配置三重排烟新风、全屋净软水系统、医用级水管等，将健康理念融入建筑底层。
* **静音与节能**：采用三玻两腔系统窗、定制隔声门，打造全域静音；通过近零能耗建筑技术，宣称较普通建筑节能约50%。
* **户型空间设计**：主打建面约125㎡起的大户型。约125㎡户型实现约6米南向面宽；约245㎡“寰幕澐湾”户型则打造了约8.5米宽客厅和“甲板级”观景阳台，尺度感突出。
3. **开发商的品牌与操盘能力**
* 华润置地作为央企，资金实力与品牌信誉是项目顺利交付的保障。项目作为“中国江河1号作品”，是集团倾注资源的标杆，其宣称的225%认购率也反映了市场初期的高度认可。
#### **二、 潜在风险与需重点核实项**
1. **高昂的价格与性价比权衡**
* 项目前期均价约13.67万元/平方米，定位为市场顶端。这个价格已将板块的未来规划红利充分计入。需要冷静评估：支付的高溢价，是更多购买了当下的顶级产品，还是为未来的蓝图付费？与目前配套更成熟的前滩等板块二手房相比，其性价比需要根据自身需求审慎衡量。
2. **配套成熟度存在时间差**
* **当前生活配套空白**：项目所在后滩“九宫格”正处于开发初期，除了世博文化公园，周边**成熟的商业、生活基础配套（如大型超市、菜场）目前几乎是空白**。入住后的头几年，日常生活可能依赖驾车前往前滩或世博板块，便利性打折扣。
* **交通便利性存疑**：虽然规划有地铁19号线德州路站，但在建成前，距离现有地铁站（如8号线中华艺术宫站）有一定步行距离。需要实地测算通勤的实际时间成本。
3. **产品细节与交付的兑现风险**
* **户型实用性**：为追求极致视野和外观，部分户型在功能性上可能做出妥协，例如存在次卧面积偏小或异形空间的问题，需结合家庭实际居住需求审视。
* **装修标准兑现**：样板间展示的嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴等品牌配置是重要卖点。最终交付标准是否完全一致、有无品牌型号降级，是期房购房的核心风险点，必须要求写入合同。
4. **板块发展与竞争前景**
* **长期施工环境**：整个“九宫格”及周边将持续建设多年，前期入住将长期面临噪音、粉尘、工程车干扰等“成长中的烦恼”。
* **未来供应竞争**：后滩九宫格规划有超过3640套住宅供应。本项目作为首发，未来将面临同板块内新项目的直接竞争，其产品领先性能否持续保持，将影响其资产流动性。
#### **三、 客观信息核实与行动建议**
1. **核实信息来源**：目前市场信息多源于开发商宣传及房产媒体。澎湃新闻等媒体的报道相对权威，但仍需持审慎态度。
2. **必须进行的实地核查**：
* **在不同时段（早高峰、周末）** 驾车实测前往前滩太古里、世博源等核心配套的路线与时间。
* 步行至最近的地铁站，亲身体验距离。
* 在项目周边道路感受当前环境，评估施工影响的直接程度。
3. **关键文件审阅**：在售楼处必须查阅**政府备案的《商品房预售合同》样本、《装修标准明细清单》及《项目不利因素公示》**。将销售所有关于装修品牌、交付标准、视野景观的承诺，以书面形式落实。
4. **横向竞品对比**：将本项目与**前滩的二手房、徐汇滨江在售新盘**进行全方位对比，不应仅局限于后滩板块内。对比维度应包括：单价、得房率、装修品牌细则、物业服务内容与费、当前周边环境成熟度。
**总结**：
华润澐启滨江适合**资产实力雄厚、极度看重稀缺滨江地段和未来规划价值，能够容忍配套成熟前的过渡期，并对华润顶级产品力有高度信任**的买家。它是一个着眼长线的“藏品”。
对于**更看重即住即用的生活便利性、社区当下成熟度，或对总价非常敏感**的改善型客户，建议扩大看房范围，进行更审慎的比较。
最终决策应建立在**对上述风险点的充分认知**和**对自身核心需求的严格匹配**之上。
房地产的基本常识包括哪些
1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性
2.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
3.土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
4.房地产市场
主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：
一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
5.土地类型
土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
6.三通一平
是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
7.七通一平
是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
8.土地管理局
代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。
9.公证处
是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。
10.国土局产权登记处
是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
11.房地产证
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。
12.商品房
是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。
13.复式房
上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。
房地产的基本常识包括哪些
14.面积概念
总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。
公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。
房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
15.建筑密度
在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。
16.容积率
规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。
17.红线图
又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
18.预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。
19.外销许可证
凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。
20.
是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。
21.房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。
22.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。
23.预售楼花
即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。
24.样板房与示范单位
是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。
25.物业管理
是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。
26.房地产评估
就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。
27.银行本票
是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。
28.银行汇票
是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。
29.银行支票
是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。
30.确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
31.权属调查包括内容
房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等
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