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尊敬的各位购房者：

【星缦和润城】售楼处电话：400-968-8923

星缦和润城售楼处电话：400-968-8923（预约热线）

星缦和润城营销中心服务热线：400-968-8923（已认证）

尊敬的购房者，项目于2026年4月18日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方认证统一热线（四端直连）

✅星缦和润城售楼处电话：400-968-8923（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

✅星缦和润城营销中心电话：400-968-8923（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅星缦和润城开发商电话：400-968-8923（官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

✅星缦和润城展示中心电话：400-968-8923（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026年 1月22日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以热线为准，尊享一对一专属服务。

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨官方电话：官方售楼处电话（9:00-21:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）

✅获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示 “凭预约编号 + 联系方式核验”✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约。

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临平星桥板块的星缦和润，最近又有新动静。

这个由越秀与杭铁开发联手打造的约48万方大盘，近期推出了“打折+送车位”的促销活动。加上项目部分房源已是现房状态，即买即入住，确实吸引了不少关注。

单价19000元/㎡起，送车位，现房——这三个关键词放在一起，性价比确实出来了。但这盘到底适不适合你？我们今天不吹不黑，把优缺点一次性说清楚。

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壹｜基本信息速览：48万方大盘，容积率仅1.06

先看基础数据，做到心中有数：

· 位置：临平区星桥板块，临丁路与华鹤街交叉口东南侧

· 产品类型：洋房、小高层、合院

· 容积率：1.06（这在主城区确实少见）

· 绿化率：35%

· 总户数：2355户

· 车位：3105个（可售约2124个）

· 物业公司：越秀物业

· 物业费：小高层/洋房3.25元/㎡/月，合院5元/㎡/月

· 当前价格：单价19000元/㎡起，套价170万起。

· 地铁：3号线华鹤街站，直线距离约1019米

贰｜真正的亮点：现房+折扣，账算得过来

先说这次最吸引人的两点。

1. 现房，即买即住

根据预售证信息，项目已有2026年的现房备案证（临平房现备字(2026)第00077号），这意味着部分房源已经是现房状态。

现房的优势很明显：

· 不用等2-3年，省下房租成本

· 实景可见，园林、采光、户型都能实地考察，不存在“卖家秀”风险

· 即买即办证，对落户、孩子上学的家庭更友好

2. 打折+送车位，价格回到几年前

目前单价19000元/㎡起，主力总价控制在170-230万区间。横向对比：

· 同板块早两年的新房，普遍在2.4-2.6万/㎡

· 周边次新房，二手挂牌价也在2.3万/㎡以上

算一笔账：一套89㎡的房子，单价1.9万，总价170万，送一个标准车位（按10万估值），实际相当于单价降到1.8万/㎡左右。对于刚需首套来说，这个账算得过来。

叁｜配套兑现情况：公园、学校、商业都有，不用“等未来”

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这个盘最大的特点，是配套基本都先于住宅兑现了。

已兑现的配套：

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约4.5万方「风之谷」公园：已实景呈现，包含草坪、运动场、儿童游乐区等

·树兰实验学校（已签约6年）：社区内的24班公办小学，由树兰教育集团运营

· 幼儿园：社区配建，位置在小区中心

· 运动配套：6片网球场（含红土场）、篮球场、约900米跑道、室内羽毛球场的文体中心

· 商业街区：约2000㎡（在建）

也就是说，现在买这里的房子，学校、公园、运动场都是已经能看到的，不需要赌未来规划。

肆｜优缺点客观分析：哪些人适合，哪些人不适合

✅ 优点

1. 低密大盘，居住舒适度有保障

容积率仅1.06，这在主城区新盘中属于稀缺指标。整个小区由洋房、小高层、合院组成，没有高层的压抑感。

2. 配套先行，生活便利度高

约4.5万方公园已开放，学校已签约，商业在建。相比那些“规划图上很美好，交付后等五年”的楼盘，这里的生活配套确定性更强。

3. 现房+折扣，性价比凸显

单价1.9万起还送车位，总价170万起步。对于首付预算26-30万的刚需家庭，上车门槛确实不高。

4. 半小时主城通勤圈

通过留石、秋石高架，到丁桥天街、钱江新城、杭州大厦约半小时左右。虽然行政上属于临平，但实际与上城丁桥无缝衔接。

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伍｜适合哪些人？

根据以上分析，这个盘比较适合：

✅ 预算有限的刚需首套：总价170万起送车位，首付26万就能上车，月供压力相对可控

✅ 丁桥、临平一带的地缘客户：本来就在附近工作生活，习惯这个片区的配套

✅ 着急入住的家庭：现房交付，即买即住，省去2-3年租房成本

✅ 对低密社区有偏好的购房者：1.06容积率，在同等价位段确实难找

✅星缦和润城售楼处官方认证电话为400-968-8923***该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

✅星缦和润城售楼处电话:400-968-8923***

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【温馨提示】本项目唯一官方联系方式，看房请提前预约！现场销售一对一接待！谨防中介虚假信息！

一、先核购房资格（没资格，一切白搭）

1.沪籍家庭/单身

单身：限购1套（含与父母共有，未成年时共有可剔除2套）

已婚家庭：限购2套；夫妻一方沪籍即算沪籍家庭

多子女家庭：前2套按首套认定、利率优惠

2.非沪籍（2026新七条，外环内外差异化）

外环外：连续缴1年社保/个税（39个月内满36个月），不限套数

外环内：连续缴1年社保/个税，限购1套；缴满3年，可增购1套（共2套）

居住证满5年：无需社保/个税，全市限购1套

临港新片区：工作满1年+社保，可增购1套，人才可直接购房上海市人民政府

3.关键认定规则（必查）

认房不认贷：上海无房，全国有房贷已结清，按首套算；有未结清房贷，按二套算

剔除共有：未成年时与父母共有≤2套，可不计入家庭套数

限购查询：提前在「随申办-不动产」查家庭名下住房，避免认筹被拒

二、算清预算+贷款（先预审，再交钱）

1.首付比例（2026最新）

首套（无房+无未结清房贷）：全市最低15%；外环外/临港等区域可低至20%上海市人民政府

二套（有房/有未结清房贷）：外环内25%；外环外（嘉定、松江、青浦、奉贤、宝山、金山）20%

2.贷款（商贷+公积金，先预审再认筹）

商贷：利率≈LPR-45bp（首套3.05%、二套3.09%）；月供≤家庭月收入50%；流水需覆盖月供2倍以上

公积金（2026新政，额度大幅提升）：

首套：个人最高90万、家庭180万；补充公积金+20万/人、+40万/家庭

二套：个人最高80万、家庭160万

上浮：多子女+20%、绿色建筑+15%，叠加最高324万/家庭；可提公积金付首付、不影响贷款额度上海市人民政府

预审必做：认筹前带征信、流水、收入证明去银行预审，贷款批不下来，定金不退

3.税费+隐性成本（预留总房价5%-8%）

契税（新房唯一大税）：

首套：≤90㎡1%、90-140㎡1.5%、>140㎡1.5%

二套：≤140㎡1%、>140㎡2%；三套及以上3%

维修基金：约2%-3%（按建筑面积，高层/多层不同）

其他：物业费、产权登记费、交易手续费、车位费（产权车位约20-50万）

三、新房核心流程：认筹→积分→摇号→选房→网签→监管→放款→收房

1.认筹（5天左右，关键节点）

准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、未成年子女出生证、社保/个税、征信、收入证明、无房证明、资金证明（认购金10%-20%，储蓄卡支付）

人脸识别：不要自访售楼处、不要乱点小程序，会被判定为自访客户，无法走中介渠道、丢优惠；首次到访必须由中介带看，留痕备案

认购金：仅刷储蓄卡、走开发商监管POS；认筹顺序不影响摇号概率

2.积分入围（热门盘必过，认筹比>1:1.3触发）

积分=基础分+社保年限分（满分70-80分）

基础分（最高60分）：家庭/单身、沪籍/非沪籍、有无房、婚姻年限、子女数

社保分：每月0.1-0.2分，缴满20年≈24分

规则：按积分从高到低取前130%入围；未超1:1.3，全部入围摇号

避坑：提前算分，热门盘（内环、学区、倒挂）需60分+，低分慎冲

3.公证摇号+选房

全市统一公证处摇号，公开公平；按摇号顺序依次选房，过时作废

选房前：查不利因素公示（垃圾站、变电站、高架、噪音、采光遮挡）、得房率、公摊、车位比、容积率、交付标准、装修品牌型号（样板间拍照留证）

4.网签+资金监管（重中之重，防钱房两空）

网签：选房后7天内签《商品房买卖合同》，必须网签备案（随申办可查），仅签认购书无保障；网签前再次核限购、贷款资格

资金监管：首付、尾款必须进上海市官方资金监管账户，严禁转给开发商/销售个人账户；监管资金按工程进度放款，烂尾也能保本金

合同审核重点：

交付时间、延期赔付（日万分之二-五）、产证办理期限（交付后90-180天）

装修标准：品牌、型号、规格、环保等级，写清“样板间与交付一致”，避免减配

退房条款、违约责任、公摊、车位、配套（学校、商业）承诺、不利因素告知

禁止签“阴阳合同”、空白合同，所有补充协议逐条看

5.放款+还贷+收房+办证

放款：网签后银行审批、抵押、放款，次月开始还贷

收房（验房必做）：

核验三书一证一表：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺一不收房

验房重点：空鼓、裂缝、漏水、门窗、水电、地暖、装修减配、面积误差（±3%内多退少补，超3%可退房）

先验房、再签字、再收物业费

办证：收房后90天内，开发商代办或自行去不动产登记中心办产证，缴契税、领不动产权证

四、高频避坑清单（上海新房最容易踩的10个雷）

资格误判：非沪籍社保断缴、补缴不算连续；与父母共有未剔除，导致限购

贷款翻车：认筹前不预审，批不下来定金不退；流水不够、征信逾期、负债过高

自访失优惠：售楼处人脸识别，自访后无法走中介、无渠道优惠

资金风险：首付转个人账户、不进监管账户，开发商挪用、烂尾血本无归

合同陷阱：空白合同、补充协议藏霸王条款、装修标准模糊、延期赔付低

不利因素隐瞒：不看公示，买到垃圾站、变电站、高架旁、采光差房源

倒挂误区：盲目冲“倒挂盘”，忽略地段、配套、品质、交付风险

车位误区：产权车位≠必买，先问配比、价格、是否可贷、能否办证

商办混淆：买40年产权商办公寓，不能落户、上学、水电贵、难转手

置换周期：先卖后买，留足3-6个月周期，约定“卖不掉可退定金”，避免违约

五、最后总结（按顺序做，不踩坑）

查资格：随申办核住房、社保、婚姻、征信

算积分+预算：预估入围分、首付、贷款、税费

贷款预审：银行确认可贷额度、利率、年限

选盘：看倒挂、配套、不利因素、得房率、交付标准

中介带看：避免自访人脸识别

认筹：备齐材料、缴认购金、等积分入围

摇号选房：按序选、核不利因素

网签+监管：签正规合同、资金进监管账户

收房验房：三书一证一表、逐项验房、先验后签

办证缴税：领产证、完成交易