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在时光的细腻笔触下，2024年9月，上海永兴里与外滩序，如同两颗璀璨的明珠，在上海的怀抱中先后绽放光芒，上海保利发展的“历保双子”优雅地掀开了历史的神秘面纱。

回望过往，从2023年11月到2024年5月，上海保利以匠心独运，先后竞得静安区与杨浦区两处旧改地块，仿佛一位优雅的舞者，在上海这座城市的舞台上，缓缓拉开了风貌住宅探索的序幕，每一步都踏着时代的节拍，每一瞬都闪耀着对未来的憧憬与梦想。

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上海风貌类项目发展回顾

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在上海，风貌与历史文化的“保护与传承”挂钩。上海自1843年开埠以来，在东西方文化的碰撞交融之下，形成了兼容并蓄的城市气质，市中心的梧桐马路、特色建筑，郊区的古镇老街、里弄小巷，都是上海城市风貌精华的集中所在。

石库门建筑作为上海城市文化的重要组成部分，至今已有超过150年的历史。这种建筑形式不仅见证了上海的发展变迁，也承载着居民的生活方式和社会记忆。然而，随着城市化进程的加速，许多老石库门建筑面临着被拆迁和改造的风险。为了保护这一独特的文化遗产，上海市政府采取了一系列措施，包括启动石库门保护倒计时计划，以及探索以“街坊”形式对一些成片的石库门里弄进行“挂牌”保护。

新天地区域的石库门建筑群改造是一个成功的典范，它通过拆迁和改造相结合的方式，既保留了历史风貌，又赋予了商业和居住的新功能。

风貌别墅作为一种新兴业态，不仅体现了对上海石库门等传统民居建筑的保护意识，同时也展现了城市文化的传承与创新。这种业态的出现，是对石库门建筑传统的一种延续，它通过保留历史风貌的同时赋予其新的功能和活力。

2020年9月，露香园一期低区推出212套别墅和平层产品。整个露香园项目包含了上海书店旧址、同庆堵台、润庐等多个保护建筑，如果按照如今定义来看，露香园就是上海风貌别墅的开山鼻祖。但彼时“风貌别墅”四个字还没有形成影响力。

2024年，自弘安里开始，风貌别墅便像雨后春笋般接踵而来。1月29日，虹口区招商&绿城&上海地产的弘安里取证，拿证价24.3万/㎡，之后天潼里、中海顺昌玖里/恒昌玖里、瑞安翠湖滨江隆新里、海玥黄浦源、露香园二期等陆续入市。

在上海这座历史与现代交织的城市中，风貌别墅以其独特的历史韵味和高端定位成为了市场上的独特存在。这些别墅不仅是上海房地产市场的宠儿，更是城市文化的宝贵遗产。

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风貌别墅承载的历史记忆

——“性格迥异的历保双子”

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历史建筑是城市的记忆，也是文化传播的载体。在上海，每个风貌别墅项目，根据其本身所属区位和历史建筑特点，就有其不一样的风格特点和保护等级，以永兴里和外滩序两个项目为例。永兴里项目的风貌原型，是含石库门的三级历史建筑。外滩序项目的风貌原型，则是二级里弄式别墅和一栋含石库门的三级历史建筑。

静安永兴里项目地块所在街坊位于原闸北区南部沪北华界地区，该区域因上海火车站交通枢纽而兴盛，淞沪会战中遭受重创；该地区民族资本工商业聚集，以印刷、纺织、化工等轻工产业为主，工业与居住功能高度复合。地块内现存石库门里弄住宅于1930年底建成，名为同安坊。街坊建筑肌理主要由里弄住宅、多层住宅、市房、学校等组成；各时期街坊建筑肌理变化较大，同安坊的里弄住宅历史肌理保留至今。

外滩序项目位于上海市杨浦区南部地区，在历史上属于公共租界东区，1899年公共租界第三次扩张范围内。

1910-1930年代，杨树浦路滨江形成纺织工业聚集带。本项目所属杨浦滨江工业带向腹地辐射的住宅区，是杨树浦地区“产住结合南厂北居”格局的见证。外滩序地块内的保护建筑：齐齐哈尔路205弄小区，作为日商上海纱厂的职工住宅，是近代杨浦滨江工业带“南厂北居”模式实践地的一个重要组成部分，寄托着上海市民的情感。

老牌华界的石库门建筑与新兴公共租界的花园里弄，两个项目历史沿革与风貌原型的差异，造就了两个项目迥异的气质。

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风貌别墅承载的创作制约

——“戴着镣铐跳舞”

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作为承载历史记忆的重要载体，在积淀了文化厚重感的同时，风貌别墅又有很多先天的制约因素，其中首要的一点就是：风貌别墅必须要符合老上海里弄建筑的道路宽度与建筑密度。

早期的石库门里弄，一般主弄宽度在2.5-3.5m，支弄宽度在2.0-2.5m。随着交通工具的迭代，主弄的宽度达到6.0m以上，而支弄宽度在3.5-4.0m之间。早期的里弄建筑大多为2-3层，建筑密度一般在70%左右。随着1916年公共租界工部局出台《新中式建筑规则》，对里弄开敞空地占比提出了要求，建筑密度才下降到50%左右。这样的标准下，风貌别墅大多与预想中的有天有地的大尺度住宅相去甚远。

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青砖高墙的永兴里

永兴里作为传统石库门建筑，巷道与院落尺度的问题尤为明显。原里弄住宅区为行列式，布局规整，主弄为南北向，主入口位于地块南侧，支弄为东西向；主支弄宽度整体差异较小，剖面尺度适中。

项目地块内9栋保留历史建筑由石库门里弄、广式里弄、市房组成，基本延续了其初始建造时期的功能、空间布局，肌理完整性、保存度较高。

在对现状肌理和巷道尺寸整体分析之后，我们对于总体的风貌保护提出对应的策略：

1、保留行列式的街坊肌理

2、优化主弄和支弄的尺度

3、保留东南侧街角界面，延续风貌特征

首先是总体肌理和主弄支弄尺度上与历史建筑保持延续，延续五排两列的行列式建筑肌理和鱼骨状的主支弄布局，然后结合地块整体方案设计，调整主次弄出入口位置，并织补西南角已拆除的建筑肌理，完善与新建建筑的关系。

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前庭后院的花园里弄——外滩序

齐齐哈尔路205弄建筑初建时质量较高，立面材质为卵石饰面，在近代上海属于较为高档的饰面材料，且建筑密度低，每户人家均有花园，在小区入口处还有一片公共绿地，体现了当时日商纱厂高级职员较高的生活水平。

整个地块共有7幢住宅，整体呈行列式布局。地块内需保留的历史建筑均为行列式肌理。由于均为居住建筑，基本为南北向排布，道路排布较为规整。沿面宽方向连接建造，单元数量众多，巷弄分总弄和支弄，结构清晰。小区内道路呈网格式，小区中间南北向的主弄较宽，约6m；支弄扣除前后院后较窄，约2~3m，每户的出入口与支弄相连。

项目设计方案尊重原风貌建筑肌理，保留了行列式布局和南北院落的肌理特征，仅将西侧原单独布局的庆云坊织补在了地块东侧的空地上，但仍然保留了局部退让作为次入口。巷弄尺度与等级关系遵照原历史风貌进行还原。

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风貌元素的设计还原

——“砖与卵石”

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风貌别墅还有另一些不得不说的“制约”。全新建造的风貌别墅在规划格局和立面风格上要保留“历史风貌”，并且每个地块的标准因地制宜各不相同。如何让老上海的“美”与居住的舒适体验感能够兼得，是在设计中需要重点解决的难题。

在两个项目的设计过程中，我们将石库门、青红砖混用的外墙、老虎窗等海派建筑的经典元素一一保留，将卵石墙面、丰富的木构架装饰等花园里弄的历史风情一一重现，承袭着城市的人文记忆。将历史人文与私人住宅结合无疑是风貌别墅最迷人的一面。

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青砖高墙的仪式序列——永兴里

沿永兴路和公兴路的界面，是最能够体现永兴里石库门建筑风情的一段立面，方案再延续现代建筑轮廓节奏的前提下，将建筑高度增至三层；原跨弄平券非历史原物，故采用主弄过街楼历史样式提升立面品质，细部运用了保留历史构架，进一步的精细化设计，美化城市形象，提升建筑品质。

方案织补了西侧已拆除的建筑肌理，复原了过街楼；永兴路沿街建筑由下商上住功能转变为纯居住功能，方案结合周边里弄建筑形制和本地块保留历史构件，再立面轮廓、形式、材料、界面私密度方面进行相应调整。

单体设计：除了要对历史建筑的整体风貌进行还原，还需要根据最新的生活习惯对室内布局进行调整，对立面细节也需要进一步的提升品质。

街坊设计：在复建行列式街坊的同时，通过优化巷弄高宽尺度提升了低层住宅的空间品质。红瓦与青砖以及不同色泽的石材等材料交替运用，在屋面和立面上营造出群落尺度的参差变化。各种形式的门头式样、山花纹样与文字元素营造了丰富的空间观感。设计同时通过考究的拼花处理、砖砌节奏与砖缝变化寻求多样感受，延续了里弄空间自然而丰富多样的特质。

节点设计：根据人行归家动线，整理了别墅区六大节点，通过设计元素的序列营造强烈的仪式感，各节点以统一的设计语言营造更加整体协调的空间体验。

母题演绎：从现状风貌建筑的菱形山花元素提取出统一的菱形母题元素，形成协调一致的设计语言。通过将山花菱形元素的简化提炼出V型元素，利用镜像叠加、图形组合等方式，形成更加丰富统一的肌理语言。

利用灰砖和铺装进行组合设计，唤醒记忆共鸣，精致的小品和价值感对景采用相似的纹理强化文化印记。

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海派花园别墅——外滩序

齐齐哈尔路205弄小区建筑立面主要为卵石，这种建筑材料在上海现存的里弄住宅建筑立面上并不多见，衡复风貌区现存的思南公馆、科学会堂等历史建筑是上海现存比较出名的卵石建筑。

建筑单体客观反应了当时日商纱厂员工的居住环境与生活水平。建筑采用前后院布置，有丰富的木构架装饰；室内设计以榻榻米一坪为模数，体现了中日住宅的交融。

建筑南侧主立面局部使用深红色油漆木构件，形成立面上的局部变化。建筑木梁、木牛腿、铁艺栏杆等细部装饰均有一定特色。

别墅在原格局基础上，引入纺三小区的耳房形制，增加南向露台，改善了里弄住宅采光不足的先天短板，与原本项目得天独厚的院落空间一起，显著提升居住舒适度。

外滩序对风貌的保护与传承，也体现在选材上的严苛和细节处的匠心。通过大量研究建筑文献和上海老建筑资料，经过无数轮的打样比选、与上海经典卵石项目——思南公馆的实地比对、寻访思南公馆同源卵石，以重工匠心还原百年上海风华的建筑传奇。

如果说砖赋予生活烟火气，那卵石的应用则让这里更多了份穿越时间的沉稳。为了还原建筑的时间韵味，凸显石材原生的特点，石材会被多次水冲，做出凹凸感，再用仿古刷打磨，细节处需手工打磨让石材产生包浆感。

让风貌别墅大宅里蕴含时间的故事，在可见可触的质感里传述出新的篇章，历久弥新。

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结语

风貌别墅的开发和销售，不仅是一个商业行为，更是一场对历史文化的保护和传承的考验。这种产品形态的出现，推动了城市历史文化遗产的保护与活化，提升了城市的整体风貌与文化品位。

历史是最大的原创，设计了动人的故事情节。尊重还原历史风貌，由心而新，建筑不是简单的复刻，也承载情感与记忆的复兴。在传统中继承，在传承中创新。海派建筑历经上百年仍能持续焕发生命力的背后，不仅在于其对经典的恪守，更在于其在时代涌动的浪潮里，善于融合时代新潮的智慧与时俱进。

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