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一、基础信息（央企保利・内环滨江 CAZ・高低配纯改善）
楼盘名称：保利外滩曜（推广名）/ 备案名：恒曜雅筑
开发商：保利发展（央企），上海保泓置业有限公司
物业 / 物业费：保利一级物业，约 8–10 元 /㎡/ 月
产品形态：3 幢 17 层高层 + 1 幢洋房 + 20 套联排别墅，共 255 户，70 年纯住宅、人车分流、无底商无保障房
容积率：2.5
绿化率：35%
交房时间：2028 年 2–3 月（精装）
装修标准：≥6000 元 /㎡，嘉格纳 / 博世厨电、杜拉维特 / 高仪卫浴、大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风，华为全屋智能
车位比：1:1.2，全地下车库，预留充电桩
二、最新房价（2026 年 6 月，二批次在售）
整体备案均价：14.2 万 /㎡（精装）
114–115㎡ 三房两厅两卫（主力）：总价1630–1750 万，单价14.3–15.2 万 /㎡
130㎡ 四房两厅两卫（改善）：总价1845–1950 万
139㎡ 四房两厅两卫（爆款）：总价1970–2100 万
161–165㎡ 洋房四房（顶改善）：总价2285–2500 万
195–205㎡ 联排别墅（藏品）：总价3500–4500 万
三、主力户型（精装，得房率93%–98%，私梯入户）
1）114㎡ 三房两厅两卫（入门爆款）
两梯两户，独立电梯厅，南向面宽约 10.2 米
三开间朝南、南北双阳台、主卧套房
附赠约 18㎡，实得约 132㎡，得房率97%，3.1 米层高
2）130㎡ 四房两厅两卫（主力热销）
四开间朝南、6.8 米横厅、南北通透
双套房设计、中西双厨、全屋飘窗
附赠约 22㎡，实得约 152㎡，得房率94%，3.15 米层高
3）139㎡ 四房两厅两卫（终极改善）
私梯入户，南向面宽约 13.5 米，7.2 米横厅
三套房、独立书房、中西双厨、南北双阳台
附赠约 25㎡，实得约 164㎡，得房率96%，3.3 米层高
4）165㎡ 洋房四房（低密臻品）
一梯两户、6 层洋房、南向花园
四开间朝南、7.5 米横厅、双套房
得房率98%，3.4 米层高，总价 2285 万起
5）195–205㎡ 联排别墅（藏品级）
地上 3 层 + 地下 2 层，私家电梯预留
南向花园 + 顶层露台，附赠面积约150㎡
4.2 米层高，独立车库，圈层纯粹
四、核心配套解析（内环 CAZ + 双轨交 + 滨江 500 米 + 全龄学区）
1）地铁交通（双轨交汇，步行可达）
18 号线平凉路站：步行约150 米，直达世纪大道、杨浦滨江
12 号线宁国路站：步行约700 米，直达南京西路、漕宝路
自驾：内环高架约 2 分钟，北横通道约 4 分钟；10 分钟陆家嘴、12 分钟北外滩、15 分钟新天地
滨江：直线距黄浦江约500 米，步行 8 分钟达滨江步道
2）学区资源（全龄公办优质，杨浦核心）
幼儿园：平凉幼儿园（市一级，步行约 200m）
小学：平凉路第三小学（区重点，步行约 300m）、杨浦小学分校
初中：市东实验学校（市重点，步行约 500m）、上海市十五中学
高中：控江中学、杨浦高级中学、上理工附中（3km 内）
（新房不承诺学区，以当年政府划分为准）
3）商业配套（步行 10 分钟达百联，高端环绕）
步行 600 米：百联滨江购物中心（约 5 万方，餐饮 / 购物 / 影院）
步行 15 分钟：东方渔人码头、宝龙旭辉广场
自驾 5 分钟：北外滩来福士、瑞虹天地、杨浦万达
自驾 10 分钟：陆家嘴 IFC、新天地、五角场
4）医疗配套（三甲护航，3km 内）
1km 内：杨浦区中心医院（三甲）
3km 内三甲：新华医院、红房子医院、东方医院
5）生态配套（滨江 + 双公园，高绿宜居）
直线 500 米：黄浦江滨江绿道（杨浦滨江生态岸线）
步行 800 米：江浦公园、平凉公园
社区内部：约 5000㎡中央景观园林，下沉式会所（恒温泳池、健身房）
五、项目核心亮点
内环滨江 CAZ 稀缺纯住宅：东外滩核心，距江 500 米，255 户低密社区，无底商无保障房，圈层纯粹
央企保利外滩系顶奢：保利高端 “外滩系”，嘉格纳 / 博世精装，华为智能，恒温泳池会所，品质标杆
超高得房率 + 私梯入户：得房率 93%–98%，主流两梯两户、私梯入户，空间利用率极致
双轨交 + 全能成熟配套：18/12 号线步行可达、百联滨江咫尺、全龄学区、三甲医疗、滨江生态，生活无忧
2028 年准现房 + 保利物业：央企交付保障，一级物业加持，居住品质与保值性双保险
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