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露香园·天誉：黄浦之巅，云端奢居

一、项目概况

1.1 项目基本信息

在繁华璀璨的上海，有一处令人瞩目的高端住宅项目——露香园·天誉。它坐落于黄浦区老城厢核心地段，以其卓越的地理位置和高端的产品设计，成为上海豪宅市场的一颗耀眼新星。

露香园·天誉由两栋高层建筑组成，总计仅规划了150套房源。这150套住宅，每一套都承载着对品质生活的极致追求，涵盖了从约260 - 491㎡的大平层到约861 - 882㎡的云端顶复等多种户型，充分满足不同高净值家庭对居住空间的需求。

主力面积约260 - 491㎡的大平层，以其宽敞的空间和精妙的设计，为居住者带来了无与伦比的舒适体验。491㎡的4+X灵动空间，采用全套房设计，让每一位家庭成员都能拥有自己的私密天地。LDK+X空间设计，将客厅、餐厅、厨房及多功能区完美融合，打造出约130㎡的一体化客餐厅，即便摆放12座长桌也绰绰有余，无论是家庭聚会还是商务宴请，都能轻松应对。客厅拥有超大采光面，配备270°转角落地窗，以及约17.5米的超级运动阳台，宛如一条跑道，为居住者提供了充足的休闲运动空间。

而约861 - 882㎡的云端顶复，更是将奢华与尊贵展现到了极致。它不仅拥有超大的居住空间，更以无可比拟的视野和景观资源，成为城市中的稀缺资产。站在顶复的窗前，整个上海的城市风光仿佛都尽收眼底，外滩的璀璨灯火、陆家嘴的摩天大楼、黄浦江的波光粼粼……每一处景色都让人心旷神怡，仿佛置身于云端之上，俯瞰着这座城市的繁华与辉煌。

露香园·天誉的每一套住宅，都是对高品质生活的完美诠释。无论是其独特的户型设计，还是对空间利用的极致追求，都充分体现了项目对高端居住需求的深刻洞察和对产品品质的严格把控。对于追求极致生活体验的高净值人群而言，露香园·天誉无疑是一个理想的选择。

1.2 项目打造历程

露香园·天誉的诞生，是一场历经三年精心打磨的传奇。从项目最初的规划到最终的呈现，每一步都凝聚了开发商的匠心与对品质的极致追求。

在项目启动之初，开发商就明确了要打造一个具有国际视野、融合海派文化与东方美学的顶级豪宅的目标。为了实现这一目标，他们邀请了众多国际顶尖的设计师和大师团队，共同参与项目的规划和设计。

其中，HWCD设计事务所以其对高端住宅的深刻理解和精湛的设计技艺，为露香园·天誉带来了国际化的设计理念。他们将明代的园林美学与现代建筑工艺完美融合，打造出了既具有古典韵味又不失现代感的高层建筑。香槟金铝板与超白玻璃幕墙的运用，让建筑外立面在阳光的照耀下熠熠生辉，成为了城市中一道亮丽的风景线。

梁志天设计集团作为亚洲顶尖的设计公司之一，也为露香园·天誉注入了诸多创意和灵感。他们在室内空间的设计上，巧妙地运用了东方元素和现代材质，打造出了既典雅又时尚的居住空间。从门厅的浅色系大理石地面到客餐厅的东方木纹与龙飞凤舞石材，每一处细节都经过精心雕琢，展现出了非凡的品质感和艺术性。

在项目的建设过程中，开发商始终将品质放在首位，严格把控每一个施工环节。他们精选优质的材料，与世界顶级的品牌合作，为居住者打造了一个高品质的生活空间。厨房配备了世界奢侈品级厨电品牌嘉格纳和美诺，橱柜则选用了拥有70多年历史的德国柏丽。卫浴空间更是选用了从欧洲进口的瑞士劳芬LAUFEN，让居住者能够享受到五星级的卫浴体验。

为了给居住者带来更加舒适的生活体验，露香园·天誉还定制了霍尼韦尔五恒系统，包括恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净，保证室内四季如春。同时，城投独有2小时水龄优化系统，配合内部怡口的中央软水净水，全方位保证用水健康。与华为达成战略合作，将生活所需全部融于全屋智能系统中，一触即享科技与便利。

三年的打磨，露香园·天誉终于以一个完美的姿态呈现在世人面前。它不仅仅是一个高端住宅项目，更是一件凝聚了无数人心血和智慧的艺术品。在这里，每一位居住者都能感受到开发商对品质的执着追求和对生活的无限热爱。

『露香园』历经三年打磨，将推出的天际大宅“天誉“，是由两栋高层仅150套房源组成，主力面积约260-491㎡，全部为4房-5房设计，更有861-882㎡云端顶复。

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户 型 图

491㎡设计出了全套房4+X的灵动空间，一家人有各自的分区，却又能彼此交互。LDK+X空间，约130㎡的一体化客餐厅，哪怕放下12座长桌都可以。

客厅超大采光面，是270°转角落地窗和能够做“跑道”的约17.5米超级运动阳台。

二、产品设计亮点

2.1 空间布局设计

露香园·天誉的491㎡户型，在空间布局设计上，堪称豪宅空间规划的典范之作。它以全套房4+X灵动空间和LDK+X空间设计，完美兼顾了家庭分区与交互需求，为居住者打造了一个既舒适又充满互动氛围的居住环境。

全套房4+X灵动空间的设计，赋予了这个大平层无与伦比的灵活性与实用性。这里的每一个房间都拥有独立的卫生间与衣帽间，形成了真正的全套房格局。无论是三口之家还是三代同堂，每位家庭成员都能拥有自己的私密天地，在保障个人隐私的同时，又能享受家庭的温馨与互动。X灵动空间的加入，更是让这个户型的空间利用达到了极致。它可以根据家庭的需求和生活方式的变化，灵活调整功能布局，无论是打造成家庭健身房、儿童游乐区，还是独立的工作室，都能轻松实现，满足家庭成员多元化的生活需求。

LDK+X空间设计，则是露香园·天誉在空间规划上的又一亮点。LDK即客厅（Living room）、餐厅（Dining room）、厨房（Kitchen）的缩写，这种设计打破了传统空间布局的局限，将这三个功能区域融为一体，形成了一个开放、通透的大型公共活动空间。在这个空间里，家庭成员可以自由互动、交流情感，无论是烹饪美食、共享晚餐，还是围坐在客厅观看电视、聊天谈笑，都能轻松实现，增进家庭成员之间的情感纽带。X空间的加入，进一步丰富了LDK空间的功能性，可以根据家庭的实际需求，打造出多功能区，如家庭影院、阅读角等，让整个公共空间更加多元化、趣味化。

在露香园·天誉的491㎡户型中，家庭分区与交互需求得到了完美融合。全套房设计确保了家庭成员的私密空间，LDK+X空间则促进了家庭成员之间的互动与交流。这种空间布局设计，既满足了现代人对私密生活的追求，又符合了家庭情感交流的需求，为高净值家庭提供了一个理想的生活空间。在这里，每位家庭成员都能找到属于自己的舒适角落，也能享受到家庭带来的温暖与欢乐。

2.2 客厅与阳台特色

走进露香园·天誉的客厅，270°转角落地窗首先映入眼帘，成为整个空间最引人注目的亮点。这扇超大的落地窗，宛如一幅巨大的画卷，将上海的城市美景毫无保留地展现在居住者面前。

270°的转角设计，让视野更加开阔，无论是白天的城市繁华，还是夜晚的璀璨灯火，都能尽收眼底。当阳光透过窗户洒进客厅，整个空间都充满了温暖与明亮，光影交错，营造出一种梦幻般的氛围。在这样的客厅里，无论是与家人共度美好时光，还是与朋友品茗聊天，都能感受到前所未有的舒适与惬意，仿佛整个世界都在自己的脚下。

而约17.5米的超级运动阳台，更是为居住者提供了一个独特的休闲运动空间。这个阳台的长度堪比跑道，宽度也十分宽敞，足以容纳各种运动器材。居住者可以在阳台上进行瑜伽、跑步等运动，一边锻炼一边欣赏城市的美景，让运动成为一种享受。在阳台上，还可以摆放休闲椅和茶几，打造一个舒适的户外休闲区。闲暇时分，与家人或朋友坐在阳台上，享受阳光的温暖，感受微风的轻拂，畅谈人生，尽情享受生活的美好。

露香园·天誉的客厅与阳台设计，不仅在采光和视野上达到了极致，更在功能性和舒适性上满足了高净值人群的需求。270°转角落地窗和超级运动阳台的完美结合，让居住者能够全方位地感受上海的城市魅力，体验到前所未有的高品质生活。

2.3 卫生间与厨房品质

在露香园·天誉的卫生间与厨房设计中，品质与艺术性得到了充分展现。卫生间大量采用了静雅棕奢石，为整个空间营造出一种低调奢华的气质。

静雅棕奢石以其独特的纹理和色泽，成为卫生间装饰的亮点。它不仅美观大方，更具有极高的耐用性和防水性，能够为卫生间提供长久的美观和舒适。奢石的运用，让卫生间的每一个细节都显得精致而考究，从墙面到地面，再到洗手台，都散发着一种高贵的气质。在灯光的映照下，奢石的光泽更加动人，为居住者带来了一种极致的视觉享受。

厨房则是品质与艺术的完美融合。露香园·天誉为厨房配备了世界顶级厨电品牌，如厨电品牌嘉格纳和美诺，这些品牌的产品不仅功能强大，更在设计上追求极致，为厨房增添了无尽的科技感和奢华感。橱柜则选用了拥有70多年历史的德国柏丽，其精湛的工艺和优质的材料，让橱柜不仅美观耐用，更为厨房增添了艺术气息。

西厨吧台更是别出心裁，匹配了符合空间调性的东方木纹与龙飞凤舞石材。东方木纹以其独特的纹理和质感，展现出东方文化的韵味与魅力；龙飞凤舞石材则以其独特的造型和色彩，为厨房增添了一份艺术感和灵动性。两种材质的完美结合，让西厨吧台成为了厨房中的一处亮点，不仅提升了厨房的品质，更为整个空间增添了艺术氛围。

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门厅、客餐厅地面均采用了浅色系大理石，西厨吧台更是匹配了符合空间调性的东方木纹与龙飞凤舞石材，独特的纹理和质感提升了厨房品质与艺术性，颜色也与厨房整体风格达到和谐统一。

三、高端配置与服务

3.1 健康舒适系统

露香园·天誉在健康舒适系统的打造上，可谓是不遗余力。霍尼韦尔五恒系统、城投独有2小时水龄优化系统以及怡口中央软水净水，这三大系统相互配合，为居住者营造了一个健康、舒适、宜人的居住环境。

霍尼韦尔五恒系统，是整个健康舒适系统的核心。它通过先进的暖通技术，实现室内恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净，为居住者带来全方位的舒适体验。

从恒温方面来看，霍尼韦尔五恒系统采用了先进的毛细管网辐射系统，这种系统如同植物脉络般，铺设于室内顶棚或地面。通过供暖、制冷技术，保持夏季室内温度在22—26℃，冬季在20—24℃，并且室内温度均匀，无吹风感。无论是炎炎夏日还是寒冷冬季，居住者都能感受到如春天般的温暖舒适。

恒湿功能则能根据季节和气候的变化，自动调节室内湿度。夏季湿度控制在30% - 70%，冬季控制在30% - 60%，让居住者远离潮湿或干燥带来的不适，有效保护家人的身体健康。

恒氧系统通过24小时全置换新风技术，为室内提供新鲜空气。每小时全屋换气0.8 - 1.2次，将室外新鲜空气经过五重过滤后引入室内，同时将室内污浊空气排出，保证室内空气清新，氧气充足。

恒静系统则通过地送顶回的方式，让室内气流组织更加合理，避免了传统空调直吹带来的噪音和不适，为居住者营造了一个安静的生活空间。

恒净功能则是对室内空气进行净化，有效去除空气中的PM2.5、甲醛、细菌、病毒等有害物质，让居住者呼吸到干净、清新的空气。

城投独有2小时水龄优化系统也是露香园·天誉的一大亮点。这一系统能够确保小区内部供水管网中的水在2小时内完成循环，大大降低了水中细菌滋生的风险，保障了饮用水的安全与新鲜。

与2小时水龄优化系统相配合的，还有怡口中央软水净水系统。怡口作为全球知名的净水品牌，其中央软水净水系统能够有效去除水中的杂质、细菌、病毒等有害物质，同时软化水质，让水质更加柔软、洁净。不仅能够保障家庭成员的饮水健康，还能有效保护家中的涉水设备，延长其使用寿命。

露香园·天誉的健康舒适系统，从温度、湿度、空气、水质等多个方面为居住者考虑，全面保障了居住者的健康与舒适。在这里，居住者可以尽情享受四季如春的宜人环境，忘却外界的喧嚣与烦恼，沉浸在属于自己的舒适天地中。

3.2 全屋智能系统

在科技飞速发展的今天，智能家居已成为高端住宅的标配。露香园·天誉与华为达成战略合作，将生活所需全部融于全屋智能系统中，为居住者带来前所未有的科技与便利体验。

华为作为全球领先的科技企业，在智能家居领域拥有深厚的技术积累和丰富的经验。与露香园·天誉的合作，更是将华为的全屋智能解决方案发挥到了极致。

走进露香园·天誉的住宅，首先映入眼帘的便是智能门锁。这把门锁不仅支持指纹、密码、钥匙等多种开锁方式，还能与手机等智能设备联动，实现远程开锁功能。无论是家人外出归来，还是朋友到访，都能轻松进入家门，无需担心忘带钥匙的尴尬。

进入室内，智能灯光系统便开始发挥作用。通过智能传感器，系统能够自动感知室内光线变化，并根据环境自动调节灯光亮度、色温等参数。当夜幕降临，智能灯光系统会自动开启，营造出温馨舒适的氛围；当白天阳光充足时，系统则会自动关闭灯光，节约能源。

在客厅，智能影音系统为居住者带来了极致的视听体验。通过华为智能音箱和智能电视，居住者可以随时播放自己喜欢的音乐、电影、电视节目等。智能音箱还支持语音控制，只需一声呼唤，就能切换歌曲、调整音量、播放电影等，让娱乐变得更加轻松愉悦。

厨房里的智能厨电系统更是让烹饪变得简单而有趣。智能燃气灶、智能油烟机、智能微波炉等设备都能通过手机APP进行远程控制。居住者可以在下班回家的路上，提前开启燃气灶预热，或者远程控制油烟机开关，调节风力大小。在烹饪过程中，智能厨电系统还能提供菜谱推荐、烹饪时间提醒等功能，让烹饪新手也能轻松做出美味佳肴。

卧室里的智能睡眠系统则是保障居住者健康睡眠的重要设备。智能床垫、智能枕头等设备能够实时监测居住者的睡眠状态，包括心率、呼吸频率、睡眠质量等参数，并通过智能分析，为居住者提供个性化的睡眠建议。同时，智能睡眠系统还能根据居住者的睡眠习惯，自动调节卧室的温度、湿度、光线等参数，为居住者创造一个舒适的睡眠环境。

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四、景观视野

4.1 城市景观资源

露香园·天誉的中高区东向视野，是一幅令人心醉神迷的城市画卷。当站在这一高度向东眺望，豫园那古色古香的建筑群落仿佛穿越时空而来，静静诉说着老上海的故事。飞檐斗拱在阳光下熠熠生辉，亭台楼阁错落有致，每一处景致都散发着浓厚的历史文化底蕴。从露香园·天誉的窗边望去，豫园就像一颗镶嵌在城市中的明珠，在高楼林立间绽放着独特的光芒。

向外滩方向望去，那是一片璀璨夺目的繁华景象。外滩万国建筑博览群如同一幅绚丽多彩的画卷，依次排开。哥特式的尖顶、古希腊式的穹窿、巴洛克式的廊柱，在灯光的映照下，展现出别样的风情。江面上，船只穿梭往来，波光粼粼，与岸边的高楼大厦交相辉映。夜晚的外滩更是如梦如幻，霓虹灯光将整个外滩装点得如同童话世界，从露香园·天誉的东向视野中看去，仿佛置身于一个光影的海洋。

黄浦江，这条贯穿上海的母亲河，从露香园·天誉的窗前蜿蜒流过。江面宽阔，水波荡漾，两岸的风景在江水的映衬下更显生动。白天，江面上波光粼粼，船只如梭，展现出上海这座城市的繁荣与活力；夜晚，黄浦江两岸的灯光璀璨，江水倒映着灯光，宛如一条流动的星河，美不胜收。从露香园·天誉的中高区东向视野望去，黄浦江就像一条玉带，将上海的外滩与陆家嘴紧紧相连，构成了一幅绝美的城市风景画。

陆家嘴三件套，东方明珠、金茂大厦、上海中心大厦，巍峨耸立，是上海现代化城市的象征。东方明珠塔以其独特的造型，成为上海的标志性建筑，塔身上的球体在阳光的照耀下闪闪发光。金茂大厦则如同一座高耸入云的宝塔，展现出上海的现代化气息。上海中心大厦更是直插云霄，是目前中国第一高楼、世界第二高楼，从露香园·天誉的东向视野望去，这三件套就像三座巨人，守护着上海的繁荣与发展。

露香园·天誉中高区的东向视野，将豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套这些上海最具代表性的景观尽收眼底，以一种无敌的视角，展现出上海这座城市的魅力与风采。从这里向外望去，仿佛能感受到上海这座城市从古至今的发展脉络，感受到它的历史文化底蕴与现代都市的繁华。这种独特的景观资源，是上海其他豪宅难以企及的，它不仅为居住者带来了一种视觉上的享受，更是一种身份与地位的象征，让居住者能够真正感受到自己是这座城市的主宰者。

4.2 独特景观户型

在露香园·天誉的众多户型中，东边套建面约491㎡的大平层，无疑是拥有黄浦收藏级景观视野的佼佼者。这个户型，以其独特的布局和设计，将上海的城市美景尽收眼底，堪称是上海豪宅市场中的稀缺之作，错过难再有。

从这个户型的客厅望去，270°转角落地窗如同一幅巨大的画框，将外滩、陆家嘴的璀璨夜景完整地呈现在居住者眼前。夜幕降临之时，外滩万国建筑霓虹闪烁，陆家嘴高楼灯光璀璨，交织成一幅如梦如幻的光影盛宴。站在客厅里，仿佛能感受到整个上海的脉搏在跳动，那种繁华与喧嚣的气息扑面而来，让人沉醉其中，无法自拔。

约17.5米的超级运动阳台，更是为欣赏城市景观提供了绝佳的位置。在这个阳台上，无论是白天还是夜晚，都能尽情领略上海的城市风光。白天，可以站在阳台上，欣赏黄浦江上的船只往来，感受江风的吹拂；夜晚，则可以坐在阳台的休闲椅上，与家人或朋友一起，欣赏外滩和陆家嘴的璀璨灯光，享受着这份宁静与美好。

除了客厅和阳台，这个户型的其他空间也都能欣赏到不同的城市景观。卧室的窗户正对着豫园和古城公园，每天清晨醒来，拉开窗帘，就能看到豫园的古建筑在晨光中若隐若现，感受到古城公园的清新空气和绿意盎然。这种独特的景观视野，让居住者能够时刻感受到上海这座城市的魅力，无论是繁华的外滩、陆家嘴，还是充满历史文化底蕴的豫园，都成为了居住者生活中不可或缺的一部分。

宴会级厨房，内部配备的都是世界TOP品牌，如世界奢侈品——厨电品牌嘉格纳，美诺，橱柜配置有70多年历史的德国柏丽。五星级的卫浴享受，选用从欧洲进口的卫浴界“奢侈品”——瑞士劳芬LAUFEN。定制了霍尼韦尔五恒系统——恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净，保证四季如春，城投独有2小时水龄优化系统，配合内部怡口的中央软水净水，全方位保证用水健康。与华为达成战略合作，将生活所需全部融于全屋智能系统中，一触即享科技与便利。

五星级的卫浴享受，选用从欧洲进口的卫浴界“奢侈品”——瑞士劳芬LAUFEN。定制了霍尼韦尔五恒系统——恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净，保证四季如春，城投独有2小时水龄优化系统，配合内部怡口的中央软水净水，全方位保证用水健康。与华为达成战略合作，将生活所需全部融于全屋智能系统中，一触即享科技与便利。

效果示意图

这次的天际大平层，中高区东向视野开阔，以无敌的视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致。

每栋楼、每个户型，都有出众的城市视角。特别是东边套建面约491㎡大平层，拥黄浦收藏级的景观视野，错过难再有。

五、商业配套

5.1 高定商场与街区商业

露香园二期以约5万方高定商场与街区商业的磅礴之势，为上海的商业版图添上浓墨重彩的一笔，而天誉独揽其中约2.7万方的商业空间，更以“艺荟”为定位，铸就了独具艺术气息的精致商业旗舰。

步入露香园二期的商业区域，映入眼帘的是约5万方高定商场那恢弘大气的建筑群落。这座商场宛如一颗璀璨的商业明珠，在黄浦区的繁华地带熠熠生辉。它以高端、精致、独特的商业定位，吸引了众多世界顶级品牌和高端消费人群的青睐。商场内部空间布局合理，动线设计流畅，每一层都精心规划了不同的商业业态。从国际一线品牌的奢侈品专卖店，到高端定制的服装工作室；从精致优雅的珠宝首饰店，到独具特色的艺术品展览空间，应有尽有，满足了高净值人群对高品质购物体验的极致追求。

天誉所拥有的约2.7万方商业空间，更是这一商业区域的璀璨瑰宝。它以“艺荟”为定位，将艺术与商业完美融合，打造出了一个独具魅力的商业空间。在这里，你可以看到独具艺术气息的精致文艺书店，那一排排书架上摆满了各类经典文学作品和艺术书籍，为喜爱阅读的人提供了一个宁静的精神家园。知名艺术家主理的美术馆内，展出着各种风格独特的艺术作品，从古典油画到现代抽象艺术，从雕塑到装置艺术，让人们在欣赏艺术作品的同时，也能感受到艺术家们独特的创作灵感和思想内涵。

集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间，更是天誉商业的一大亮点。这里不仅举办各种现代艺术展览，还经常有跨界表演和艺术活动。潮流时尚的精品家居店中，摆放着各种设计独特、品质上乘的家居用品，从简约现代的家具到复古精致的摆件，每一件都散发着独特的艺术魅力。精致融合的生活市集则汇聚了各种特色美食、手工艺品和生活用品，让人们在购物之余，还能感受到生活的烟火气和丰富多彩。疗愈禅修的精神SPA则为忙碌的都市人提供了一个放松身心、寻找内心的宁静之地。

天誉的商业还以高附加值商品销售和私人高端定制服务为主。无论是高端的珠宝首饰、奢侈品，还是个性化的服装定制、艺术品收藏，都能在这里找到专业的服务和优质的产品。这种高端的商业定位，不仅满足了高净值人群的消费需求，更提升了整个商业区域的品质和档次。

在街区商业方面，露香园二期也精心打造了一条独具特色的商业街区。这里的建筑风格融合了海派文化和现代元素，古典与现代交织，展现出一种独特的韵味。街道两旁绿树成荫，花草点缀，营造出一个舒适、宜人的购物环境。街区商业以轻餐饮、休闲、娱乐为主，各种特色餐厅、咖啡馆、酒吧琳琅满目。走进一家特色餐厅，你可以品尝到地道的上海本帮菜，感受到老上海的美食文化；在咖啡馆里，点上一杯香浓的咖啡，坐在窗边，看着街上来来往往的人群，享受着悠闲的时光；夜晚的酒吧则充满了热闹的氛围，人们在这里尽情地释放着压力，享受着生活的乐趣。

露香园二期的街区商业还注重与周边人文景观的结合。周边有着丰富的历史文化遗迹和旅游景点，如豫园、外滩等，街区商业通过打造特色旅游线路和文化活动，将商业与旅游、文化完美融合。游客在游览完豫园后，可以来到街区商业品尝美食、购买特色纪念品；商业街区也会定期举办各种文化活动，如艺术展览、音乐会、民俗表演等，吸引了大量的游客和市民前来参与，进一步提升了商业街区的知名度和影响力。

露香园二期的高定商场与街区商业，以其独特的定位和丰富的业态，为上海的商业市场注入了新的活力。天誉所拥有的商业空间，更是成为了高净值人群购物、休闲、娱乐的理想之地。在这里，人们不仅能享受到高品质的物质生活，更能感受到艺术的魅力和文化的底蕴，体验到一种全新的生活方式。

5.2 空中会所与屋顶花园

在露香园·天誉的商业配套中，3 - 4层的空中会所与4层的1500㎡屋顶花园式入户层，无疑是其独特的亮点，为居住者带来了非凡的生活体验。

空中会所位于3 - 4层，宛如一座悬浮在空中的奢华殿堂。它涵盖酒廊、星光泳池、健身等多种功能，为居住者打造了一个高端、私密、舒适的休闲娱乐空间。

酒廊是空中会所的重要组成部分，这里环境优雅，氛围温馨。走进酒廊，柔和的灯光洒在精致的装饰上，营造出一种浪漫而宁静的氛围。酒廊内摆放着舒适的沙发和座椅，供居住者休憩和交谈。吧台上陈列着各种名贵的酒水，从世界各地的红酒、威士忌，到精致的鸡尾酒，应有尽有。居住者可以在这里品尝美酒，与朋友或商业伙伴畅谈人生，享受悠闲的时光。酒廊还经常举办各种品酒会、主题派对等活动，为居住者提供了一个拓展社交圈、结识志同道合朋友的平台。

星光泳池则是空中会所的一大亮点。它位于会所的高层，拥有开阔的视野，居住者在游泳时可以俯瞰整个城市的风景。泳池的设计独具匠心，水面在灯光的映照下波光粼粼，如同繁星闪烁，仿佛整个星空都倒映在泳池中。泳池周围摆放着舒适的躺椅和遮阳伞，为居住者提供了一个舒适的休闲区域。在这里，居住者可以在游泳后晒晒太阳，享受阳光的温暖，感受微风的轻拂，尽情放松身心。

健身区域也是空中会所不可或缺的部分。这里配备了先进的健身器材，包括有氧运动设备、力量训练设备等，满足居住者不同的健身需求。健身区域的空间宽敞明亮，通风良好，让居住者在健身时能够呼吸到新鲜的空气，保持良好的精神状态。会所还邀请了专业的健身教练，为居住者提供个性化的健身指导和训练计划，帮助他们达到理想的健身效果。无论是想要减肥塑形、增强体质，还是提升运动能力，这里都能为居住者提供专业的服务和支持。

4层的1500㎡屋顶花园式入户层，更是别出心裁，具有独特的价值。它宛如一个空中绿洲，为居住者提供了一个私密的户外空间。当居住者踏入电梯，来到4层，首先映入眼帘的是一片郁郁葱葱的花园。花园中种植着各种花草树木，四季都有不同的景色。春天，繁花似锦，花香四溢；夏天，绿树成荫，凉风习习；秋天，落叶缤纷，景色宜人；冬天，雪花飘落，银装素裹。

屋顶花园还精心设计了休闲区和观景区。休闲区摆放着舒适的户外家具，如沙发、茶几等，供居住者休息和娱乐。居住者可以在这里与家人或朋友一起聚会，享受户外烧烤、野餐的乐趣。观景区则设计了观景平台和座椅，让居住者能够尽情欣赏城市的风景。从屋顶花园望去，陆家嘴的城市天际线尽收眼底，高楼大厦林立，展现出上海这座现代化大都市的繁华与魅力。

屋顶花园式入户层还可以作为高净值人群户外的第二会客厅，面子、里子拉满。在这里，居住者可以邀请商业伙伴或重要客人前来，在轻松愉快的氛围中进行商务洽谈，不仅提升了洽谈的成功率，更彰显了居住者的品味和身份。同时，屋顶花园也为居住者提供了一个亲近自然、放松心情的好去处，让居住者在繁忙的都市生活中，能够找到一片属于自己的宁静天地。

『露香园二期』共配备约5万方高定商场+街区商业，其中天誉拥有约2.7万方商业，以“艺荟”（Galleria）为商业定位，打造独具艺术气息的精致文艺书店、知名艺术家主理的美术馆、集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间、潮流时尚的精品家居、精致融合的生活市集、疗愈禅修的精神SPA，以高附加值商品销售和私人高端定制服务为主，打造融合轻餐饮、休闲、娱乐的商业旗舰，将人文与艺术彻底融入天誉的日常生活之中。

其中3-4层为“空中会所”，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。

效果示意图

特别4层屋顶规划有1500㎡屋顶花园式入户层，业主在私享空中花园的同时，还可眺望陆家嘴城市天际线。

这一配置别出心裁，在顶豪市场也颇为少见，可作为高净值人群户外的第二会客厅，面子、里子拉满。

效果示意图

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板块介绍

露香园板块有几点价值，跟大家聊一下：

第一，住在黄浦是一种身份的象征，而露香园板块更是黄浦圈层中的极核！

从地理来讲，这里是市中心中的中心。

从历史讲，老城厢、露香园，是极具老上海底蕴的绝对城心。

从未来讲，老城厢融汇核心引领区、中央活动区、文化遗产保护区三大功能区叠加，成为新时代上海面向全球的心脏、窗口和名片。

因此，高净值的老上海人很愿意回归这个人文、地理以及未来的中心。

何况，露香园及四周未来都是顶级豪宅，北有嘉里金陵东路项目、东有城投置地刚刚70.6亿拿下的小东门6幅地块，南有乔家路地块，西有翠湖天地。

坐镇中心的露香园将是上海豪宅中心的中心。

从更大的格局上看，露香园板块既是“黄金三角”的核心腹地，又是外滩、新天地“左右逢源”。

与此同时，蓝绿丝带的概念也逐步深入加强。为了将历史与现代、文化与商业完美融合，政府打造了一条贯穿新天地-露香园-豫园-十六铺码头的城市绿带，将城市历史与自然肌理打造成一个有机整体。

所以，未来新天地-露香园-老城厢-黄浦滨江等组团会连成一片，从翠湖天地一路到江边，将展现出崭新的界面和潮流的里弄商业街区。

第二，上海市中心的地标都是它的配套，露香园2公里生活半径内浓缩一城之繁华！

人民广场、淮海路、新天地、外滩、豫园、陆家嘴等上海市地标性区域均在露香园·天誉直线约2公里范围内。

交通也是四通八达，在东侧人民路、河南路口即有10号线/14号线（豫园站）。

自驾方面，周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。

这种资源浓度不是其它新贵板块可以比的。

效果示意图

第三，超大规模城市更新赋能，地段价值远没有到顶！

日前，露香园项目被授予首个“城市更新观察点”

这既是对露香园二十年来成片开发的认可，也是对露香园城市更新重要性的背书。

#### 六、板块价值

##### 6.1 身份象征与地理中心

在上海这座国际化大都市中，黄浦区无疑是最具魅力与影响力的区域之一，而露香园板块，更是黄浦区中的璀璨明珠，以其独特的身份象征和地理中心优势，成为上海豪宅市场的风向标。

住在黄浦，本身就是一种身份的象征。黄浦区作为上海的核心区域，汇聚了城市的政治、经济、文化等多元资源。这里是上海的发源地之一，拥有着深厚的历史文化底蕴，从外滩的万国建筑到南京路的繁华商业，从新天地的时尚潮流到豫园的古典园林，每一处都承载着上海的城市记忆与荣耀。居住在这里，不仅能享受到最优质的生活配套，更能感受到一种与生俱来的尊贵与荣耀，仿佛成为了这座城市历史与文化的传承者。

露香园板块更是黄浦区的极核，位于市中心的地理中心。从地理位置上看，它东临繁华的外滩金融带，西接时尚的新天地，南瞰陆家嘴金融中心，北靠人民广场和南京路步行街，周边环绕着上海最著名的地标建筑和商业中心。这种得天独厚的地理位置，使得露香园板块成为了上海城市的核心中的核心，无论是交通出行、生活购物还是休闲娱乐，都能享受到最便捷、最优质的服务。

从历史发展的角度来看，露香园板块自古以来就是上海的重要区域。明朝时期，露香园作为上海名园之一，以其优美的自然风光和深厚的文化底蕴，吸引了无数文人墨客前来游览、吟诗作画。如今，虽然时光荏苒，但露香园板块依然保留着那份独特的文化韵味和历史底蕴，成为了上海城市记忆中不可或缺的一部分。在这里，居住者可以感受到上海从古至今的发展脉络，体验到那种独特的城市魅力。

随着城市的发展，露香园板块周边更是汇聚了众多顶级豪宅项目。北有嘉里金陵东路项目，以其高端的定位和优质的产品，成为了上海豪宅市场的新宠；东有城投置地刚刚70.6亿拿下的小东门6幅地块，未来将打造成为集商业、住宅、办公等多功能于一体的综合性项目；南有乔家路地块，西有翠湖天地。这些顶级豪宅项目的入驻，进一步提升了露香园板块的地段价值和居住品质，使其成为了上海豪宅中心的中心。

露香园板块以其身份象征和地理中心优势，成为了上海豪宅市场中的稀缺资源。在这里，居住者可以享受到最优质的生活配套、感受最浓厚的历史文化氛围、领略最繁华的城市景观。对于追求高品质生活、热爱上海这座城市的高净值人群而言，拥有露香园板块的房产，无疑是一种身份与地位的象征，更是一种对美好生活品质的追求。

##### 6.2 历史文化底蕴

露香园板块，作为上海老城厢的核心区域，拥有着深厚的历史文化底蕴，是上海城市之根、文化之脉的象征。

老城厢，作为上海城市的发源地之一，有着悠久的历史。早在元至二十八年（1291年），上海正式设县以来，老城厢就是县治所在地。这里见证了上海从一个小渔村逐渐发展成为国际大都市的辉煌历程，承载着上海的城市记忆与文化传承。城墙之内是“城”，城墙外繁华之处是“厢”，清代上海县城的完整水陆双棋盘格局，虽在近代因拆城填河而有所改变，但那些曾经的河浜所在地，如方浜中路、复兴东路、乔家路等，如今依然以马路的形态，诉说着老城厢的历史记忆。上海仅存的古城墙和大境阁，更是老城厢历史的见证者，默默守护着这片土地，见证着岁月的变迁。

露香园本身也有着丰富的历史文化内涵。明朝时期，露香园是上海著名的私家园林，由当时的上海富商潘允端所建。园内景色优美，建筑精巧，吸引了无数文人墨客前来游览、吟诗作画。露香园的名字来源于园中的桂花，每当桂花盛开之时，香气四溢，故得名“露香园”。虽然如今的露香园已不复当年的园林风貌，但它的名字和历史依然被保留下来，成为了上海城市记忆中不可磨灭的一部分。

在露香园板块，还保留着许多具有历史价值的老建筑和历史文化遗迹。如上海文庙，这是上海地区祭祀孔子的重要场所，有着700多年的历史。文庙内的建筑古朴典雅，雕刻精美，具有很高的艺术价值和历史价值。周边还有豫园、九曲桥、湖心亭等著名景点，这些景点不仅有着优美的自然风光，更承载着上海的历史文化底蕴，成为了上海城市文化的重要组成部分。

露香园板块作为老上海底蕴的绝对城心，不仅拥有着丰富的历史文化资源，更承载着上海的城市记忆与文化传承。在这里，每一条街道、每一座建筑、每一处景点，都仿佛在诉说着上海的故事，让人们能够深刻感受到这座城市的独特魅力。对于热爱上海历史文化、追求生活品质的人群而言，露香园板块无疑是一个理想的居住地，让他们能够在享受现代生活的同时，感受历史的厚重与文化的底蕴。

##### 6.3 未来发展潜力

露香园板块作为上海黄浦区的核心区域，不仅拥有着丰富的历史文化底蕴和优越的地理位置，更在未来发展上具有巨大的潜力。

老城厢作为露香园板块所在的核心区域，叠加了三大功能区，即中央活动区、文化遗产保护区以及核心引领区。这种三大功能区的叠加，使得老城厢在未来发展中具有了更多的可能性和优势。作为中央活动区，老城厢将承担起更多的城市功能，吸引更多的商业、文化、娱乐等资源的集聚；作为文化遗产保护区，老城厢将加强对历史建筑和文化遗产的保护，传承和弘扬上海的历史文化；作为核心引领区，老城厢将在城市更新和产业发展中发挥引领作用，带动周边区域的发展。

露香园板块周边更是汇聚了众多顶级豪宅项目，如北面的嘉里金陵东路项目、东面的城投置地小东门6幅地块项目、南面的乔家路地块以及西面的翠湖天地等。这些项目的入驻，不仅提升了露香园板块的居住品质和地段价值，更为板块带来了更多的商业、文化等资源的集聚。这些项目在建设过程中，将注重与周边历史建筑和文化遗产的保护相结合，打造出具有海派文化特色的高端住宅区和商业区，进一步提升露香园板块的整体形象和吸引力。

从更大的格局上看，露香园板块既是“黄金三角”的核心腹地，又是外滩、新天地“左右逢源”。蓝绿丝带概念的深入加强，将新天地-露香园-豫园-十六铺码头串联成一条城市绿带，将历史与现代、文化与商业完美融合。未来，新天地-露香园-老城厢-黄浦滨江等组团将连成一片，从翠湖天地一路到江边，展现出崭新的界面和潮流的里弄商业街区。这种城市更新和区域发展的趋势，将进一步推动露香园板块的繁荣与发展，使其成为上海城市中最具活力和魅力的区域之一。

露香园板块在未来发展上具有巨大的潜力。三大功能区的叠加、周边顶级豪宅项目的集聚以及城市更新和区域发展的推动，都将为露香园板块带来更多的机遇和挑战。在这里，居住者不仅可以享受到高品质的生活和丰富的文化资源，更能感受到城市发展的脉搏和活力。对于追求高品质生活、关注城市发展的人群而言，露香园板块无疑是一个具有巨大发展潜力的理想居住地。

##### 6.4 地标配套与交通

露香园板块以其优越的地理位置和丰富的资源配套，成为了上海城市中最具吸引力的区域之一。

在露香园板块2公里的生活半径内，汇聚了上海众多地标性区域。向东望去，是繁华的外滩金融带，外滩万国建筑博览群如同一幅绚丽多彩的画卷，依次排开，哥特式的尖顶、古希腊式的穹窿、巴洛克式的廊柱，在灯光的映照下，展现出别样的风情。江面上，船只穿梭往来，波光粼粼，与岸边的高楼大厦交相辉映。夜晚的外滩更是如梦如幻，霓虹灯光将整个外滩装点得如同童话世界。

向南是陆家嘴金融中心，东方明珠、金茂大厦、上海中心大厦三件套巍峨耸立，是上海现代化城市的象征。东方明珠塔以其独特的造型，成为上海的标志性建筑，塔身上的球体在阳光的照耀下闪闪发光。金茂大厦则如同一座高耸入云的宝塔，展现出上海的现代化气息。上海中心大厦更是直插云霄，是目前中国第一高楼、世界第二高楼。

向西是新天地，这是一个集购物、餐饮、娱乐、文化于一体的时尚休闲区域。这里保留了大量的石库门建筑，将上海的传统建筑风格与现代的商业元素完美融合。漫步在新天地的街道上，可以看到各种时尚的店铺、精致的餐厅和热闹的酒吧，感受到上海的时尚与活力。

向北是人民广场和南京路步行街。人民广场是上海的政治、经济、文化中心，广场上绿树成荫，喷泉飞溅，是市民休闲娱乐的好去处。南京路步行街则是上海最著名的商业街之一，汇聚了各种国际知名品牌和特色小店，人流如织，热闹非凡。

在交通方面，露香园板块同样具有得天独厚的优势。周边交通四通八达，地铁10号线和14号线在豫园站交汇，步行仅需几分钟即可到达。从这里出发，可以快速到达上海的各个区域，无论是前往浦东的陆家嘴金融中心，还是前往虹桥的交通枢纽，都十分便捷。自驾出行也十分方便，周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道，通过这些隧道，可以快速连接上海市区的主要道路，出行效率极高。

露香园板块以其丰富的地标配套和便捷的交通网络，为居住者提供了高品质的生活和出行体验。在这里，居住者可以尽情享受上海城市的繁华与便利，感受这座城市的独特魅力。无论是购物、餐饮、娱乐还是出行，都能满足居住者的各种需求，让居住者真正感受到生活的舒适与便捷。

##### 6.5 城市更新赋能

露香园板块作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，在城市更新的浪潮中脱颖而出，成为了上海城市更新的典范。

2002年，城投控股启动露香园老城厢改造工程，这也是申城首个城市更新住宅项目。在改造过程中，开发商秉承“修旧如旧”“修故如故”的理念，深挖上海老城厢的城市历史、文化内涵，完整记录城市空间和生活记忆，尽最大可能保留文物建筑的历史价值。从一期到二期，整个露香园片区已形成连续的风貌大境，作为项目的主要城市展示面，二期露香园·天誉以精致稳重的一体化立面打造，构建全球城市的风貌区展示窗口，在传统与现代的对话中，屹立海派风华的恒久赞誉。

2024年7月5日，在上海市城市更新推进大会上，露香园被授予首个“城市更新观察点”。这一荣誉的获得，不仅是对露香园在城市更新方面所做努力的认可，更是对其未来发展的期待。作为城市更新观察点，露香园将承担起更多的责任和使命，为上海乃至全国的城市更新提供可借鉴的经验和模式。

城市更新为露香园板块带来了诸多积极的影响。首先，城市更新使得露香园板块的历史建筑和文化遗产得到了更好的保护和传承。在更新过程中，开发商注重对历史建筑的修复和利用，让这些老建筑重新焕发了生机与活力。例如，豫园商城内的古建筑群，在城市更新中得到了精心的保护和修缮，成为了上海历史文化的重要载体。

其次，城市更新提升了露香园板块的居住环境和生活质量。露香园·天誉等高端住宅项目的建设，为板块带来了高品质的住宅产品和完善的配套设施。业主可以享受到高定的商场与街区商业、空中会所与屋顶花园等高端配套，生活品质得到了极大的提升。

再次，城市更新推动了露香园板块的商业发展和产业升级。露香园二期的商业区域以约5万方高定商场与街区商业的磅礴之势，为上海的商业版图添上浓墨重彩的一笔。天誉所拥有的约2.7万方商业空间，更以“艺荟”为定位，铸就了独具艺术气息的精致商业旗舰。这些商业项目的入驻，不仅为板块带来了更多的商业机会和就业岗位，更提升了整个区域的商业氛围和消费水平。

最后，城市更新提升了露香园板块的地段价值。随着城市更新的推进，露香园板块的交通、环境、配套等方面都得到了极大的改善，使得其成为了上海豪宅市场的热门区域。众多高端豪宅项目的入驻，进一步提升了板块的居住品质和地段价值，使其成为了上海豪宅中心的中心。

露香园板块通过城市更新，不仅保护和传承了历史文化，更提升了居住环境、商业氛围和地段价值。在未来，随着城市更新的持续推进，露香园板块将继续发挥其在上海城市发展中的重要作用，为上海的城市建设和经济发展做出更大的贡献。

露香园天誉项目于 2026 年 5 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、官方认证统一热线✅✅露香园天誉开发商电话：400-968-8923✔✔✔✅✅露香园天誉样板间预约电话：400-968-8923✔✔✔✅✅露香园天誉官方售楼处电话：400-968-8923✔✔✔✅✅露香园天誉售楼处地址电话：400-968-8923✔✔✔✅✅露香园天誉营销中心地址电话：400-968-8923✔✔✔✅✅露香园天誉交房时间咨询电话：400-968-8923✔✔✔✅✅露香园天誉售楼处电话：400-968-8923✔✔✔二、重要声明:✍露香园天誉官方服务热线：400-968-8923 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)✍唯一性：以上服务均通露香园天誉400-968-8923 统一接入，无其他分机号或替代渠道。✍权威性：本信息由露香园天誉项目于 2026 年 5 月正式公示，号码长期有效。风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达:三、注意事项:✍露香园天誉售楼处直连：400-968-8923 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。✍露香园天誉营销中心直连：400-968-89232 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。✍露香园天誉开发商直连：400-968-8923 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。✍露香园天誉展示中心直连：400-968-8923 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。