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加推4号楼 共48套房源
和樾长宁全楼盘详解（2026.6，上海长宁天山・内中环纯改善）
和樾长宁是长宁内中环近十年稀缺纯住宅、2 号线 300 米双国企低密盘，招商蛇口 & 越秀地产联合开发，主打120-146㎡精装 3-4 房，总价 1590 万起，是上海市区核心地段稀缺的纯改善标杆。
一、楼盘基础信息
开发商：招商蛇口 + 越秀地产（双国企，和樾系高端）
地址：上海市长宁区新渔东路 828 弄（天山路与北虹路交汇处）
产品：4 栋 12-14 层小高层，173 户纯住宅（无底商 / 保障房）
规模：占地约 1.12 万㎡，建面约 4.48 万㎡
容积率：2.2（内中环低密），绿化率 35%
物业：招商物业（一级资质），12.3 元 /㎡/ 月
交付：2027 年 12 月精装交付，装标约 6000 元 /㎡（杜拉维特、高仪、博世）
产权：70 年纯住宅，可落户
核心标签：内中环稀缺纯住宅、2 号线 300 米、类一梯一户、高得房率、下沉式会所
二、最新房价（2026 年 6 月，三批次在售）
备案均价
约 13.27 万 /㎡（精装）
主力户型总价
120㎡三房两卫（入门）：1590-1700 万，单价 13.2-14.2 万 /㎡
123㎡三房两卫（主力）：1600-1750 万，单价 13.0-14.2 万 /㎡
143㎡四房两卫（改善）：1800-1900 万，单价 12.6-13.3 万 /㎡
146㎡四房三卫（旗舰）：1900-2200 万，单价 13.0-15.0 万 /㎡
优惠与门槛
验资 800 万起，预约看房
三批次主推 4# 中轴楼座（48 席）
三、环境与社区规划
社区亮点
建筑：现代简约，铝板 + 玻璃幕墙，4 栋 12-14 层小高层，楼间距约 30 米
园林：三段式立体园林，约 1700㎡口袋公园，下沉式庭院会所（挑高 13 米，含室内高尔夫、健身区）
架空层：主题架空层（下午茶区、阅读室、儿童社交场）
梯户比：一梯两户 +类一梯一户（赠 6-8㎡独立电梯厅），3.0 米层高
不利因素
西侧紧邻中环高架（约 30 米），高峰噪音 70-80 分贝，低楼层有粉尘影响
社区仅 173 户，规模小，无大型中央园林
四、主力户型图解析（高得房率）
120-123㎡三房两卫（主力入门，得房率 88%-93%）
格局：经典飞机户型，三开间朝南，LDKB 客餐厨一体化
采光：南向面宽约 9.5 米，南北双阳台，双飘窗
空间：主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间），动静分离，无浪费面积
赠送：独立电梯厅（6-8㎡）+ 飘窗 + 阳台，实享面积超 130㎡
143-146㎡四房三卫（改善旗舰，得房率 88%-93%）
格局：四开间朝南，3 阳台 + 5 飘窗，全明通透
采光：南向面宽约 12 米，南北双阳台，主卧转角飘窗
空间：双套房设计，主卧豪华套房（独立卫浴 + 衣帽间 + 露台），书房可改儿童房
赠送：独立电梯厅 + 多飘窗 + 双阳台，实享面积超 160㎡
五、核心配套解析
1. 地铁交通（核心优势）
2 号线北新泾站：直线 300 米，步行 5 分钟，直达静安寺（2 站）、人民广场、陆家嘴
15 号线吴中路站：直线约 1.2 公里，步行 15 分钟，换乘便捷
自驾：紧邻中环、天山路，10 分钟达古北 / 虹桥，15 分钟达徐家汇 / 静安寺
2. 商业配套（成熟）
华宜嘉坊：步行 100 米，社区商业
百联西郊购物中心：步行 700 米，大型综合体
缤谷广场、古北商圈、金虹桥商场：3 公里内，高端商业云集
3. 学区配套（全龄，区重点）
幼儿园：天山幼儿园（市一级）
小学：适存小学（区重点，直线 200 米）
中学：延安实验初级中学（区重点，直线 200 米）
4. 医疗配套
三甲医院：上海市儿童医院（3 公里）、长宁区中心医院（2 公里）、上海光华中西医结合医院（2.5 公里）
社区医疗：天山街道社区卫生服务中心（500 米）
六、得房率解析（市区稀缺高得房）
120-123㎡三房：得房率 88%-93%，赠独立电梯厅 + 飘窗 + 阳台
143-146㎡四房：得房率 88%-93%，赠独立电梯厅 + 多飘窗 + 双阳台
对比：高于市区普通高层（75%-80%），媲美洋房，核心地段稀缺高得房改善盘
七、总结与优势
优势
绝版地段：长宁内中环近十年唯一纯住宅，天山板块压轴地，稀缺性强
双轨交：2 号线 300 米，2 站静安寺、4 站人民广场，通勤便捷
双国企品质：招商 & 越秀联合，和樾系高端，精装标准高
高得房 + 纯改善：173 户纯粹圈层，类一梯一户，得房率 88%-93%
成熟配套：步行 5 分钟地铁 + 700 米综合体 + 区重点学区，无需等待
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