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杨浦新中心+双核辐射

「保利誉滨江」

首推建面约117-139㎡3-4房

售楼处&样板间已开放！

约10000㎡内外都心园林

约3000㎡泛会所与架空层

上海杨浦保利誉滨江

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Shanghai Yangpu Poly Yubingjiang

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杨浦滨江保利誉滨江于11.22首开,当日去化超8成,以亮眼表现回应全城期待.

项目建面约119-139㎡3-4房,多阳台+高实得率,实得单价仅“9”字头起,总价1200万起.

保利誉滨江在公区品质上同样交出“惊艳答卷”.其立面、景观、会所的表现绝对稳居第一梯队;即便与2000-3000万级的高端项目对比,也毫不逊色.

1、四面平权的高端立面,杨浦新的美学天际线

当下不少项目在立面打造上存在“妥协”,一是“重正面、轻侧面”,立面不够平权;二是真石漆占比往往达约三成,材质质感难称高端.

而保利誉滨江基底采用石材,上层第一界面则以全铝板+玻璃幕墙为主,且从正面、侧面到背面,立面都保持精致统一,四面平权尽显高端质感.

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项目过程稿意向图,仅供参考

这份对材质与设计的严苛,不仅让项目在同期竞品中脱颖而出,更在细节完成度上,致敬并升华了翡丽甲第所立下的区域立面标杆高度,再次刷新杨浦滨江改善住宅的立面品质标准.

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项目过程稿意向图,仅供参考

2

内外联动的立体生态体系,把自然与艺术搬进生活

保利誉滨江的景观跳脱出“社区内造园”的局限,而是通过“外部立体公园+内部立体景观”,让居者推窗见绿、下楼入景,每一步都与自然相伴.

外部是约6000㎡量子艺术公园,未来从小区侧门就能直接进公园.公园以多维立体手法规划功能空间,既延续复兴岛生态脉络,种植四季可赏的植物;又融入科技感与潮流元素,呼应复兴岛“复兴时刻12刻度”主题,打造全龄友好的社交场景.

园内还搭建了高约9.7米的观景台,可眺望复兴岛.这不仅是一个公园,更是日常生活的延伸.

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量子艺术公园过程稿意向图,仅供参考

内部则是“三轴五园”园林,东韵西境的“立体秘境”.尤其下沉庭院依建筑与绿意而建,塑造出层次丰富的立体景观,形成八大场景.

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景观园林过程稿意向图,仅供参考

3

约3000㎡高规格会所(含架空层)

项目还带来约3000㎡会所体系,地下会所设置恒温泳池、健身房、瑜伽室、男女干蒸房及带自然采光的地下光厅.

同时配备私宴厅(含厨房)、咖啡茶歇区、红酒品鉴区、台球室、棋牌室及会客厅,从日常运动到品质社交,全方位覆盖业主生活场景.

值得一提,项目整盘只有379套可售住宅,搭配这3000㎡会所(含架空层),这样的配置比例在同区域内十分少见——意味业主能享受更高的人均会所资源、人均景观资源,无需担心“拥挤使用”的问题.同时,精致社区也让物业管理更高效.*

功能以实际交付为准,仅供参考

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HUFANG

沪房新传播出品

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在产品层面,保利誉滨江的标杆实力贯穿“入户-空间-精装”全维度,核心优势集中在“超高实得率”与“高性价比”,搭配诚意价格,实际单价竞争力显著,每一处设计都精准击中改善需求.

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1

全系私厅入户,杨浦滨江少见的“专属礼遇”

新规之下,(类)一梯一户将成为户型未来竞争力的核心指标,而保利誉滨江直接实现“全系私厅入户”,这份配置在杨浦滨江实属少见,让客户从归家第一步就享受到专属仪式感与私密感.

放伞、换鞋等工作也都能在电梯厅完成,重构家庭生活秩序,更解锁N种生活场景可能性.

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2

全系多阳台,享超高实得率

建面约119㎡3房,配置“南向双阳台”,其中南次卧通过阳台拓展后,最终使用面积竟与主卧就寝区相近.

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意味南次卧也能轻松摆放大床+衣柜+书桌,不再是委屈将就的小房间,实现双卧空间平权,无论老人住还是孩子用,舒适度都不打折扣.

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样板间实景图,以实际交付为准

建面约139㎡4房是三阳台设计,超大观景阳台搭配约5.7米大横厅,两者打通后形成的大方厅,尺度堪比150㎡户型的客餐厅,家庭聚会、孩子玩耍都有足够空间;南次卧也能借助阳台拓展,实得率拉满.

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应飘尽飘,飘窗灵动

边套标配270°无柱飘窗,部分南北双270°飘窗.特别建面约139㎡户型,大阳台+满飘窗的组合,直接打开全景舱视野.

飘窗不仅可铺设大床,还能成为收藏品、艺术品摆台等,部分飘窗业主后期更可自行拆除,根据家庭需求拓展室内面积,让空间可塑性更强.

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样板间实景图,以实际交付为准

若以建面约119㎡户型为例,仅附赠空间就近似多得一间主卧套房的面积,再加上(类)独立电梯厅的空间,相当于用119㎡的预算,享受以往135㎡左右的居住尺度——这样的产品力,才是杨浦滨江改善的“正确打开方式”.

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4

全系大面宽,阳光满溢

建面约119㎡户型,客餐厅面宽达约3.6米,区别于常规户型只能贴墙放4人长桌的局促,这里可从容摆放6人圆桌,逢年过节全家聚餐,再也不用“挤着吃饭”;

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样板间实景图,以实际交付为准

5

入户800库,更科学的收纳体系

入户设计了800库,日常穿的鞋子、进门要换的外套可分类存放,不常用的医药箱、孩子的滑板、老人的拐杖也能各归其位.得益于客厅的宽绰面宽及南向大双卧,业主完全可以根据需求定制更深、更大的柜体.

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6

全一线国际精装品牌,139户型主卫“高配惊喜”

项目装标在杨浦滨江也极具竞争力,严选吉博力(马桶)、美诺(厨房4件套)、博世(2个冰箱)、博洛尼等国际一线品牌,并搭载华为全屋智能系统;

中央空调、地暖、新风系统三大件也全部配齐.139户型主卫还配浴缸,当下建面140㎡以下配浴缸户型屈指可数,大部分要到180㎡以上才会配备,项目妥妥同面积段高配,也凸显保利置业对改善生活的深度洞察.另外,精装审美也可圈可点.

吊顶与墙面的木饰面特意采用圆弧过渡处理,没有棱角的生硬感;墙面大面积铺设皮质软包,触感更温润;卧室地板选用工艺复杂的鱼骨拼,只为更好看...

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样板间实景图,以实际交付为准

总结一下:1200-1300万级,你买不到那么高实得率的新房;而同实得面积的产品,在杨浦滨江价格要奔1500万+了.相比杨浦内中环其它新房,保利誉滨江拥多阳台实得率更高,实际价格更划算;而对比杨浦内环,119㎡3房能足足省下约300万.

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交通方面

项目直线距离滨江仅约400米,步行可达上海国际中心、在建的超极合生汇及21个永久艺术地标;还将迎来规划中的美团商业(黑珍珠主题美食街)、B站商业(二次元主题特色),无论日常休闲、购物消费,还是文化体验,都能轻松满足.

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产业方面

杨浦滨江南段的美团、B站、字节跳动等科创巨头预计2026-27年全面兑现,不久的将来将带来约20万科创人才,这将催生海量高端居住需求,同时带动商业、教育、医疗等配套的迭代升级.

近水楼台的保利誉滨江,凭借优质产品力,能精准承接这场“人才+产业”的双重红利.

有一个群友说的好:“买保利誉滨江,不仅是买房子,更是买「2027年的杨浦滨江」:当美团/B站的灯光点亮江岸,你的阳台就是「科创黄金岸」的最佳观景台.”

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## **上海保利誉滨江项目优劣势客观分析**

本分析旨在基于公开信息、行业数据及板块基本面，对上海保利誉滨江项目进行系统性评估。所有结论均注明依据，并区分客观事实与市场宣传，力求为您提供一份可靠的决策参考。

### **一、 项目核心概览**

保利誉滨江位于上海市奉贤区西渡板块，由头部央企保利发展开发。项目主打滨江景观与低密社区，产品以高层和叠墅为主，主要面向奉贤本地、闵行南部及部分浦东外溢的改善型客户。

### **二、 核心优势分析**

1. **开发商实力与交付保障**

* **优势**：开发商保利发展为央企龙头，财务稳健，品牌信誉度高。在当前房地产市场环境下，央企背景极大地降低了项目烂尾风险，为“保交付”提供了最强背书。其通常采用的标准化施工与管理体系，也在一定程度上保障了基础工程品质。

* **客观性说明**：此点为行业共识与客观事实，非项目营销话术。

2. **产品设计与居住体验**

* **优势**：项目容积率较低，社区规划偏向改善型。部分楼栋直接临靠黄浦江支流金汇港，具备一定的滨江景观资源。户型设计（尤其叠墅产品）注重功能性与空间感，得房率在同类产品中具备竞争力。人车分流、社区绿化等设计符合现代宜居标准。

* **客观性说明**：规划设计与户型特点可通过官方规划文件与样板房实地验证，属于客观事实。但“景观资源”的价值感因人而异，且不同楼栋、楼层差异极大。

3. **价格与性价比**

* **优势**：相较于上海市中心及主要拓展区域（如浦东、闵行部分区域），其单价与总价门槛具有显著优势。对于预算有限但追求大面积或别墅类产品的客户，提供了“上车”可能。

* **客观性说明**：价格对比数据来源于房管局备案价及周边市场公开信息，是客观数据。但“性价比”是相对概念，需与下文“地段”劣势结合评判。

### **三、 主要劣势与挑战**

1. **地理位置与板块能级**

* **劣势**：项目地处奉贤西渡，属于上海外围板块。区域城市界面仍以老旧住宅、厂房与待开发空地混杂为主，整体城市面貌和商业档次有待更新。板块能级较低，未来发展高度依赖规划落地速度。

* **客观性说明**：此点可通过实地探访或卫星地图清晰感知，是当前存在的客观现状。

2. **交通通达性与通勤成本**

* **劣势**：**轨道交通是最大短板**。距离已运营的5号线西渡站约2公里，并非步行可达，需依赖接驳。驾车出行主要依赖虹梅南路隧道及S4沪金高速，高峰时段拥堵严重。对于在市中心、浦东核心区或闵行主要就业区工作的人群，**通勤时间将长达1小时以上，且体验不佳**。

* **客观性说明**：距离地铁站的实测距离、主要道路的拥堵情况均为可验证的客观事实，是影响日常生活的关键因素。

3. **周边配套成熟度**

* **劣势**：项目周边缺乏优质、成熟的商业、医疗、文教配套。目前依赖西渡本地老社区底商，大型商业需依赖奉贤新城或闵行。优质教育资源稀缺。尽管规划中有配套建设，但成熟需要漫长周期。

* **客观性说明**：配套现状可通过实地走访核实。任何关于未来配套的“承诺”或“规划”，均存在不确定性，应以政府官方文件为准。

4. **市场流动性与增值前景**

* **劣势**：由于地段因素，该项目未来在二手房市场的流动性预计将低于核心区域房产。其价格增长动能主要取决于整个奉贤新城及西渡板块的整体发展速度，而非上海全市普涨。增值周期可能更长，幅度也可能小于热点板块。

* **客观性说明**：此分析基于上海房地产市场历史规律及板块轮动特性，属于合理的市场推论。

### **四、 客观性总结与关键核实建议**

综合来看，保利誉滨江是一个**优点和缺点都极其鲜明**的项目。它用 **“地理位置和配套的劣势”** ，换取了 **“央企保障、产品力和总价”** 的优势。

**关键决策点在于：您能否为了居住空间和户型，接受其在通勤、配套和长期增值潜力上的妥协？** 这完全取决于您的个人生活优先级。

**为确保决策准确性，您务必进行以下核实：**

1. **通勤压力实测**：务必在工作日早晚高峰，亲自从项目附近驾车或采用“公交+地铁”的方式，往返于您的主要工作地点，真实感受通勤时长与强度。

2. **配套实地探查**：用周末时间在项目周边3公里范围内生活半天，体验购物、餐饮、休闲的实际便利度。

3. **规划文件核对**：前往售楼处，要求查看并拍摄《上海市商品房预售合同》样本、项目不利因素公示、以及周边规划（学校、商业等）的**政府官方文件**，切勿仅听信销售口头描述。

4. **二手房比价**：实地考察西渡及奉贤新城内，房龄5年内的次新二手房价格和成交活跃度，这将是未来您房产价值最直接的参照。

最终，该项目更适合**生活、工作半径主要在奉贤及闵行南部，对通勤时间不敏感，且极度看重居住空间尺度与社区静谧性的本地改善家庭**。对于在市中心工作的首置刚需客，则需慎重量化通勤成本带来的长期影响。

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