2026年·泰禾海上院子官方-泰禾海上院子售楼处电话-泰禾海上院子楼盘详情-交房时间-地址-最新房价户型-小区环境-楼盘详情-交房时间-周边配套-售楼处电话

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南上海0.5超低容积率中式合院

约300%超高利用率

「海上院子」

建面约99/126/188㎡实景合院

总价约415-850万

看房找我有返佣

守品质 保交付 筑信心

政府牵头成立工作专班，全程监督；上海建工鼎立支持，恪守交付标准，保障品质；泰禾上海区域集中优势资源，坚守品质，兑现交付。

纯粹稀贵墅区 划界名流圈层

上海院墅“千金难寻”。纵观南上海，约0.5容积率纯粹墅区，惟此珍罕难得，不可复刻的低密纯粹墅区。

传承儒家礼序 境藏江南园林

景观园林整体规划为“一轴十景、五街、八园、十二巷”。以街为核心，结合户型布局划分“八园”。“仁泽”、“明智”、“贤义”、“隆礼”、“淳信”五街，取意儒家五常之道；园以植物命名，呈现季节变化之美；十二巷以古韵的静谧雅致意境，演绎出礼遇东方的绝代风华意蕴。

尊崇服务 礼遇世家名流

品质生活，优先礼遇。海上院子首席服务官前置化首席服务官，每户业主一份服务专案，打造物业+营销+首席服务官三位一体的管家团队，从交付前到入住后全面定制化服务，为新老业主带来贴心温暖的服务体验。

院子3.0迭代作品 6大维度全面进阶

精研巷道尺度 延伸院子境界

更舒适的宽高比 更惬意的坊巷悠境

千年坊巷再设计，巷道、院墙、绿植互为交融，提升空间尺度，营建更舒适的步行环境，聚纳更多烟火气。

院厅融合设计，延伸全新视野

下沉式院落焕新为地上庭院，扩大院子面积，为客厅的延伸与衔接留下更多想象空间。

朗阔厅堂，装下大家族风范

宽境奢阔客厅，遥遥领先同级

大面宽客厅，同类产品难得一见。轩朗进深，提升视野层次，彰显大家气度。

自然前厅，写意内外无界

全新前厅扩展设计，自然渡内外，将客厅与院子生活融为体。

预留电梯空间，场景随心切换

约125㎡院墅预留电梯空间，一键上下轻松自如

业主可根据需求自行安装电梯，一键切换多重空间，生活场景无缝切换。

磨砺院子细节 定制专属空间

一房一策，定制化空间与生活

每个户型与房号皆遵循专属化设计及产品策略，匹配每一户业主对院子的专属感与定制化期待。

错落有致无对门，私密院前空间

错落式院门设计，保护居家隐私，形成一方私属院前坊巷空间。

餐厨一体化设计，功能再进化

预设餐厨空间，中西结合，开放融合，匹配名流生活所需。

精细收纳系统，营造居住秩序感

衣帽间、储藏室、玄关……家庭收纳系统全面优化，为生活留白。

延承十大专利，匠造归家院境

十大造院专利 匠筑归家仪式感

形于东方，精于细节，层层递进，为院子构筑正宗纯粹的新中式归家仪式感。

主入口门头|双门头|单门头|楼王门头|院门壁灯|楼王壁灯|楼王横梁|横梁|抱鼓石|门钹

一院一门，私享名门院落

天地院墅，独门独户独院。定制匾额高悬门庭，门楣之上见风骨，镌刻世家望族精神。

全龄书院会所，功能全面提升

会所功能提升，满足全龄需求

约1800㎡私享会所，打造城市书房、恒温泳池、有氧健身中心等圈层生活空间，增设轻餐区、水吧区、儿童活动区等功能空间。

基于会所配套，项目打造专属服务班底、高质量服务标准、定制化特色服务，读懂客户细微需求，定制会所圈层服务，为每一户院子业主带来宾至如归的美好生活体验。

户型鉴赏↓

建面约99㎡，实际使用面积约270㎡左右

建面约126㎡，实际使用面积约370㎡左右

建面约188㎡，实际使用面积约470㎡左右

板块配套

交通配套

东方枢纽2027运营，沪乍杭铁路链接，贯穿海湾，海湾战略能级再跃升

海湾快线已通车，高效拉近海湾与南桥的时间距离

S3高速主线通车，全面对接浦东周浦康桥

市域铁路奉贤线推进，将联动机场联络线，直接换乘通达上海两大机场

商业配套

佳源梦想广场、易乐惠海湾菜市场、乐汇购物广场 、莘度美食街，维也纳国际酒。

教育资源

项目周边上师大附属实验小学、附属实验中学、上师大第四附属中学等名校环绕，幼、小、初、高一站式配置，迭新精英优质教育。

High-end luxury residences can serve as investment products

高档豪华住宅可成为投资品

Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.

打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。

On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.

2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。

He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."

他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。

He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."

他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。

In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."

此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。

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上海奉贤泰禾海上院子售楼处电话：400-9939-964✔✔✔南上海独门独户独院联排

0.5容积率中式合院

「海上院子」

建面约99/126/188㎡

使用面积约270-470㎡

总价约440-1000万

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Shanghai Fengxian Taihe Sea Yard Sales Office Tel: 400-9939-964✔✔✔ Taihe Sea Yard, with the honor of the triple crown of Shanghai villa sales in June 2019, has become a bright star in Shanghai luxury home market.

上海奉贤泰禾海上院子售楼处电话：400-9939-964✔✔✔泰禾海上院子，曾以2019年6月上海别墅销售的三冠王荣誉，成为上海豪宅市场的璀璨明星。

Today, this low-density pure villa community located in Fengxian Bay, after a short silence, has returned with a new attitude of glory.

如今，这个位于奉贤海湾的低密纯墅社区，在经历短暂的沉寂后，以全新的姿态荣耀归来。

Upgrade the new sea yard with 0.5 ultra-low plot ratio, pure villa community, single door courtyard, day and land, the main area of about 99-126 square meters of courtyard products, once again set off a market boom.

升级焕新的海上院子以0.5超低容积率，纯别墅社区，独门独院，有天有地，主力面积约99-126㎡的合院产品，再一次掀起了市场热潮。

More Fengxian District "guarantee to deliver the building" special class all the way to coordinate the escort, Shanghai is a state-owned enterprise Shanghai Wujian fine artisans, ensure quality, ensure delivery, completed by the end of the year, to the majority of customers and owners a reassurance.

更有奉贤区“保交楼”专班一路统筹保驾护航，上海市属国企上海五建精工匠造，保品质，保交付，年底竣备，给了广大客户与业主一颗定心丸。

▲ 项目实景图

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Shanghai Fengxian Taihe Sea Yard sales office Tel: 400-9939-964✔✔

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Model house flourishing: the crowd surging, enthusiasm high

样板房盛放：人潮涌动，热情高涨

Recently, the Sea Yard demonstration area has blossomed, and the luxury and elegant demonstration area has attracted an endless stream of guests.

近日，海上院子示范区华丽绽放，奢雅示范区吸引了络绎不绝的宾客。

The scene was full of people and celebrities from all walks of life gathered together.

现场人潮涌动，各界名士齐聚一堂。

What is it that makes people prefer to face the big sun in Shanghai in August and rush to the bay to see the sea yard?

是什么让大家宁愿顶着上海8月的大太阳，也要冲到海湾看海上院子？

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▲ 项目实景图

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There is only one answer - the perfect combination of ultra-hardcore "hardware" and ultra-professional "software."

答案只有一个——超硬核“硬件”+超专业“软件”的完美合体。

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01

01

About 0.5 ultra-low plot ratio Shanghai is hard to find

约0.5超低容积率 上海难觅

Building surface about 99-188㎡ courtyard

建面约99-188㎡合院

Vertical living system with heaven and Earth

有天有地的“垂直生活体系”

Back to the project to see "hardware", first look at the floor area ratio.

回到项目看“硬件”，先来看容积率。

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The hard indicator of the villa is the plot ratio, about 0.5, just like human talent, which determines the "upper limit", so that Taihe Sea Yard has the capital to do pure villa area, the community does not have a small high-rise, the low-voltage skyline, the community is pure and unified.

别墅硬指标是容积率，约0.5就像人的天分一样，决定了“上限”，让泰禾海上院子有资本做纯墅区，社区没有一幢小高层，清一色低伏的天际线，社区纯粹且圈层统一。

And now the new land sale plot ratio is as low as 1.0, and the high probability can only be superimposed + bungalows.

而现在新拍土地容积率再低也要1.0左右，大概率只能做叠加+洋房。

The purity and circle level of the two communities are completely different.

两者社区纯粹度和圈层完全不可同日而语。

The ultra-low floor area ratio of the sea yard is only about 0.5, which is almost "endangered" in Shanghai.

海上院子仅约0.5的超低容积率，在上海几乎“濒临灭绝”。

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Looking at the apartment type, the sea yard gives the customer more expectations in the apartment design.

再来看户型，海上院子在户型设计上给予了客户更多期待。

It achieves a complete "heaven and earth", achieving 2-3 layers above ground + 2 layers below ground.

它实现了完整的“有天有地”，做到了地上2-3层+地下2层。

Unlike villas, gardens or terraces are usually only one of two options, creating a rich "vertical living system" of living.

不像叠墅，花园或露台通常只能二选一，营造了丰富的“垂直生活体系”生活。

Take building surface of about 188 square meters courtyard apartment type as an example --

以建面约188㎡的合院户型为例——

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People buy villas, the interaction between the house and the hospital to see the top priority.

国人买别墅，将宅与院的互动看得重中之重。

Through the optimized "L-shaped" space arrangement, this unit realizes the garden surrounded on three sides, the vestibule space scale is very large, the entrance is about 10.2 meters of the large horizontal hall, full of style, lighting is also extreme, and daily living is extremely calm and comfortable.

通过优化后的“L型”空间排布，这一户型实现了三面有园林环绕，前庭空间尺度非常大，一进门就是约10.2米的大横厅，气派十足，采光也做到极致，日常起居极为从容舒适。

After dinner, take the children to ride a bike in the yard, walk the dog, feed the fish, water some flowers, is quite pleasant scene.

吃完饭，带孩子在院子骑骑车，遛遛狗，喂喂鱼，浇点花，是相当惬意的场景。

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0.5容积率中式合院

「海上院子」

建面约99/126/188㎡

使用面积约270-470㎡

总价约440-1000万

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Today, this low-density pure villa community located in Fengxian Bay, after a short silence, has returned with a new attitude of glory.

如今，这个位于奉贤海湾的低密纯墅社区，在经历短暂的沉寂后，以全新的姿态荣耀归来。

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升级焕新的海上院子以0.5超低容积率，纯别墅社区，独门独院，有天有地，主力面积约99-126㎡的合院产品，再一次掀起了市场热潮。

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更有奉贤区“保交楼”专班一路统筹保驾护航，上海市属国企上海五建精工匠造，保品质，保交付，年底竣备，给了广大客户与业主一颗定心丸。

▲ 项目实景图

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High-end luxury residences can serve as investment products

高档豪华住宅可成为投资品

Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.

打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。

On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.

2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。

He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."

他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。

He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."

他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。

In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."

此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。

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一、房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 单纯的土地;

2、 单纯的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四) 土地使用权获取方式:

1、 土地使用权出让:

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;

城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

二、房屋建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、 绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

（一）室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:大地砖、木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;

4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:房屋内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

优劣:

楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

高层板楼与多层楼的朝向相似;

高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;

四、房地产特性:

(一) 不可移动性;

(二) 独一无二性;

(三) 寿命长久性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策\市场影响大;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

居住建筑:如住宅等;

公共建筑:如办公、文体、交通等;