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上海闵行招商中旅揽阅售楼处电话：400-9939-964继97平方公里“大零号湾”扩容、“浦江第一湾”方案批复后，上海南滨江再添一项重磅规划！

“三水交汇之地”规划扩容，从原先的25平方公里升级为一个65平方公里的世界级滨水中心，涵盖闵行吴泾、闵行浦江、奉贤西渡、奉贤金汇四个板块，占地面积相当于两个陆家嘴大小！

未来，这里将与大零号湾核心区、浦江第一湾形成上海第3个“黄金三角”！

准备好了吗？“外滩-陆家嘴-北外滩”3.0版图最重要的那块“拼图”要来了！

01

65平方公里

三水交汇之地

“三水交汇之地”位于黄浦江-大治河-金汇港交汇处，涉及闵行吴泾、闵行浦江镇、奉贤西渡、奉贤金汇这四个板块，是上海“一江一河”总规划重要组成部分，也是南上海接下去发展的重点项目之一。招商中旅揽阅售楼处电话：400-9939-964

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示意图

据最新规划方案显示，三水交汇之地由原先的25平方公里规划范围进行扩容，扩容后的区域拥有黄浦江岸线约10km、金汇港岸线约4km、大治河岸线约4km，总占地面积约65平方公里，是原先的2.6倍！相当于2个陆家嘴、23个前滩的大小！

未来这里将成为“上海南部世界级新型滨水中心区、未来城市创意湾和城市会客厅”。

三水交汇之地实景图招商中旅揽阅售楼处电话：400-9939-964

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项目预计今年启动建设，等建成后，三水交汇之地将与闵行的“大零号湾”核心区、浦江第一湾组成三大市级重点规划集群，是继外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江之后的第3个“黄金三角”！

示意图

02

一桥二塔三馆

构筑三水汇未来湾核心形象招商中旅揽阅售楼处电话：400-9939-964

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据规划设计方案显示，整个项目从三水交汇原点出发，将片区划分为四个象限，依托一桥（未来桥）、二塔（未来孪生双塔）、三馆（科创触媒中心、永续农业展示馆与健康生活中心），构筑三水汇未来湾的核心形象。

效果图

在整体空间形态分布上，由最高地标为核心点进行圈层递减排布，其中最高地标为两栋240米和320米的塔楼，未来将成为闵行、奉贤新的天际线。

向外扩展的第二、第三圈层高度地标分别为100-120米和60-80米，届时将形成四象限汇绿芯的整体结构。

效果图

四个象限的规划定位也是各有看点：

金汇片区结合黄浦江历史轴线，规划“文化岛”，创造浦江文化旅游的新地标，同时植入复合功能，推进金汇工业区的转型。

吴泾片区以兰香湖为发展主轴，打开黄浦江界面，丰富水上功能，包含水上观光、水上通勤、水上运动等，并进一步通过交通走廊、跨江观光缆车，形成综合性的文化、休闲活动区。

兰香湖水上游艇实景图

浦江片区结合奉贤新城规划，大力开发居住功能，并依托沿江可开发地块，补充总部商务办公、商业中心等功能，并兼顾区域生态游憩。

效果图

这也意味着，未来这里的新房供应主力在浦江镇，有可能打造一系列滨江住宅，值得期待！

西渡片区结合土地存量，开发不同生活组团和生态组团，作为另外三个象限居住功能的补充，推动人才公寓的建设。

效果图

另外，三水交汇之地的交通路网也将随着规划建设进行升级！

吴泾和浦江板块主要以慢行和水上交通为依托，新增3座跨江慢行桥，其中未来桥采用可开闭设计，使水、岸间的联系更为紧密，并引入跨江缆车，塑造移动式空中观景体验。（原来徐汇西岸金融城跨江缆车规划取消，是挪到这来了...）

西渡和金汇板块主要以道路交通+中低运量公共交通为基础，对各板块道路进行加密，新增3座车行桥与1处隧道，缝合四个象限。还有田园小火车、智慧小巴等板块特色交通为辅助，构建高效联通的交通网络。

可以预见，三水交汇之地即将迎来天翻地覆的变化！

03

板块内新盘

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大华星耀

在售建面约99-135㎡的3-4房，均价约4.3万/㎡。全系宽厅设计，保障更美好生活；

户型设计考虑现代家庭居住需求，如建面约120㎡的户型就实现了真四房的设计，保证了户型的实用性；大横厅的设计让户型的南向面宽和尺度感堪比别墅，提供了超越期待的居住体验。

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象屿·天宸雅苑

象屿前滩南TOD项目——象屿天宸雅颂展厅已开放！

项目预计推出高层/叠墅/联排等多种产品，其中，高层涵盖建面约89-139㎡3-4房。叠加预计建面约145-156㎡；联排预计建面约190-230㎡。

天宸雅颂构建“六维雅境”产品体系——铝板弧形立面、浮岛美学园林、莫奈花园会所、一栋一域聚场、全景双舱奢宅（仅边户）、全臻装宋风墅，从社区园林到建筑艺术，从居住空间到休闲场所，每一处皆考究在内，将期待值拉满！

招商·中旅揽阅

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户型均价约4.3万/㎡，设计考虑现代家庭居住需求；

从96平米的3房到135平米的4房，每一款都细节满满，如“大宽厅”、“大阳台”、“大量飘窗”的设计，让生活空间更舒适；项目户型3房起步，一梯两户无连廊设计，提供了全生命周期成长空间的方案。

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中铁建澄江路TOD

作为轨交23号线及19号线重要组成部分，中铁建澄江路tod项目总建面约93万平方米，涵盖10幅经营性用地开发。其中，逾60%为居住配套，另配置幼儿园、九年一贯制学校等教育配套；北侧沿澄江路为公建化商办建筑，南侧沿六磊塘及绿地公园打造生态居住区。

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此前，该项目的控规已经获批。规划依托西侧19号线虹建路站和东侧23号线澄江路站，打造“三核、三廊、多组团”的空间结构，布局商业办公、商品住宅、租赁住宅、基础教育、文化娱乐、滨水绿地等功能。

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“三水交汇之地”规划扩容，从原先的25平方公里升级为一个65平方公里的世界级滨水中心，涵盖闵行吴泾、闵行浦江、奉贤西渡、奉贤金汇四个板块，占地面积相当于两个陆家嘴大小！

未来，这里将与大零号湾核心区、浦江第一湾形成上海第3个“黄金三角”！

准备好了吗？“外滩-陆家嘴-北外滩”3.0版图最重要的那块“拼图”要来了！

01

65平方公里

三水交汇之地

“三水交汇之地”位于黄浦江-大治河-金汇港交汇处，涉及闵行吴泾、闵行浦江镇、奉贤西渡、奉贤金汇这四个板块，是上海“一江一河”总规划重要组成部分，也是南上海接下去发展的重点项目之一。招商中旅揽阅售楼处电话：400-9939-964

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示意图

据最新规划方案显示，三水交汇之地由原先的25平方公里规划范围进行扩容，扩容后的区域拥有黄浦江岸线约10km、金汇港岸线约4km、大治河岸线约4km，总占地面积约65平方公里，是原先的2.6倍！相当于2个陆家嘴、23个前滩的大小！

未来这里将成为“上海南部世界级新型滨水中心区、未来城市创意湾和城市会客厅”。

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项目预计今年启动建设，等建成后，三水交汇之地将与闵行的“大零号湾”核心区、浦江第一湾组成三大市级重点规划集群，是继外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江之后的第3个“黄金三角”！

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02

一桥二塔三馆

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据规划设计方案显示，整个项目从三水交汇原点出发，将片区划分为四个象限，依托一桥（未来桥）、二塔（未来孪生双塔）、三馆（科创触媒中心、永续农业展示馆与健康生活中心），构筑三水汇未来湾的核心形象。

效果图

在整体空间形态分布上，由最高地标为核心点进行圈层递减排布，其中最高地标为两栋240米和320米的塔楼，未来将成为闵行、奉贤新的天际线。

向外扩展的第二、第三圈层高度地标分别为100-120米和60-80米，届时将形成四象限汇绿芯的整体结构。

效果图

四个象限的规划定位也是各有看点：

金汇片区结合黄浦江历史轴线，规划“文化岛”，创造浦江文化旅游的新地标，同时植入复合功能，推进金汇工业区的转型。

吴泾片区以兰香湖为发展主轴，打开黄浦江界面，丰富水上功能，包含水上观光、水上通勤、水上运动等，并进一步通过交通走廊、跨江观光缆车，形成综合性的文化、休闲活动区。

兰香湖水上游艇实景图

浦江片区结合奉贤新城规划，大力开发居住功能，并依托沿江可开发地块，补充总部商务办公、商业中心等功能，并兼顾区域生态游憩。

效果图

这也意味着，未来这里的新房供应主力在浦江镇，有可能打造一系列滨江住宅，值得期待！

西渡片区结合土地存量，开发不同生活组团和生态组团，作为另外三个象限居住功能的补充，推动人才公寓的建设。

效果图

另外，三水交汇之地的交通路网也将随着规划建设进行升级！

吴泾和浦江板块主要以慢行和水上交通为依托，新增3座跨江慢行桥，其中未来桥采用可开闭设计，使水、岸间的联系更为紧密，并引入跨江缆车，塑造移动式空中观景体验。（原来徐汇西岸金融城跨江缆车规划取消，是挪到这来了...）

西渡和金汇板块主要以道路交通+中低运量公共交通为基础，对各板块道路进行加密，新增3座车行桥与1处隧道，缝合四个象限。还有田园小火车、智慧小巴等板块特色交通为辅助，构建高效联通的交通网络。

可以预见，三水交汇之地即将迎来天翻地覆的变化！

03

板块内新盘

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大华星耀

在售建面约99-135㎡的3-4房，均价约4.3万/㎡。全系宽厅设计，保障更美好生活；

户型设计考虑现代家庭居住需求，如建面约120㎡的户型就实现了真四房的设计，保证了户型的实用性；大横厅的设计让户型的南向面宽和尺度感堪比别墅，提供了超越期待的居住体验。

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象屿·天宸雅苑

象屿前滩南TOD项目——象屿天宸雅颂展厅已开放！

项目预计推出高层/叠墅/联排等多种产品，其中，高层涵盖建面约89-139㎡3-4房。叠加预计建面约145-156㎡；联排预计建面约190-230㎡。

天宸雅颂构建“六维雅境”产品体系——铝板弧形立面、浮岛美学园林、莫奈花园会所、一栋一域聚场、全景双舱奢宅（仅边户）、全臻装宋风墅，从社区园林到建筑艺术，从居住空间到休闲场所，每一处皆考究在内，将期待值拉满！

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户型均价约4.3万/㎡，设计考虑现代家庭居住需求；

从96平米的3房到135平米的4房，每一款都细节满满，如“大宽厅”、“大阳台”、“大量飘窗”的设计，让生活空间更舒适；项目户型3房起步，一梯两户无连廊设计，提供了全生命周期成长空间的方案。

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一间住屋的重新打造，不仅是空间物理上的改变

更是人们心灵与生活历程的投射

每一处改造后的空间

都成为了生活故事的容器

承载着欢笑与温情

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将空间回溯原初并解构重塑，是非常奇妙的体验。本案作为局改项目，原房屋氛围沉闷，封闭结构阻碍光线，难以满足居住者对空间氛围的需求。我们紧扣家庭成员喜好与需求，微调结构，让空间蜕变为满溢爱意的温馨港湾，每个角落都重焕生机。

从玄关踏入共享区，拆除隔墙与阳台移门，拉开空间变革序幕。横向贯通阳台、客厅、餐厅、水吧四大区域，纵向以饰面隐藏门取代实体隔墙，同时打通客厅与半开放式多功能房，全方位打破空间壁垒。各区域相互渗透穿插，塑造出通透开阔、充满松弛感的公共空间，功能区的有机交融，充分满足多元使用场景需求。

拆除客厅与阳台间移门，引入充沛自然光，打破空间沉闷感，让美好随光影自然流淌。百叶窗下光影交错的地面，成为家庭互动的温馨背景，彰显屋主品味。全屋墙面、顶面采用艺术涂料，弧形边角设计，将温润质感与极简线条完美融合，营造舒适且富有格调的空间氛围。

为营造自由通透的空间感，我们规划流畅生活动线。米灰色低饱和模块沙发，以多面体块拼接造型，灵活适配不同视角与布局，成为家庭核心区焦点。它与多功能房、餐厅、水吧等区域形成视觉呼应，构建出 “平行陪伴” 的温馨生活场景。

拆除卧室原有隔墙，拓宽空间尺度，引光入室勾勒家的轮廓。口袋移门隐于饰面板隔墙内，赋予书房未来独立成卧的灵活可能。温润木质书桌搭配黑色木饰面，划分功能区的同时，增添空间层次感与韵律感。共享区与多功能书房相互呼应，实现 “各享其趣，抬眸可见” 的理想互动场景。

墙面木饰面延续共享区色调，传递温暖氛围。一整排隐藏式收藏柜嵌入墨菲床，在保持整体设计连贯的同时，维持空间整洁有序；另一侧开放式书柜方便取阅书籍，为空间注入生活气息。

生活

/

live

厨房门更换为玻璃材质，贯通南北采光，光线在客厅、餐厅与水吧间自由流淌。通透隔断打破空间阻隔，让生活动区成为家人随时互动交流的温馨场域，实现功能性与舒适性的完美平衡。

客餐厅连贯视角构建稳定视觉基调，梳理空间明暗层次。柔和温暖的主色调中，不同色彩交叠营造丰富层次，搭配弯曲线条勾勒空间轮廓，传递松弛宁静的生活氛围。

客餐厅以连贯视角奠定视觉基调，顶面弧线替代尖锐线条，贯穿空间削弱压迫感，延伸视觉开阔度。柔和暖色调交织出丰富层次，搭配弯曲线条勾勒轮廓，营造松弛宁静的生活氛围，弧线更成为串联空间的点睛之笔。

针对长方形客餐厅原始结构，选用圆形餐桌打破直线刻板感，以柔和线条注入灵动气息。无棱角设计消除磕碰隐患、优化动线，使空间穿行更流畅。客厅至餐厅，顶面弧线与圆形餐桌形态呼应，丰富空间层次的同时保持整体和谐，让规整空间焕发生机，成为承载生活诗意的剧场。

水吧区与餐桌一体化设计，提供连贯收纳功能，使用便捷顺手。通过优化高度、融合材质与结构美学，将空间从单一烹饪区升级为家庭社交核心，平衡功能与美学，营造兼具理性秩序与情感温度的理想就餐场景。

静心

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meditation

主卧采用留白设计，保留部分家具，摒弃繁复装饰与色彩堆砌，以形体美、轻重色和谐及精准功能布局满足家庭需求。洞石纹板与原生木色搭配，低饱和色调奠定幽远宁静基调。简练线条与天然材质纹理交织，褪去冗余，在素净空间中营造出温润的时光质感。

主卧室保留原来的吊顶，自此基础上涂刷艺术涂料，更契合整体风格。调整光源位置，让光影在空间中自由流淌，增添了一份松弛感。

次卫通过墙体布局调整，拓展活动空间并提升收纳能力，延展洗手池增强使用便利性。在风格设计上，洞石砖与拇指砖搭配铺贴，洞石砖天然纹理彰显自然美感，同色系拇指砖打破单调，二者相辅相成，在有限空间内打造出兼具实用性与艺术感的卫浴空间。

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中铁建澄江路TOD

作为轨交23号线及19号线重要组成部分，中铁建澄江路tod项目总建面约93万平方米，涵盖10幅经营性用地开发。其中，逾60%为居住配套，另配置幼儿园、九年一贯制学校等教育配套；北侧沿澄江路为公建化商办建筑，南侧沿六磊塘及绿地公园打造生态居住区。

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此前，该项目的控规已经获批。规划依托西侧19号线虹建路站和东侧23号线澄江路站，打造“三核、三廊、多组团”的空间结构，布局商业办公、商品住宅、租赁住宅、基础教育、文化娱乐、滨水绿地等功能。

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上海二手房成交量暴涨21%，低价成交背后是谁在获利？ 当3000万豪宅被争抢、增城楼盘腰斩清盘同时上演，中国楼市正经历前所未有的分化。这种撕裂现象背后，房产税试点扩围的预期正在重塑市场逻辑——多套房业主连夜挂牌，刚需客持币观望，地方政府在土地财政与长效机制间艰难平衡。

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上海重庆试点经验：房产税如何改变市场生态

上海与重庆2011年的试点呈现截然不同的路径。上海针对新购二套房征收0.4%-0.6%税率，人均60㎡免征面积的设计让刚需家庭豁免，但直接导致试点首月二手房挂牌量激增45%。重庆则精准打击高端住宅，对独栋别墅和单价超均价3倍的住房征收0.5%-1.2%税率，三年间当地豪宅成交价累计下跌12%。

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两地差异印证了房产税的核心逻辑：上海模式抑制投机需求，重庆模式调节财富分配。当前市场恐慌性抛售正是基于这一历史经验——贝壳研究院监测显示，潜在试点城市5月二手房新增挂牌量同比平均增长210%，杭州余杭区甚至出现单日300套抛售的极端案例。

新一轮试点城市预测：这10个城市可能上榜

住建部筛选标准明确指向"房价涨幅居前、市场过热"区域。结合2023年70城房价数据，深圳因二手房价格倒挂严重成为头号候选，广州外围区库存压力达警戒线。强二线城市中，杭州亚运后投资客集中套现，成都新房摇号热度居高不下，西安土拍溢价率持续超20%，均符合试点条件。

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特殊样本更值得关注：三亚旅游地产空置率长期超40%，义乌人均住房面积达58㎡远超国家标准。这些城市共同特征是资产持有结构失衡，恰好是房产税调节的理想标的。

免征面积与累进税率：政策设计中的平衡术

中国财政科学研究院专家指出，政策设计面临两难：若按人均40㎡免征，将覆盖90%家庭但弱化调控效果；按首套免税则可能重演"假离婚"乱象。税率梯度或参考韩国0.15%-2%区间，国内可能设置三档累进——1%基础税率，3套以上跳升至2%。

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模拟测算显示，某二线城市3套房业主（市值1500万）年缴税将超20万元，持有成本较当前增长8倍。这种"阶梯式惩罚"机制，正是近期多套房业主加速处置资产的根本动因。

连锁反应：租赁市场承压与房价分化加剧

上海试点期间核心区租金上涨18%的历史可能不会重演。2025年保障房供应占比将达30%，租赁市场供需关系逆转，业主转嫁税负难度加大。重庆礼嘉片区房价跌幅达25%的案例警示：远郊非优质资产可能加速贬值，而核心区豪宅因"税负占比低"反而凸显抗跌性。

更隐蔽的风险在于税基侵蚀。部分城市已出现通过阴阳合同规避评估价的苗头，这要求新政必须配套完善不动产登记系统和价格评估机制。

理性应对：给不同群体的实操建议

多套房业主应优先处置房龄超15年、租售比低于1.5%的非核心资产。刚需客可关注试点城市可能出现的"免税购房名额"政策窗口。投资者需转向REITs等合规渠道，规避持有环节税负风险。